Tipsa en vän
Dom i HDHögsta DomstolenHÖGSTA DOMSTOLENS BESLUT Mål nr Ö 4023-05 meddelat i Stockholm den 27 december 2006 PARTER 1. HSB:s Bostadsrättsförening City i Täby, 716000-0134 c/o LEX Advokatbyrå Ombud: Jur. kand. JL 2. AB och PC Ombud för båda: Advokat FS BESLUT OM HÄNSKJUTANDE ENLIGT 56 KAP. 13 § RÄTTEGÅNGS-BALKEN Södra Roslags tingsrätts beslut den 21 oktober 2005 i mål T 635-05. HÖGSTA DOMSTOLENS AVGÖRANDEHögsta domstolen förklarar att begreppet vattenledningsskada i 7 kap. 12 § tredje stycket bostadsrättslagen inte kan anses omfatta skada till följd av läckage av vatten från ledningar och anordningar för värme.Det ankommer på tingsrätten att efter målets återupptagande där pröva frågan om ersättning för rättegångskostnader i Högsta domstolen. Bakgrund (förkortad version)En bostadsrättshavare var bortrest under 12 dagar.Under denna period uppstod en vattenskada pga att en luftningsnippel till en värmeradiator läckt. Bostadsrättsföreningen stämde bostadsrättshavaren med ett krav på ungf. 46 000 kr för utbyte av parkettgolv. Föreningen ansåg att bostadsrättshavaren inte utövat tillräcklig tillsyn över lägenheten eftersom läckaget från nippeln inte uppmärksammats. Föreningen anser att bostadsrättshavaren ska betala renoveringen även om det skulle anses att läckan skett utan eget vållande eftersom skadan faller under bostadsrättshavares allmänna underhålls och reparationsansvar enligt bostadsrättslagen (1991:614). Den begränsning av bostadsrättshavarens ansvar som följer av 7 kap. 12 § tredje stycket bostadsrättslagen är enligt föreningen inte tillämplig eftersom skadan inte är en vattenledningsskada i lagrummets mening. Bostadsrättshavaren har å sin sida anfört dels att skadan är en vattenledningsskada i den mening som anges i 7 kap. 12 § tredje stycket bostadsrättslagen, dels att skadan inte har uppkommit genom egen vårdslöshet eller försummelse, och därför ska föreningen svara för skadan. HD fick som uppgift av Tingsrätten att avgöra om begreppet vattenledningsskada i 7 kap. 12 § tredje stycket bostadsrättslagen endast kan anses omfatta skada på grund av läckage från ledning för vatten, sådan trycksatt vattenledning för varmt eller kallt vatten som även brukar benämnas tappvattenledning, eller även kan anses omfatta skada till följd av läckage av vatten från ledningar och anordningar för värme eller avlopp av olika slag. Skäl för HD:s beslut (förkortad version)Bestämmelserna i 7 kap. 12 § bostadsrättslagen reglerar en bostadsrättshavares ansvar för lägenhetens skick. I första stycket slås fast att bostadsrättshavaren är skyldig att på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av övriga bestämmelser i paragrafen.I andra stycket anges att bostadsrättshavaren inte svarar för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Bostadsrättshavaren svarar enligt tredje stycket för reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada endast om skadan uppkommit genom försummelse från bostadsrättshavaren eller någon för vilken denne har att svara. Frågan gäller alltså om begreppet vattenledningsskada i paragrafens tredje stycke omfattar skador till följd av läckage av vatten från ledningar och anordningar för värme. I Bostadsrättsutredningens slutbetänkande (SOU 2000:2) konstaterades att det finns oklarheter dels när det gäller vem som skall svara för skador orsakade av vatten, dels beträffande vad som avses med begreppet vattenledning (a.a. s. 156 ff.). Utredningen anförde att varken ordalydelsen eller en tillbakablick på vad som förekommit när bestämmelsen infördes gav ett alldeles säkert svar på frågan om skador till följd av utströmningar från t.ex. avloppsledningar omfattas av ansvarsbegränsningen