Motion #11 - Badrumsrenovering

Entreprenör stoppas från att lämna offert på badrumsrenovering
I september 2008 bad jag N.H. Nordströms om en offert på badrumsrenovering. Fortfarande idag, drygt 3 månader senare, så har N.H. Nordströms inte inkommit med någon offert.

Vad är man rädd för?
Vad skälet till detta är kan man fråga sig. En möjlighet är att jag är den första som begärt in en specificerad offert och att N.H. Nordströms då blev nervös av detta eftersom andra i föreningen därmed skulle kunna se att N.H. Nordströms (som ofta är en av de dyraste entreprenörerna även om styrelsen i denna förening alltid anlitar N.H. Nordströms för allt) tagit ut överpris till medlemmarna.

Styrelsen orsakar onödiga kostnader för medlemmarna
Att styrelsen inte tar tag i detta och ser till så det görs en gemensam upphandling av badrumsrenoveringar är synnerligen oansvarigt av styrelsen. Det säger sig själv att hade många medlemmar gått ihop och upphandlat badrumsrenovering så hade priset kunnat sjunka rejält.

Styrelsens skyldighet att få en gemensam upphandling
I praktiken är det t.o.m. styrelsens skyldighet att se till så att det sker en gemensam badrumsrenovering. Styrelsen försöker alltid skjuta ifrån sig ansvar och arbetsuppgifter, men det är en styrelses ansvar att fastigheten underhålls och är i gott skick, och badrummen påverkar fastigheten.

När det gäller annat som det inte finns något större behov av så kan styrelsen glatt spendera medlemmarnas pengar, men när det gäller något som är extremt viktigt för såväl de enskilda medlemmarna (av olika skäl) samt för föreningen i stort, så vill styrelsen inte lägga två strån i kors.

Stambyte och badrumsrenovering hör ihop
Det finns aldrig något bättre läge för badrumsrenovering och upphandling av detta än i samband med stambyte !!!

Rot-avdrag
Nu har dessutom ROT-bidraget införts (precis som jag förutspått sedan lång tid tillbaka), och då är det mycket viktigt att se till att utnyttja detta under 2009 !!!
Det kan vi medlemmar spara mycket pengar på !!!



Den offert jag begärt, och skickat ut till olika företag, ser ut i stil med följande;

Kostnadsförslag önskas enligt följande:

1.
Omläggning av golvklinkers (10x10) och omkakling av väggar (kakel, 15x15), med fuktspärr.
Inkl. borttag av upphöjning under fristående badkar.

Takhöjd: 248 cm, Golv: 161 x 187 cm. Betong, med kakel halvvägs upp på väggen idag.
Vägg + golv: 14 kvm (egen uppskattning).


Arbete i badrummet:
- Demontering av inredning samt utrivning av väggkakel och golvklinkers.
- Fuktmätning.
- Bila ner klack vid badkar och flyta om fallet på golv
- Spackling och lagning av ev. skador och håligheter i väggar.
- Lägga på ångspärr på väggar, sätta fibermassor i vinkel mellan golv och vägg.
- Sätta manschetter på rörgenomföringar i vägg.
- Lägga på tätskikt på väggar.
- Sätta och foga kakel på väggar.
- Lägga på ångspärr på golv och sätta brunns- och avloppsmanschetter.
- Lägga på fuktspärr på golv.
- Lägga och foga klinkers på golv.
- Återuppsättning av badrumsskåp, vaskskåp, toarullehållare, handdukshängare, duschblandare, belysning.

a. Pris inkl. kakel/klinkers (vägg + golv) enligt standard: ___________ kr.

b. Pris exkl. kakel/klinkers (köps/beställs av mig): ___________ kr.

c.
Vitvaror: Samma som idag.
Vaskskåp: Samma som idag.
Badrumsskåp: Samma som idag.
Blandare/duschblandare: Samma som idag.

2. Fuktmätning: _______ kr.
Kostnad per dag vid ev. behov av torkning pga fukt: ________ kr.

3. Utbyte av badrumsdörr med karmar och tröskel exkl. dörr: _________ kr.
Dörrförslag (gärna med vent.lucka inbyggd i dörr): ________ kr.

4. Bila bort golvbrunn med rör och flytta till annan plats under badkar: _______ kr.
a) Golvbrunn + rör: ________ kr.
b) Arbetskostnad: ________ kr.

5. Jordfelsbrytare (inkl. inkoppling/kabeldragning): ________ kr.
6. Strömuttag i badrum (inkl. inkoppling/kabeldragning): _________ kr.
7. Inkoppling/kabeldragning av existerande elpatron till handdukstork: ________ kr.

Alla priser inkl. moms.

