Motion #88 - Fuktkontroll

Vad skulle styrelsen ha låtit göra först av allt?
Innan något stambytesprojekt drogs igång så skulle naturligtvis styrelsen inlett allting med att låta göra en fuktkontroll i alla lägenheter. Det hade då kunna ingå som en viktig del i ett beslutsunderlag för de åtaganden som sedan behövde göras.

Styrelsen gör inte mer än vad de måste - resultatet blir därefter (= dyrt & dåligt)
Tyvärr gör styrelsen inte mer än vad de absolut måste, så någon fuktkontroll blev det inte.
Vad projektledaren gjort och sagt vet vi inget om, men vi vet att resultatet verkligen inte blivit bra, på ett flertal olika sätt.

HSB-ledamoten ljög för stämman enbart för att styrelsen skulle klara sig undan
När HSB-ledamoten Bengt Skånhamre på stämman sa att styrelsen skulle dra nytta av erfarenheterna från andra föreningar som gjort liknande typer av stambyte, så var det kanske många medlemmar som trodde på detta?

Utan konkreta krav från stämman genomförs inget!
Men tyvärr! Så länge inga konkreta krav ställs så säger HSB-ledamot och styrelse dylika saker bara för att klara sig undan för stunden, trots att de - som i detta fall - aldrig hade den minsta avsikt att dra nytta av andras erfarenheter.

Varför fuktkontroll?
En fuktkontroll är ett sätt att arbeta förebyggande för att undvika dyra och besvärliga renoveringar efter vattenskador för såväl enskilda medlemmar som för föreningen i stort. Kom ihåg att Du kan tvingas att betala direkt med dina helt egna pengar för din grannes vattenskada, trots att du är helt oskyldig!

Fuktkontrollen är också något som kan användas i förhandlingen med försäkringsbolag om premien. Det finns alltså oerhört stora vinster att göra, totalt sett!

Vad innebär fuktkontroll?
Vid fuktkontrollen kontrolleras även bl.a. toaletter (om de rinner) och diskbänksskåp.
Medlemmen och styrelsen får sedan var sitt protokoll från besiktningen.

Att den oengagerade styrelsen inte sätter sig in i något kostar dig pengar!
Det står en del om detta i HSB:s tidning "Uppdraget". Det är en ovanligt bra tidning (ojämförbart mycket bättre än reklamtidningen "Hemma i HSB"). Här finns många ypperliga tips. Jag vet inte om det beror på att ingen i föreningens styrelse läser tidningen, eller om det beror på att ingen i styrelsen bryr sig det minsta om någonting, men tyvärr har styrelsen aldrig någonsin dragit nytta av de värdefulla tips som finns här. Det drabbar Dig!

I Uppdraget står bl.a. följande intressanta information;

Tre viktiga U
undersökning, utrivning, uttorkning

Som en enkel minnesregel över vem som ska ansvara för vad vid en vattenskada kan man säga att föreningen ansvarar för tre U.

Med det menas att föreningen vid inträffad vattenskada ska stå för undersökning av skadans omfattning.

Om det inte går att utesluta att det föreligger en skada på underliggande skikt bör föreningen också stå för utrivningen av ytskikten i nödvändig omfattning för att skadan ska kunna åtgärdas på ett fackmässigt sätt.

Därefter ska föreningen vid behov genomföra en uttorkning av de delar av fastigheten som föreningen enligt stadgarna har underhålls- och reparationsansvaret för, exempelvis bjälklag.

När föreningen genomfört dessa åtgärder samt reparerat det föreningen ansvarar för är det bostadsrättshavarens ansvar att återställa ytskikten.


Ovanstående är en hemlighet (finns inte i något regelverk), som det tydligen inte är meningen att medlemmarna ska veta (medlemmarna ska inte veta vilka rättigheter de har). Tyvärr lämnar denna beskrivning ett antal frågetecken efter sig, men det är ändå en ganska bra information som alla bör känna till, inte minst styrelsen där tyvärr kunskapen brister.