i 7 kap. 12 § tredje stycket bostadsrättslagen, men en hel del talade enligt utredningen för att sådana skador inte omfattas. Enligt utredningen avsågs med undantaget endast skador till följd av utströmning av vatten under tryck och bestämmelsernas utformning gav således inte underlag för bedömningen att alla skador på grund av vatten som kommer från ledningar var undantagna från bostadsrättshavarens ansvar. I betänkandet finns inte någon direkt kommentar angående frågan om skada som uppkommit genom utströmning av vatten från en värmeledning kan anses vara en vattenledningsskada. Frågan berördes däremot under remissbehandlingen av Försäkringsförbundet som i sitt remissvar, vilket har åberopats i målet av bostadsrättshavarna, anförde att vattenutströmning från ledningar som inte är under tryck (t.ex. avloppsledningar och värmeslingor) kunde vara minst lika omfattande som de från ledningar under tryck. Förbundet ansåg att det inte förelåg något hållbart skäl till varför begränsningen av bostadsrättshavarens ansvar endast skulle avse ledningar under tryck och inte ledningar som inte var under tryck då det i båda fallen var fråga om en ledning som leder vatten (t.ex. vattenburen värmeslinga) dvs. en vattenledning. Sedan lägenheten tillträtts gäller enligt 7 kap. bostadsrättslagen att det är bostadsrättshavaren som har huvudansvaret för lägenhetens skick. I det ansvaret ingår att svara för reparationer av skador helt oberoende av hur dessa uppkommit. Bestämmelsen om bostadsrättshavarens begränsade ansvar för vattenledningsskador i 12 § tredje stycket är alltså en undantagsbestämmelse. Att det i 12 andra stycket görs en skillnad mellan ledningar för värme och vatten medan det i tredje stycket endast talas om vattenledningsskada, ger närmast vid handen att ledningar för värme inte avses i tredje stycket. Den allmänspråkliga betydelsen av ordet vattenledning torde också i nu aktuellt sammanhang vara s.k. tappvattenledning. Även om det, som bostadsrättshavarna hävdat i målet, kan anföras skäl för att behandla skador från ledningar för vatten och skador från ledningar för värme lika i sammanhanget, får det med hänsyn till det ovan anförda anses att övervägande skäl talar för att ordet vattenledningsskada i 7 kap. 12 § tredje stycket bostadsrättslagen endast tar sikte på tappvattenledningar. |
VATTENLEDNINGSSKADAExempel 3: En varmvattenledning har rostat sönder. Du har inte varit vårdslös. Golv, väggar och några möbler har skadats. Trossbotten är fuktskadad.Alla skador på byggnaden ska ersättas ur föreningens fastighetsförsäkring, eftersom föreningen ansvarar för vattenledningsskador enligt bostadsrättslagen. Fastighetsförsäkringen täcker i detta fall alla skador på ytskikten i din lägenhet, dvs även egendomsskador som du själv ansvarar för enligt lag och stadgar. Föreningen ska återställa den skadade egendomen. I fastighetsförsäkringen görs avdrag - åldersavdrag – på både material och arbetskostnad. Föreningen får stå för eventuella åldersavdrag. Dina skadade möbler ersätts från din hemförsäkring. |
| Det finns ingen någonstans som håller med Högsta Domstolen. Dvs förutom HSB som nu plötsligt ändrat lite åsikt i samband med domen mot bostadsrättshavarna i Täby. Men anledningen till HSB:s förändrade inställning är att i HSB:s prioritetsordning så har styrelsen alltid högre priorietet - dvs "mer rätt" - än medlemmen. |
Sammanställning av HD:s domHD har gjort det lätt för sig och bara använt följande referenser för sitt beslut;1. Bostadsrättslagen 7 kap, 12 § 2. Bostadsrättsutredningen (SOU 2000:2) 3. Försäkringsförbundet 4. Sig själv
