Bygga om källare i brf till en del av lägenheten

[Kiton]

Vi bor på första våningen i vår bostadsrättsförening där jag sitter som styrelseledamot och ekonomiskt ansvarig.

Jag och min sambo har diskuterat möjligheten att köpa loss källarutrymmet under vår lägenhet för att göra om det till ett sovrum.

Vad bör en skälig avgift ligga på för källarutrymmet i förhållande till avgiften för lägenheter ovanför marken?
Takhöjden är 219 cm, vilket kommer att minska något i och med att vi måste lägga golv.

Den andra saken är hur vi ska göra med väggen som är utmed gatan. Det kan tränga fukt genom väggen, så finns det något bra sätt att skydda väggen och dels oss från att få in fukten i rummet?

Hur ska jag sköta det som styrelseledamot. Måste jag avgå från min post under förhandlingarna för att sedan bli invald igen, eller ska detta godkännas vid en stämma?

Är det någon som själv köpt loss källarutryme och som har några tips att dela med sig av?


För mer information om andelstal i bostadsrättsförening, se bl a;

BYGGA OM KÄLLARE & ANDELSTAL
Ombyggnad källare
Bygga om källare till bostad

Andelstal i bostadsrättsförening - Beräkna och ändra andelstal bostadsrätt - Faktabanken

Andelstal, andel, betalningsgrundande andel, laglig grund

För lätt att omfördela årsavgifterna - andelstal i brf

Kringgående av 3/4-majoritet för ändring av årsavgiftsberäkning

Samma andelstal men olika avgifter - Koppling mellan andelstal och avgift i en brf

Insats eller andelstal som fördelningsgrund för avgifterna i en brf? - Faktabanken

Skillnad mellan andelstal för insater och andelstal för beräkning av avgifter

Beräkna andelstal

Beräkna andelstal och årsavgift för nybyggda lägenheter

Utökad boendeyta - högre månadskostnad

Dubbla andelstal i brf - Andelstal ska anges vid försäljning av en bostadsrätt och att detta kan innebära att två andelstal måste anges

Avgiftsskillnader i brf, mer än grava. Andelstal

Ökat taxeringsvärde koppling till andelstal i brf?

Köpa del av grannens lägenhet i brf och omräkning av andelstal

Kostnader för bredband fördelat enligt andelstal?

Avgift för altan på vind i brf - Principer för att beräkna andelstal

Frågor kring råvindsupplåtelse - Exempel på hur andelstal räknas ut

Utvidgning av föreningens verksamhet i brf - Innebär en vindsförsäljning även ändrade andelstal?

Avskrivningar av brf-fastighetens värde - Vindsutrymme och höjning av andelstal för att täcka ökade kostnader

Andelstal vid ombyggnad av källare

Tillbyggnad och höjd avgift i brf - Vad styr andelstal? Höjning av andelstal måste kunna motiveras utifrån lag/stadgar

Arrendeavtal för bakgård till bostadsrättsförening och andelstal

Sänka avgift / ändra andelstal?

Avgiftssänkning i brf - Felaktiga beslut? - Årsavgift kopplad till ekonomisk plan... men vilken?

Fördelning av kapitaltillskott baserat på andelstal?

Höjning av enskild medlems avgift - andelstal i brf - Frågor om andelstal i brf

Nya andelstal i brf. Olika andelstal för lika lägenheter - Frågor om andelstal i bostadsrättsförening

[totiki]

Ursprungligen skrivet av Kiton

1. Jag och min sambo har diskuterat möjligheten att köpa loss källarutrymmet under vår lägenhet för att göra om det till ett sovrum.
Hur ska jag sköta det som styrelseledamot. Måste jag avgå från min post under förhandlingarna för att sedan bli invald igen, eller ska detta godkännas vid en stämma?

2. Vad bör en skälig avgift ligga på för källarutrymmet i förhållande till avgiften för lägenheter ovanför marken?

3. Den andra saken är hur vi ska göra med väggen som är utmed gatan. Det kan tränga fukt genom väggen...

1. Du bör inte vara med och ta beslutet. Gå ut ur rummet när beslutet diskuteras och tas. Förmodligen krävs inget stämmobeslut om utrymmet inte har stor betydelse för bostadsrättsföreningen i övrigt.
2. Bör integreras i er bostadsrättt. Då blir avgiften densamma som för era övriga kvm.
3. Gräv ur.

[Gusten]

Ursprungligen skrivet av totiki

2. Då blir avgiften densamma som för era övriga kvm.

Jag antar att du menar avgiften per kvm, dvs en kraftig avgiftshöjning för lägenheten.
Jag tycker det är tveksamt att ta samma avgift per kvm för källarutrymme.

Om avgiften överhuvudtaget ska kunna höjas för just denna bostadsrätt krävs en höjning av årsavgiftsandelstalet för denna lägenhet och därmed lite sänkta årsavgiftandelstal för övriga lägenheter.
Något som förmodligen kräver två stämmobeslut med 75% majoritet på 2:a stämman.

[Kiton]

Jag läste om en annan person som gjorde detta på forumet; Ombyggnad källare.
För andelstalen så löstes i det exemplet enligt följande:

Ursprungligen skrivet av Harald

Källardelen är en egen bostadsrätt, en additionsbostadsrätt till föreningen. När man utövar den ursprungliga bostadsrätten (lägenheten), så är man tvingad att utöva även additionsbostadsrätten. Andelstalet för lägenheten är oförändrat, och andelen i additionsbostadsrätten är 1,0 (100 %).

Att betala full avgift per kvadratmeter känns som en förlust för bostadsrätten när den ska säljas. Då har lägenheten en avgift på samma nivå som de andra lägenheterna i fastigheten, fast en tredjedel ligger under marken (med 2.15 m i takhöjd mot 2.75 m och två små gluggar till fönster).

Jag tror inte att jag då skulle få igen renoveringskostnaden mot vad potentiella spekulanter är villiga att ge.

[Sandlådan]

Det är viktigt att alla medlemmar i föreningen informeras om källarutrymmet och era planer.
Det kan ju finnas andra i föreningen som skulle vilja köpa utrymmet av någon anledning eller det kanske är möjligt att göra om utrymmet till ett rum som alla i föreningen kan använda.

Så även om det inte är formellt nödvändigt tycker jag att detta är en så pass stor sak att medlemmarna kanske ska få säga sitt på en stämma där beslut fattas. Öppenhet och demokrati är viktigt i en förening om den ska vara välmående.

[MikHo]

Även jag anser att det är att räkna som en väsentlig förändring av föreningens fastighet så det bör komma upp på en stämma innan beslut om vad som görs med utrymmet kan fastslås.

[Kiton]

Innan vi kör igenom något sådant så ska vi gå igenom det med alla medlemmar. De som bor på nedersta våningen kommer att få möjlighet att göra samma sak som oss. Likaså de som bor på 5:e våningen kommer att få möjlighet att köpa loss råvind för att göra om till en del av deras lägenhet.

Vi har redan beslutat att gå vidare med råvinden vid en stämma, och det kommer isåfall att bli likadant för de källarförråd som ovanstående gäller.

[Gusten]

Står källarutrymmet upptagen som en separat lägenhet i lägenhetsförteckningen?
Blir fastighetsskatten högre genom att det tillkommer ytterligare en lägenhet?

Kan man ha en lägenhet som har lika högt andelstal som alla andra lägenheter tillsammans och där de sammanlagda andelstalen i föreningen blir 200 %.
Och hur hög blir i så fall insatsen för additionsbostadsrätten?

Är additionsbostadsrätt verkligen något som är förenligt med bostadsrättslagen?

[Harald]

Det är jag som ligger bakom den andra tråden, jag har gjort samma sak.

Till att börja med, allt ska ske för medlemmarnas och föreningens bästa. Att kunna omvandla oanvänd yta till brf-yta borde slå det mesta. Men om du tränger undan medlemmars förråd, då hamnar saken i ett annat läge. Ingen medlem ska enskilt gynnas (du) på någon annans/andra medlemmars bekostnad. Ev förråd måste med andra ord lösas på ett godtagbart sätt, annars kan du inte som styrelseledamot fortsätta driva frågan.

Additionsbostadsrätt funkar fint, men jag skulle idag vilja revidera mig lite på den punkten. Det kan vara en modell också att ändra andelstal istället för samtliga. Kontrollera vad stadgar säger.
Står det i stadgarna att förmögenheten ska fördelas efter INSATSERNA kan man ändra andelstal utan att förändra övriga medlemmars andel i förmögenheten.

Din insats för lokalen ska inte antecknas som att du har en större intäkt i förmögenheten än innan.

Om lokalen säljs så ska den säljas utifrån bostadsrättsföreningens perspektiv, dvs säljas till den som ger högsta budet.

Avgiftsnivån brukar sättas som 50 % av genomsnittsavgiften/kvm i föreningen i sådana här fall. Därefter får man räkna baklänges, om man ska ändra andelstalen, för att hamna rätt.

[Gusten]

Ursprungligen skrivet av Harald

Står det i stadgarna att förmögenheten ska fördelas efter INSATSERNA kan man ändra andelstal utan att förändra övriga medlemmars andel i förmögenheten.

Jag antar att du menar "ÅRSAVGIFTERNA ska fördelas efter insatserna", och att man i så fall kan omfördela andelstalen på traditionellt sätt istället för att ha en additionsbostadsrätt.

Står det i någon bostadsrättslitteratur om additionsbostadsrätt?