Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Styrelse - arvode, styrelseprotokoll, arbetsordning, revisorer
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Styrelse - arvode, styrelseprotokoll, arbetsordning, revisorer
Konstituering, ordförande, sekreterare, studieorganisatör, ledamöter, suppleant, reservationer, styrelsemöten, maktmissbruk, vicevärd & vaktmästare, anställda RSS-feed för detta forum om styrelse, protokoll, arbetsordning, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!

Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2008-04-09, 07:42
tractors tractors är inte inloggad
Peta-medlem
 
Reg.datum: Apr 2008
Ort: Stockholm Norr
Inlägg: 128
Standard Ansvar & avgång, styrelse - Protokoll

Vi har många problem i vår förening.
Nuvarande styrelse påstår att några gamla protokoll har försvunnit. Därför kan man ej ta hänsyn till gamla löften/beslut beträffande badrum vid kommande stambyte. Jag tycker att detta är allvarligt och ett brott mot lagen. Vilken?

Ska vi polisanmäla den gamla slarviga styrelsen? Då plockar man kanske fram protokollen.
Andra förslag/synpunkter?

Senast redigerad av Admin: 2012-03-20 klockan 14:29.
Svara med citat
  #2  
Gammal 2008-04-09, 08:02
Admins avatar
Admin Admin är inte inloggad
Systemadministratör
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: Malmö
Inlägg: 6 423
Se här... Kopior av styrelseprotokoll

Du har inte uppgett några uppgifter om dig/din brf i din profil så jag vet inte om det är en HSB-brf eller vad, men om det är styrelseprotokoll som saknas så finns en kopia av dessa hos HSB (hur det fungerar med styrelseprotokoll inom Riksbyggen vet jag inte).

Får ni ihop 10 % av medlemmarna kan ni kalla till extrastämma och börja sätta krav på styrelsen.

En polisanmälan är bara den sista utvägen.


För mer information om styrelseprotokoll, se bl a;
Styrelse, protokoll - FAKTABANKEN

Styrelsemöte och protokoll - Mötesanteckningar från styrelsemöte stämmer inte, styrelseprotokoll har ej justerats, styrelseprotokoll från föregående möte gås ej igenom

Justera styrelseprotokoll - Vem kan utses som justerare till styrelsens protokoll? Vem utser justerare av styrelsens protokoll? Hur många justerare kan utses för styrelseprotokollet? Måste varje sida i protokollet signeras av ledamöterna? Kan ett protokoll ändras? Vad ska ledamot i styrelsen göra som inte håller med om vad som skrivits i protokollet?

Suppleant till styrelsen justerar styrelsens protokoll - Styrelsesuppleant som protokollförare på styrelsemöten

Styrelseprotokoll saknas - Protokollförare (= ordföranden) lämnar inte ifrån sig styrelseprotokoll

Får vice ordföranden ändra i styrelseprotokoll? - Ledamot i styrelsen som ändrar i ett styrelseprotokoll, innan justering gjorts

Särskild mening i styrelseprotokoll - Ledamot önskar få in synpunkter i styrelsens protokoll

Reservation i styrelseprotokoll
Reservation i styrelseprotokoll tas bort av ordföranden, tillika justerare - Medlemmarnas rätt till information av styrelsen. Är inte underhållsplan/ekonomisk plan och kalkyl offentliga i en brf? Information om upphandling. Tillgång till protokoll från stämma och styrelsemöten. Ledamot som ej får tillgång till styrelsens protokoll

Per capsulam utan styrelseprotokoll

Ska avhopp av ledamot i styrelsen protokollföras i styrelseprotokoll?

Måste personuppgifter på den som beviljas medlemskap i föreningen föras in i styrelseprotokollet?

Styrelseprotokoll samt överlåtelse-och pantsättningsavgift i brf

Regler och rutiner för styrelseprotokoll

Arbetsordning för styrelse, protokoll - Upprätta styrelseprotokoll

Mall för styrelseprotokoll vid konstituerande möte (konstituerande mötesprotokoll) - Protokoll från konstituerande styrelsemöte


Utdrag från styrelseprotokoll i brf, rätt att få utdrag för det som rör en själv? - Protokollsutdrag styrelseprotokoll
Motion: Utdrag från styrelseprotokoll - Motion till HSB om att medlemmar som begär detta ska erhålla utdrag från styrelseprotokoll i frågor som rör dem själva

Motion om offentliga styrelseprotokoll

Får valberedningen läsa styrelseprotokoll?
Riksbyggen säger att varken valberedning eller medlemmar har med styrelseprotokollen att göra


Nummerordning i protokollen - Hur ska de olika protokollen i en brf numreras?

Bolagsverket, vilka protokoll måste skickas in till dem? - Vad måste föreningen skicka till Bolagsverket?
Bolagsverket och protokoll - Bolagsverket utför ingen kontroll av de protokoll som skickas in till dem (protokollen bara arkiveras, de läses inte ens)

Allvarliga brister i protokoll. Ändra styrelse/stämmoprotokoll i efterskott - Kan styrelseprotokoll och stämmoprotokoll ändras i efterskott? Hur gör man om fel upptäcks efter justering?

Riktlinjer för styrelsen, om bl a styrelseprotokoll och stämmoprotokoll - Motion


För information om offentliga styrelseprotokoll, se bl.a.;
Styrelseprotokoll och deras offentlighet

Grundfel i bostadsrättslagen, eller dess tolkning? Del 1

Grundfel i bostadsrättslagen, eller dess tolkning? Del 2
__________________
DET KRÄVS ETT HELT NYTT SÄTT ATT TÄNKA FÖR ATT LÖSA DE PROBLEM VI SKAPAT MED DET GAMLA SÄTTET ATT TÄNKA Think outside the box
Demokrati/rättvisa - öppenhet - insyn - information - engagemang - medlemsinflytande - medlemskontroll - ärlighet - moral - etik - ansvar - respekt - civilkurage... ETHOS, vad tusan är det?
Faktabanken - Sveriges bästa och mest heltäckande stadgar - Index - Visitkort för Forum För Alla i Bostadsrätt - Hyresnämnden!
För den trötta samhällskroppen vore kanske bästa boten ifall tankarna i toppen kom från roten.
Makten ska utgå från folket enligt grundlagen, men hur fungerar det i en brf?
Är HSB till för medlemmarna eller är medlemmarna till för HSB? - Avveckla HSB-ledamoten !!! - Engagera dig i din investering i ditt boende idag, i morgon kan det vara för sent!
Varje HSB-medlem har motionsrätt till HSB:s stämmor. Utnyttja dina rättigheter och skriv motioner till HSB (exempel).
Med retorik och härskartekniker undviker HSB att svara på frågor! - Fler Whistleblowers efterlyses!
6:13, 7:16 LEF (generalklausuler): Föreningsstämman, styrelsen eller ställföreträdare för föreningen (t.ex. mötesordförande) får inte ta beslut/företa en åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem.
13 kap 1§ LEF: Om en styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen då han fullgör sitt uppdrag, skall han ersätta skadan. Detsamma gäller när skadan tillfogas en föreningsmedlem eller någon annan genom överträdelse av denna lag eller tillämplig årsredovisningslag eller genom överträdelse av stadgarna.
Kärnproblemen: 1. Protokoll (ska vara offentliga), 2. Stadgar 3. Revisorer, 4. Valberedning - Vi ska inte ha roller och regler som inte kan kontrolleras!
VEM SOM FÅR VARA OMBUD/BITRÄDE PÅ STÄMMA SKA INTE VARA BEGRÄNSAD!
UNDERHÅLLSPLANER I BRF & BUDGET MÅSTE OVILLKORLIGEN VARA OFFENTLIGA FÖR ALLA MEDLEMMAR & KÖPARE

Senast redigerad av Admin: 2012-03-21 klockan 20:48. Anledning: Lagt till länkar med information om styrelseprotokoll
Svara med citat
  #3  
Gammal 2008-04-09, 08:36
tractors tractors är inte inloggad
Peta-medlem
 
Reg.datum: Apr 2008
Ort: Stockholm Norr
Inlägg: 128
Standard protokoll

Det är styrelseprotokoll som saknas. I en "privat" BRF.
Kan man tänka sig att revisorn har kopior?

Senast redigerad av Admin: 2012-03-20 klockan 14:30.
Svara med citat
  #4  
Gammal 2008-04-09, 08:48
Admins avatar
Admin Admin är inte inloggad
Systemadministratör
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: Malmö
Inlägg: 6 423
Se här... Rutiner för arkivering av viktiga dokument måste finnas i varje brf!

OK, en privat brf har ingen som säkerhetskopierar protokoll, och det är alltid en stor fara för varje sådan förening.

En revisor som sköter sitt uppdrag har kopior av styrelseprotokoll, så om du har tur kanske revisorn/revisorerna har detta. Men några garantier finns det inte. Och, precis som för styrelseledamöter, så byts revisorer ofta ut efter hand (t.ex. kan de flytta från föreningen).

Alla medlemmar måste se till att det finns än stor säkerhet avseende styrelseprotokoll och andra viktiga dokument. En förening kan gå under om viktiga dokument försvinner.

Revisorn kan hållas ansvarig om det har brustit i säkerhet avseende protokollen. Ingen styrelse (eller enskild ledamot) ska ha möjlighet att ta bort viktigt bevismaterial, men ytterst är det alla föreningens medlemmars ansvar att se till så att tillfredsställande rutiner finns för detta.

Har styrelseprotokoll försvunnit så kan såväl styrelse som revisor polisanmälas för detta.
__________________
DET KRÄVS ETT HELT NYTT SÄTT ATT TÄNKA FÖR ATT LÖSA DE PROBLEM VI SKAPAT MED DET GAMLA SÄTTET ATT TÄNKA Think outside the box
Demokrati/rättvisa - öppenhet - insyn - information - engagemang - medlemsinflytande - medlemskontroll - ärlighet - moral - etik - ansvar - respekt - civilkurage... ETHOS, vad tusan är det?
Faktabanken - Sveriges bästa och mest heltäckande stadgar - Index - Visitkort för Forum För Alla i Bostadsrätt - Hyresnämnden!
För den trötta samhällskroppen vore kanske bästa boten ifall tankarna i toppen kom från roten.
Makten ska utgå från folket enligt grundlagen, men hur fungerar det i en brf?
Är HSB till för medlemmarna eller är medlemmarna till för HSB? - Avveckla HSB-ledamoten !!! - Engagera dig i din investering i ditt boende idag, i morgon kan det vara för sent!
Varje HSB-medlem har motionsrätt till HSB:s stämmor. Utnyttja dina rättigheter och skriv motioner till HSB (exempel).
Med retorik och härskartekniker undviker HSB att svara på frågor! - Fler Whistleblowers efterlyses!
6:13, 7:16 LEF (generalklausuler): Föreningsstämman, styrelsen eller ställföreträdare för föreningen (t.ex. mötesordförande) får inte ta beslut/företa en åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem.
13 kap 1§ LEF: Om en styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen då han fullgör sitt uppdrag, skall han ersätta skadan. Detsamma gäller när skadan tillfogas en föreningsmedlem eller någon annan genom överträdelse av denna lag eller tillämplig årsredovisningslag eller genom överträdelse av stadgarna.
Kärnproblemen: 1. Protokoll (ska vara offentliga), 2. Stadgar 3. Revisorer, 4. Valberedning - Vi ska inte ha roller och regler som inte kan kontrolleras!
VEM SOM FÅR VARA OMBUD/BITRÄDE PÅ STÄMMA SKA INTE VARA BEGRÄNSAD!
UNDERHÅLLSPLANER I BRF & BUDGET MÅSTE OVILLKORLIGEN VARA OFFENTLIGA FÖR ALLA MEDLEMMAR & KÖPARE
Svara med citat
  #5  
Gammal 2008-04-09, 10:07
tractors tractors är inte inloggad
Peta-medlem
 