Någon hänsyn till praxis har HD inte tagit!HD har ej heller tagit hänsyn till stadgarna eller ens funderat på om stadgarna kan ha någon betydelse.Det finns i princip ingen annan än HD som vill göra skillnad på vattenledningar så att;
HD:s huvudargument för att radiatorledningar ska höra till bostadsrättshavarens ansvar är att HD anser att det råder tveksamhet om ifall avloppsledningar samt utströmningar från dessa hör till föreningen. Synnerligen långsökt! I verkligheten så råder det emellertid ingen tveksamhet om detta. Alla - utom möjligen HD - vet att detta odiskutabelt hör till föreningen. Hade frågan som HD utrett i stället varit mer komplett, i stil med; "Vilka typer av ledningar hör till föreningen och vilka hör till bostadsrättshavaren?" tillsammans med en utredning om exakt var gränserna går, så hade HD aldrig kunnat dra slutsatsen att värmeledningar skulle höra till bostadsrättshavaren (bl.a. eftersom HD:s huvudargument då hade fallit med automatik, när man varit tvungen att tänka efter lite). HD avslutar med ytterligare två tilläggsskäl - helt utan koppling till något som sagts i de övriga sidorna av HD:s utredning - till varför radiatorledningar ska höra till bostadsrättshavaren.
I stället för att förtydliga vad som står i bostadsrättslagen så har HD med sin dom i denna fråga skapat många nya tolkningsproblem inför framtiden (inte minst vad gäller övriga ledningar utöver H2O). |
Tips om en intressant artikel:
Håller domstolsväsendets kvalitet måttet?
Stadgarna gäller !!!Se
|
SR 2007-01-02 om HD:s dom avseende HSB:s Bostadsrättsförening City i Täby.
HD: Vattenläckage inte bostadsrättsförenings ansvarEtt vattenläckage från ett element i en bostadsrättslägenhet är ägarens ansvar och inte föreningens. Det slår Högsta domstolen fast.Det var ett par som tvingades byta ett parkettgolv för 45 000 kronor sedan ett element läckt under en längre resa. De ansåg att det var en vattenskada enligt bostadsrättslagen, men föreningen gick till domstol. Enligt HD är det bara vattenskador från vattenledningar som är bostadsrättsföreningens ansvar. |
Föreningen har ansvar för ledningenFråga:Ett element i min lägenhet har gått sönder och vatten har runnit ut på mitt parkettgolv. Vem är skyldig att bekosta reparationen av skadan på golvet? Svar: Enligt bostadsrättslagen har bostadsrättsföreningen underhållsansvaret för ledningar för värme, om föreningen försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar mer än en lägenhet. Underhållsansvaret för ledningarna inne i lägenheten regleras i stadgarna. Enligt HSB:s normalstadgar har bostadsrättsföreningen underhållsansvaret även för värmeledningar inne i lägenheten om föreningen försett lägenheten med ledningen. Men bostadsrättshavaren ansvarar för målning. Det innebär att om föreningen har eftersatt underhållet och därigenom vållat skadan på parkettgolvet ska de ersätta dig för parkettgolvet med avdrag för ålder. Om föreningen skött sin underhållsskyldighet får du som bostadsrättshavare stå för renoveringen av parkettgolvet - eventuellt med hjälp av ersättning från din hemförsäkring. |
Föreningen ska åtgärda fel på elementFråga:Vi har problem med ett störande ljud i ett av elementen i vår lägenhet. Vem ansvarar för att åtgärda elementet? Finns det någon möjlighet att få en lägre månadsavgift på grund av detta? Svar: Enligt bostadsrättslagen har bostadsrättsföreningen underhållsansvaret för ledningar för värme, om föreningen försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar mer än en lägenhet. Underhållsansvaret för ledningarna inne i lägenheten regleras i stadgarna. Enligt HSB: s normalstadgar har bostadsrättsföreningen underhållsansvaret även för värmeledningar inne i lägenheten om föreningen försett lägenheten med ledningen. Bostadsrättshavaren ansvarar dock för målningen. Det innebär att om ljudet beror på att det är något fel på elementet och det är att bedöma som en brist så ska föreningen åtgärda felet. Det finns viss möjlighet att få nedsättning av årsavgiften om föreningen åsidosatt sin underhållsskyldighet. Det framgår inte av din fråga hur föreningen har hanterat problemet så jag kan inte avgöra om rätt till nedsättning föreligger i ert fall. |