8. Beräknad tidsåtgång för arbete (startdag – slutdatum) exkl. ev torktid: _______ dagar.

9. Beräknad tid som dusch ej kan användas: _______ dagar.

10. Vilka garantier lämnas?
b. Våtrumscertifierad?

11. Ev. övrig info av vikt för kostnader och renoveringsarbete:

Jag har ännu inte fått in alla priser, men jag har i alla fall fått ett pris på 46.500 kr.
Alltså pris baserat på en enda lägenhet, vilket naturligtvis sjunker i takt med antalet tillkommande badrum som det beställs renoveringar för samtidigt), och avvaktar nu fler offerter.

Not. Det sägs att avfuktning ytterst sällan behövs.


Renovering av badrum - morot i stället för piska!

I praktiken är det inte särskilt lätt för en styrelse/förening att tvinga enskilda medlemmar att mot deras vilja renovera sina mer eller mindre funktionsdugliga badrum. Inte heller om badrummen är bristfälliga och kanske är minst dubbelt så gamla som beräknad livslängd.

Brott mot vårdplikten - Styrelseledamöterna kan bli personligt skadeståndsskyldiga
När det som i denna förening sker ett stambyte så måste en styrelse se till att locka med så många medlemmar som möjligt (om inte alla) till att renovera sina gamla badrum.

Detta har styrelsen, inkl. HSB-ledamoten, i föreningen inte gjort. Detta kan därmed tolkas som ett lagbrott (vårdplikten) där styrelsens ledamöter blir personligt skadeståndsskyldiga.

Medlemmar som sköter sig kan få betala för de medlemmar som missköter sig
Stambytet är ett unikt tillfälle ungf. en gång varje sekel som föreningens standard kan höjas. Även om ett badrums livslängd är max 25 år så är det få badrum som renoveras så "frekvent". Detta kan leda till skador inte bara på den enskilda medlemmens badrum utan även medlemmens grannars lägenheter. Alltså skador som sprider sig, och som även drabbar föreningens egendom, så att sedan resten av medlemmarna, även de som skött sig, får betala för dem som misskött sin bostadsrätt.
Notera att man kan få betala för att en granne inte renoverat sitt badrum, om vattenskada sker, inte bara via "föreningens" pengar utan dessutom direkt via sina egna pengar!

Styrelsen måste påverka medlemmarna till att renovera sina gamla badrum
Därför är det oundvikligen så att en styrelse är skyldig att i samband med stambyte göra allt som står i styrelsens makt för att - med ärliga och lagliga medel - styra medlemmarna till att renovera sina badrum vid detta tillfälle. Oavsett hur stambytet görs (nya rör, strumpa/nytt plaströr, relining, etc).

Styrelsen ska göra en upphandling för badrumsrenovering
Den största moroten är en gemensam upphandling.
Styrelsen i har inte lagt två strån i kors för att de som renoverat sina badrum skulle få rabatt. Ingen upphandling har gjorts av styrelsen (i princip inte ens för stambytet). I stället har medlemmarna betalat rena överpriser för sina badrumsrenoveringar av den entreprenör som står för stambytet. Medlemmarna tycks ha levt i tron att styrelsen ordnat dem bra priser.

Notera också att om gemensam upprustning av föreningens badrum skett så hade alla kunnat få inbyggda rör!


Jag yrkar att;
  1. Gemensam upphandling för badrumsrenovering görs av för detta särskilt utsedd (av stämman) arbetsgrupp, för dem som inte renoverat sina badrum och vill göra detta.

  2. En dusch installeras i en av källarna (som alla medlemmar har tillgång till) för att underlätta badrumsrenoveringar för medlemmarna.

lgh 47 - 2008-12-31 - Forum för bostadsrätter: http://hotpot.se/forum
Styrelsens/HSBs svar:

Motion nr 1 om stambyte och vattenledningsdragning m.m., nr 11 om badrumsrenovering, nr 88 om fuktkontroll, nr 88 B om dusch i källaren och nr 151 om badrumsrenovering

Styrelsen vill med anledning av motionerna avge följande svar:

Gemensam upphandling för badrumsrenovering förutsätter att man på en föreningsstämma med kvalificerad majoritet tagit giltigt beslut om att göra vid badrummen och därutöver ett godkännande av hyresnämnden. Då något sådant beslut inte tagits, finns det inte någon anledning att göra en gemensam upphandling eller fuktkontroll. Om medlemmar vill ha offerter på badrumsrenovering av en entreprenör, så får medlemmarna, som blir beställare av badrumsrenoveringen och får ett avtalsförhållande med entreprenören, själva ta kontakten med entreprenören. Detta är inget som styrelsen kan lägga sig i. Någon anledning för föreningsstämman att besluta i saken finns därmed inte.

Min kommentar (1): Styrelsens svar har inte med motionen att göra.

