Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi Ekonomisk-, drifts- och underhållsförvaltning, underhåll, underhållsplan, budget, planering, driftskostnader, ekonomisk plan, kapitaltillskott, kontering av fakturor, inventarielistor, inre fond, krav på upphandling, upphandling av förvaltning, offerter, entreprenörer, fastighetsskötsel, anlita HSB, tips på bra entreprenörer, varning för dåliga entreprenörer, skattefrågor, skattereduktion, ROT-avdrag, o.dyl. RSS-feed för detta forum om förvaltning, administration, upphandling, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #81  
Gammal 2021-02-27, 21:12
Harald Harald är inloggad nu
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 3 148
Standard

En seriös styrelse har alltid några års framförhållning. Det gäller ju att planera sina projekt och att alltid ha några i "pipen".

Säg att den planeringen är fem år.

Då kan du titta på låneräntan. Vad är räntan dessa fem åren? Idag har du 0,5 %, men ta genomsnittet i fem år och ta med lite marginal. Säg att du kommer fram till 2 %. Det är denna siffra du använder i budget.

Nu tittar du på kostnaderna. Normalt är alltid att driftskostnaderna ökar med 1-3 % per år. Det kallas ibland öfr inflation, ibland för Driftkostnadsökningar, men är samma sak. Priser går upp.

Det betyder att allt annat lika - och om du har en rättvis avgift idag - så behöver du höja medlemmarnas årsavgift 1-3 % varje år för att fortsatt ha en rättvis avgift.

Nu går du till amorteringarna. Kan du amortera säg 100 000 kr på ett år, ja då är det en teoretisk (2 %) inbesparing för all framtid om 2 000 kr.

Den inbesparingen kan du räkna med när du planerar för nästa års avgifthöjnng.

Nu får du tänka och modellera lite själv, men kontentan blir:

En förening som amorterar tillräckligt, kan UTAN ATT FÖRSÄMRA ekonomin och FORTSATT RÄTTVIST strunta i att höja årsavgifterna.

Detta är inte hitte på. Detta är inte mina fantasier.

Min förening har haft oförändrad årsavgift sedan år 2005, i år blir vi skuldfria och nästa år SÄNKER vi avgiften.

Det är rätt häftigt.

Som svar på din fråga: Styrelsen KAN göra direkt skillnad i medlemmarnas plånbok. Men det kräver lite mer än bara tanken "vi höjer inte årsavgiften..."
Svara med citat
  #82  
Gammal 2021-02-27, 21:21
Harald Harald är inloggad nu
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 3 148
Standard

Sedan en sak till.

I Sverige liksom många andra länder i västvärlden har vi höga boendekostnader. Väldigt höga.

I Brf så för de flesta så betalar man både till förenignen (sin månadsavgift) och till sin bank (räntor och amorteringar). Summan av dessa blir din utbetalning för att bo.

Sedan det konstiga:

Att priserna ökar och värderingarna går upp - det ses allmänt som POSITIVT, även om det innebär högre utbetalning varje månad till någon som inte ger ett skvatt tillbaka.

Om månadsavgiften ökar - om än aldrig så lite - så blir det ett jäkla liv och det upplevs inte alls som bra.

Låt mig då berätta följande:

Alla pengarna BANKEN tar gå till en extern part vars enda syfte är att få så stor avkastning på det faktum att "du bor" som möjligt.

Alla pengarna FÖRENINGEN tar är intäkter till det företag du själv äger och om det företaget går bra så finns det en enda ägare som gynnnas - DU.

Hej hopp!
Svara med citat
  #83  
Gammal 2021-02-28, 21:34
merbzt merbzt är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2018
Inlägg: 248
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
En förening som amorterar tillräckligt, kan UTAN ATT FÖRSÄMRA ekonomin och FORTSATT RÄTTVIST strunta i att höja årsavgifterna.

Detta är inte hitte på. Detta är inte mina fantasier.
Detta håller ju givetvis om man lyckas jobba upp en amorteringstakt som är någonting att hälsa hem om och att räntekostnaden är en signifikant del av föreningens budgeterade kostnader.

Om vi tar en exempelföreningen med 100mkr i lån. Föreningens kostnader är 10mkr per år och räntan för föreningen är 2%. Dvs 2mkr per år går till ränta. Om föreningens kostnader ökar med 1% per år så blir det 100tkr per år. För att balansera detta behöver räntekostnaden minska med 100tkr. Första året skulle man behöva amortera 5% av det totala lånet för att nå 100tkr i minskad budget kostnad. Det är lite väl styvt för detta exempel. Jag tycker att amorteringstakten bör ligga kring 2% av initiala lånesumman (50+ år återbetalning på lån). Resten får man ta ut i avgiftsökningar från de boende.

För att balansera den minskade räntekostnaden mot amortering så måste räntan vara rätt hög och amorteringstakten likaså. Jag vill påstå (utan källa) att medel BRF-fallet är att man amorterar under 0.5% av initiala lånesumman. Detta tycker jag sammantaget ger att man i medelfallet måste öka avgiften för att täcka en årlig kostnadsökning. Tids nog så kommer man till ett läge där man egentligen inte behöver öka avgiften för att täcka kostnaderna. I detta fall så förespråkar jag ändå att man ökar avgiften, fast då ytterst lite med kanske 0.5%. Detta av den anledning att förmedla till de boende att saker kostar mer hela tiden, så även boendet. Samt för att samla lite krut i ladorna inför sämre tider.

Ovan gäller fram tills man blir helt skuldfri. Då får man nog justera ner avgiften när man kommer dit.

Iaf detta skall balanseras mot att inflation sänker pengarnas realvärde, så även lånen. Efter 50 år med 1% inflation så är det 60% kvar av idag värdet och efter 100år 40%. Så från denna synvinkel så hjälper ju inflationen till när man skjuter lånkostnader på framtiden. Så hur ska man göra? Tja rådet blir nog fortfarande att man skall amortera ordentligt och hålla sig attraktiv för långivare så man kan få lån när man faktiskt behöver medel för behövda åtgärder.

Om man sen som köpare ser att föreningen man vill köpa lägenhet i har amorterat signifikanta summor på lånen så är ju den ekonomiska bedömningen av föreningen enkel.
Svara med citat
  #84  
Gammal 2021-03-01, 11:40
Harald Harald är inloggad nu
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 3 148
Standard

Citat:
Detta håller ju givetvis om man lyckas jobba upp en amorteringstakt som är någonting att hälsa hem om och att räntekostnaden är en signifikant del av föreningens budgeterade kostnader.
Hela ditt inlägg är bra och visar att du tänker kring och skruvar på detta vilket är mycket bra! Hade fler gjort så så skulle vi snart få bättre föreningar generellt!

Ja visst hade det varit bra om det funnits en enda enkel åtgärd så hade allt varit frid och fröjd, så är det så klart inte utan det här med amorteringar är en del i ett helt paket. Ska redovisa några fler delar här men först till den del jag citerade ur ditt inlägg:

Sant är att för ALLA föreningar inträffade något väldigt speciellt kring år 2012. Vi hade då redan upplevt riktigt låga räntor ett par år efter finanskrisen men nu var de verkligen på väg tillbaka till "normala" - de flesta betalade nu runt 4 % i rörlig ränta och man trodde att de skulle upp lite till. Tiden innan - med extremt låga räntor - hade dessutom varit så pass kort att de flesta föreningar ännu inte justerat i sina budgetar. Låt vara att avgifterna kanske inte höjts sedan år 2008 men det är ändå en allt för kort tid för att hela det nya utrymmet i budgeten skulle ha ätits upp.

Så - från ca år 2012 inträffade faktiskt just denna möjlighet som du beskriver. Föreningarna kunde nu på bred front "ha en amorteringstakt som är något att hälsa hem om" utan att för den skull försämra någonting för medlemmarna. Vinsterna (ränteinbesparingarna) blir sedan allt efter som åren går som ett självspelande piano vilket förstärker föreningens förmögenhet kraftgt.

Återigen timing. Rätt åtgärd i rätt tid. De allra flesta föreningar (jag läset ca 200 årsredovisningar årligen) har under dessa år suttit på händerna, haft kvar exakt samma amortering som innan, och använt detta nya utrymme till att undvika att höja avgifterna. Man har alltså låtit den mest gynnade generationen (som fått lägre räntekostnader och högre värderingar är alla tidigare) skörda dirket istället för att så för framtiden vilket också hade gynnat alla åtminstonde efter år 5-6 någonting.

Sedan räcker det ju inte, i vart fall inte om vi tittar på så långa tidsspann som jag har erfarenhet av med en oförändrad avgift i 17 år. Då får man vara lite kreativ. Det vi har gjort i min förening är att vi har skapat flera nya intäkter:
Gästlägenhet, gym, bastu och gemensamhetslokal har antingen byggts helt nytt eller så har det renoverats till så hög standard att det används av fler. Lokalen hyrs även numera ut till externa föreningar för allehanda möten. Till samma grupp av intäkter har vi lagt överlåtelse och pantsättningsavgifter som vi tar hand om själva sedan år 2008. Tillsammans är dessa intäkter nu uppe i genomsnitt 60 000 kr årligen.

Därefter har vi gått igenom alla utrymmen och frigjort flera extra förråd. Alla dessa hyrs ut till olika medlemmar.

Sedan har vi P-platserna. Här har hyran höjts flera gånger vilket ökat intäkterna. Trots det ligger vi fortsatt på 50 % av priset i området så här finns ytterligare potential men det är trögt att få till, lite känsligt.Även gästparkeringen har vi börjat ta betalt för via ett P-bolag med SMS/App.

Det finns mera men uppmaningen blir ju att "gräv där du står". Det finns mängder av sätt att få nya intäkter eller spara pengar som är betydligt smartare än att i varje läge alltid höja månadsavgiften.

Men är det rättvist? Ja endast om du på riktigt plockar bort en kostnad som föreningen har idag så att den försvinner för all framtid - då är det rättvist att inte höja avgifterna. Det är därför det här med amorteringar är så viktigt för att uppnå just detta. Alla tjänar på detta - både de som bor idag och de som flyttar in i framtiden. Och att räntan är 0,5 % idag är ju inte så intressant för en medlem om 5 eller 10 år. Utan "värdet" av er extremt billiga amortering idag kanske snarare är 2, 3 eller 4 %. Det är ju den inbesparingen ni kan åstadkomma idag.

Jag vet att det är trögt att prata om vikten av att amortera idag när räntan är extremt låg. Men andra tider kommer och jag kan lova att då kommer föreningarna börja amortera. Till en betydligt högre kostnad.
Svara med citat
  #85  
Gammal 2021-05-16, 22:02
Patrik_ Patrik_ är inte inloggad
Duktig medlem
 
Reg.datum: Feb 2021
Inlägg: 11
Standard

Nu har jag ägnat några timmar och gått igenom vår förenings årsredovisningar sen 2014. I årets årsberättelse framgår att styrelsen tagit upp ett nytt lån på 10 milj kr utan att nämna ett ord om det i förvaltningsberättelsen. Jag har försökt att bilda mig en uppfattning huruvida vi bär våra kostnader.

Vår förening har sedan 2014 sålt hyresrätter till ett värde av 18 milj kr.

Banklånen har minskat med 5,5 milj kr. Det nyupptagna lånet om 10 milj inräknat.

Föreningen har 6 milj kr mer i likvida medel/kassa än 2014.
Som jag ser det har föreningen tagit in 6,5 milj kr för lite i avgifter i förhållande till dess utgifter.

Föreningen har som policy att använda pengar från försäljning av hyresrätter för att amortera banklånen.
Svara med citat
  #86  
Gammal 2021-05-17, 10:12
merbzt merbzt är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2018
Inlägg: 248
Standard

Om man under åren har gjort en större åtgärd kan det ju förklara avsaknaden av likvider. Men om man endast har löpande kostnader så är det en stark indikation på att man inte tar in tillräckligt i avgift.
Svara med citat
  #87  
Gammal 2021-05-17, 10:55
Patrik_ Patrik_ är inte inloggad
Duktig medlem
 
Reg.datum: Feb 2021
Inlägg: 11
Standard

Det har gjorts stora åtgärder förra året. Men innan dess har det inte gjorts större renoveringar på många år. Sett över perioden jag har tittat på har kostnaderna för underhållet ca 1 milj högre än vad det ska vara enligt underhållsplan/schablon.
Svara med citat
  #88  
Gammal 2021-05-18, 17:34
merbzt merbzt är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2018
Inlägg: 248
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Patrik_ Visa inlägg
Det har gjorts stora åtgärder förra året. Men innan dess har det inte gjorts större renoveringar på många år. Sett över perioden jag har tittat på har kostnaderna för underhållet ca 1 milj högre än vad det ska vara enligt underhållsplan/schablon.
Gällande underhållsplaner så ger jag inte så mycket för dom när man skall matcha de mot aktuella kostnader. Men överlag så läggs för lite på underhållet så jag är inte förvånad av det du hittar.

Men 7 år kanske är för liten horisont baserat på de större åtgärderna. Men man har nog troligtvis levt på försäljningen av hyresrätter. Det gjorde vi i våran förening.
Svara med citat
  #89  
Gammal 2021-05-19, 22:43
Patrik_ Patrik_ är inte inloggad
Duktig medlem
 
Reg.datum: Feb 2021
Inlägg: 11
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av merbzt Visa inlägg
Gällande underhållsplaner så ger jag inte så mycket för dom när man skall matcha de mot aktuella kostnader. Men överlag så läggs för lite på underhållet så jag är inte förvånad av det du hittar.

Men 7 år kanske är för liten horisont baserat på de större åtgärderna. Men man har nog troligtvis levt på försäljningen av hyresrätter. Det gjorde vi i våran förening.
7 år var så långt tillbaks jag hittade årsredovisningar. Vad hände efter att hyresrätterna tog slut i er förening?
Kanske är det fel att oroa sig för detta sätt att driva föreningen? Visst är det farligt att föreningen har höga lån. Men om avgifterna hålls nere med hjälp av försäljningen av hyresrätterna kan jag ju amortera ner mina privata lån mer istället?!
Svara med citat
  #90  
Gammal 2021-05-20, 09:24
merbzt merbzt är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2018
Inlägg: 248
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Patrik_ Visa inlägg
7 år var så långt tillbaks jag hittade årsredovisningar. Vad hände efter att hyresrätterna tog slut i er förening?
Kanske är det fel att oroa sig för detta sätt att driva föreningen? Visst är det farligt att föreningen har höga lån. Men om avgifterna hålls nere med hjälp av försäljningen av hyresrätterna kan jag ju amortera ner mina privata lån mer istället?!
Nja, vid varje försäljning skall pengarna användas till det som är bäst för föreningens ekonomi. Att subventionera de boendes avgifter på bekostnad av föreningens ekonomi kan aldrig vara det bästa för föreningen.

Gällande våra hyresrätter så har vi fortfarande kvar en del men då föreningen är i en storstadsregion så friställs dessa numera väldigt sällan och jag tror att de i princip kommer stanna så. Iaf så har avgiften höjts och vi har investerat i området för att få ner förvaltningskostnaderna. Jag tror att vi är i balans nu.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Hela styrelsen avgick audinell Styrelse - arvode, styrelseprotokoll, arbetsordning, revisorer 13 2013-12-05 14:11
Hela styrelsen hotar att avgå qada Styrelse - arvode, styrelseprotokoll, arbetsordning, revisorer 44 2013-05-29 13:39
Tillhör hela husfasaden föreningen? Hallmat Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 6 2011-08-05 16:18
Hela valberedningen har avgått Smorran Motioner, årsredovisning, årsstämma, extrastämma 16 2011-03-15 09:59
Hela HSB Skånes styrelse byts ut Admin Bostadsorganisationerna HSB, Riksbyggen, SBC - Fullmäktige 0 2008-05-15 00:38



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 19:59.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2021.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare