Motion #64 - Vattenskada
Nödvändigt med snabb reaktion

I det senaste numret av tidningen HSB Uppdraget finns värdefull information från HSB Riksförbund om vattenskador som tyvärr inte kommer medlemmarna till del. Jag tänkte därför referera denna artikel här tillsammans med mina kommentarer.

Vattenskador är med all säkerhet den vanligaste skadan i bostadsrättslägenheter. Gemensamt för alla vattenskador är att de som regel måste åtgärdas mycket snabbt för att undvika alltför stora följdskador.

Ansvar oavsett hur skadan uppkommit - Regleras i stadgar och lag
Underhålls- och reparationsansvaret för föreningen och för den enskilda medlemmen regleras i bostadsrättslagen och föreningens stadgar.

Bostadsrättslagen
Juridik och lagar för brf:ar - Brl
Allt du behöver veta om lag & rätt
hotpot.se/forum

Vid skador i en bostadsrätt har den av föreningen eller bostadsrättshavaren som har underhålls- och reparationsansvaret enligt lag och stadgar för viss egendom också huvudansvaret för att egendomen blir reparerad. Det ansvaret tillkommer föreningen respektive bostadsrättshavaren oavsett hur skadan uppkommit.

Innebörden av underhålls- och reparationsansvaret
Den underhålls- och reparationsansvarige ska vidtaga nödvändiga underhålls- och reparationsåtgärder för att hålla lägenheten och fastigheten i gott skick.
Den underhålls- och reparationsansvarige ska även betala för genomförda underhålls- och reparationsåtgärder.

Denna fördelning gäller även vid vattenskador, men "vattenledningsskada" (som behandlas här nedan) är ett undantag.

Värmeledning
Enligt HSB:s normalstadgar är det föreningen som har ansvaret för värmeledning och ska därför reparera det.

Brand- och vattenledningsskada
Bostadsrättsföreningen ansvarar i normalfallet även för reparationen av det som är bostadsrättshavarens ansvar enligt föreningens stadgar. Men det finns undantag från detta vid brand- och vattenledningsskada.

Undantag från huvudregeln vid vattenledningsskada
Vid vattenledningsskada har föreningen enligt lag reparationsansvar för de följdskador som uppkommer i en bostadsrätt pga vattenledningsskadan. Det är ett undantag från huvudregeln avseende ansvarsfördelningen mellan föreningen och bostadsrättshavaren.

Vad avses med "vattenledningsskada"?
Med vattenledningsskada menas att en trycksatt ledning som leder tappvatten, varmt eller kallt kranvatten, har brustit.

Undantaget gäller inte andra typer av rör eller ledningar som leder vatten, som exempelvis värmeledningar till radiatorer, anordningar för avloppsvatten eller dagvatten.

Inte heller påkopplad utrustning som ledningar till t.ex. diskmaskiner är att anse som vattenledningar.

Följdskador
Vid skador i en bostadsrättslägenhet är det inte den som är ansvarig för den del som orsakat skadan (t.ex. ett brustet vattenledningsrör) som också ska reparera de följdskador som uppkommit.

Den som enligt föreningens stadgar har underhållsansvaret för de skadade delarna av fastigheten ansvarar för att reparera dem!

Vid en skada kan det därför vara så att föreningen ska reparera det brustna vattenledningsröret som är ingjutet i väggen, men bostadsrättshavaren får själv reparera det skadade parkettgolvet och den skadade tapeten.

Eftersatt underhåll !!!
Om det visar sig att föreningen eftersatt underhållet av värmeledningen och därigenom orsakat skadan på parkettgolvet kan bostadsrättshavaren kräva ersättning av föreningen för sina reparationskostnader av parkettgolvet.

Här finns en risk att bostadsrättshavaren drabbas av en avskrivningskostnad för det som skadats, beroende på vilket försäkringsbolag man har, vilken försäkring man har, vilket humör skaderegleraren är på och hur envis man själv är.

