Bostadsrättsföreningar och hyresbostäder samt hyreslokaler

1. Besittningsskydd
2. Hyreslagen är tvingande till hyresgästens förmån
3. Besittningsskydd för lokalhyresgäster
4. Hyresförhandling bostad
5. Förhandlingsordning och hyresgästorganisation
6. Färre än tre hyreslägenheter i en brf
7. Allmännyttan är vägledande
8. Höjning av hyra varierar beroende på fastigheten
9. Framställan om hyreshöjning
10. Svårt att få högre höjning
11. Ombyggnadshyra
12. Hyresnämnden avgör tvister
13. Hyresgäster
14. Uthyrda bostäder och lokaler i brf
15. Hyresrätter som övertas av brf vid ombildning
16. Hyreslagen
17. Omförhandling av lokalhyra
18. Vad är marknadshyra?
19. Inget besittningsskydd för lokal - skadestånd
20. Uppsägning av hyreskontrakt
21. Omförhandling av hyresvillkor
22. Automatisk justering av hyra
23. Moms
24. Hyresavtal - Vad är viktigt att tänka på?
25. Säkerhet för hyror och avgifter
26. När kan krav på säkerhet ställas?
27. Vad är lämplig säkerhet?
28. Vad ska säkerheten omfatta?
29. Borgen
30. Förskottshyra
31. Säkerhet innan inflyttning
32. Säkerhet för avgifter till bostadsrätt - legala panträtten
33. Tidsbegränsning av säkerhet/borgensåtagande
34. Överlåtelse av hyresrätt till lokal
35. Affärslokal eller lgh som nyttjas till större del för affärsverksamhet
36. Verksamhet ska överlåtas
37. Hyresgäst ska vara godtagbar

Besittningsskydd

En hyresgäst som inte sköter sig, t ex stör grannarna på ett oacceptabelt sätt eller inte betalar hyran, kan självklart sägas upp. Processen är däremot inte enkel och det rekommenderas att anlita ett juridiskt ombud i samband med en uppsägning.

Hyreslagen är tvingande till hyresgästens förmån
Hyreslagen är i stor utsträckning en skyddslagstiftning särskilt för bostadshyresgäster. Några avvikelser tolereras som regel inte och eventuella överenskommelser som träffas med hyresgästen gäller inte om de strider mot hyreslagen. Hyreslagens bestämmelser är principiellt tvingande till hyresgästens förmån, och kan inte avtalas bort med för hyresgästen bindande verkan, om det inte framgår av lagen att så får ske.

Besittningsskydd för lokalhyresgäster
För lokalhyresgäster gäller indirekt besittningsskydd. Det innebär att lokalhyresgästen alltid får flytta vid hyrestidens utgång efter uppsägning, för avflyttning eller villkorsändring, om parterna inte kommer överens, men kan ha rätt till ersättning om uppsägningen är oskälig eller om besittningsskyddsbrytande grund inte föreligger.

Om lokalhyresgästen har rätt till ersättning ska hyresvärden alltid betala ersättning till hyresgästen med ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet. Om lokalhyresgästen orsakats en förlust som inte täcks av denna minimiersättning, på grund av att hyresförhållandet har upphört, ska hyresvärden i skälig omfattning ersätta hyresgästen för denna förlust.

Hyresförhandling bostad

Den 1 januari 2011 kom en ny hyreslag som jämställer privata och kommunala hyresvärdar, men det är oklart vad det betyder i praktiken. Bruksvärdeshyra, förhandlingsordning och ändring av hyresvillkor är begrepp som förekommer i samband med bostadshyresförhandling. En grundläggande fråga är hur många hyreslägenheter som finns i föreningen.

Förhandlingsordning och hyresgästorganisation

Det är mycket att tänka på när det gäller att förhandla hyran. Hyreslagen och hyresförhandlingslagen är de två stora lagarna som i första hand styr hyresrätten. Ofta finns även en förhandlingsordning mellan bostadsrättsförening och en hyresgästorganisation, som regel Hyresgästföreningen. Förhandlingsordningen, som följer med fastigheten vid ägarbyte, innebär att fastighetsägaren måste förhandla med en hyresgästorganisation.

Färre än tre hyreslägenheter i en brf

Förhandlingsordning behövs inte om det finns färre än tre hyresrätter i en fastighet. Men är bostadsrättsföreningen osäker på om förhandlingsordning är tecknad ska detta alltid kontrolleras med Hyresgästföreningen. Om föreningen tar ut en olovlig hyreshöjning blir föreningen återbetalningsskyldig och får även höga skadeståndskrav från Hyresgästföreningen.

Om det inte finns en förhandlingsordning skriver bostadsrättsföreningen direkt till hyresgästerna med sin begäran om "ändring av hyresvillkoren" och vilken hyreshöjning som yrkas.

Om hyresgästen och föreningen inte kommer överens om nivån på höjningen kan bostadsrättsföreningen gå till hyresnämnden med sin begäran. Förhandlingen i hyresnämnden är kostnadsfri.

Allmännyttan är vägledande

Bruksvärdet är ett viktigt begrepp i samband med hyressättning. Hyresnivåerna som finns i de kommunala bostadsföretagen, allmännyttan, är vägledande för hyresrätter i bostadsrättföreningar (privatägda fastigheter). Det innebär i praktiken att inga hyresnivåer får överskrida de som finns i allmännyttan. Lägenheterna ska motsvara varandra vad gäller standard, läge, byggår med mera. I några kommuner finns ingen allmännytta och då är det ofta omkringliggande kommuner som är vägledande för hyreshöjningen.

Höjning av hyra varierar beroende på fastigheten

I de årliga hyresförhandlingarna gör allmännyttan och Hyresgästföreningen en förhandlingsöverenskommelse om hyreshöjning. Den är sedan styrande för bostadsrättsföreningar (privatägda fastigheter) och för den höjning som fastighetsägaren kan begära. Det är hyreshöjningen i den aktuella kommunen som är vägledande. Fastighetsägare i t.ex. Malmö kan därför inte hänvisa till en högre höjning som skett i t.ex. Lund. Höjningen kan dessutom variera mellan t.ex områden eller fastigheternas byggår.

Framställan om hyreshöjning

Om en förhandlingsordning finns måste fastighetsägaren göra en framställan till Hyresgästföreningen tre månader innan den nya hyran ska tas ut. Därefter kallar Hyresgästföreningen till förhandling. De tre månaderna regleras i förhandlingsordningen och föreningen bör skicka in framställan senast 30 september året före höjningen. Därigenom kan bostadsrättsföreningen som regel ta del av hyreshöjningarna samtidigt som allmännyttan. I förhandlingsframställan ska det framgå att föreningen avser att förhandla hyror, men nivån behöver inte specificeras. Skriv i stället att föreningen yrkar i enlighet med de allmännyttiga bostadsföretagen.

Svårt att få högre höjning

Att som fastighetsägare sedan vid förhandlingstillfället kräva en högre höjning än den som gällt för allmännyttan är sällan framgångsrikt. Detta räknas som en nivåjustering och föreningen måste då bevisa att bostadsrättsföreningens hyresnivåer ligger för lågt i jämförelse med allmännyttan, vilket kräver stor kunskap om hyresmarknaden. Föreningen anlitar lämpligen en jurist med hyresrätt som specialitet.

Ombyggnadshyra

Att bostadsrättsföreningen låter tapetsera en hyreslägenhet eller renovera fasaden är något som räknas till normalt underhåll och kan av den anledningen inte resultera i en hyreshöjning. Att däremot byta köksskåp, lägga in ett trägolv i stället för linoleum, eller att renovera ett badrum med nytt kakel, räknas som en standardhöjning och då blir det aktuellt med ny hyra. Förutsättningen är att det finns ett skriftligt godkännande från hyresgästen. Annars stödjer hyreslagen inte hyreshöjningen. Bostadsrättsföreningen agerar på samma sätt som vid årlig hyreshöjning. Höjningen gäller sedan normalt månaden efter färdigställandet av renoveringen. Här är det svårt att veta vad som är en rimlig höjning och vilka ombyggnadshyror som utgår hos allmännyttan. Då är det särskilt lämpligt för föreningen att anlita extern hjälp för att därigenom få ut rätt hyreshöjning.

Hyresnämnden avgör tvister

Ibland kommer parterna inte överens om hyreshöjningen och förhandlingen strandar. I detta läge kan föreningen vända sig till Hyresnämnden. Det finns en viktig skillnad för lägenheter med eller utan förhandlingsordning. För lägenheter med förhandlingsordning kan den nya hyran börja gälla tre månader efter att den ursprungliga förhandlingsframställningen gjordes till Hyresgästföreningen, och hyresgästerna kan få en retroaktiv höjning. Men för lägenheter utan förhandlingsordning, ändring av hyresvillkor, blir höjningen aktuell först efter ansökningstillfället till Hyresnämnden. Även här finns det anledning att anlita jurist.