|
HSB försöker genomgående vara så luddig som möjligt i alla svar som ges, men även detta svar från HSB motsäger helt vad HD kommit fram till. Personligen tycker jag HSB:s tolkning skulle ha varit avsevärt mer rimlig, men om det nu fastställts av HD att HSB har fel så måste det vara viktigt för medlemmarna att känna till vad som gäller. HSB måste informera tydligt om vad som egentligen gäller och stadgarna måste rättas upp enligt HD:s tolkning av lagtexten. Så här skriver SDS att HSB uttryckt sig i samband med en vattenskada i en brf. |
|
Fakta: Vattnets väg avgör I en bostadsrätt kan räkningen för en vattenläcka hamna hos den boende eller hos föreningen. Allt avgörs av var vattnet rinner ut. Enligt bostadsrättslagen har föreningen ansvaret för ledningar för vatten, värme, el och ventilation som tjänar mer än en lägenhet (stamledning). Bostadsrättens ägare ansvarar för inre underhåll, dit ledningar i lägenheten kan räknas. Ansvaret avgörs av föreningens stadgar. Källor: HSB, Vår bostad |
|
Ett ganska intetsägande uttalande från HSB som inte precis sprider något som helst ljus över någon av alla de frågor som finns. Men man kan bara konstatera en sak; det HSB säger om att ansvaret avgörs av föreningens stadgar är fullständigt felaktigt! Det är bara något HSB brukar säga i stället för att ge ett konkret svar när de inte kan besvara frågor. Synd att SDS inte bad HSB utveckla detta svar avseende vad som sägs i stadgarna. Bostadsrättsorganisationerna måste uttala sig i fråganVad har HSB, Riksbyggen och SBC att säga om HD:s dom?Varför är det så tyst från alla bostadsrättsorganisationer efter HD:s dom? Ledningar för fler än en lgh - föreningens ansvar?I Brl 7 kap, 12 § står det;"Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet". I HSB:s nya normalstadgar (efter lagändring 2003) står motsvarande; "Bostadsrättsföreningen svarar för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet". Därmed står det helt klart att alla ledningar för; som betjänar fler än en lägenhet är föreningens ansvar. Det kan man tycka, vid en hastig överblick, är en tydlig lag, men så är det tyvärr inte: AnsvarVad innebär "ansvar", och vad är det egentligen som föreningen svarar för avseende denna typ av ledningar?Exakt vad gäller avseende;
Not. Lagtexten säger inget om ansvar för ledningar för informationsöverföring. Var går gränserna för "vårdslöshet" och "försummelse"? Ledningar som enbart betjänar en lägenhet
Enligt Brl 7 kap, 12 § så får man dra slutsatsen (eftersom inget annat sägs om detta) att ledningar som betjänar endast en lägenhet
är bostadsrättshavarens ansvar. |
Begreppet vattenledningsskada är nu klarlagdNär en vattenskada har inträffat har det i många fall uppkommit problem vid skaderegleringen på grund av att det förekommit olika uppfattningar om vad som avses med en vattenledningsskada. Vissa försäkringsbolag har hävdat att alla ledningar som innehåller vatten är en vattenledning medan bland annat HSB har ansett att endast så kallade trycksatta vattenledningar är hänförliga till begreppet vattenledning.Tolkningen av begreppet vattenledningsskada har betydelse eftersom bostadsrättslagen innehåller ett undantag vad avser ansvarsfördelningen vid reparationer av vattenledningsskador jämfört med andra skador. Vid vattenledningsskador ansvarar föreningen även för reparationen av det inre i lägenheten vilket innebär att bostadsrättsföreningen ska bära hela kostnaden för reparationen. Vid andra typer av skador sker en fördelning av kostnaderna mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren. Oklarheten med vad begreppet vattenledningsskada har i vissa fall lett till att bostadsrättshavare, vid exempelvis en skada på ett avloppsrör, inte erhållit någon ersättning från sitt försäkringsbolag. HD befäster tidigare praxis Högsta domstolen har i beslut den 27 december 2006 fastställt vad som avses med vattenledningsskada. Genom avgörandet befäster Högsta domstolen sin tidigare praxis och HSBs förbundsjuristers tolkning av begreppet. Frågan avsåg vattenläckage från en luftnippel på en värmeradiator som hade orsakat skador i en lägenhet och om bostadsrättshavarna var skyldiga att ersätta föreningen kostnaderna för reparationen av parkettgolvet i lägenheten. Sammanfattningsvis innebär Högsta domstolens beslut ett klarläggande av rättsläget innebärande att bostadsrättsföreningen endast ansvarar för reparationer i bostadsrättshavarens lägenhet då det förekommer vattenläckage från en trycksatt vattenledning, d.v.s. en kall- eller varmvattenledning. I andra fall ansvarar bostadsrättshavaren i enlighet med sitt underhållsansvar enligt lag och stadgar. Mer information Om du har några frågor så kontakta förbundsjuristerna på 08-785 36 36 mellan kl 11-13. 2007-01-18 |
Nytt element föreningens ansvarFråga:I min bostadsrätt är badrumselementet rostigt. Jag har skrapat och målat om det flera gånger. En rörläggare har sagt att det kan gå hål på det och att det är mycket gammalt. Ska jag stå för kostnaderna för ett nytt element eller är det föreningen? Svar: Ditt ansvar för elementet sträcker sig bara till målning. Om elementet är i dåligt skick är det föreningen som ansvarar för att det repareras eller byts ut. |
| Broschyrmaterial från HSB: |
"Vem skall underhålla bostadsrättslägenheten i HSB?"I detta material från HSB står det klart och tydligt att vattenradiatorer med ventil och termostat är föreningens ansvar (med anmärkning "Brh svarar för målning").Här står också; "Som framgår av stadgarna svarar föreningen - bortsett från målning - för underhåll av radiatorer och vattenarmaturer. Föreningen ansvarar även för de anordningar för avlopp, värme, gas, elektricitet, ventilation och vatten som den har försett lägenheten med". Även i HSB:s plansch "Underhållets fördelning enligt HSB:s stadgar" så är elementet markerat som till föreningen hörande ansvarsområde. |
| Broschyrmaterial från HSB: |
"Vem betalar vattenskadorna?"I denna broschyr från HSB står det;"... bostadsrättsföreningen bl a svarar för repararation efter vattenskador som kan hänföras till vatten- och avloppsledningar, radiatorer och vattenarmaturer som föreningen försett lägenheten med". |
|
Kall- och varmvattenledningar, avloppsstammar, radiatorer och värmeledningar. Självrisken på fastighetsförsäkringen svarar föreningen för. Vid vållande av skada kan medlemmen bli betalningsskyldig. I sådant fall kan ersättningsfrågan prövas via hemförsäkringens ansvarsmoment. |
|
Tipsa en vän |
FORUMNågot du undrar om avseende vattenskador eller var ansvaret ligger för olika saker en brf?Vad fungerar bra/dåligt i din förening? Om du har några synpunkter om din brf, om din bostadsorganisation (HSB, SBC, Riksbyggen) eller frågor om att bo i bostadsrätt, dela gärna med dig av dessa genom att klicka här! Sedan finns det även en enklare gästbok. |
| Sök på denna sajt om bostadsrätter. |
 |
LÄNKAR TILL WEBBSIDOR OM HSB & BRF | |
| Se länkar ovan |
| ©2009 - Uppdaterad 2009-07-27 | Stockholm • Göteborg • Malmö |