Det handlar om en gemensam upphandling för badrumsrenovering . Dvs det som styrelsen skulle ha gjort för alla medlemmars bästa i samband med stambytet och som hade sparat många tiotusentals kronor för varje medlem.

I en offertförfrågan som jag gått ut med så visar det sig att NH Nordströms var runt 30.000 kr dyrare jämfört med den billigaste aktören. Och det var bara för en lägenhet, jämfört med det 40-tal medlemmar som förlorat oerhört mycket på att styrelsen inte engagerat sig i föreningen.

Styrelsen kommer att ta upp frågan om dusch i källaren på ett styrelsemöte och ta ställning till installation av dusch i källaren utifrån bl.a. behov och kostnad.

Medlemmar har möjlighet att ställa frågor på en föreningsstämma. Styrelsen är då skyldig att lämna upplysningar om förhållanden som kan inverka på bedömningen av föreningens årsredovisning och dess ställning i övrigt eller av ett ärende på stämman, om det kan ske utan väsentlig nackdel för föreningen.
Kan en begärd upplysning lämnas endast med stöd av uppgifter som inte är tillgängliga på stämman, ska upplysningen inom två veckor därefter hållas skriftligen tillgänglig hos föreningen för medlemmarna samt översändas till varje medlem som har begärt upplysningen. Styrelsen kommer att följa denna upplysningsplikt. Någon anledning för styrelsen att tillsammans med tillsatt arbetsgrupp utreda frågor och lämna skriftliga svar samt kalla till extra föreningsstämma finns inte.

Varje röstberättigad har rätt att väcka förslag om att särskild granskare ska utses. Granskningen är av extraordinär natur och avses komma ifråga, när det kan misstänkas föreligga oegentligheter eller andra missförhållanden som bör utredas. Att motionären har invändningar mot bl.a. den rördragning som utförs i dennes lägenhet är inte sådana oegentligheter som en granskning, på bekostnad av samtliga medlemmar, ska omfatta.

Talan om skadestånd till föreningen från en styrelseledamot kan väckas, om vid en föreningsstämma majoriteten, eller en minoritet bestående av minst en tiondel av samtliga röstberättigade, har röstat mot ett förslag om att bevilja ansvarsfrihet. Om ansvarsfrihet har beviljats kan i princip inte en skadeståndstalan väckas. Vägras ansvarsfrihet kvarstår rätten till skadeståndstalan. Frågan om ansvarsfrihet för styrelsen måste alltså behandlas innan beslut kan tas om skadeståndskrav.

Någon grund för skadeståndstalan mot -projektledaren- har inte framkommit, särskilt mot bakgrund av att det inte visats att föreningen tillfogats någon ekonomisk skada eller att projektledaren varit vårdslös till uppkomsten av någon skada. Det finns därmed inga förutsättningar för föreningsstämman att besluta att väcka skadeståndstalan mot projektledaren.

Styrelseprotokoll är inte offentliga. Varken en medlem av föreningen eller utomstående har rätt att få del av dem. Däremot kan styrelsen eller föreningsstämman besluta att styrelseprotokollen skall vara offentliga.

Vad som talar emot att göra styrelseprotokollen offentliga är att det lätt kan missbrukas av medlemmarna i föreningen. Medlemmars företag kan få konkurrensfördelar gentemot andra leverantörsföretag till föreningen. Medlemmar kan även utsättas för repressalier om t.ex. klagomål på störningar blir kända för den som stör. Offentliga styrelseprotokoll innebär att medlemmarna granskar styrelsens beslut. Styrelsens arbete ska istället granskas av föreningens revisorer i samband med revision av föreningen. Styrelse-protokollen riskerar att bli intetsägande om de blir offentliga. Enskilda medlemmar informeras ändå normalt skriftligt om styrelsens beslut i ett inskickat ärende. Styrelsens arbete kommer att försvåras genom att deras val av leverantör, anställda etc. alltid kommer att ifrågasättas av någon medlem. Gränsdragningsproblem kan uppstå om styrelsen ska särskilja enskild information från sådan som föreningens medlemmar kan få del av. Rent praktiskt uppstår problem med att delge enskilda medlemmar vissa delar av protokollet och samtliga medlemmar övriga delar. Mot bakgrund av ovanstående anser styrelsen inte att styrelseprotokollen skall vara öppna.

Styrelsen anser sig härmed ha besvarat motionerna och föreslår att förenings-stämman avslår motionerna.
Övriga motioner


Tipsa en vän

FORUM

Vad fungerar bra/dåligt i din förening?

Om du har några synpunkter om din brf, om din bostadsorganisation (HSB, SBC, Riksbyggen) eller frågor om att bo i bostadsrätt, dela gärna med dig av dessa genom att klicka här! (Index)
Sedan finns det även en enklare gästbok.