Överlåtelse-och pantsättningsavgift i brf

[Trollet]

I våra stadgar under rubriken 7 § Avgifter står följande:
Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift kan tas ut efter beslut av styrelsen.
För arbete med övergång till bostadsrätt får överlåtelseavgift tas ut av bostadsrättshavaren med belopp som maximalt får uppgå till 2,5% av prisbasbeloppet enligt lagen(1962:381) om allmän försäkring.

För arbete vid pantsättning av bostadsrätt får pantsätt- ningsavgift tas ut med belopp som maximalt får uppgå till 1% av prisbasbeloppet enligt lagen (1962:381) om allmän försäkring.

Så till saken:
En medlem i vår förening löste sin uppskjutna reavinstskatt på tidigare lägenhetsförsäljning och tog ett banklån med förmånlig ränta mot pantsättning i sin nuvarande lägenhet.
Medlemmen fick betala pantsättningsavgift.
Samtidigt har lägenheter varit till försäljning i vår brf och där mäklare fått uppgift från styrelsen att överlåtelseavgift skall tas ut men inte pantsättningsavgift.

När jag nu tittar i gamla årsredovisningar så ser jag också att föreningen inte på långa vägar har fått in avgifter som står i proportion till de lägenhetsförsäljningar som varit.

Min undran är nu: Är det tillräckligt som det står i våra stadgar att avgifterna ” kan” tas ut eller borde stadgarna ändras till att de ”skall” tas ut?

Eller kan det räcka med att man i styrelseprotokoll beslutar att avgifterna skall tas ut, d v s som komplement till stadgarna?

Jag har skickat ett mail till styrelsen med frågan: När tog styrelsen beslut om att ta ut Överlåtelseavgift resp Pantsättningsavgift och hur är lydelsen i det protokollet?

Svaret blev: Så länge XXXX och jag skötte pantsättningsbokföringen tog föreningen inte ut några avgifter, men när XXXX tog över handläggningen så tas avgift för pantsättning ut. (Min kommentar: Vi har bytt förvaltare och är det då inte naturligt att denne får styrelseprotokoll eller stadgar, som utvisar vad som gäller?)
Är du ej nöjd med detta svar kan vi gå igenom protokollen på din bekostnad. Avgiften är 500 sek för att ta upp ärendet därefter debiteras 500 per timma.

Hur skall jag tackla detta på effektivaste sätt?


För mer information om styrelseprotokoll, se bl a;
Styrelse, protokoll - FAKTABANKEN

Styrelsemöte och protokoll - Mötesanteckningar från styrelsemöte stämmer inte, styrelseprotokoll har ej justerats, styrelseprotokoll från föregående möte gås ej igenom

Justera styrelseprotokoll - Vem kan utses som justerare till styrelsens protokoll? Vem utser justerare av styrelsens protokoll? Hur många justerare kan utses för styrelseprotokollet? Måste varje sida i protokollet signeras av ledamöterna? Kan ett protokoll ändras? Vad ska ledamot i styrelsen göra som inte håller med om vad som skrivits i protokollet?

Suppleant till styrelsen justerar styrelsens protokoll - Styrelsesuppleant som protokollförare på styrelsemöten

Styrelseprotokoll saknas - Protokollförare (= ordföranden) lämnar inte ifrån sig styrelseprotokoll

Har styrelsens ordförande huvudansvar för att protokoll förvaras på ett betryggande sätt? - Styrelseprotokoll saknas. Ansvar för protokoll och övriga styrelsedokument. Vem är ansvarig för styrelseprotokollen? Rutiner för arkivering av viktiga dokument måste finnas i varje brf!

Får vice ordföranden ändra i styrelseprotokoll? - Ledamot i styrelsen som ändrar i ett styrelseprotokoll, innan justering gjorts

Särskild mening i styrelseprotokoll - Ledamot önskar få in synpunkter i styrelsens protokoll

Reservation i styrelseprotokoll
Reservation i styrelseprotokoll tas bort av ordföranden, tillika justerare - Medlemmarnas rätt till information av styrelsen. Är inte underhållsplan/ekonomisk plan och kalkyl offentliga i en brf? Information om upphandling. Tillgång till protokoll från stämma och styrelsemöten. Ledamot som ej får tillgång till styrelsens protokoll

Per capsulam utan styrelseprotokoll

Ska avhopp av ledamot i styrelsen protokollföras i styrelseprotokoll?

Måste personuppgifter på den som beviljas medlemskap i föreningen föras in i styrelseprotokollet?

Styrelseprotokoll samt överlåtelse-och pantsättningsavgift i brf

Regler och rutiner för styrelseprotokoll

Arbetsordning för styrelse, protokoll - Upprätta styrelseprotokoll

Mall för styrelseprotokoll vid konstituerande möte (konstituerande mötesprotokoll) - Protokoll från konstituerande styrelsemöte


Motion: Utdrag från styrelseprotokoll - Motion till HSB om att medlemmar som begär detta ska erhålla utdrag från styrelseprotokoll i frågor som rör dem själva

Motion om offentliga styrelseprotokoll

Får valberedningen läsa styrelseprotokoll?
Riksbyggen säger att varken valberedning eller medlemmar har med styrelseprotokollen att göra


Nummerordning i protokollen - Hur ska de olika protokollen i en brf numreras?

Bolagsverket, vilka protokoll måste skickas in till dem? - Vad måste föreningen skicka till Bolagsverket?
Bolagsverket och protokoll - Bolagsverket utför ingen kontroll av de protokoll som skickas in till dem (protokollen bara arkiveras, de läses inte ens)

Allvarliga brister i protokoll. Ändra styrelse/stämmoprotokoll i efterskott - Kan styrelseprotokoll och stämmoprotokoll ändras i efterskott? Hur gör man om fel upptäcks efter justering?

Riktlinjer för styrelsen, om bl a styrelseprotokoll och stämmoprotokoll - Motion


För information om offentliga styrelseprotokoll, se bl.a.;
Styrelseprotokoll och deras offentlighet

Grundfel i bostadsrättslagen, eller dess tolkning? Del 1

Grundfel i bostadsrättslagen, eller dess tolkning? Del 2

[Gusten]

Även i HSB:s och SBC:s mönsterstadgar står det om pantsättningsavgift att den "kan tas ut efter beslut av styrelsen".
Detta låter ju lite lustigt för det kan ju uppfattas som att det är upp till styrelsen att göra som man vill i det enskilda fallet.
Dock kan det ju knappast vara förenligt med likabehandlingsprincipen att vissa får betala pantsättningsavgift och andra inte.
Så har man börjat att ta ut pantsättningsavgifter så borde i princip gälla att sådana även i fortsättningen "ska" tas ut.

[Gusten]

Ursprungligen skrivet av Trollet

Är du ej nöjd med detta svar kan vi gå igenom protokollen på din bekostnad. Avgiften är 500 sek för att ta upp ärendet därefter debiteras 500 per timma.

Avgift för detta får styrelsen inte ta ut av en enskild medlem.

[Trollet]

Gusten skriver: "Så har man har börjat ta ut pantsättningsavgifter så borde det i princip gälla"? Så lätt är det väl inte? Det måste väl finnas ett styrelseprotokoll om att man valt att ta ut avgifterna?
Jag tror nu inte att det finns något sådant beslut utan i samband med ny förvaltare så ville denne ha ersättning för arbetet med överlåtelse-och pantsättningsavgifter och det löstes utan styrelsebeslut. Men för att få veta hur det är med det så vill styrelsen ha minimum 1 000 kr för att leta efter detta protokoll. Skandalöst och tyder på oordning hos styrelse, tycker jag. Vill det sig illa d v s om det inte finns något styrelsebeslut, så borde ju uttagna överlåtelse-och pantsättningsavgifter betalas tillbaka.

[Gusten]

Ja om med "efter beslut av styrelsen" menas att det är först då som pantsättnings- och överlåtelseavgift kan/ska tas ut, och något
sådant styrelsebeslut aldrig tagits, så kan det nog vara som du säger att föreningen kan vara återbetalningsskyldig för redan uttagna avgifter.
Och naturligtvis har styrelsen ingen rätt att ta betalt av en enskild medlem för arbete med att leta fram bevis för att det finns ett sådant styrelsebeslut.

Egentligen borde det vara bestämt i stadgarna hur det "ska" vara utan något utrymme för styrelsebeslut i frågan. Det håller jag med om.

En annan enligt min mening mindre lyckad bestämmelse finns i SBC:s senaste mönsterstadgar där det står så här:

"Styrelsen kan besluta att i årsavgiften ingående ersättning för taxebundna kostnader såsom värme,
varmvatten, renhållning, konsumsionsvatten, elektrisk ström, TV, bredband och telefoni ska erläggas efter förbrukning, area eller per lägenhet"

Varför ska man överlåta åt styrelsen att besluta om detta. Det är väl lika bra att bestämma direkt i stadgarna hur sådana kostnader ska fördelas.

[Trollet]

Nu kräver styrelsen alltså ganska mycket betalt för vi skall få den här infon. Finns det verkligen inte något "stöd" i någon paragraf, som jag kan hänvisa till?
Funderar på att skicka en faktura med begäran om återbetalning, men då behandlas den väl inte eller så tar de sitt förnuft till fånga och låter mig se protokollet. Men jag tror inte på det senare alternativet. Jag är också lite osäker på om man som privatperson kan få hjälp med indrivning, men förmodligen kostar det mer för oss än vad det smakar.

[tette]

HSB, SBC och Riksbyggen älskar när det inte finns klara besked.

Det klirrar bra i kassan. stadgar, och tolkning av lagar ger sisådär 1800kr per debiterad timme av föreningarna.

Det vill säga om medlemmar bråkar med styrelse så sitter de usla organisationerna och klappar händerna.

De sista de föreslårär att desom har bråkat mycket och hamnar i Tingsrätt är att då skall förlikningar ske.

Därav finns inga regler, prejudikat i bostadsrättsfrågor.

[Gusten]

I just detta fall hade det förstås varit en fördel om styrelseprotokollen hade varit offentliga.
Nu kanske man är beroende av att dom visar det frivilligt. Jag antar att dom vill ha betalt i förskott.

Ett alternativ kan vara att inhämta ett yttrande från den av SBC inrättade Bostadsrättsnämnden.
Det kostar dock 1800 kr, alltså ännu dyrare, men en fördel kan vara att man får en juridisk bedömning av
om det måste ha tagits ett protokollfört styrelsebeslut för att pantsättnings- och överlåtelseavgift ska kunna tas ut.
För att nämnden ska ta upp det krävs antagligen att man själv gör anspråk på återbetalning av pantsättnings- och/eller överlåtelseavgift.
Men skulle det visa sig att styrelsen har protokollet så är förstås pengarna bortkastade.

[Trollet]

Faktiskt så har jag oerhört bra erfarenheter av HSB och SBC efter 25 års boende i föreningar, som varit anslutna till dessa organisationer.
Det är nu i vårt Seniorboende och där styrelsen nyligen anslutit sig till Fastighetsägarna, som det känns som att vi har en privat hyresvärd.

[Harald]

I grund och botten så är det bra ju fler avgifter man kan ta ut i en förening (detta har jag argumenterat för i tidigare trådar). Det som man däremot måste vara observant på, är att inte förvaltningsorganisationerna tar in hela beloppet, och föreningen blir utan!

Så här:

Bolaget (föreningen) behöver ha in X kr för att gå runt med tillräcklig "vinst" över tid. Låt oss säga 1000 000 kr/år måste in. Tar man in hela summan via årsavgiften, blir det ju 1000 000 kr/antal lgh, säg 10 st, alltså 100 000 kr/lgh.

Denna avgift korrelerar direkt till lägenhetens värde, eller pris om man så vill, på marknaden när den säljs.

Säg att man istället kan ta in 85 000 kr/lgh i årsavgift, och sedan resten via parkeringshyror, överlåtelse- och pantavgifter, avgifter för bastu, gästrum eller vad man nu har, ja då får man in samma intäkt, men lägenheterna har ökat i värde (pris).

Avgifterna är något som förvaltarna iskallt räknar med när de lägger upp sina avtal med föreningarna. Lägg därför med dessa i "potten" när ni förhandlar om förvaltningsavtalet. Kanske kan man dela på intäkten, hälften till förvaltaren, och hälften till föreningen? Det är styrelsens jobb att se till att så mycket som möjligt av föreningens intäkter stannar i bolaget (kommer medlemmarna till del).

Vid självförvaltning går hela summan till föreningen, detta är möjligt i mindre föreningar, eller i de riktigt stora (med egen anställd förvaltare).