Motion #70
Föreningen står för yt- och tätskikt vid underhåll

I det forum jag har, som är Sveriges största forum för bostadsrätter, så dök det upp en intressant frågeställning, enligt följande.

Jag har en vattenskada i min bostadsrätt. Skadan uppstod genom att ett avloppsrör i köket var sönderrostat. Skadan konstaterades efter granskning av saneringsföretaget att det skulle belasta bostadsrättsföreningens försäkringsbolag. För min del innebar det att golven i mitt sovrum, hall och kök bröts upp och tapeter delvis revs bort i alla rum. Till detta ska tilläggas att det skedde ingen besiktning av försäkringsbolaget innan rivningen startade vilket gör att återställningen sker godtyckligt efter hur jag beskriver hur lägenheten såg ut innan. (Som tur var tog jag foto på alla golv och väggar). Jag har inte kunnat bo i min lägenhet i 2 mån. pga fläktar, slangar och rör dragna överallt och hög ljudnivå. Nu ska lägenheten återställas och jag får besked av byggnadsfirman att jag ska betala 50% av återställning och reparation pga åldersavdrag. (Enligt försäkringsbolagets bestämmelser...)

Jag är från början ej skuld till att vattenskadan har uppstått och anser att jag inte ska betala för detta. Bostadsrättsföreningen nekar till att betala dessa 50 %. De anser att kostnaden inte kan belasta alla föreningens ekonomi och därmed medlemmarna. De nekar mig även ersättning för annat boende och andra tillkommande kostnader runt i kring. Jag kan acceptera att föreningen inte vill betala detta utanför men jag anser att de ska ställa krav på försäkringsbolaget för att täcka dessa kostnader även åldersavdrag. Jag har varit i kontakt med konsumentombudsmannen och de rådde mig att jag överhuvudtaget inte skulle kontakta mitt eget försäkringsbolag. Det är bostadsrättsföreningen jag ska ställa krav mot och de i sin tur mot försäkringsbolaget. Hur ska jag gå tillväga i detta ärendet? Man känner sig ganska liten i det här sammanhanget.

Tacksam för hjälp och råd. Jag har sett att det finns andra liknande inlägg i detta forum men jag kan ändå inte få riktigt klarhet i frågan. Om man ser på konsumenternas försäkringsbyrå har de en uppfattning men jag vet inte om jag kan åberopa den beskrivning gällande åldersavdrag dvs att åldersavdrag bekostas av BRF.

Jag gav ett snabbt svar på detta, enligt följande;

Åldersavdraget är något av det jobbigaste man kan drabbas av i sin bostad, speciellt när det är en skada man själv inte varit orsak till.
Försäkringsbolaget kan tillämpa åldersavdrag inte bara på ytskiktet utan även på arbetet. Dylika försäkringsbolag som tillämpar åldersavdrag på arbetskostnad ska man hålla sig borta från, men det kan finnas tilläggsförsäkringar som delvis löser detta!

Här finns även andra mycket stora, viktiga och svåra frågor.
Om man t.ex. gjort extra fint i sin bostadsrätt så täcker försäkringen ofta inte mer än återställning till "normal" standard (vad nu det är... men det kan tolkas som till billigast möjliga standard). Hur rimligt är detta?
Detta är viktiga frågor för föreningar att bena ut och komma fram till bra lösningar för.

Ett exempel som visar hur utsatt man kan vara i ett flerbostadshus är följande;
En medlem agerar amatör-rörmokare och skruvar isär en rörkoppling utan att stänga av vattnet.
Konsekvensen av den översvämning detta leder till blir att alla underliggande lägenheter och några i sidled får rivas ut helt eller delvis.
De grannar som inte renoverat på 15 år eller mer får då själva betala upp till 80 % av renoveringen av ytskiktet inkl. arbetskostnaden ur egen ficka.
Man kan alltså som medlem drabbas hårt pga andra medlemmars slarv !
Alla föreningar måste diskutera detta noga för att hitta bästa möjliga lösningar.

Men det finns faktiskt en god möjlighet att komma undan åldersavdraget.

För det första förstår jag inte varför konsumentombudsmannen råder dig att inte kontakta ditt försäkringsbolag. Det tycker jag visst du ska göra. Vad har du att förlora på det? Låt ditt försäkringsbolag jobba lite för dig i att reda ut vad som egentligen gäller.

Här finns två viktiga saker att tänka på för din egen försäkring.
1. Har du tecknat bostadsrättstillägg (det hoppas jag verkligen du har !!!) ?
2. Vad ingår då i ditt bostadsrättstillägg?

Oftast täcker bostadsrättstillägget t.ex. yt- och tätskikt såväl som vattenledningar, och vad mer som sedan täcks av bostadsrättstillägget varierar från fall till fall.

Tyvärr är det inte många föreningar som varit förutseende nog att planera för detta men vissa föreningar har en överenskommelse om att föreningen tar kostnaden för åldersavdraget om skada uppstår i en bostadsrättshavares lägenhet pga brister/fel i det som är föreningens ansvar.

