FORUM

MEDVERKA I DEBATTEN OM RIKSBYGGEN ! Vad fungerar bra/dåligt i din förening?
 

Tillbaka till huvudsida om Riksbyggen

 
 
 

 

Riksbyggens Förvaltning

En oberoende granskning av Riksbyggens förvaltning

Dennna granskning grundar sig på hur det ser ut i min förening. Men avtalet som vi har är standard, så förmodligen ser det liknande ut i de flesta föreningar.

Bilden ovan visar hur Riksbyggen arbetar med underhåll. Ibland har Riksbyggen egen personal, ibland anlitar de en underleverantör. Detta sätt att arbeta är inte hemligt på något sätt. Riksbyggen har förklarat att de jobbar så, och de står för det.

Vid närmare analys borde vi fråga oss, vi som betalar slutfakturan, om detta är ett bra, effektivt och billigt sätt.

8 % i underhållsadministration

Riksbyggen tar 8 % (kallas för underhållsadministration) på allt underhållsarbete som görs. Detta är lätt att se i en årsredovisning.

Detta pålägg täcker Riksbyggens kostnader för att göra en beställning på arbetet, förhandla med underleverantörer, etc.. Denna kostnad täcker ett verkligt arbete som görs.

Däremot finns det verkligen ett lik i garderoben med denna administrationskostnad: den tas av Riksbyggen kvartalsvis eller årsvis på alla poster som hamnar under rubrikerna "Underhåll" och ”Reparation, löpande underhåll" i årsredovisningen, oavsett om Riksbyggen har varit inblandad i reparationen eller inte!

Vad detta innebär är värt att fundera på en stund: när styrelsen tar initiativet att själv göra en beställning mot en leverantör utan att blanda in Riksbyggen, tar Riksbyggen ändå 8 % i administrationskostnad, fast de inte har presterat någonting alls (man ska veta att Riksbyggen gör ett litet arbete genom att betala själva fakturan, om föreningen anlitar Riksbyggen för den ekonomiska förvaltningen, men detta arbete att betala fakturan ingår i det fasta priset i det ekonomiska förvalningen).

Hur ligger det till i din förening?

12 % och 15 % i entreprenörspåslag

I det fall som Riksbyggen behöver (behöver eller vill) anlita en underleverantör, anliter Riksbyggen en "total entreptrenör". "Totalentreprenören" kan vara Bygg på Riksbyggen eller en annan entreprenör. Bygg på Riksbyggen anser att de ska få betalt för sitt arbete. Därför lägger Bygg 12 % på arbetet som underleverantören har gjort (före moms) och 15 % på materialkostnader (före moms).

Problemen här är flera:

-          Varför tar Riksbyggen, via sin Byggavdelning, extra betalt, när detta arbete ska täckas av de 8 % i underhållsadministration.

-         Varför lägger Riksbyggen ett pålägg på material: Byggs arbete är att planera arbetet, ringa underleverantörer, etc. Så man kan kanske tänka sig att ju fler arbetstimmar desto mer arbete för Riksbyggen, men varför ett pålägg på material? Underleverantören tar redan betalt för att hämta materialet i arbetstid, så varför ett pålägg på materialets pris? Det låter som någon sorts Riksbyggen privat moms! Om en reparation innebär att arbeta 10 timmar för att installera en grej som kostar 1000 kr, eller om grejen kostar 100 000 kr, är det ändå 10 timmars arbete, och Riksbyggen lägger lika mycket arbete som kan täckas av det de kallar för ”entreprenörspåslag”.

Jämförelse mellan att anlita Riksbyggen och att göra arbetet själv

Om vi antar att en reparation på en källare måste göras, som tar 80 timmar à 350 kr/timme, och med material som kostar 2000 kr (utan moms).

Om föreningen är självständig (ingen Riksbyggen förvaltning), kommer fakturan att se ut så där:

80 * 350 + 2000 = 30 000 kr utan moms => 37 500 kr med moms.

