10% avgiftshöjning för byte av fönster utan stämma i brf?

[rosenlorden]

Bor i en bostadsrätt i Skövde (Rosenhaga) när det plötsligt damp ner att nya fönster ska sättas in under hösten och avgiften ska p.g.a detta höjas med 5% + 5% om ett halvår.

För cirka 10 år sen sattes aluminium fasader upp på alla utsidor på fönstrena (helt i onödan nu då...) för att göra dom underhållsfria. Vi är många som är chockade över detta beslut som tagits helt utan stämma.

När man ifrågesätter så hänvisar dom till att vi hade en enkät för cirka ett år sen där man kunde kryssa i vad man ville skulle prioriteras i området. En förskräcklig enkät med heltokiga saker som biltvätt o dyl. det är klart att fönster var det mest logiska man valde (men ta mig fan inte för 10% höjning).

Det känns som en sådan stor investering, kostnad måste man ha stämma på och inte ett styrelsemöte av inkompetenta gamlingar (ursäkta ilskan..)

Har detta gått rätt till? Grejen är att fönstrena är helt okej också, ingen kondens, sprickor eller liknande.

[Admin]

Det är så att styrelsen ansvarar för underhållet av de gemensamma utrymmena och fasaderna i en förening. Därmed har styrelsen rent juridiskt rätt att ta ett beslut som detta även om alla logiskt tänkande personer förstår att det egentligen borde vara ett stämmobeslut.

Endast i vissa undantagsfall måste beslut tas på stämman (dessa få beslut har diskuterats i andra trådar här i forumet).

Styrelsen har också stöd i lagen för att bestämma precis vilka avgiftshöjningar och avgiftssänkningar som helst. Även detta borde naturligtvis i rimlighetens namn vara ett stämmobeslut.

Tyvärr fungerar en brf inte bättre än den styrelse som stämman tillsatt eftersom lagarna inte är mycket att luta sig mot, och det är också därför som det fungerar så dåligt i många bostadsrättsföreningar.

Engagemanget saknas helt enkelt i föreningarna. Detta leder ofrånkomligen till ökade och helt onödiga kostnader för medlemmarna, som inte förstår att deras brist på engagemang tunnar ut deras plånböcker.

Många företag lever gott på bostadsrättsföreningar eftersom de vet att det bl.a. där ofta saknas kunskap för att göra upphandlingar.

Jag vet inte om du har diskuterat denna fråga med styrelsen?

Vad du kan göra i detta läge är i princip bara att samla ihop 10% av medlemmarna där ni begär att styrelsen kallar till extrastämma i frågan.

[rosenlorden]

Tack för det snabba svaret. Vi är 2 styckna boende redan nu som skrivit ett dokument om det hela förfarandet. Som du själv skriver så är det någon lycklig fönsterförsäljare som fått ett trevligt kontrakt! Vi ska dela ut lappar till alla 189 lägenhter och kommer nog ganska lätt få ihop 10% så att det blir en stämma. Efter detta ska jag själv försöka komma in i styrelsen och få lite insikt i föreningen. Tråkigt att det blir genom detta sättet bara!

Lite OT men din avatar känner jag igen så väl, men från vilken film?

[Admin]

I många brf:ar sitter styrelsen kvar helt orörd av ren rutin.
Man tänker inte på vinsterna med en viss rotation i styrelsen.
Ju fler medlemmar som får ett år i styrelsen desto bättre. Det ökar både engagemang och insikt. Samtidigt får styrelsen lite extra press på sig att göra ett bra arbete.

Men rotation på fönster är kanske mindre bra.
Att byta ut 10 år gamla underhållsfria fönster verkar ytterst märkligt och det skulle vara intressant att höra hur styrelsen resonerat för att komma fram till detta beslut.

Jag har ingen aning om var min avatar kommer från, visste inte ens att den var från en film.

[rosenlorden]

Ja vi ska försöka pressa fram mer information om hur det hela har gått till. Det är även en anläggningschef eller vad han nu kallas inblandat i det hela från Riksbyggen också. Han var inte alls sugen på att ge oss informationen om upphandlingar, offerter, eventuell värmebesparingar eller dylikt. Det är verkligen locket på. Luktar svågerpolitik. Det roliga är att våran ordförande redan för flera månader fått fina nya fönster insatta hos sig. När det samtidigt kom brev om att det "kanske" skulle bli ett fönsterbyte. Man kan ju fråga sig om hon fått någon avgiftshöjning! Ska konfrontera 65+ folket snart här och skapa lite rabalder

[MikHo]

Ursprungligen skrivet av rosenlorden

Lite OT men din avatar känner jag igen så väl, men från vilken film?

Avataren kommer från The incredibles (Superhjältarna) http://www.imdb.com/title/tt0317705/

Ursprungligen skrivet av Admin

Det är så att styrelsen ansvarar för underhållet av de gemensamma utrymmena och fasaderna i en förening. Därmed har styrelsen rent juridiskt rätt att ta ett beslut som detta även om alla logiskt tänkande personer förstår att det egentligen borde vara ett stämmobeslut.

Det tråkiga med att om alla renoveringsbehov eller andra "större" beslut skall upp på extrastämma så får man extremt långa beslutsvägar.

orsaken att Styrelsen finns är ju för att medlemmarna utser representanter för föreningen. Precis som vi svenska medborgare utser politikerna som våra representanter för att sköta vårt land.

Om vi skulle gå till folkomröstningar så fort det var underhåll på något statligt verk skulle deltagandet vara ganska lågt efter ett tag.


Däremot så måste styrelsen alltid se till behovet av renoveringar, inte stirra sig blinda på underhållsplanen som de stora riksorganen tutar i en.

I vår föreningen står det att plåttak på förråd skulle bytats för 2 års sedan. Fanns och finns ingen anledning att byta dessa tak. Speciellt inte alla på en gång. möjligtvis kanske något enstaka inom något/några år.
Tror säkert att det är det som skett i er förening, något fönster är lite sämre och där kommer förvaltaren in och säger "lika bra att byta alla, det står i underhållsplanen".

Problemet ligger inte i att Styrelsens har rättigheter att genomföra vissa typer av uppdrag utan stämmobeslut. Problemet ligger i att det sitter för många i styrelsen som inte tänker hela vägen.

[Admin]

Ursprungligen skrivet av MikHo

Det tråkiga med att om alla renoveringsbehov eller andra "större" beslut skall upp på extrastämma så får man extremt långa beslutsvägar.

Mjae, jag håller inte riktigt med om det.
Man måste se det i hela sitt perspektiv, och då kommer man förhoppningsvis fram till att man inte kan tillsätta en lekmannastyrelse som inte är insatt i hur det fungerar och som inte vill ha öppenhet/insyn, och sedan tro att det blir bra.

Det enda som behövs är lite planering så kan alla större beslut tas på stämman.
Lätt som en plätt!
Denna metod för dessutom med sig en rad olika fördelar!

Ursprungligen skrivet av MikHo

orsaken att Styrelsen finns är ju för att medlemmarna utser representanter för föreningen. Precis som vi svenska medborgare utser politikerna som våra representanter för att sköta vårt land.

Nej, det håller jag inte med om.
Styrelsen finns inte för att medlemmarna utser representanter för föreningen.
Styrelsen finns för att en förening medför arbete och någon måste utföra detta arbete.
Ingen vill som regel åta sig dessa uppgifter men eftersom alternativet är konkurs så blir det alltid en styrelse... sällan kanske den bästa, just pga att val av ledamöter inte sker efter kvalifikationer och på "frivillig" väg.

Vad gäller politiken så undrar jag om det är någon som tycker att denna sköts bra av våra folkvalda politiker?

Ursprungligen skrivet av MikHo

Om vi skulle gå till folkomröstningar så fort det var underhåll på något statligt verk skulle deltagandet vara ganska lågt efter ett tag.

En omöjlig jämförelse.
Dessutom kan väl inte engagemanget och deltagandet bli lägre än vad det är i föreningarna, eller?
Jag tror tvärtom att om medlemmarna involveras ökar deltagandet och engagemanget.

Ursprungligen skrivet av MikHo

Däremot så måste styrelsen alltid se till behovet av renoveringar, inte stirra sig blinda på underhållsplanen som de stora riksorganen tutar i en.

Helt rätt.
Och en styrelse ska heller inte göra som styrelsen i min förening.
När man ber dem motivera ett specifikt underhåll så svarar styrelsen; "Det står i underhållsplanen".

Dessutom, en underhållsplan som inte underhålls kan resultera i en katastrof för föreningen.

Ursprungligen skrivet av MikHo

Problemet ligger inte i att Styrelsens har rättigheter att genomföra vissa typer av uppdrag utan stämmobeslut. Problemet ligger i att det sitter för många i styrelsen som inte tänker hela vägen.

Man kan se det från två olika håll, men om konsekvensen av situationen är att det inte är bra så får man nysta upp problemen från vilket håll man vill, bara det blir till medlemmarnas bästa i stället för som det ofta fungerar idag.

[MikHo]

Ursprungligen skrivet av Admin

Mjae, jag håller inte riktigt med om det.
Man måste se det i hela sitt perspektiv, och då kommer man förhoppningsvis fram till att man inte kan tillsätta en lekmannastyrelse som inte är insatt i hur det fungerar och som inte vill ha öppenhet/insyn, och sedan tro att det blir bra.

Vad är det som säger att närvarande på stämman är bättre lämpade för uppdraget än styrelseledamöterna?

om Styrelsen istället hade tagit kontakt med företag/personer som är lämpade för uppgiften så hade det säkert fungerat bättre.

Ursprungligen skrivet av Admin

Det enda som behövs är lite planering så kan alla större beslut tas på stämman.
Lätt som en plätt!
Denna metod för dessutom med sig en rad olika fördelar!

Jag är rädd (efter att ha medverkat på de stämmor som min förening haft) att det blir väldigt mycket diskussion runt om, ärendet måste kompletteras med uppgifter som inte kunde besvaras. Ny kallelse måste skickas ut. och så vidare......

Sannolikheten att en styrelse som inte kan planera sitt dagliga arbete kan planera ett stämma med avancerade ämnen faller på sin egen orimlighet.

Ursprungligen skrivet av Admin

Styrelsen finns inte för att medlemmarna utser representanter för föreningen.
Styrelsen finns för att en förening medför arbete och någon måste utföra detta arbete.
Ingen vill som regel åta sig dessa uppgifter men eftersom alternativet är konkurs så blir det alltid en styrelse... sällan kanske den bästa, just pga att val av ledamöter inte sker efter kvalifikationer och på "frivillig" väg.

Alternativet är kanske att skriva om stadgarna så att alla lägenheter har en ledamot? Alla blir därför kallade på styrelsemöten och kan yttra sin åsikt och vara med och bestämma? (OBS! för att undvika missförstånd, DETTA ÄR IRONI!)
Mer seriöst, du menar alltså att styrelsen inte representerar föreningen?

Ursprungligen skrivet av Admin

Vad gäller politiken så undrar jag om det är någon som tycker att denna sköts bra av våra folkvalda politiker?

ungefär lika bra som styrelsearbete i del föreningar

Ursprungligen skrivet av Admin

En omöjlig jämförelse.
Dessutom kan väl inte engagemanget och deltagandet bli lägre än vad det är i föreningarna, eller?
Jag tror tvärtom att om medlemmarna involveras ökar deltagandet och engagemanget.

Inte alls en omöjlig jämförelse, vad gäller engagemanget tror jag att det blir som i föreningarna... först ganska högt men ju längre du bor i föreningen så minskar det (inte medräknat de "gamla" i föreningen som "alltid" varit involverade i styrelsearbete eller deras aktiviteter)

Ursprungligen skrivet av Admin

Helt rätt.
Och en styrelse ska heller inte göra som styrelsen i min förening.
När man ber dem motivera ett specifikt underhåll så svarar styrelsen; "Det står i underhållsplanen".

Dessutom, en underhållsplan som inte underhålls kan resultera i en katastrof för föreningen.

Följdfrågan blir då alltid: "Var det trasigt?" Alternativt: "Behövde det bytas ut?"

Håller med att underhållsplanen måste underhållas, kanske det enda planerade underhållet som inte får ifrågasättas?

Ursprungligen skrivet av Admin

Man kan se det från två olika håll, men om konsekvensen av situationen är att det inte är bra så får man nysta upp problemen från vilket håll man vill, bara det blir till medlemmarnas bästa i stället för som det ofta fungerar idag.

[/quote]

För att ge ett konkret exempel på hur jag menar med att "inte tänka hela vägen".
En styrelseledamot i vår förening föreslog på ett styrelsemöte att solariet som finns i dennes fastighet behöver målas om.
Beslut togs om att detta skulle göras på en av de så kallade städdagarna av de boende som var intresserade att hjälpa till. Detta skulle samordnas av den styrelseledamot som kom med förslaget.

Städdagen kom, boende (glada i hågen) kommer ut och skall börja måla, frågan kommer direkt... var är färgen? Här har man alltså inte tänkt hela vägen även om man har medlemmarnas bästa i tankarna.

Jag har fler exempel på viktiga delar som missats i olika projekt som genomförts i min förening.

Goda intentioner är det säkert i (nästan) alla fall... det är bara en del som har otur när de tänker

[rosenlorden]

Intressant läsning / debatt! Vi är över 60 lägenheter nu iallafall i våran förening som tycker det hela har gått till på fel sätt av 189. Och vi blir fler för var dag som går, vi ska gå på ordförande / anläggningschefen för Riksbyggen nu och kräva extra stämmomöte och mer information om upphandlling och om det verkligen är behov / läge för detta då det orsakar en extrem aavgiftshöjning. Vi höjde avgiften med cirka 20% för 3-4 år sen vid stambyte.

Eventuellt ska vi kontakta jurist också och se om det hela har gått rätt till, då anläggningschefen hänvisar att vi boende här har "gått med på" fönsterbyte genom en enkät för ett år sen, därför behövdes inget stämmobeslut utan bara styrelsens godkännande. Vilket inte alls är fallet utan bara en bortförklaring för att han misskött sitt jobb och "tjatat" igenom det hela för styrelsen som svalt det med hull och hår.

Vi får se hur det utvecklar vidare sig denna mardröms histora...

[MikHo]

En enkät där det frågas efter vilken prioritering som skall användas mellan olika alternativ kan/skall inte ligga som underlag för ett sådant beslut.

Hade det klart och tydligt framgått att frågan gällde om fönsterna skulle bytas eller inte är sin sak.

Lycka till!
Kräv extrastämma där alla korten läggs på bordet.
Kräv information till medlemmarna.