Jag yrkar att;
  1. Fuktkontroll görs i alla lägenheter,
    alternativt så samordnar föreningen en renovering av samtliga badrum som inte renoverats den senaste tiden.
Admin, lgh 47 - 2010-07-14 - Forum för bostadsrätter: http://hotpot.se/forum
Sammanställning av motioner: http://hotpot.se/motion/hsb-motion-brf-2010.htm
Demokrati - öppenhet - insyn - information - engagemang - medlemsinflytande - medlemskontroll - ärlighet - moral/etik - ansvar - respekt
Är Du inte en del av lösningen så är Du en del av problemet!

Styrelsens/HSBs svar:
Motion nr 1 om stambyte och vattenledningsdragning m.m., nr 11 om badrumsrenovering, nr 88 om fuktkontroll, nr 88B om dusch i källaren och nr 151 om badrumsrenovering

Styrelsen vill med anledning av motionerna avge följande svar:

Gemensam upphandling för badrumsrenovering förutsätter att man på en föreningsstämma med kvalificerad majoritet tagit giltigt beslut om att göra vid badrummen och därutöver ett godkännande av hyresnämnden.


Hyresnämnden
Stöd till bostadsrättshavare
Vad gör hyresnämnden för mig?
hotpot.se/forum

Då något sådant beslut inte tagits, finns det inte någon anledning att göra en gemensam upphandling eller fuktkontroll.
Min kommentar (1): Styrelsens svar är så absurt att det närmast är omöjligt att bemöta.
En fuktkontroll har inte det minsta med något annat att göra, och en fuktkontroll kräver inget godkännande av varken stämma eller hyresnämnd. En fuktkontroll är enbart till för att säkra föreningens tillgångar och reducera föreningens kostnader. Det är högst anmärkningsvärt att styrelsen inte förstår detta.

Många föreningar utför den fuktkontroll jag motionerar om här och HSB har t.o.m. i sin tidning för förtroendevalda (och i medlemstidningen) starkt rekommenderat föreningarna att göra detta!


Min kommentar (1): Många medlemmar - uppskattningsvis ett 40-tal - har fått betala rejäla överpris för badrumsrenoveringar som utförts av N.H. Nordström. Denna motion är bl.a. till för att medlemmarna inte ska behöva kasta ut åtskilliga tiotusentals kronor i onödan!
I en offertförfrågan som jag gett ut till ett antal entreprenörer så var N.H. Nordström med sin påstådda rabatt för medlemmarna i föreningen dyrast - med drygt 80.000 kr - där andra tar runt 50.000 kr (utan mängdrabatt).

Jag har nu lärt styrelsen/HSB vad som krävs för att genomföra arbeten i medlemmarnas lägenheter - dvs det som missades i samband med stambytet - och det är bra att styrelsen nu tagit detta åt sig, men att det krävs ett stämmobeslut samt ett godkännande i hyresnämnden är inget hinder för att bifalla denna motion. Det är bara att följa regelverket.

I övrigt så var det inte detta som motionen handlade om. Yrkandet är att samordna badrumsrenovering för att få ner priserna. Så som en f.d. styrelseledamot gjorde när han fick ner priset på säkerhetsdörrar från ca. 19.000 kr, om man köpte via HSB, till runt 12.000 kr.


Styrelsen kommer att ta upp frågan om dusch i källaren på ett styrelsemöte och ta ställning till installation av dusch i källaren utifrån bl.a. behov och kostnad.