Om föreningen är en Riksbyggen förening, och Riksbyggen gör jobbet själv:

80 * 350 + 2000 = 30 000 kr utan moms => 37 500 med moms

och med de 8 % i underhållsadministration (3000) med moms på det (750) blir det 41 250 kr (skillnad 4750 kr)

Man kan fundera på hur mycket arbete Riksbyggen lägger ner för att skicka en av sina arbetare att göra jobbet: inte mer en 30 min. skulle jag tro, kanske 1 timma. Men 4750 kr täcker ett arbete på 8 timmar, och så mycket tid lägger inte Riksbyggen i administration för ett sådant litet arbete. Visst tar Riksbyggen väldigt bra betalt (orimligt bra betalt).

Om föreningen är en Riksbyggen förening, och Riksbyggen anlitar en underleverantör (vi antar att underleverantören har samma timpris som Riksbyggen):

80 timmar med ett timpris på 350, blir 28 000 kronor. Man ska lägga 12 % på arbete och 15 % på material enligt Riksbyggens sätt:

80 * 350 = 28 000 + (28 000 * 0,12) + 2000 + (2000 * 0,15) => 31 360 + 2300 => 33 660 kr utan moms => 42 075 med moms

och med de 8 % i underhållsadministration (3366) med moms på det (842) blir det 46 283 kr (skillnad 8783 kr).

Om man jämför 46 283 kr med det billiga alternativet att kontakta underleverantören själv, konstaterar man att fakturan blir 23,42 % dyrare.

 

Skandaler



SS har skrivit följande texter. SS har arbetat i 21 år på Riksbyggen och vet mycket bra hur Riksbyggen fungerar, vilken stämning och attityd som gällt under dessa år. Han har upplevt många konstigheter på Riksbyggen, och berättar här för oss om en del av det han har upplevt. Han har lovat att det kommer mera. SS och G-Is förhoppning är att läsaren ska få en känsla av hur Riksbyggen har fungerat så att bättring sker.

Sannsaga från 90-talet avseende fakturering av arbeten till bostadsrättsföreningar

Under min tid som anställd på RB gjordes cirka 10 omorganisationer. Hälften av dessa var jag djupt engagerad i som ordförande för facklubbens cirka 100 anställda. Resultatet från den, när företaget skulle ISO-certifieras i slutet av 90-talet, tänkte jag berätta här.

ISO 9001 är ett kvalitetssystem som var/är på modet. Mycket av det är nog bra men det kräver insikt och engagemang av alla anställda. Jag anser att för det mesta faller det på att det är företagsledningen som tar fram direktiven, och sedan skall alla underliggande led anpassa sig.

Jag arbetade i en stor bostadsrätt med över 800 lägenheter. Tidigare hade vi varit lag om en 5-6 stycken som tillsammans hade skött cirka 10 föreningar. Nu övergick man i och med upplägget av ISO till att dessa 10 föreningar delades upp i ansvarsområden för varje anställd.

En arbetande förman skulle stå för samordningen. Och vara kontakten mellan oss andra arbetare och avlasta verkmästaren för området genom materialbeställningar m.m. Verkmästaren hade i sin tur cirka 3-4 lag, alltså tillsammans cirka 20 "gubbar", som han i sin tur skulle redovisa för till avdelningschefen. Tidigare hade det mesta av faktureringsarbetet legat på verkmästaren (vilket inte var någon bra lösning då förvaltare inte alltid är så bra på pappersarbete). Nu skulle förmannen och verkmästaren med arbetarnas dagböcker tillsamman ta fram underlag till kontorspersonal som ställde ut fakturorna. Min lott blev en stor förening medan andra kunde få 3 små föreningar. Det finns nog för- och nackdelar med detta. För föreningen blev detta en nackdel. Ibland, till exempel i början av december, skulle flertalet av föreningarna ha lysande julgranar uppsatta. Ett arbete som kräver ett större gäng på samma gång.
"Min" förening satte upp ljus i sina träd istället, vilket betydde att de timmar jag var på andra föreningar debiterades min förening. Inte speciellt rättvist. Ofta hände också att det blev fel någonstans, maskinhaveri, extraarbeten utanför vårt område, mina fackliga uppdrag (där tiden borde delats upp på samtliga föreningar) men jag skulle skriva all tid på "min" förening.