Regelverket är mycket dåligt här. Hur rimligt är det att medlemmen ska bekosta återställande av ytskikt pga underhåll av det som hör till föreningens ansvar, t.ex. läckande rör?
Föreningen måste ta fram ett tydligt regelverk för medlemmarna i dessa frågor!

Det finns fastighetsförsäkringar man kan teckna där fastighetsförsäkringen täcker åldersavdrag för medlemmarnas lägenheter (i alla fall upp till en viss kostnad, 20.000 kr eller så). Alla föreningar bör enligt min mening ha en dylik fastighetsförsäkring.

Om skada uppstår på föreningens egendom pga oaktsamhet av en medlem så är det föreningen som får stå för åldersavdraget, och där kan man kanske undra varför det är så.

Notera att det är skillnad - såväl försäkringsmässigt som lagmässigt - på skador som orsakats pga slarv/oaktsamhet och skador som orsakats av andra anledningar!

Eftersom det aktuella röret brustit pga av att det rostat sönder så kan jag dock säga att det oavsett vilket inte är du som ska betala åldersavdraget. Du måste kräva att föreningen tar denna kostnad eftersom den är orsakad av föreningens (läs: styrelsens) bristande tillsyn och bristande underhåll!
När föreningen (läs: styrelsen) försummar underhållet kan föreningen (styrelsen) bli skadeståndsskyldig.

Och du ska DEFINITIVT ha ersättning för dina utökade kostnader pga att du inte kan bo i lägenheten. Något annat får du aldrig acceptera!

Märkligt att ingen besiktning gjorts i ditt fall. En skadereglerare ska alltid titta på skadorna för att göra en bedömning. Det är en säkerhet för alla parter (även föreningen). Men bra att du fotograferat.

Notera också att det inte är byggnadsfirman du ska ha en diskussion med om åldersavdraget. Det är styrelsen i din förening.
Se till att få allt skriftligt, och be om en kopia av försäkringsavtalet för fastigheten, så att du kan se själv vad som gäller i stället för att lekmannastyrelsen ska göra tolkningar åt dig.

Styrelsen sitter där för att arbeta för medlemmarna och bland dessa medlemmar ingår du! Styrelsen måste alltså arbeta för att påverka försäkringsbolaget att täcka även de kostnader som man försöker lägga på dig!

Detta är tveklöst en av de svåraste frågorna i en bostadsrättsförening, inte minst eftersom det är så många olika parter och regelverk inblandade; lekmannastyrelse, fastighetsförsäkring, föreningens försäkringsbolag, bostadsrättshavaren, stadgarna, bostadsrättslagen, bostadsrättshavarens försäkring/tilläggsförsäkring, bostadsrättshavarens försäkringsbolag, praxis, etc.

Bostadsrättslagen
Juridik och lagar för brf:ar - Brl
Allt du behöver veta om lag & rätt
hotpot.se/forum

PS.
När det gäller konsumenternas försäkringsbyrå så gissar jag att du tänker på följande text;
VATTENLEDNINGSSKADA
En varmvattenledning till kökskranen har rostat sönder. Du har inte varit vårdslös. Golv, väggar och några möbler har skadats. Trossbotten är fuktskadad.

Alla skador på byggnaden ska ersättas ur föreningens fastighetsförsäkring, eftersom föreningen ansvarar för vattenledningsskador enligt bostadsrättslagen. Fastighetsförsäkringen täcker i detta fall alla skador på ytskikten i din lägenhet, dvs även egendomsskador som du själv ansvarar för enligt lag och stadgar.
Föreningen ska återställa den skadade egendomen. I fastighetsförsäkringen görs avdrag - åldersavdrag – på både material och arbetskostnad. Föreningen får stå för eventuella åldersavdrag.

Dina skadade möbler ersätts från din hemförsäkring.

BRAND
En brandskada ersätts i princip på samma sätt som en vattenledningsskada.


Men det är lite mer komplicerat än så, och tänk på att vattenledningsskada (som det inte är i ditt fall) är ett speciallfall, dvs där gäller s.k. "undantagsregler".
Det är riktigt, riktigt krångligt !!!


Jag yrkar att;
  1. Föreningen ska ha en fastighetsförsäkring som täcker åldersavdrag för medlemmarna, och medlemmarna ska skriftligen informeras i detalj om vad som gäller avseende detta.

  2. Föreningen ska ta fram ett regelverk där medlemmen inte ska behöva stå för något i händelse av att medlemmens lägenhet påverkas pga underhåll/reparation av det som ligger inom föreningens ansvarsområde.

  3. Föreningen ska undersöka och ta fram en skrivelse om och hur en medlem kompenseras i det fall medlemmen inte kan nyttja sin lägenhet pga reparationer/underhåll av sin lägenhet.
Admin, lgh 47 - 2010-07-14 - Forum för bostadsrätter: http://hotpot.se/forum
Sammanställning av motioner: http://hotpot.se/motion/hsb-motion-brf-2010.htm
Demokrati - öppenhet - insyn - information - engagemang - medlemsinflytande - medlemskontroll - ärlighet - moral/etik - ansvar - respekt
Det krävs ett helt nytt sätt att tänka för att lösa de problem vi skapat med det gamla sättet att tänka.