Reg.datum: Apr 2008
Ort: Stockholm Norr
Inlägg: 128
Standard Tack

TACK för ett utförligt svar. Återkommer nog snart med ytterligare frågor.
Svara med citat
  #6  
Gammal 2008-04-09, 11:13
Francois Francois är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: tyresö
Inlägg: 803
Standard Kopior hos den ekonomiska förvaltaren

En privat brf kan ändå anlita en ekonomisk förvaltare (så gör vi). Och då kan förvaltaren ha arkiverat styrelseprotokollen.
Svara med citat
  #7  
Gammal 2008-04-09, 17:15
Admins avatar
Admin Admin är inte inloggad
Systemadministratör
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: Malmö
Inlägg: 6 423
Se här... Föreningens protokoll och övriga dokument måste säkras

Ja de flesta brf:ar (alla, utom de absolut minsta föreningarna?) har en ekonomisk förvaltare.
Hur många av dem som sedan har avtalat att förvaltaren ska ha kopior av styrelseprotokollen vet jag inte, men det är verkligen viktigt att medlemmarna ställer detta krav och att det förs in i stadgarna.

I HSB:s normalstadgar står det bara att protokollen ska förvaras på "ett betryggande sätt". Det är alltför luddigt. Måste specificeras. Det handlar trots allt om en hel förenings överlevnad!

Eftersom den nya styrelsen i din brf inte verkar ha nämnt något om detta så kan man tro att förvaltaren inte har några kopior, men det är något som kan vara värt att undersöka. Eftersom det i normalfallet inte finns någon insyn i styrelsens/föreningens arbete så kan en styrelse ofta säga precis vad den vill.

Om förvaltaren inte har kopior av styrelseprotokollen så se till att antingen skriva en motion om att detta ska ske, eller samla ihop 10% av medlemmarna för att få ett stämmobeslut på att styrelseprotokollen omedelbart ska säkras på detta sätt.

I min brf har det "försvunnit" 10 års styrelseprotokoll (någon ledamot har tagit med sig dem hem).
Men lyckligtvis så finns (förhoppningsvis) kopior av dessa styrelseprotokoll hos HSB.

När styrelseprotokoll försvinner på detta sätt så kan man förutsätta att även många andra viktiga dokument försvinner från styrelserummet, men det är tyvärr bara styrelseprotokollen som normalt sett är säkrade.
__________________
DET KRÄVS ETT HELT NYTT SÄTT ATT TÄNKA FÖR ATT LÖSA DE PROBLEM VI SKAPAT MED DET GAMLA SÄTTET ATT TÄNKA Think outside the box
Demokrati/rättvisa - öppenhet - insyn - information - engagemang - medlemsinflytande - medlemskontroll - ärlighet - moral - etik - ansvar - respekt - civilkurage... ETHOS, vad tusan är det?
Faktabanken - Sveriges bästa och mest heltäckande stadgar - Index - Visitkort för Forum För Alla i Bostadsrätt - Hyresnämnden!
För den trötta samhällskroppen vore kanske bästa boten ifall tankarna i toppen kom från roten.
Makten ska utgå från folket enligt grundlagen, men hur fungerar det i en brf?
Är HSB till för medlemmarna eller är medlemmarna till för HSB? - Avveckla HSB-ledamoten !!! - Engagera dig i din investering i ditt boende idag, i morgon kan det vara för sent!
Varje HSB-medlem har motionsrätt till HSB:s stämmor. Utnyttja dina rättigheter och skriv motioner till HSB (exempel).
Med retorik och härskartekniker undviker HSB att svara på frågor! - Fler Whistleblowers efterlyses!
6:13, 7:16 LEF (generalklausuler): Föreningsstämman, styrelsen eller ställföreträdare för föreningen (t.ex. mötesordförande) får inte ta beslut/företa en åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem.
13 kap 1§ LEF: Om en styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen då han fullgör sitt uppdrag, skall han ersätta skadan. Detsamma gäller när skadan tillfogas en föreningsmedlem eller någon annan genom överträdelse av denna lag eller tillämplig årsredovisningslag eller genom överträdelse av stadgarna.
Kärnproblemen: 1. Protokoll (ska vara offentliga), 2. Stadgar 3. Revisorer, 4. Valberedning - Vi ska inte ha roller och regler som inte kan kontrolleras!
VEM SOM FÅR VARA OMBUD/BITRÄDE PÅ STÄMMA SKA INTE VARA BEGRÄNSAD!
UNDERHÅLLSPLANER I BRF & BUDGET MÅSTE OVILLKORLIGEN VARA OFFENTLIGA FÖR ALLA MEDLEMMAR & KÖPARE
Svara med citat
  #8  
Gammal 2008-06-16, 10:47
tractors tractors är inte inloggad
Peta-medlem
 
Reg.datum: Apr 2008
Ort: Stockholm Norr
Inlägg: 128
Standard Ansvar & avgång, styrelse - Protokoll

På den senaste ord föreningsstämman blev jag invald i styrelsen. Med stora ambitioner rusade jag ner i källaren för att i styrelsens arbetsrum läsa in mig på allt som hänt de senaste åren. Det visar sig att mycket material saknas, bl a samtliga styrelseprotokoll för 2005-2006 ! Ingen vet var de finns!

Har fått för mig att styrelsen ska ansvara för att protokollen förvaras på ett betryggande sätt. Vad göra? Vilken lag skall jag åberopa och bör jag, för att skydda mig själv, polisanmäla den gamla styrelsen?

Senast redigerad av Admin: 2012-03-20 klockan 20:20.
Svara med citat
  #9  
Gammal 2008-06-16, 11:17
Admins avatar
Admin Admin är inte inloggad
Systemadministratör
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: Malmö
Inlägg: 6 423
OBS! OBS! OBS! Ansvar för protokoll och övriga styrelsedokument

Det är Föreningslagen 6 kap 8 § som är relevant i detta sammanhang, där det står;
Citat:
Vid styrelsens sammanträden skall det föras protokoll som undertecknas eller justeras av ordföranden och den ledamot som styrelsen utser till det.
Styrelseledamöterna och verkställande direktören har rätt att få avvikande mening antecknad till protokollet.
Protokollen skall föras i nummerföljd och förvaras på betryggande sätt.
Förhoppningsvis ska det finnas kopior av styrelseprotokollen någonstans.

Har protokollen försvunnit så är detta allvarligt och den tidigare styrelsen måste tillfrågas om detta. Jag vill därför rekommendera att du/dagens styrelse skyndsamt gör en egen "förundersökning" innan ni vidtager några andra åtgärder.
Det kan ju vara så enkelt att någon (vilket i och för sig är skrämmande) i den tidigare styrelsen har protokollen hemma hos sig, och bara glömt att returnera dem.

Vad du/styrelsen bör göra är att skicka rekommenderat brev till var och en i den tidigare styrelsen med en förfrågan om dokumenten och en begäran om skriftligt svar till styrelsen inom t.ex. 14 dagar.

