|
Köp av bostadsrätt |
||
|
||
Balansräkningen
Omsättningstillgångar
Ju mer pengar det finns under posten för omsättningstillgångar;- Bank / Postgiro
- Kassa
- Kortfristiga placeringar
- Kortfristiga fordringar
- förutbetalda kostnader
- upplupna intäkter
- kundfordringar
- avräkningskonto
- kapitalkonto
- övrigt
Enligt GP är tumregeln att summan av omsättningstillgångarna ska uppgå till minst 25% av summan för intäkter (avgifter/hyror). Dvs om intäkterna ligger på 1 mkr så ska omsättningstillgångarna ligga på minst 250 tkr. Denna regel känns inte särskilt användbar. Det kan vara så för större föreningar att summan av omsättningstillgångarna är avsevärt större än intäkterna under året.
Anläggningstillgångar
Anläggningstillgångarna består av;- Materiella tillgångar (fastighet/byggnader samt maskiner och inventarier)
- Finansiella tillgångar (andelar, aktier, bundna inlåningar och andra placeringar)
Det är svårt att lämna någon rekommendation hur siffrorna för tillgångarna ska analyseras och värderas, men jämför med tidigare år och se om det skett några större förändringar.
Eget kapital
Eget kapital består av;- Bundet eget kapital (insatser/insatskapital - dvs det kapital som de första medlemmarna betalade när föreningen bildades - samt fond för yttre underhåll).
- Fritt eget kapital (balanserat resultat + årets resultat)
Skulder
Skulderna är en mycket viktig post att studera och består av;- Kortfristiga skulder
- leverantörsskulder,
- skatteskulder,
- fond för inre underhåll,
- upplupna kostnader och förutbetalda intäkter,
- övriga kortfristiga skulder.
- Långfristiga skulder
- banklån/skulder till kreditinstitut.
Kontrollera om stora utgifter är att vänta i den närmaste framtiden. T.ex. stammar (vatten, avlopp, el), tak och fasader. Finns pengar avsatta för dessa utgifter ("yttre reparationsfonden") eller kommer kanske föreningen att tvingas till en drastisk höjning av avgifterna för att finansiera kommande arbeten? Det är extremt viktigt att du får all information på pränt om föreningens ekonomi. Be styrelsen om en kopia av föreningens 5-årsplan och 20-årsplan.
Om du vill jämföra mellan olika föreningar kan du multiplicera ditt andelstal med de långfristiga (och ev. kortfristiga) skulderna så får du fram vad skulden är för den aktuella lägenheten.
Beroende på när lånen ska skrivas om kan kan man uttolka om lånekostnaderna ska stiga eller sjunka framöver. Dvs om de nya räntorna beräknas bli lägre än dagens räntor så sjunker lånekostnaderna, och tvärtom.
Resultaträkningen
Nettoomsättning
Rörelsens kostnader
Finansiella poster
Årets resultat
Under rubriken "Årets resultat" ser du årets resultat för föreningen. Denna summa bör ligga på plus. Kontrollera om föreningen har en balanserad förlust (dvs om föreningen gått back tidigare).Även om föreningen gått med vinst just det senaste året (dvs plus på årets resultat) så kan det finnas ett stort underskott, vilket man kan se under "balanserad förlust" i balansräkningen (där denna förlust kan uttryckas som "balanserat resultat", med ett negativt värde).
Underskottet kan bero på att föreningen t.ex. gjort större renoveringar av fastigheten under tidigare år. Har detta ej gjorts måste föreningen snart antingen höja avgifterna eller sänka kostnaderna, alternativt både höja avgifterna och sänka kostnaderna..
Om föreningen gått med vinst täcker intäkterna kostaderna, men det är normalt inget problem om en förening gått back ett eller ett par år. Det håller däremot inte i längden att gå back år efter år.
Kontrollera helst de 3-5 senaste årsredovisningarna för föreningen.
- Finns det ett underskott så ta reda på varför och när underskottet uppstod.
- Fråga mäklare och föreningens styrelse;
- vilka stora utgifter som skett de senaste åren
- vilka stora utgifter som är att vänta.
Övrigt
Förutom balansräkningen och resultaträkningen så finns det andra viktiga bitar att studera i årsredovisningen. Den kanske viktigaste punkten där är hur styrelsen besvarat motionerna. Om en styrelse svarar dåligt och/eller ofullständigt på medlemmarnas motioner är detta ett tydligt tecken på att det inte är en väl fungerande förening.Lägger föreningen krut på rätt saker, eller gör styrelsen felprioriteringar där man lägger pengar på sådant som är av mindre vikt?
Har föreningen en webbsajt? Vilken information hittar du där? Hittar du allt av vikt? Är det en aktiv webbplats med löpande uppdaterad information?
Är styrelsen tillmötesgående när du ställer frågor till styrelsen och ber om skriftliga uppgifter?
Har styrelsen ett gott förhållande till medlemmarna? Svarar styrelsen på medlemmarnas frågor?
Tipsa en vän
HSB:s normalstadgar