Styrelsens svar, skrivet av HSB, på motsvarande motion 2009 (kom ej medlemmarna till del):
Motion nr 70 om föreningens ansvar för yt- och tätskikt vid underhåll

Styrelsen vill med anledning av motionen avge följande svar:

Styrelsen arbetar kontinuerligt med att se över sina avtal, däribland fastighets-försäkringen, och när det blir aktuellt att säga upp avtalet om fastighets-försäkring kommer styrelsen att ta hänsyn till motionärens synpunkter. Det finns därför ingen anledning att styrelsen ska krävas införskaffa en sådan fastighets-försäkring och informera medlemmarna om fastighetsförsäkringen.
Min kommentar (1): Att styrelsen arbetar kontinuerligt med att se över sina avtal har vi inte sett några tecken på. Tvärtom, styrelsen har t.o.m. i svaret till ennan motion skrivit att styrelsen endas upphandlar om styrelsen anser att styrelsen är missnöjd, och inte - som det ska fungera - i samband med vare avtalsslut för att därmed få det bästa alternativet till det då bästa priset.

Att styrelsen säger att styerlsen ska "ta hänsyn till motionärens synpunkter" förpliktigar inte till någonting, och med sådana svar är det meningslöst att skriva motioner om stämman accepterar svar som inte betyder nåot för någon.

Det är trist att hör att styrelsen här - precis som i alla andra lägen - inte anser att medlemmarna ska veta vad som gäller.

Styrelsen och HSB får INTE ta ifrån stämman dess roll som föreningens högsta beslutande organ!


Styrelsen följer de regler om underhållsansvar som finns i bostadsrättslagen och i föreningens stadgar. Någon grund för att ta fram ett regelverk, där medlemmen inte ska stå för något då medlemmens lägenhet påverkas på grund av underhåll/reparation, finns därmed inte.
Min kommentar (2): För den som läst motionen så framgår med all önskvärd tydlighet vikten av just detta.

Ett regelverk där medlemmen inte ska stå för kostnader som åsamkas medlemmen av föreningen är av kritisk betydelse just för att lagverket är så undermåligt som det är i skrämmande många avseenden. Det handlar om att medlemmarna i föreningen får sin bästa möjliga boendemiljö utan att riskera drabbas av enorma kostnader utan egen förskyllan.

Dessutom kan man bara konstatera att styrelsen inte följer reglerna om underhållsansvar i bostadsrättslagen och stadgarna, men det är ett annat problem.

Styrelsen och HSB får INTE ta ifrån stämman dess roll som föreningens högsta beslutande organ!


Styrelsen följer de regler som finns i bostadsrättslagen.
Enligt 7 kap 4 § bostadsrättslagen kan en medlem få nedsättning av sin avgift om föreningen åsidosätter sin reparationsskyldighet eller om det på något annat sätt uppstår hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vållande.
Någon grund för undersökning och skrivelse om kompensation för ej nyttjad lägenhet vid reparationer/underhåll av lägenhet föreligger inte.
Min kommentar (?): Styrelsens svar har inget med mina yrkanden att göra, och yrkande # 3 har inte bemötts av styrelsen. Det handlar om ett komplement till en lag som inte klargör vad som gäller (t.ex. ersättning för "sveda och värk"), utan där det bara finns väldigt luddiga allmänna riktlinjer som är mer eller mindre fria att tolka precis hur man vill från person till person!

I den av HSB/styrelsen nämnda paragrafen står inte vad denna motion handlar om;
2 § Är lägenheten, när den skall tillträdas första gången efter bostadsrättsupplåtelsen, inte i det skick som bostadsrättshavaren har rätt att fordra enligt 1 §, får han avhjälpa bristen på föreningens bekostnad, om inte styrelsen på tillsägelse ombesörjer åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter styrelsen att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen blivit avhjälpt får uppsägning inte ske.
För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har bostadsrättshavaren rätt till skälig nedsättning av årsavgiften.
Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada, om bristen beror på försummelse från föreningens sida.


4 § Sedan tillträde medgetts är föreningen skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 § vilar på bostadsrättshavaren. Bestämmelserna i 2 § tillämpas om föreningen åsidosätter sin reparationsskyldighet eller om det på något annat sätt uppstår hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vållande. Lag (1995:1464).


Styrelsen anser sig härmed ha besvarat motionen och föreslår att föreningsstämman avslår motionen.
Övriga motioner


Tipsa en vän

FORUM

Vad fungerar bra/dåligt i din förening?

Om du har några synpunkter om din brf, om din bostadsorganisation (HSB, SBC, Riksbyggen) eller frågor om att bo i bostadsrätt, dela gärna med dig av dessa genom att klicka här! (Index)
Sedan finns det även en enklare gästbok.