Vid extraarbeten skulle jag skriva särskild tid, som då och då visade sig bli "för billigt", varför lagbasen lade på några timmar i sin redovisning. Det hände också att sedan verkmästaren lade på ytterligare för samma arbete. Som ni förstår blev det då och då mycket extra kostnader för föreningen. När man arbetar på samma ställe under en längre tid blir man bundis med några styrelseledamöter och diskuterar arbeten med dem, vilket inte var så populärt hos lagbas och verkmästare av förståliga skäl, enligt av vad som ovan beskrivits. Vi arbetare fick väldigt sällan vara med vid den årliga besiktningen av föreningen. Skälen kanske ni kan räkna ut. Plumpigt tillvägagångssätt blev det i alla fall då jag fick höra i andra/tredje hand vad som sades och vilka kommande åtgärder som skulle göras i föreningen. Besiktningsanmärkningar mot det ingångna avtalet, kom till oss arbetare oftast som slentrian; "bättring måste ske, ni får inte gå hem tidigare på fredagar, hoppa över arbeten som inte syns, etc".

En vacker dag händer/hände det att någon från styrelsen frågade hur ett visst arbete kunde kosta så mycket och liknande. Ja vad svarar man om man vet om förfaringssättet?

Dåligt samvete för oss arbetare, och dyrt för föreningarna blev summan av kardemumman av denna omorganisation.
Vilket betyder å andra sidan att RB måste tjänat bra med pengar eller…..

Signatur: SS

Totex

På åttiotalet, innan hårdare bestämmelser infördes avseende ogräsbekämpning i tätbebyggt område, ”sparade” RB mycket pengar på ogräsbekämpning med gift istället för skyffling av ogräs i rabatter. Gesatop, vitt pulver och Totex ett orange pulver var de vanligaste. Där Totex tog död på all växtlighet medan Gesatop var lindrigare och gick inte så djupt ner att rötter på buskar dödades utan resultatet blev ett sterilt lager jord under buskar ett par år. Totex gjordes senare om till vitt pulver, varefter det förbjöds.

Jag är inte säker men tror att några kommuner hade anmälningsplikt av användandet av dessa ogräsmedel. Det hände att man upplyste verkmästarna om det, mest för att det var så äckligt att sprida framförallt Totex. Då bad verkmästaren någon mindre kunnig att sprida skiten. Äcklig smak var kvar länge och Totex satte sig i kläderna så den obehagliga lukten och smaken kom tillbaka många dagar senare. Skyddskläder eller skyddsinformation var det inte tal om. I Rågsved lade RB ut Totex på en lekplats så det lyste orange färg vackert på lekplatsen. När sedan tidningarna fick tag i den informationen var rubrikerna inte nådiga. RB försöker ta död på nästa generation. Efter det debaclet blev väl upplysningen och försiktigheten lite bättre i företaget. Men kort senare beslutades det att Totex inte skulle användas mer än i nödfall. Men lagren var stora, så RB spred Totex i smyg gift in på 2000-talet, för att spara pengar på arbetskraft. I en del avtal med föreningar fördes det inte in att gift inte fick användas. Under några år i början på 2000-talet användes ättika, men det hade för kort verkan och blev inte lönsamt.

Motsatsen till detta fusk är gödsling. Står i de flesta avtal mellan RB och föreningarna att det ska gödslas en eller 2 ggr per år, samt kalkas. Det är man inte lika generös med, då de ger 2 negativa effekter i ”plånboken”. Gödsel kostar pengar, och gödsel bidrar till mer växtkraft, kanske speciellt av ogräs, som sen kostar pengar att få bort.

Tips till Er ledamöter som är med och tar fram avtalsförslag. Lägg gödsling som avrop/option i avtalet, och när det är dags köp in gödsel själva, eller att fakturan i alla fall betalas av föreningen direkt.

Signatur: SS

Mina erfarenheter som anställd i Riksbyggen

(Not från admin: detta brev fick jag från en läsare (W.N.T))

Som anställd under 6 månader i RB:s ” Tekniska förvaltning” är mina intryck följande:

Påbörjade en provanställning våren –05 med löfte om eventuell fast anställning och placering som fastighetsskötare vid en av de nio Rb-föreningar som finns i vår mellansvenska stad. En förening har gått i konkurs med Rb. som förvaltare.