Hyresgäster

Uthyrda bostäder och lokaler i brf
Många bostadsrättsföreningar har uthyrda bostäder och lokaler. När en fastighet ombildats från hyresrätt till bostadsrätt avstår nästan alltid någon från att gå med och stannar kvar som hyresgäst.

Bostadsrättsföreningar brukar ofta föredra att lokaler är hyresrätt i stället för bostadsrätt eftersom föreningen då bl.a. kan ha bättre kontroll över vad lokalerna används till. Föreningen måste, i egenskap av hyresvärd, uppträda på ett korrekt sätt i sina hyresförhållanden oavsett hur hyresrätter tillkommit.

Hyresrätter som övertas av brf vid ombildning
De hyresrätter som övertas av föreningen efter en ombildning finns kvar med oförändrade rättigheter och skyldigheter för såväl förening som hyresgäst. Nya hyreskontrakt behöver inte tecknas och de överenskommelser som tidigare hyresvärd gjort med sina hyresgäster gäller mot föreningen som ny ägare av fastigheten.

Hyreslagen reglerar alla hyresförhållanden och föreningen kan inte i något läge åberopa stadgarna eller bostadsrättslagens bestämmelser mot hyresgästen.

Detta påverkar bland annat hyressättning och hur föreningen ska göra när hyran justeras. Bostadsrättsföreningar som planerar en förändring som på något sätt involverar ett hyresavtal ska alltid inhämta hjälp om föreningen inte har mycket goda kunskaper. Det kan gälla förhållandet till bostadshyresgästen men kanske framför allt förhållandet till lokalhyresgästen. Reglerna för hyresrätter är komplicerade och avvikelser innebär nästan alltid ogiltighet. Det spelar ingen roll hur överens föreningen och hyresgästen än är.

Omförhandling av lokalhyra

Vad är marknadshyra?
För lokaler är det marknadshyror som gäller. Marknadshyra är den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden. Marknadshyran kan sägas vara den hyra som motsvarande lokaler med motsvarande lägen kan betinga. Det är inte enkelt att fastställa vad som är marknadshyra.

Det ställs stränga krav på vad en uppsägning ska innehålla om föreningen vill justera hyran. Felaktiga uppsägningar innebär att uppsägningen är ogiltig och att hyreskontraktet blir förlängt utan möjlighet att ta ut ny hyra.

Det krävs dessutom att man har tilräcklig kunskap att bedöma vad som är korrekt hyra.

Inget besittningsskydd för lokal
Till skillnad från bostadshyresgäster har en lokalhyresgäst inget direkt besittningsskydd. I stället är skyddet uppbyggt på rätten att få skadestånd.

Om bostadsrättsföreningen säger upp hyresgästen och begär en hyra som överstiger vad som är marknadshyra kan föreningen bli skadeståndsskyldig. Om föreningen gör en felaktig bedömning riskerar föreningen därför att stå utan hyresgäst och dessutom få betala ett stort skadestånd till hyresgästen.

Uppsägning av hyreskontrakt
Det är viktigt att hyreskontraktet sägs upp i rätt tid. Det är mycket vanligt att lokalhyreskontrakt har kontraktsperioder som löper till den 1:e oktober. Eftersom ett lokalhyreskontrakt normalt alltid - oavsett vad som sägs i kontraktet - ska sägas upp minst nio månader före hyrestidens utgång måste uppsägning i de flesta fall ske senast 31 december. Redan av uppsägningen måste framgå vad föreningen begär i ny hyra.

Omförhandling av hyresvillkor
En omprövning av hyresvillkoren som bostadsrättsföreningen tar initiativ till kräver planering. Föreningen måste ta hjälp med att bedöma rätt hyresnivå och föreningen måste i allmänhet också ta hjälp med att formulera uppsägningens innehåll. Uppsägningen måste nå lokalhyresgästen innan uppsägningstiden börjar löpa annars måste föreningen vänta till dess att nästa möjlighet inträffar att förhandla lokalhyrorna.

Ett annat skäl till att styrelsen ska vara ute i god tid med att planera hyresförhandlingen är att uppgifterna om vem som är hyresgäst kan vara felaktiga. Det är viktigt att uppsägningen riktas till den som är hyresgäst. Om det är ett gammalt hyreskontrakt kan hyresgästen kanske förändrats utan att detta korrigerats i kontraktet.