Skada orsakad pga oaktsamhet eller uppsåt
Om någon pga oaktsamhet eller uppsåt orsakat skadan kan den som reparerat skadan kräva ersättning för sina kostnader. Med uppsåt eller oaktsamhet avses att den som orsakat skadan kunnat undvika den genom att agera annorlunda (vid bedömningen är det viktigt att skilja på skadeorsak och följdskada).

Det är den som påstår att någon annan varit oaktsam eller vårdslös som ska bevisa att så är fallet.

Tvist
En bostadsrättshavare som ska tvista mot föreningen i en sådan fråga har ett mycket tufft utgångsläge eftersom styrelsen använder sig av föreningens pengar, medan bostadsrättshavaren får använda sina egna pengar för tvisten!

Därför är det mycket viktigt att föreningen har ett tydligt regelverk som alla medlemmar har fått skriftlig information om.

Att lösa denna typ av tvister kan vara mycket komplicerat, men det underlättar om det finns bra dokumentation till grund för bedömningen.


Bostadsrättslagen
I bostadsrättslagen 7 kap 12 § beskrivs principerna för hur underhållsansvaret och kostnaderna fördelas mellan medlem och förening;

Bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens skick
12 § Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av andra-femte styckena. Detta gäller även mark, om sådan ingår i upplåtelsen.

Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler.

För reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada svarar bostadsrättshavaren endast om skadan uppkommit genom
1. hans eller hennes egen vårdslöshet eller försummelse, eller
2. vårdslöshet eller försummelse av
a) någon som hör till hans eller hennes hushåll eller som besöker honom eller henne som gäst,
b) någon annan som han eller hon har inrymt i lägenheten, eller
c) någon som för hans eller hennes räkning utför arbete i lägenheten.

För reparation på grund av brandskada som uppkommit genom vårdslöshet eller försummelse av någon annan än bostadsrättshavaren själv är dock denne ansvarig endast om han eller hon brustit i omsorg och tillsyn.

Tredje stycket gäller i tillämpliga delar om det finns ohyra i lägenheten. Lag (2003:31).

Vad som står här ovan gäller såväl vid normalt slitage som vid skador.

Vad ska man göra vid vattenskada?
När en vattenskada upptäcks måste medlemmarna vara väl införstådda med att det första de ska göra (utom naturligtvis att försöka begränsa/stoppa skadan) är att kontakta styrelsen.

Styrelsen (förvaltaren) kontaktar då, beroende på omfattningen av skadan, föreningens försäkringsbolag eller fackkunnig besiktningsman alternativt hantverkare,
För att göra det lättare att fördela kostnaderna bör man samtidigt teckna en överenskommelse mellan medlem och förening om att dessa kostnader ska fördelas i proportion till vad återställandet kommer att kosta för respektive part.

Skadeorsak och följdskada
När en skada inträffar ska först skadeorsaken fastställas. Med hjälp av föreningens stadgar och skadeorsaken fastställs sedan om det är bostadsrättshavaren eller föreningen som ska reparera skadeorsaken och de följdskador som för det mesta inträffar vid en skada.

Med "skadeorsak" avses den direkta anledningen till den inträffade skadan, t.ex. ett brustet vattenledningsrör, en bristfällig fuktspärr, ett brustet avloppsrör eller en läckande värmeledning.
Med "följdskada" avses de skador som uppstått pga skadeorsaken. t.ex. ett vattenskadat parkettgolv, en fuktskadad vägg eller ett bjälklag som behöver torkas ut.

Skadeståndsanspråk och kostnadsansvar
Som regel betalar bägge parterna sin del. Om det uppstår en diskussion ifall någon av parterna ska stå för den andra partens kostnader så ska detta baseras på att den part som önskar detta kan ställa anspråk på skadestånd från den andra parten.

Vattenledningsskada är ett undantagsfall. Vid skada på en vattenledning som föreningen har ansvar för och följdskador orsakade av denna så ska föreningen ta hela kostnaden för återställandet, dvs även för de delar av huset som föreningen inte har underhållsansvar för.

Återställande av skada
Som regel är det fastighetsförsäkringen som täcker hela reparationen, t.ex. av ett skadat badrum.