Min besvikelse var stor då jag upptäckte att härskarmentalitet från Rb. :s förvaltare rådde och att Rb. styrde de anställda med järnhand, även över de som arbetade på kontoret. Vinsten och så stort överskott som möjligt var i fokus (NOT: Rb gjorde en vinst på 500 miljoner kronor 2005).

Vinstintresset medförde minimala investeringar i maskin och verktygsutrustning, usla personalutrymmen, arbetskläder beställdes från Borås men jag hann inte få några på de 6 mån jag arbetade. Använde mina egna och fick beg. avlagda av de fast anställda. Allt för att minimera kostnaderna och öka vinsten. Den fasta personalen, de flesta med många års anställning och med bakgrund som städare var enligt min mening rädda, kuvade och med stor respekt för förvaltaren. Lojalitet mot Rb. hade präntats in samt rädsla för att få sparken (vissa hade hotats med avsked ). I en tid då arbetslösheten är mycket hög är rädslan stor.
Efter någon veckas arbete påpekades av arbetsledaren brister i skötseln av grönytor som var mitt ansvarsområde, nämnas kan att jag ej fått någon introduktion och information om rutiner och hur långt mitt skötselområde sträckte sig.
Vid 1:a arbetet med kombitraktor fungerade ej drivningen, direkt farligt då den inte stannade pga. att drivreglaget var utslitet. Vid påpekande angående felet av mig visade det sig att maskinen hade körts under lång tid med detta fel. De fast anställda hade lärt sig köra med detta fel direkt livsfarligt då maskinen kördes mellan skötselområdena på allmän väg i staden.

Ingen av personalen ville ta på sig ansvaret att orsaka en kostnad för Riksbyggen, ”ring du” var svaret från den s.k. maskinansvarige. Jag ringde omgående serviceman som bytte drivningen.

Ovanstående påpekanden från mig gjorde att jag ansågs besvärlig och ”att allt fungerade innan du började” var förmannens svar. Nämnas kan att jag har 2 års trädgårdsutbildning med tillhörande maskinkunskap samt 20 års praktisk erfarenhet av grönyteskötsel och maskinarbete.

Efter en tid av nya order och ändringar av arbetsuppgifter skrev jag till Rb:s förvaltare och på- talade de brister som jag tidigare nämnt och att jag önskade ”arbetsro” för att få chans att få in planering och arbetsrutiner på mitt arbetsområde. Svaret kom snabbt i form att jag kallades till kontoret och då han skriftligen meddelade mig att fortsatt arbete ej kunde erbjudas efter de 6 mån som avtalats, utan någon diskussion eller dialog.

Min åsikt är att jag inte passade in i den fasta personalens totala underkastelse och rädsla för Arbetsledningen, ”jag var ej lojal mot Riksbyggen” enligt förvaltaren.
På raster var kritiken högljudd mot Rb. men inget framfördes till ledningen på möten och träffar med arbetsledningen (förvaltaren).
Jag förflyttades därefter till arbete vid en annan förening på andra sidan stan samt entreprenadstädning hos en privat fastighetsägare som köpt trappstädning av Riksb.
Avståndet mellan mina två nya arbetsplatser är cirka 3 km och färdmedel var egen cykel.
Vid raster var personallokalerna centraliserade till 2 st varav en hade 1 st dusch på 8st anställda, vikarier oräknade. De personalutrymmen som tidigare funnits på respektive område hade sagts upp av besparingskärl (minskade utgifter, ökad vinst). Ovanstående transporter till och från arbetsplatserna och vid raster med cykel, tog bort arbetstid men föreningarna betalar fullt pris!

Omklädningsskåpen var placerade där det fanns plats, vid duschen, i korridoren. Till mig som nyanställd fanns inget över, jag och de flesta anställda bytte om hemma. Skilda omklädningsrum fanns ej trots att båda könen fanns (ca 50/50). För dyrt och lokalbrist ansåg Riksbyggen var skälen.