Automatisk justering av hyra
De flesta lokalhyresavtal har någon form av klausul som gör att hyran automatiskt justeras på grund av inflation eller fastighetsskatt. För att ett hyreskontrakt ska kunna innehålla dylika bestämmelser måste avtalet vara minst treårigt. Det innebär att första hyresperioden och de förlängningstider som avtalet löper med ska vara på minst tre år.

Moms
Ett lokalhyresförhållande kan vara momsregistrerat. En förutsättning för detta är att bostadsrättsföreningen momsregistrerat sig som företag och att det konkreta hyresförhållandet är momsregistrerat.

Vid en dylik momsregistrering kan föreningen göra avdrag för ingående moms. Hur stor andel som får dras av är beroende av hur stor andel den aktuella lokalens yta är av hela ytan i fastigheten. Momsen blir då i proportion till ytan.

I samband med större arbeten i huset kan momsavdraget vara värdefullt. I den normala förvaltningen betyder emellertid avdraget inte så mycket.

Om föreningen är momspliktig måste momsen redovisas varje månad vilket innebär ett visst merarbete.

Hyresavtal - Vad är viktigt att tänka på?
Frågorna kring hyresavtal är oftast så komplicerade att föreningarna inte bör hantera detta på egen hand. Risken för rättsförluster är alltför stor.

• Var noga med att ange vem som är hyresgäst. Om osäkerhet kring hyresgästens betalningsförmåga råder ska föreningen begära en
  - bankgaranti,
  - deposition, eller
  - personlig borgen
  till säkerhet för hyran. Denna garanti bör uppgå till minst sex månaders hyra.
• Ange noga vad lokalen ska användas till. Det räcker inte med "affär" utan ange mer exakt, t.ex. livsmedelsbutik.
• Om hyran ska justeras med index, och andra faktorer som fastighetsskatt, ska hyrestiden alltid vara på minst tre år.
• Hyresgästen ska, om möjligt, själv svara för att inreda lokalen till det den ska användas för.
• Hyresgästen ska även svara för det inre underhållet.
• Ytan ska anges korrekt.
• Kreditupplysning tas på hyresgästen.

Säkerhet för hyror och avgifter

Vid uthyrning av lokaler kan det ofta finnas anledning att kräva en säkerhet för hyran. Skälen kan t.ex. vara att det är ett nystartat företag utan tidigare verksamhet. Även för etablerade rörelser är det vanligt att kräva någon form av säkerhet så att föreningen kan säkra sig att få betalt för lokalen.

När kan krav på säkerhet ställas?
Vid uthyrning första gången eller vid en överlåtelse av lokal kan föreningen alltid ställa krav på säkerhet.
Vid överlåtelser av hyreskontraktet i samband med överlåtelse av en rörelse kan bostadsrättsföreningen däremot inte alltid begära säkerhet, om inte detta ingått som ett villkor i det kontrakt som överlåts. Om hyresgästens betalningsförmåga är tveksam bör man ändå kunna ställa ett sådant krav för att acceptera överlåtelsen.

Vad är lämplig säkerhet?
Enklast är att ställa krav på bankgaranti. En bankgaranti måste begränsas till belopp genom att ange att garantin gäller som mest för ett visst antal månadshyror t.ex. sex eller tolv månadshyror.

Vad ska säkerheten omfatta?
Säkerheten ska uttryckligen omfatta inte enbart hyra utan även ersättning för tiden efter att hyresgästen blivit uppsagd för obetald hyra, eftersom sådana krav definitionsmässigt inte är att betrakta som hyra.
Det är även en fördel om säkerheten omfattar kostnader för bristande återställande av lokalerna efter avflyttning.

Villkoret om säkerhet för hyresförhållandet ska skrivas in som en del av hyreskontraktets bestämmelser.

Borgen
Ett annat sätt att ställa säkerhet kan vara borgen från ägaren av det bolag som hyr lokalen. Detta fungerar inte om det är en enskild firma som är hyresgäst. För att acceptera ett borgensåtagande bör man undersöka borgensmannens kreditvärdighet.

Förskottshyra
Om inget av ovanstående alternativ går att använda kan krav ställas på ett antal månadshyror i förskott. Det fungerar inte vid hyresgästens konkurs, eftersom man då i regel tvingas betala tillbaka förskottshyrorna.