Medlemmar har möjlighet att ställa frågor på en föreningsstämma. Styrelsen är då skyldig att lämna upplysningar om förhållanden som kan inverka på bedömningen av föreningens årsredovisning och dess ställning i övrigt eller av ett ärende på stämman, om det kan ske utan väsentlig nackdel för föreningen.
Kan en begärd upplysning lämnas endast med stöd av uppgifter som inte är tillgängliga på stämman, ska upplysningen inom två veckor därefter hållas skriftligen tillgänglig hos föreningen för medlemmarna samt översändas till varje medlem som har begärt upplysningen. Styrelsen kommer att följa denna upplysningsplikt. Någon anledning för styrelsen att tillsammans med tillsatt arbetsgrupp utreda frågor och lämna skriftliga svar samt kalla till extra föreningsstämma finns inte.


Varje röstberättigad har rätt att väcka förslag om att särskild granskare ska utses. Granskningen är av extraordinär natur och avses komma ifråga, när det kan misstänkas föreligga oegentligheter eller andra missförhållanden som bör utredas. Att motionären har invändningar mot bl.a. den rördragning som utförs i dennes lägenhet är inte sådana oegentligheter som en granskning, på bekostnad av samtliga medlemmar, ska omfatta.


Talan om skadestånd till föreningen från en styrelseledamot kan väckas, om vid en föreningsstämma majoriteten, eller en minoritet bestående av minst en tiondel av samtliga röstberättigade, har röstat mot ett förslag om att bevilja ansvarsfrihet. Om ansvarsfrihet har beviljats kan i princip inte en skadeståndstalan väckas. Vägras ansvarsfrihet kvarstår rätten till skadeståndstalan. Frågan om ansvarsfrihet för styrelsen måste alltså behandlas innan beslut kan tas om skadeståndskrav.


Någon grund för skadeståndstalan mot -projektledaren- har inte framkommit, särskilt mot bakgrund av att det inte visats att föreningen tillfogats någon ekonomisk skada eller att projektledaren varit vårdslös till uppkomsten av någon skada. Det finns därmed inga förutsättningar för föreningsstämman att besluta att väcka skadeståndstalan mot projektledaren.


Styrelseprotokoll är inte offentliga. Varken en medlem av föreningen eller utomstående har rätt att få del av dem. Däremot kan styrelsen eller föreningsstämman besluta att styrelseprotokollen skall vara offentliga.


Vad som talar emot att göra styrelseprotokollen offentliga är att det lätt kan missbrukas av medlemmarna i föreningen. Medlemmars företag kan få konkurrensfördelar gentemot andra leverantörsföretag till föreningen. Medlemmar kan även utsättas för repressalier om t.ex. klagomål på störningar blir kända för den som stör. Offentliga styrelseprotokoll innebär att medlemmarna granskar styrelsens beslut. Styrelsens arbete ska istället granskas av föreningens revisorer i samband med revision av föreningen. Styrelseprotokollen riskerar att bli intetsägande om de blir offentliga. Enskilda medlemmar informeras ändå normalt skriftligt om styrelsens beslut i ett inskickat ärende. Styrelsens arbete kommer att försvåras genom att deras val av leverantör, anställda etc. alltid kommer att ifrågasättas av någon medlem. Gränsdragningsproblem kan uppstå om styrelsen ska särskilja enskild information från sådan som föreningens medlemmar kan få del av. Rent praktiskt uppstår problem med att delge enskilda medlemmar vissa delar av protokollet och samtliga medlemmar övriga delar. Mot bakgrund av ovanstående anser styrelsen inte att styrelseprotokollen skall vara öppna.
Min kommentar (1): Styrelsen och HSB får INTE ta ifrån stämman dess roll som föreningens högsta beslutande organ!

Styrelsen anser sig härmed ha besvarat motionerna och föreslår att föreningsstämman avslår motionerna.
Övriga motioner


Tipsa en vän

FORUM

Vad fungerar bra/dåligt i din förening?

Om du har några synpunkter om din brf, om din bostadsorganisation (HSB, SBC, Riksbyggen) eller frågor om att bo i bostadsrätt, dela gärna med dig av dessa genom att klicka här! (Index)
Sedan finns det även en enklare gästbok.