Om den totala kostnaden beräknas bli högre än försäkringens självrisk utnyttjas försäkringen.
Om föreningens andel av återställandet är t.ex. 80 % och medlemmens andel är 20 % av kostnaderna, betalar föreningen först hela självrisken till försäkringsbolaget och debiterar sedan medlemmen 20 procent av självrisken eller skadekostnaden. Medlemmen ska i samband med debiteringen få en kopia av hela fakturan.

Om kostnaden för återställandet av skadan beräknas bli mindre än självrisken så betalas skadan av föreningens medel och sedan debiteras medlemmen sin andel på motsvarande sätt som om kostnaden varit högre än självrisken.

Den del som medlemmen får betala kan medlemmen få ersatt av sitt försäkringsbolag (bostadsrättstillägget), exkl. självrisken och eventuella åldersavdrag.

Bostadsrättsföreningen tar själv beslut om självrisknivån (ett beslut som definitivt bör tas av stämman, även om så säkert väldigt sällan sker). Försäkringspremierna är avhängiga nivån på självrisken. Har föreningen en mycket hög självrisk (den kan ligga på 150.000 kr) så riskerar medlemmarna i dessa föreningar att drabbas av mycket höga fakturor från föreningen.

Föreningen betalar självrisken
Vissa bostadsrättsföreningar betalar hela självrisken vid vattenskador, men problemet med detta är att en medlem kan få en nyrenovering kostnadsfritt.
Det sägs allmänt av bostadsorganisationerna att ingen ska ”hamna i ett bättre läge” efter reparationen pga att en skada inträffar. Dessutom så bekostas denna upprustning för en enskild medlem då av övriga medlemmar.

Men det är naturligtvis inte mindre orättvist att behöva betala för något som man inte är skuld till!

Varför åldersavdrag?
Försäkringsbolaget ser till att bostadsrättshavaren får ersättning för reparationskostnaden för att återställa egendomen i brukbart skick. Om åldersavdrag inte görs så menar man att reparationen i stället kan betraktas som en renovering där bostadsrättshavaren får en förbättring på andra medlemmars bekostnad.

Alla försäkringsbolag gör avdrag för värdeminskning genom ålder och bruk från återställandekostnaden för skadad egendom. Storleken på avdraget beror på hur gammal egendomen är när den skadades och vilken typ det är. Försäkringstagaren får ersättning för reparationskostnaderna minskat med åldersavdraget enligt en av försäkringsbolaget särskilt utarbetad tabell för olika typer av egendom. Åldersavdraget påbörjas efter en viss tid från att det var nytt och sedan görs avdrag varje år med en viss procentsats beroende på typ av egendom.

Eftersom avdragets storlek och utformning varierar mellan försäkringsbolagen kan det löna sig att jämföra försäkringsbolag.

Du kan drabbas ekonomiskt av en skada hos grannen!
Om du oförskyllt drabbas av att det rinner in vatten från en skada i grannens lägenhet så drabbas inte bara grannen, där skadan uppstod, av åldersavdraget. Även du drabbas av åldersavdrag om det som skadats i din lägenhet är såpass gammalt att åldersavdraget har börjat räknas upp. Konsekvensen blir att du riskerar betala en stor mellanskillnad för att återställa din lägenhet i fungerande skick igen trots att du är helt oskyldig till skadan. Detta är naturligtvis inte rimligt. För att undvika dylika situationer krävs en fastighetsförsäkring som täcker upp detta.

Det är viktigt att föreningen kommer överens om en policy för hur kostnaderna ska fördelas! Alla medlemmar måste känna till hur ansvar och kostnader vid vattenskador regleras.


Förändringar i lägenheten
En bostadsrättshavare har ganska stora möjligheter att få göra förändringar i sin lägenhet, men i vissa fall krävs tillstånd av föreningen. T.ex. krävs tillstånd när befintliga ledningar för avlopp, värme eller vatten ska flyttas. Styrelsen kan endast neka om det finns en befogad anledning. Vad som är "befogad anledning" finns det ingen tolkning av.