Säkerhet innan inflyttning
Inflyttning i lokalerna bör inte tillåtas innan säkerheten är ordnad.

Säkerhet för avgifter till bostadsrätt
För säkerheter avseende årsavgifter till bostadsrättsföreningen som krav på att medge medlemskap finns det principiella invändningar mot sådana krav. Bostadsrätten ligger nämligen alltid, genom den s.k. legala panträtten som säkerhet, med bästa rätt för obetalda årsavgifter. Föreningen är därför normalt alltid garanterad att få igen sina krav på årsavgifter och räntor.

Tidsbegränsning av säkerhet/borgensåtagande
Om man ändå kommer fram till att säkerhet behöver ställas exempelvis genom att föräldrar går i borgen för ett barns förpliktelser är det skäligt att tidsbegränsa borgensåtagandet. Det finns annars inget sätt att bryta borgensåtagandet när det blir obehövligt utan detta upphör först efter överlåtelse av bostadsrätten.

Överlåtelse av hyresrätt till lokal

Hyresrätten till en lokal kan i vissa fall överlåtas till den som ska överta verksamheten.
Om lokalhyresgästen (överlåtaren) haft lägenheten kortare tid än tre år krävs dock synnerliga skäl (t ex sjukdom) för detta.

Affärslokal eller lgh som nyttjas till större del för affärsverksamhet
Endast vissa lokaler omfattas av bestämmelsen. Det måste vara fråga om en affärslokal eller en lägenhet som åtminstone till väsentlig del används i förvärvsverksamhet.

Verksamhet ska överlåtas
Dessutom krävs det att inte bara lokalen utan även själva rörelsen som bedrivs i lokalen (dvs verksamheten) ska överlåtas till den nye hyresgästen (förvärvaren). Det är således inte tillåtet att bara sälja inventarierna och hyresrätten till lokalen. Kravet på att även rörelsen ska tas över av den nye hyresgästen innebär att ingen förändring av dess inriktning får ske.

Hyresgäst ska vara godtagbar
Hyresvärden/bostadsrättsföreningen ska vidare inte ha befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts, vilket innebär att hyresgästen som övertar verksamheten ska vara godtagbar som hyresgäst och kunna betala hyran.

FORUM

Senaste inlägg

FAKTABANKEN - FORUM FÖR ALLA I BOSTADSRÄTT

• Störningar i BRF	A 01
• Avgifter i BRF	A 02
• Underhåll bostadsrätt, Ansvarsfördelning, Förändring av lägenhet	A 03
• El, Värme och Vatten i BRF	A 04
• Balkong och Uteplats, Utemiljö, Parkering & Garage i BRF	A 05
• Styrelse, Styrelsemöte, Protokoll, Tystnadsplikt, Dagordning	A 06
• Bostadsorganisation - Förvaltare	A 07
• Likhetsprincipen - Likabehandlingsprincipen	A 08
• Jäv	A 09
• Särskild granskning, Medrevisor, Revisor & Revisorssuppleant	A 10
• Hyresnämnden - Bostadsrätt	A 11
• Regelverk för bostadsrätt	A 12
• Avhysning, Uppsägning, Förverkande, Avsägelse, Tillträde bostadsrätt	A 13
• Andrahandsuthyrning i BRF	B 01
• Andelstal och Mätning bostadsyta	B 02
• Kapitaltillskott, Insatshöjning, Förändring av insats bostadsrätt	B 03
• Överlåtelse, Köp av bostadsrätt, Mäklare, Medlemskap	B 04
• Vattenledningsskada och Vattenskada i bostadsrätt	B 05
• Ekonomisk plan bostadsrättsförening	B 06
• Lägenhetsförteckning, Medlemsförteckning	B 07
• Föreningsstämma, Röstning, Ansvarsfrihet, Motioner i BRF & Arvoden	B 08
• Valberedning i BRF	B 09
• Ändring av stadgar i BRF	B 10
• Självförvaltning i BRF	B 11
• Sambolag bostadsrätt	B 12
• PUL BRF	B 13
• Väsentlig förändring av fastighet	B 14
• Likvidering av bostadsrättsförening, Fusion, Överlåtelse av hus i BRF	B 15
• Utvidgning av verksamhet i BRF	B 16
• Statistik bostadsrätter	B 17
FAKTABANKEN    Gå direkt till Faktabanken i Forum för alla i bostadsrätt