ATT TOLKA EN ÅRSREDOVISNING


Köp av bostadsrätt




När det är dags att köpa en bostadsrätt så är det viktigt att göra en riskbedömning av föreningen. Naturligtvis vill ingen köpa in sig i en förening som riskerar att gå i konkurs, men det är nog ändå inte många som gör en ekonomisk analys av föreningen före köp. Oftast beror nog detta på att kunskapen för denna analys saknas, och det finns inget enkelt sätt att tolka årsredovisningen.

Mig veterligen finns det ingen som till dags dato har tagit fram en mall för hur man utifrån en förenings årsredovisningar på bästa sätt ska kunna göra en ekonomisk bedömning av föreningen. Jag tar här upp några övergripande och grundläggande punkter för innehållet i balansräkningen och resultaträkningen, och visar på vad som kan vara viktigt att studera närmare.

Om du som läser detta har några tips som förenklar tolkningen av årsredovisningen så är jag tacksam om du delar med dig av dina kunskaper (helst via forumet, som du hittar en länk till i slutet av denna sida).

Se särskilt följande inlägg i forumet; Hur tolkar man en årsredovisning?
 
 

Balansräkningen

Tillgångar

Omsättningstillgångar

Ju mer pengar det finns under posten för omsättningstillgångar;
  • Bank / Postgiro
  • Kassa
  • Kortfristiga placeringar
  • Kortfristiga fordringar
    • förutbetalda kostnader
    • upplupna intäkter
    • kundfordringar
    • avräkningskonto
    • kapitalkonto
    • övrigt
desto bättre.

Enligt GP är tumregeln att summan av omsättningstillgångarna ska uppgå till minst 25% av summan för intäkter (avgifter/hyror). Dvs om intäkterna ligger på 1 mkr så ska omsättningstillgångarna ligga på minst 250 tkr. Denna regel känns inte särskilt användbar. Det kan vara så för större föreningar att summan av omsättningstillgångarna är avsevärt större än intäkterna under året.

Anläggningstillgångar

Anläggningstillgångarna består av;
  • Materiella tillgångar (fastighet/byggnader samt maskiner och inventarier)
  • Finansiella tillgångar (andelar, aktier, bundna inlåningar och andra placeringar)
Notera här att det värde som anges för fastigheten inte säger något om marknadsvärdet, vilket gör det svårt att dra nytta av summan för denna post i bedömningen av föreningen.

Det är svårt att lämna någon rekommendation hur siffrorna för tillgångarna ska analyseras och värderas, men jämför med tidigare år och se om det skett några större förändringar.

Eget kapital

Eget kapital består av;
  • Bundet eget kapital (insatser/insatskapital - dvs det kapital som de första medlemmarna betalade när föreningen bildades - samt fond för yttre underhåll).
  • Fritt eget kapital (balanserat resultat + årets resultat)
Kontrollera noga vad som specificerats för den yttre reparationsfonden ("fond för yttre underhåll"). Där ser du hur mycket föreningen satt av för framtida arbete på fastigheten.

Skulder

Skulderna är en mycket viktig post att studera och består av;
  • Kortfristiga skulder
    • leverantörsskulder,
    • skatteskulder,
    • fond för inre underhåll,
    • upplupna kostnader och förutbetalda intäkter,
    • övriga kortfristiga skulder.
  • Långfristiga skulder
    • banklån/skulder till kreditinstitut.
Varning om föreningen har stora lån! Vad som räknas som "stora" lån kan jag inte lämna några rekommendationer för. Det måste ses i relation till omsättningstillgångarna.

Kontrollera om stora utgifter är att vänta i den närmaste framtiden. T.ex. stammar (vatten, avlopp, el), tak och fasader. Finns pengar avsatta för dessa utgifter ("yttre reparationsfonden") eller kommer kanske föreningen att tvingas till en drastisk höjning av avgifterna för att finansiera kommande arbeten? Det är extremt viktigt att du får all information på pränt om föreningens ekonomi. Be styrelsen om en kopia av föreningens 5-årsplan och 20-årsplan.

Om du vill jämföra mellan olika föreningar kan du multiplicera ditt andelstal med de långfristiga (och ev. kortfristiga) skulderna så får du fram vad skulden är för den aktuella lägenheten.

Beroende på när lånen ska skrivas om kan kan man uttolka om lånekostnaderna ska stiga eller sjunka framöver. Dvs om de nya räntorna beräknas bli lägre än dagens räntor så sjunker lånekostnaderna, och tvärtom.

Resultaträkningen

Nettoomsättning

Rörelsens kostnader

Finansiella poster

Årets resultat

Under rubriken "Årets resultat" ser du årets resultat för föreningen. Denna summa bör ligga på plus. Kontrollera om föreningen har en balanserad förlust (dvs om föreningen gått back tidigare).

Även om föreningen gått med vinst just det senaste året (dvs plus på årets resultat) så kan det finnas ett stort underskott, vilket man kan se under "balanserad förlust" i balansräkningen (där denna förlust kan uttryckas som "balanserat resultat", med ett negativt värde).

Underskottet kan bero på att föreningen t.ex. gjort större renoveringar av fastigheten under tidigare år. Har detta ej gjorts måste föreningen snart antingen höja avgifterna eller sänka kostnaderna, alternativt både höja avgifterna och sänka kostnaderna.

Om föreningen gått med vinst täcker intäkterna kostaderna, men det är normalt inget problem om en förening gått back ett eller ett par år. Det håller däremot inte i längden att gå back år efter år.

Kontrollera de 3-5 senaste årsredovisningarna för föreningen.
  • Finns det ett underskott så ta reda på varför och när underskottet uppstod.
  • Fråga mäklare och föreningens styrelse;
    • vilka stora utgifter som skett de senaste åren
    • vilka stora utgifter som är att vänta.
    Ta med dessa uppgifter i din ekonomiska bedömning av föreningen.

Övrigt

Förutom balansräkningen och resultaträkningen så finns det andra viktiga bitar att studera i årsredovisningen. Den kanske viktigaste punkten där är hur styrelsen besvarat motionerna. Om en styrelse svarar dåligt och/eller ofullständigt på medlemmarnas motioner är detta ett tydligt tecken på att det inte är en väl fungerande förening.

Lägger föreningen krut på rätt saker, eller gör styrelsen felprioriteringar där man lägger pengar på sådant som är av mindre vikt?

Har föreningen en webbsajt? Vilken information hittar du där? Hittar du allt av vikt? Är det en aktiv webbplats med löpande uppdaterad information?

Är styrelsen tillmötesgående när du ställer frågor till styrelsen och ber om skriftliga uppgifter?

Har styrelsen ett gott förhållande till medlemmarna? Svarar styrelsen på medlemmarnas frågor?




Skriv till media ! NU !!!



FORUM

Vad fungerar bra/dåligt i din förening?

Om du har några synpunkter om din brf, om din bostadsorganisation (HSB, Riksbyggen, SBC) eller frågor om att bo i bostadsrätt, dela gärna med dig av dessa genom att klicka här!
Senaste inlägg
(rss-reader för Google Chrome)


Tipsa en vän




FAKTABANKEN - FORUM FÖR ALLA I BOSTADSRÄTT
Störningar i BRF A 01
Avgifter i BRF A 02
Underhåll bostadsrätt, Ansvarsfördelning, Förändring av lägenhet A 03
El, Värme och Vatten i BRF A 04
Balkong och Uteplats, Utemiljö, Parkering & Garage i BRF A 05
Styrelse, Styrelsemöte, Protokoll, Tystnadsplikt, Dagordning A 06
Bostadsorganisation - Förvaltare A 07
Likhetsprincipen - Likabehandlingsprincipen A 08
Jäv A 09
Särskild granskning, Medrevisor, Revisor & Revisorssuppleant A 10
Hyresnämnden - Bostadsrätt A 11
Regelverk för bostadsrätt A 12
Avhysning, Uppsägning, Förverkande, Avsägelse, Tillträde bostadsrätt A 13
Andrahandsuthyrning i BRF B 01
Andelstal och Mätning bostadsyta B 02
Kapitaltillskott, Insatshöjning, Förändring av insats bostadsrätt B 03
Överlåtelse, Köp av bostadsrätt, Mäklare, Medlemskap B 04
Vattenledningsskada och Vattenskada i bostadsrätt B 05
Ekonomisk plan bostadsrättsförening B 06
Lägenhetsförteckning, Medlemsförteckning B 07
Föreningsstämma, Röstning, Ansvarsfrihet, Motioner i BRF & Arvoden B 08
Valberedning i BRF B 09
Ändring av stadgar i BRF B 10
Självförvaltning i BRF B 11
Sambolag bostadsrätt B 12
PUL BRF B 13
Väsentlig förändring av fastighet B 14
Likvidering av bostadsrättsförening, Fusion, Överlåtelse av hus i BRF B 15
Utvidgning av verksamhet i BRF B 16
Statistik bostadsrätter B 17
   FAKTABANKEN
   Gå direkt till Faktabanken i Forum för alla i bostadsrätt



  " LÄNKAR TILL WEBBSIDOR OM HSB & BRF "  
Startsida för information om bostadsrätt och bostadsrättsföreningar i Forum för alla i bostadsrätt Huvudsida
  HSB stadgar för bostadsrätt - Det är allas ansvar att stadgarna innehåller allt av vikt för föreningen HSB:s normalstadgar
      - enbart för att skydda HSB och styrelse?
  Om att bevilja styrelsen ansvarsfrihet, eller vägra styrelsen ansvarsfrihet Vad innebär det att inte bevilja
       styrelsen ansvarsfrihet?
  Mall för stadgar i en brf Sveriges bästa brf-stadgar   HSB - Vad kan HSB om juridik? Vad får styrelsen besluta om?
  Förslag på förändringar av föreningslagen och bostadsrättslagen NY FÖRENINGSLAG!   HSB - vilken arbetsordning gäller för styrelsen? Arbetsordning för styrelse
  HSB - Lagar, föreskrifter och regler för boende i bostadsrättsförening Länkar till lagar och föreskrifter   HSB - Förslag på vad styrelsens ledamöter måste arbeta utifrån Budord för styrelsen
  Hur gör du för att gå ur HSB trots att du bor i en HSB-brf? Utträde ur HSB   HSB - kompetens i styrelsen Vilken kompetens behövs i en styrelse?
  Exempel på en anmälan till hyresnämnden i anledning av en av styrelsen felaktigt genomförd stambytesrenovering Anmälan till hyresnämnden   Om valberedningen och dess uppgifter Valberedningen
  ad gäller vid uthyrning i andra hand? Andrahandsuthyrning   Tips och rekommendationer för hur man formulerar en motion till stämman Hur skriver man en motion?
  Vad gäller vid försäljning/överlåtelse av bostadsrätt? Rutiner vid försäljning. Köpa/sälja. Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift Överlåtelse av bostadsrätt   HSB - Exempel på motioner till en årsstämma Exempel på motioner till ett årsmöte
  Vad gäller vid försäljning/överlåtelse av bostadsrätt? Rutiner vid försäljning. Köpa/sälja. Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift Försäljning av bostadsrätt   Motioner till HSB Malmös årsstämma 2009 Motioner HSB 2009
  HSB - Vad gäller avseende vattenskada i brf? Vad gäller avseende vattenledningsskada?   Länkar till alla dokument för HSB Malmös årsstämma 2009 HSB Malmös årsstämma 2009
  Begäran om utdrag ur lägenhetsregister för bostadsrättsförening - Mall. Viktig information att begära innan köp av bostadsrätt!!! Lag (2006:378) om lägenhetsregister Utdrag ur lägenhetsregister   Klander av HSB Malmös årsstämma 2008, del 2a Klander HSB årsstämma 2008
  HSB - Vem ska underhålla bostadsrätten? - Vad ansvarar medlemmarna för i sin bostadsrätt och vad ansvarar styrelsen för i föreningen? Vem ansvarar för vad?   HSB - information till medlemmarna Information till medlemmarna
  HSB - Vad gäller avseende parkeringsplats till bostadsrätt i en bostadsrättsförening? Vad gäller avseende p-plats?   Offertförfrågan för badrumsrenovering, tips med exempel på hur en offertförfrågan kan utformas för att få bästa möjliga svar Offert badrumsrenovering
  Vem får delta och rösta på föreningens stämma? En djupgående analys av regelverket Vem får närvara på stämman?   Information från HSB om certifiering av bostadsrätter Certifiering av bostadsrätt
  Hur många går på föreningens stämmor? En sammanställning över närvaron på stämmor i brf:ar inom HSB Malmö Stämma, närvarostatistik   Länkar till HSB, Riksbyggens, SBC:s samt privata bostadsrättsföreningar Länkar till bostadsrättsföreningar
  Hur tolkar man en årsredovisning på bästa sätt/enklast? Förklaringar till balansräkning och resultaträkning, etc Tolka en årsredovisning   Exempel på en anmälan till hyresnämnden i anledning av en av styrelsen felaktigt genomförd stambytesrenovering SDS om bostadsrätter
  Arvoden och ersättningar för alla styrelser i bostadsrättsföreningar inom HSB Malmö (förlorad arbetsförtjänst, bilersättning, telefonersättning, etc). Med rekommendation på arvodesnivå Arvode brf-styrelse - Per lgh   Att bo i bostadsrätt är inte som att bo i eget hus. Man får inte alls bestämma allt själv, tvärtom. Bostadsformen kräver samarbete, smidighet, tolerans och en bra styrelse. 15/3-2005 Håll koll på styrelsen - DN Bostad
  Ersättningar till styrelse och VD i HSB Malmö samt jämförelse med andra HSB-regioner i Sverige Arvode HSB Malmö   Hellre ett möte för mycket än ett för lite. Arbetsgrupper i huset som tar ansvar för gård, städning, hissinstallation och försäljning av lediga lägenheter. Stort och smått måste diskuteras, ansvaret delas, annars kan medlemmarna känna sig överkörda. 23/2-2005 Samarbete är nödvändigt - DN Bostad
  HSB - Vicevärdens uppgifter Vicevärdens uppgifter   Syna föreningen - före bostadsköpet och Styrelsen bestämmer om protokoll ska lämnas ut. SvD 2004-06-10 Talibanstyre & maktlösa medlemmar - SvD
  Information om BoRevision BoRevision - en fara för din förening   Föreningar tar ut pengar från HSB - SDS
  Om värme och ventilation i bostadsrätt Värme och ventilation   Information om hur HSB lurade medlemmarna på 50 miljoner kronor HSB Malmö skandalen
  HSB - Varning från en förenings styrelse där enskilda medlemmar kränks Styrelsen varnar !!!   Frågor till HSB och Riksbyggen Frågor till HSB/Riksbyggen
  HSB - Utskick från en förenings styrelse där enskilda medlemmar kränks Ett styrelseutskick   Motion inlämnad till 32 regionkontor, och HSB:s respons på detta Hur HSB i Sverige svarar på frågor
HSB om vad det innebär att bo i en bostadsrätt Om boendet i en brf   -   Bo i brf
Allt om Riksbyggen Riksbyggen
Se länkar ovan       


Bredband / ADSL - Sanningen om Sveriges internetleverantörer !


© 2009 - Uppdaterad 2014-06-24 Stockholm • Göteborg • Malmö/Skåne