Återfinns inte protokollen så är det lämpligt att göra en anmälan. För precis som du säger så kan du/dagens styrelse annars själv råka illa ut i framtiden. Det är helt enkelt en styrelses skyldighet att ansvara för protokollen och den styrelse som tar över som inte tar tag i problemet med försvunna dokument blir delaktig eftersom ansvaret för styrelsens dokument per automatik läggs över på den nya styrelsen, även om det är den tidigare styrelsen som gjort fel.
__________________
DET KRÄVS ETT HELT NYTT SÄTT ATT TÄNKA FÖR ATT LÖSA DE PROBLEM VI SKAPAT MED DET GAMLA SÄTTET ATT TÄNKA Think outside the box
Demokrati/rättvisa - öppenhet - insyn - information - engagemang - medlemsinflytande - medlemskontroll - ärlighet - moral - etik - ansvar - respekt - civilkurage... ETHOS, vad tusan är det?
Faktabanken - Sveriges bästa och mest heltäckande stadgar - Index - Visitkort för Forum För Alla i Bostadsrätt - Hyresnämnden!
För den trötta samhällskroppen vore kanske bästa boten ifall tankarna i toppen kom från roten.
Makten ska utgå från folket enligt grundlagen, men hur fungerar det i en brf?
Är HSB till för medlemmarna eller är medlemmarna till för HSB? - Avveckla HSB-ledamoten !!! - Engagera dig i din investering i ditt boende idag, i morgon kan det vara för sent!
Varje HSB-medlem har motionsrätt till HSB:s stämmor. Utnyttja dina rättigheter och skriv motioner till HSB (exempel).
Med retorik och härskartekniker undviker HSB att svara på frågor! - Fler Whistleblowers efterlyses!
6:13, 7:16 LEF (generalklausuler): Föreningsstämman, styrelsen eller ställföreträdare för föreningen (t.ex. mötesordförande) får inte ta beslut/företa en åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem.
13 kap 1§ LEF: Om en styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen då han fullgör sitt uppdrag, skall han ersätta skadan. Detsamma gäller när skadan tillfogas en föreningsmedlem eller någon annan genom överträdelse av denna lag eller tillämplig årsredovisningslag eller genom överträdelse av stadgarna.
Kärnproblemen: 1. Protokoll (ska vara offentliga), 2. Stadgar 3. Revisorer, 4. Valberedning - Vi ska inte ha roller och regler som inte kan kontrolleras!
VEM SOM FÅR VARA OMBUD/BITRÄDE PÅ STÄMMA SKA INTE VARA BEGRÄNSAD!
UNDERHÅLLSPLANER I BRF & BUDGET MÅSTE OVILLKORLIGEN VARA OFFENTLIGA FÖR ALLA MEDLEMMAR & KÖPARE
Svara med citat
  #10  
Gammal 2009-04-01, 06:48
tractors tractors är inte inloggad
Peta-medlem
 
Reg.datum: Apr 2008
Ort: Stockholm Norr
Inlägg: 128
Standard Ansvar & avgång, styrelse - Protokoll

Styrelsen har ett solidariskt ansvar. Hur är det med styrelseprotokoll?
Jag har för mig att ordföranden ska se till att styrelsemöten hålls vid behov och protokollen skrivs därefter. Vad gäller?

Är det ordföranden som har ansvaret för att styrelseprotokollet skrivs?

Senast redigerad av Admin: 2012-03-11 klockan 16:54.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Ekonomiskt ansvar för styrelse? Sussan Styrelse - arvode, styrelseprotokoll, arbetsordning, revisorer 3 2011-06-15 19:36
Avgång från styrelse - Måste sitta kvar till nästa stämma? Dante Styrelse - arvode, styrelseprotokoll, arbetsordning, revisorer 6 2011-02-16 15:23
Meddelande från revisor om avgång? Hallmat Styrelse - arvode, styrelseprotokoll, arbetsordning, revisorer 20 2011-01-05 11:29
Ansvar vid störningar i brf - HSB Malmös styrelse slår ifrån sig Admin Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 7 2010-06-12 17:38
Allvarliga brister i protokoll - Ändra styrelse/stämmoprotokoll i efterskott Peter B Motioner, årsredovisning, årsstämma, extrastämma 3 2009-02-12 17:24



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 11:00.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2021.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare