Vad får styrelsen besluta om?
Hur HSB besvarar juridiska frågor

Så här står det i Vår Bostad #6/7 2006 (HSB-jurist Sofie Kjellin):

FRÅGA:
Får man göra om del av gårdsplan till parkering när det redan finns lediga parkeringsplatser för de boendes fordon intill fastigheten?

SVAR FRÅN HSB:
Enligt bostadsrättslagen ska föreningsstämman besluta om det ska ske en väsentlig förändring av föreningens hus eller mark.
I HSB:s normalstadgar för bostadsrättsföreningar anges vidare att styrelsen inte får besluta om förändringar av föreningens hus eller mark som innebär väsentliga ny-, om- eller tillbyggnader. Om förändringen inte är väsentlig kan styrelsen själv ta beslutet.

Om det är tveksamt vem som kan fatta beslut om en viss åtgärd så bör detta avgöras utifrån åtgärdens omfattning eller de ekonomiska åtaganden som följer av åtgärden.
Åtgärder som innebär en standardförbättring eller att huset förses med nya installationer kräver i allmänhet beslut av föreningsstämman.

Styrelsen får dock anses ha befogenhet att fatta beslut om mindre åtgärder som till exempel byte till mer funktionsdugliga garageportar eller ett mindre tak över en sopcontainer. Att ta i anspråk en del av en gårdsplan till parkeringsplatser kan mycket väl vara en åtgärd som föreningsstämman ska ta ställning till.
Det beror på omständigheterna i det enskilda fallet, till exempel hur stor del av gårdsplanen som tas i anspråk eller hur många parkeringsplatser som ska byggas.


Bostadsrättslagen
Juridik och lagar för brf:ar - Brl
Allt du behöver veta om lag & rätt
hotpot.se/forum


Vad tycks om ett svar som ovanstående från HSB?

Vilka är "omständigheterna"?
Vad menas med att det "beror på omständigheterna i det enskilda fallet"?
Är "omständigheterna";
- hur stor del av gårdsplanen som tas i anspråk?
Var skulle då gränsen gå för % av gårdsplanen som tas i anspråk för parkeringsplatser?
- hur många parkeringsplatser som ska skapas?
Var skulle gränsen gå för hur många parkeringsplatser som skapas?

Svaret från HSB är rent ut sagt korkat för det ger inget svar (som tyvärr i många andra svar från HSB).

Sedan är frågan om det bara är dessa två parametrar som skulle vara avgörande?
Finns det kanske fler parametrar som spelar in?
Eftersom det står "till exempel" så förutsätter jag att HSB vill göra gällande att det finns fler parametrar. Det kan tydligen bli precis hur omöjligt som helst att reda ut med detta resonemang, men det skulle vara intressant att veta vilka fler parametrar som gäller i detta specifika fall... med definitioner och klara gränser.
Men precis som i de två exempel "experten" från HSB tar upp så finns det ingen som kan svara på detta eftersom det inte finns några lagar, regler eller annat att utgå från avseende detta.

Vad "experten" tar upp är dessutom inget annat än hennes eget personliga tyckande... baserat på ingenting... och hur relevant är det?

Varför tar "experten" inte upp det som ingår i frågan, dvs att det redan idag finns outnyttjade p-platser? Det vore väl en "omständighet" om någon??? Alltså ett faktum av mer vikt än kanske något annat, om man nu ska utgå från olika - från fall till fall - specifika "omständigheter", som experten tycker att man ska göra.

Vag lag

HSB säger emot sig själv i sitt svar.
HSB säger att det måste till en stämma för att besluta om "väsentlig" förändring av hus och mark. Så långt är det rätt. Det står i lagen.
Men frågan är hur denna lag är tillämplig i detta specifika fall, vilket "experten" inte kan svara på. Och någon definition av vad "väsentlig förändring" skulle vara existerar inte, även om "experten" försöker lura dig till att tro detta!

Tyvärr är lagen så vag som en lag någonsin kan vara, men om en omändring av gårdsplan till parkeringsplatser inte är en "väsentlig" förändring så vet jag inte vad en "väsentlig" förändring skulle vara.
Vi vet från rättsfall att fällning av träd är en "väsentlig" förändring.
Då vet vi också att denna förändring till parkeringsplats är en väsentlig förändring.

I HSB:s normalstadgar har man valt att hålla det på exakt lika vag nivå och inte mer konkret beskriva vad som egentligen gäller. Det står i stadgarna under "Beslutförhet";
Styrelsen eller firmatecknare får inte utan föreningsstämmans bemyndigande avhända föreningen dess fasta egendom eller tomträtt. Styrelsen eller firmatecknare får inte heller riva eller besluta om väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark såsom väsentliga ny- till- eller ombyggnader av sådan egendom.

Vad är "väsentliga ny- till- eller ombyggnader"?
HSB tycks inte gärna vilja låta stadgarna komplettera lagarna i annat fall än om det är något som speciellt gynnar HSB. Därför är HSB:s normalstadgar egentligen inte mycket annat än ett utdrag från de lagtexter som HSB varit med om att skapa så att de skulle vara så luddiga som möjligt... och vara till HSB:s fördel i mesta möjliga mån. Detta i stället för att lagarna skulle värna om medlemmarna och deras rättigheter samt vara till föreningens bästa och stimulera till en demokratisk miljö.

"Experten" skriver, i samband med att hon nämner vad stadgarna säger;
" Om förändringen inte är väsentlig kan styrelsen själv ta beslutet".
Det kan kanske tyckas konstigt, men även detta är faktiskt en fri tolkning från hennes sida. Det står nämligen inte alls så i stadgarna!

Oklara exempel
HSB:s "expert" tar upp att styrelsen får anses ha befogenhet att fatta beslut om mindre åtgärder som t.ex. byte till mer funktionsdugliga garageportar (vilket inte alls behöver vara sant) eller ett mindre tak över en sopcontainer (lite luddigt exempel) och i meningen efter skriver experten "Att ta i anspråk en del av en gårdsplan till parkeringsplatser kan mycket väl vara en åtgärd som föreningsstämman ska ta ställning till".

Jag har sällan sett någon vackla så fram och tillbaka i ett svar som i detta fall.

Här kommer ett tydligt exempel på vad styrelsen inte får besluta om på egen hand;
byte av låssystem baserat på traditionella nycklar till tagg-system.
Det är inte att beteckna som underhåll, utan det är en förbättring... en standardhöjning som är utöver vad som är nödvändigt om lås behöver bytas ut pga att de är för gamla.

Vem avgör vad?
Experten skriver också;
Om det är tveksamt vem som kan fatta beslut om en viss åtgärd så bör detta avgöras utifrån åtgärdens omfattning eller de ekonomiska åtaganden som följer av åtgärden.
Jaha... och vad innebär detta?
  • Vem avgör om det är tveksamt vem som ska avgöra ett beslut?
    HSB vill inte skriva detta rakt ut, men HSB syftar på om styrelsen är tveksam ifall styrelsen har rätt att ta beslutet.
    Är styrelsen inte tveksam så gör alltså styrelsen med automatik rätt oavsett vilket.
  • Vad menar "experten" med att vid tveksamhet (notera; tveksamhet från styrelsen, inte från medlemmarna) så avgörs frågan om vem som ska fatta beslutet "utifrån åtgärdens omfattning eller de ekonomiska åtaganden som följer av åtgärden"?
    Hur mycket klokare blev vi av dessa påståenden?
    - "...så avgörs frågan om vem som ska fatta beslutet..." = ?
    Beslut om åtgärd ska avgöras av vem?
    - "Åtgärdens omfattning" = ?
    - "Ekonomiska åtaganden som följer av åtgärden" = ?

    Definitioner saknas. Riktlinjer finns inte. Var går gränserna?
"Kan" krävas ett stämmobeslut?
"Experten" skriver;
Att ta i anspråk en del av en gårdsplan till parkeringsplatser kan mycket väl vara en åtgärd som föreningsstämman ska ta ställning till.
Vad menas med detta? Kan?
Frågan var inte vem som kan ta beslutet utan om styrelsen kan utföra aktuell förändring utan stämmobeslut.
Ja eller nej?

Frågan obesvarad

Jag kan lova att personen som ställde frågan inte vet ett dugg mer idag om vad som gäller jämfört med innan frågan ställdes.

Det lustiga är att i en fråga strax före denna så ger Sofie Kjellin klart besked vad gäller sophanteringen;
"Att förändra sophanteringen i en bostadsrättsförening, till exempel genom att flytta sopnedkasten från trapphuset till ett soprum på gården, är dessutom en sådan väsentlig förändring att föreningsstämman ska fatta beslutet. Styrelsen kan inte ensam ta ett sådant beslut".
Naturligtvis får styrelsen inte göra detta på eget bevåg.
Ett stämmobeslut krävs för detta, men varför skulle det vara en "väsentligare" förändring att ändra om sophanteringen jämfört med att ändra om gårdsplanen?
Ingen logik alls!!!

Har "experten" fått en tillsägelse från HSB efter detta svar om att hon inte får vara så tydlig i sina svar?

Hur det egentligen är!

Experten skulle i stället skrivit hur det egentligen ligger till. Dvs i stil med följande;

Styrelsen ska ägna sig åt underhåll och beslutsbehörigheten begränsas till detta område. Exempel på underhåll är att byta ut utrangerade garageportar till nya och ev. mer funktionsdugliga sådana, inom ramen för vad som kan betecknas som normalt löpande underhåll (och där "produkten" som utbyte sker till inte mer än försumbart överstiger priset för en "produkt" med motsvarande funktion som idag). Allt annat - dvs allt som inte går att hänföra till normalt underhåll - är föremål för stämmobeslut.
Att ändra om en del av en gårdsplan är inget underhåll av föreningen och beslut om en standardhöjande åtgärd av denna typ måste tas på en stämma.


Solklart fall
Ovanstående fråga är ett solklart exempel på vad styrelsen saknar behörighet att besluta om. Det finns många andra frågor där det är betydligt svårare att veta om styrelsen har rätt att fatta beslut. Jag vet att de flesta styrelser struntar i detta (speciellt när HSB ger så här luddiga svar på vad som egentligen gäller... i sin strävan att medlemmarna ska ha så lite att säga till om som möjligt), men den dag medlemmarna inte accepterar styrelsens övertramp så kommer styrelsen att få problem.

Rent generellt kan man kort uttycka det som att en styrelse får utan stämmobeslut självständigt ta beslut i frågor som rör underhåll. Är en åtgärd inte att klassificera som löpande underhåll - utan mer en standardförbättring - så måste beslut om detta tas av föreningens högsta beslutande organ, dvs föreningsstämman.

Det är i övrigt respektlöst mot delägarna i föreningen att inte göra delägarna delaktiga i alla större beslut i föreningen. En styrelse som arbetar utan stöd från medlemmarna är farlig för föreningen.
Om man tar nummer för nummer av tidningen Vår Bostad och betar av de svar HSB ger medlemmarna i olika frågor så upptäcker man ganska snart en trend;

Medlemmarna får ofta inget svar på sin fråga !!!

Dvs medlemmarna kan få långa utlägg i respons på sin fråga, men efter HSB:s svar så befinner sig de flesta (alla?) frågeställare tillbaka på ruta 1.

Då uppstår några oerhört intressanta frågor, t.ex.;

Om HSB inte kan svara på frågorna, varför gör HSB ändå detta?

Jag tror det är så här;
HSB vet naturligtvis lika väl som jag att lagtexterna som berör bostadsrätter är ytterst begränsade i antal, omfång och saklighet, samt att de få lagparagrafer som finns t.o.m. är luddigare än lagar rent generellt. Dvs nästan allt lämnar öppet för fria tolkningar.

Och stadgarna är - i stället för att vara ett komplement till lagtexterna - mest bara av HSB utvalda utdrag från lagtexterna (kompletterat med det som HSB inte lyckats få lagstiftarna att ta med i lagtexterna och som är till HSB:s fördel).

Genom att utnyttja detta tolkningsutrymme i lagtexter/stadgar så kan HSB, när de svarar på frågor i sin medlemstidning, ge intryck av att det egentligen finns lagar och regler att basera sig på, trots att det ofta(st) inte är så.

HSB försöker ge sken av att HSB har information och kunskap om lagar och regler som inte vi andra har, men det är inget annat än en stor bluff. Jag skulle vilja säga att det är en av de största bluffarna i svensk historia.

När HSB besvarar juridiska frågor i "Vår Bostad" så gör de aldrig något annat än att i bästa fall utgå från 1-2 korta utdrag från lagarna (alltså med mycket ospecifika/generella lagar) samt med ett ex av HSB:s normalstadgar framför sig. Utifrån dessa 2-3 dokument så spånar HSB ihop en historia, med egna fria tolkningar utan grund i rättsfall eller lagar/stadgar. HSB hoppas därmed att det ger intryck av att HSB vet vad HSB pratar om.

Denna bluff har HSB lyckats köra med i tillräckligt många år nu!
Är det kanske inte hög tid att be HSB sluta med sitt spel?

Om du har en hög av "Vår Bostad" sparade (som jag har) så gå gärna igenom tidningarna ett antal år tillbaka. Analyserar man HSB:s svar där så kan man bara komma fram till en slutsats, och det är att HSB:s "juridiska inkompetens" inte ens är särskilt duktig på att tolka lagtexter.

Eftersom HSB kunnat hålla på så här många år måste jag dock motvilligt erkänna att HSB är duktig på att lura och manipulera medlemmar. Men är detta något positivt för HSB?

Ovanstående kan analyseras, utredas och diskuteras mycket mer än vad jag gjort här, men jag hoppas att någon forskare, eller kanske ett examensarbete, utreder detta närmare. Det skulle bli en rasande intressant historia om man tar med alla aspekter... och säkert oerhört lärorikt.


Forum för alla i bostadsrätt Tipsa en vän

Skriv till media ! NU !!!


FORUM

Har du synpunkter på ovanstående punkter eller vill du lägga till något mer?

Vad fungerar bra/dåligt i din förening?

Om du har några synpunkter om din brf, om din bostadsorganisation (HSB, Riksbyggen, SBC) eller frågor om att bo i bostadsrätt, dela gärna med dig av dessa genom att klicka här!
Forum för alla i bostadsrättSenaste inlägg
(rss-reader för Google Chrome)





FAKTABANKEN - FORUM FÖR ALLA I BOSTADSRÄTT
Störningar i BRF A 01
Avgifter i BRF A 02
Underhåll bostadsrätt, Ansvarsfördelning, Förändring av lägenhet A 03
El, Värme och Vatten i BRF A 04
Balkong och Uteplats, Utemiljö, Parkering & Garage i BRF A 05
Styrelse, Styrelsemöte, Protokoll, Tystnadsplikt, Dagordning A 06
Bostadsorganisation - Förvaltare A 07
Likhetsprincipen - Likabehandlingsprincipen A 08
Jäv A 09
Särskild granskning, Medrevisor, Revisor & Revisorssuppleant A 10
Hyresnämnden - Bostadsrätt A 11
Regelverk för bostadsrätt A 12
Avhysning, Uppsägning, Förverkande, Avsägelse, Tillträde bostadsrätt A 13
Andrahandsuthyrning i BRF B 01
Andelstal och Mätning bostadsyta B 02
Kapitaltillskott, Insatshöjning, Förändring av insats bostadsrätt B 03
Överlåtelse, Köp av bostadsrätt, Mäklare, Medlemskap B 04
Vattenledningsskada och Vattenskada i bostadsrätt B 05
Ekonomisk plan bostadsrättsförening B 06
Lägenhetsförteckning, Medlemsförteckning B 07
Föreningsstämma, Röstning, Ansvarsfrihet, Motioner i BRF & Arvoden B 08
Valberedning i BRF B 09
Ändring av stadgar i BRF B 10
Självförvaltning i BRF B 11
Sambolag bostadsrätt B 12
PUL BRF B 13
Väsentlig förändring av fastighet B 14
Likvidering av bostadsrättsförening, Fusion, Överlåtelse av hus i BRF B 15
Utvidgning av verksamhet i BRF B 16
Statistik bostadsrätter B 17
   FAKTABANKEN
   Gå direkt till Faktabanken i Forum för alla i bostadsrätt



  " LÄNKAR TILL WEBBSIDOR OM HSB & BRF "  
Huvudsida
HSB:s normalstadgar - enbart för att skydda HSB och styrelse?   Vad innebär det att inte bevilja styrelsen ansvarsfrihet?
Sveriges bästa brf-stadgar   Vad får styrelsen besluta om?
NY FÖRENINGSLAG!   Arbetsordning för styrelse
Länkar till lagar och föreskrifter   Budord för styrelsen
Utträde ur HSB   Vilken kompetens behövs i en styrelse?
Anmälan till hyresnämnden   Valberedning
Andrahandsuthyrning   Hur skriver man en motion?
Överlåtelse av bostadsrätt   Exempel på motioner till ett årsmöte
Försäljning av bostadsrätt   Motioner HSB 2009
Vad gäller avseende vattenledningsskada?   HSB Malmös årsstämma 2009
Utdrag ur lägenhetsregister   Klander HSB årsstämma 2008
Vem ansvarar för vad?   Information till medlemmarna
Vad gäller avseende p-plats?   Offert badrumsrenovering
Vem får närvara på stämman?   Certifiering av bostadsrätt
Stämma, närvarostatistik   Länkar till bostadsrättsföreningar
Årsredovisningen   SDS om bostadsrätter
Arvode brf-styrelse - Per lgh   Håll koll på styrelsen - DN Bostad
Arvode HSB Malmö   Samarbete är nödvändigt - DN Bostad
Vicevärdens uppgifter   Talibanstyre & maktlösa medlemmar - SvD
BoRevision - en fara för din förening   Föreningar tar ut pengar från HSB - SDS
Värme och ventilation   HSB Malmö skandalen
Styrelsen varnar !!!   Frågor till HSB/Riksbyggen
Exempel på hur medlemmar behandlas   Hur HSB i Sverige svarar på frågor
Exempel på protokoll från årsmöte   HSB Riksförbund
Justering av ovanstående protokoll   Vilka är de ansvariga?
Vår Bostad   Vad är HSB bra för?
Dagordning - lagbrott   Föreningar som censurerar bort kritik
Byte av stamrör   Hur en årsstämma kan gå till
 

Om boendet i en brf   -   Bo i brf

Riksbyggen
Se länkar ovan

Bredband / ADSL - Sanningen om Sveriges internetleverantörer !


© 2009 - Uppdaterad 2014-06-23 Stockholm • Göteborg • Malmö / Skåne