Klara anvisningar
För att förebygga skador och problem rekommenderas att föreningen har klara anvisningar för bostadsrättshavare som önskar bygga om.

Bostadsrättshavaren bör bl.a. alltid lämna in en skriftlig ansökan och får inte påbörja ombyggnaden innan styrelsen har godkänt den.

Här måste det då finnas ett krav på styrelsen att detta tillstånd ges inom rimlig tid, normalt ett par dagar, men det beror på omfattningen.

Styrelsens tillstånd till de önskade förändringarna ska ges skriftligt till bostadsrättshavaren och det ska tydligt framgå vilka åtgärder som styrelsen lämnat tillstånd till.

Detta medför att både bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavare kan känna sig trygga i vilka åtgärder som tillstånd har lämnats för.

Tillsyn och protokoll
Bostadsrättsföreningen bör vid överlåtelser göra en tillsyn. Det innebär att bostadsrättsföreningen får tillträde till lägenheten för att göra tillsyn på de delar som föreningen har underhålls- och reparationsansvar för. Vid en tillsyn bör även noteras eventuella ombyggnader som bostadsrättshavaren utfört. Protokoll från tillsynen är bostadsrättsföreningens och behöver inte lämnas ut till köpare eller säljare av bostadsrätten.

Köparen tar över ansvaret
En köpare av en bostadsrättslägenhet tar över ansvaret för installationer i lägenheten som är gjorda av tidigare bostadsrättshavare.

Rätt fördelning
Vid inträffad skada är det viktigt att reparationsansvaret och kostnaderna fördelas mellan föreningen och bostadsrättshavaren enligt bostadsrättslagen och föreningens stadgar.

Skador kan vara mycket tidskrävande att hantera även om parterna har försäkringar som utreder och bekostar åtminstonde en del av reparationskostnaderna.

Tabell för åldersavdrag

Åldersavdrag görs på rivnings- och återställandekostnaden för varje byggnadsdel eller del därav enligt tabellen ovan.

En byggnadsdels ålder räknas från tidpunkten då den första gången togs i bruk.

Om kostnad för lokalisering, friläggning eller återläggning avser något som inte är angivet i tabellen, så görs på denna kostnad samma procentuella avdrag som gäller för den skadade byggnadsdelen.

Åldersavdraget begränsas till högst 80 % på byggnadsdel eller del av sådan som före skadan var funktionsduglig. Detta gäller inte för hushållsmaskiner och installationer, där avdraget kan bli 100 %.

Notera att i HSB:s (= If) fastighetsförsäkring görs inte bara avdrag för material utan även för arbetet. Alltså är detta ingen bra försäkring! Jag vet inte om detta helt ologiska avdrag gäller för alla försäkringsbolag, men jag vet att Trygg-Hansa tillämpar samma märkliga avdragsmetod. Vissa försäkringsbolag har tilläggsförsäkringar som reducerar problemet med åldersavdrag på olika sätt.


Vägledning med frågetecken
Ovanstående text är kanske inte helt tydlig, och för egen del ser jag några frågetecken (det tycks ha blivit lite fel när HSB satte ihop denna text), men det ger i alla fall en liten vägledning till hur det fungerar i praktiken.

Styrelsen underlåter att undersöka misstänkt vattenskada
Det kan i detta sammanhang noteras att styrelsen underlåter att undersöka av medlem inrapporterad misstänkt vattenskada. Så får det inte gå till eftersom det kan få förödande konsekvenser, och står medlemmarna dyrt!


Jag yrkar att;
  1. En utförlig anvisning enligt ovan (om vad tillstånd behövs för och hur processen ska gå till för bostadsrättshavare som önskar bygga om) tas fram av för denna uppgift lämpliga personer. Resultatet delas sedan ut till alla, och alla nya medlemmar får denna anvisning.

  2. En policy tas fram för hur kostnaderna ska fördelas vid skador som uppstår i föreningen. Detta tas fram av för detta lämpliga personer i en av stämman utsedd arbetsgrupp.
    Resultatet redovisas inför och på en extrastämma till hösten (som styrelsen kallar till), för beslut av stämman.

  3. En av stämman utsedd arbetsgrupp undersöker alternativa fastighetsförsäkringar där fastighetsförsäkringen täcker åldersavdrag (upp till en viss nivå).
    Resultatet redovisas inför och på en extrastämma till hösten (som styrelsen kallar till), för beslut av stämman.

    En försäkring där åldersavdrag ej görs på arbetet ska eftersträvas och prioriteras i det slutgiltiga valet.

  4. Alla medlemmar - eller de medlemmar som så önskar - ska få HSB:s broschyr "Vägledning för hantering av vattenskador".

  5. Det är styrelsens skyldighet att skyndsamt undersöka misstänkta vattenskador som medlemmarna rapporterat till styrelsen.

    Detta brister styrelsen tyvärr i och därför måste stämman förklara för styrelsen att detta ingår i styrelsens uppgifter.
Admin, lgh 47 - 2010-07-14 - Forum för bostadsrätter: http://hotpot.se/forum
Sammanställning av motioner: http://hotpot.se/motion/hsb-motion-brf-2010.htm
Demokrati - öppenhet - insyn - information - engagemang - medlemsinflytande - medlemskontroll - ärlighet - moral/etik - ansvar - respekt
Det krävs ett helt nytt sätt att tänka för att lösa de problem vi skapat med det gamla sättet att tänka.

Styrelsens svar, skrivet av HSB, på motsvarande motion 2009 (kom ej medlemmarna till del):
Motion nr 64 om vattenskada

Styrelsen vill med anledning av motionen avge följande svar:

Enligt bostadsrättslagen och föreningens stadgar får bostadsrättshavaren inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten utföra åtgärd som innefattar ingrepp i en bärande konstruktion, ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller annan väsentlig förändring av lägenheten. Är en bostadsrätts-havare osäker på om en viss åtgärd kräver styrelsens samtycke, så kan bostadsrättshavaren kontakta styrelsen.


Någon anledning att ta fram en utförlig anvisning om förändringar av lägenhet av lämpliga personer finns därmed inte.
Min kommentar (1): Styrelsen och HSB får INTE ta ifrån stämman dess roll som föreningens högsta beslutande organ!

Vid vattenskador kan kostnader fördelas mellan berörda enligt avtal, försäkringsbolags agerande eller enligt dom på skadestånd. Att i detalj reglera fördelningen av kostnader vid vattenskador låter sig inte göras i en policy.


Någon anledning att ta fram en policy om fördelning av kostnader vid vattenskador föreligger därmed inte.
Min kommentar (1): Styrelsen och HSB får INTE ta ifrån stämman dess roll som föreningens högsta beslutande organ!

Styrelsen arbetar kontinuerligt med att se över sina avtal, däribland fastighetsförsäkringen, och vid utgången av avtalsperioden kommer styrelsen att ta hänsyn till motionärens synpunkter. Det finns därför ingen anledning att tillsätta en arbetsgrupp för undersökning av alternativa fastighetsförsäkringar.


Styrelsen ser inget skäl till att ifrågavarande broschyr lämnas till medlemmarna. Vid behov kan medlemmar titta på ett exemplar hos styrelsen.
Min kommentar (1): Styrelsen och HSB får INTE ta ifrån stämman dess roll som föreningens högsta beslutande organ!

Styrelsen är medveten om sin skyldighet att undersöka misstänkta vattenskador.
Någon anledning att föreningsstämman beslutar i saken finns därmed inte.
Min kommentar (1): Styrelsen och HSB får INTE ta ifrån stämman dess roll som föreningens högsta beslutande organ!

Styrelsen anser sig härmed ha besvarat motionen och föreslår att föreningsstämman avslår motionen.



Tipsa en vän

FORUM

Vad fungerar bra/dåligt i din förening?

Om du har några synpunkter om din brf, om din bostadsorganisation (HSB, SBC, Riksbyggen) eller frågor om att bo i bostadsrätt, dela gärna med dig av dessa genom att klicka här! (Index)
Sedan finns det även en enklare gästbok.