Sjukvikarier togs aldrig in vid sjukdom. Övriga anställda fick gå ifrån sina ordinarie områden och ”göra det värsta”, oftast städning. Semestervikarier togs in så få som möjligt. T. ex. fick en vikarie serva samtidigt 3 st områden samt en privat fastighetsägare som köpt tjänster av Rb. Den privata köparen var viktigast ”gör det värsta och visa er ibland” var ”snacket” hos de anställda gällande föreningarna. Ingen skuld faller över de anställda, arbetsledningen stod för semesterplaneringen. Föreningarna debiteras fullt pris av Rb. men en del har börjat uppmärksamma att föreningen ej får vad de betalar för och ifrågasättande och missnöje har börjat sprida sig.

De senaste årens ökade arbetslöshet och införandet av lönebidrag uppmärksammades av Rb. som enligt min åsikt såg detta som en möjlighet att öka vinsten med billig arbetskraft. De minskade kostnaderna tillföll Rb. Föreningarna debiterade fullt pris.
Detta försök att öka vinsten föll dock ej väl ut då personer helt utan kompetens anställdes och med ökat missnöje från de föreningar som drabbades som följd.

Rb. erbjuder fastighetsskötsel till privata företag och fastighetsägare, personal till dessa tjänster är den ordinarie personalen som regelbundet lämnar sitt arbete vid föreningarna för att arbeta med dessa extra uppdrag. Rb. försvarar detta med att ”vi har överkapacitet på personal” allt enligt egna ej redovisade beräkningar.

Även arbetsuppgifter som inte finns listade i den 21 detaljerade A-4:sidor kallade ”Teknik Rb 2000” debiterades extra med 250 kr/tim till föreningen och utförs av personal som redan arbetar på området och på ordinarie arbetstid ??? (kostnad för föreningen och ökad intäkt till Rb.). Respektive förening får beställa detta s.k. ”extra tjänsterna”.

Jag anser att ett skötselavtal endast behöver innehålla: föreningen köper antal timmar per dag/vecka med skrivningen, ”alla förekommande fastighetsskötselarbeten” eventuellt med specificerad intervaller på de återkommande arbetsuppgifterna som entré och trappstädning, gräsklippning, ogräsrensning, tillsyn av soprum, städning, papper, skräp på området. Snöröjning och sandning vintertid. Hos privata Brf. anställs en fastighetsskötare med arbetsbeskrivning och med skrivningen som ovan ”alla före kommande fastighetsskötaruppgifter” och med fast kostnad beräknad på sysselsättningsgrad/timmar.

Om en förening ej själva gör beställning av ex. inköp tvättmaskin, entreprenörer osv. debiteras 10% extra pålägg om beställningen sker via Rb. på den totala kostnaden (enl. uppgift av anställd). Om så är fallet kan föreningarna tjäna pengar om de gör beställningen själva (ex. av vicevärden). Jag tror inte att föreningarna är medvetna om detta.

Slutligen vill jag säga att det är inte med glädje jag skrivit denna kritik mot Rb. Tvärtom är jag besviken och ledsen över denna utveckling hos Rb. Eftersom jag bor i en Rb. förening och även arbetat åt Rb. har jag sett två ”ansikten” hos Rb:s förvaltare, dels den kunnige, stödjande, som arbetar för föreningens bästa som framförallt styrelsen kan vända sig till i alla lägen om hjälp. Dels den härskande chefen som inte skyr några medel för att öka vinsten (troligen ger ökad vinst en lyft i karriären?). Jag har tyvärr erfarit att de flesta styrelserna litar blint på Rb.

W.N.T.

Tipsa en vän



FORUM

Vad fungerar bra/dåligt i din förening?

Om du har några synpunkter om din brf, om din bostadsorganisation (HSB, Riksbyggen, etc) eller frågor om att bo i bostadsrätt, dela gärna med dig av dessa genom att klicka här!
Senaste inlägg
(rss-reader för Google Chrome)


  " LÄNKAR TILL WEBBSIDOR OM HSB & BRF "  
  Certifiering av bostadsrätt
  Vad innebär det att inte bevilja styrelsen ansvarsfrihet?
 
 
 
 
  DN Bostad - Håll koll på styrelsen
  DN Bostad - Samarbete är nödvändigt
 
 
 
  HSB Bolina - bredband
 
 
Länkar till lagar och föreskrifter  
 
 
 


Se länkar ovan