Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi Ekonomisk-, drifts- och underhållsförvaltning, underhåll, underhållsplan, budget, planering, driftskostnader, ekonomisk plan, kapitaltillskott, kontering av fakturor, inventarielistor, inre fond, krav på upphandling, upphandling av förvaltning, offerter, entreprenörer, fastighetsskötsel, anlita HSB, tips på bra entreprenörer, varning för dåliga entreprenörer, skattefrågor, skattereduktion, ROT-avdrag, o.dyl. RSS-feed för detta forum om förvaltning, administration, upphandling, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #71  
Gammal 2021-02-25, 10:16
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 3 148
Standard

För mitt sista argument i inlägget ovan har jag saxat följande ur ett rykande färskt överlåtelseavtal. Det är ett exempel ur verkligheten på hur bankerna höjt sin kreditkontroll och hur en överlåtelse är beroende av nivån på föreningens belåning:

Citat:
”§ 2 Villkor om lån:
Köparen har ett lånelöfte i /Bankens namn/, nedan kallad kreditgivaren, som för sin giltighet är beroende av att kreditgivaren godkänner köpeobjektet som säkerhet.
Köparen förbinder sig att snarast kontakta kreditgivaren för att få köpeobjektet godkänt.”
Därefter ett stycke text om hur köpet skall återgå ifall säkerheten inte motsvarar lånets storlek och därmed inte godkänns.
Svara med citat
  #72  
Gammal 2021-02-25, 17:06
Patrik_ Patrik_ är inte inloggad
Duktig medlem
 
Reg.datum: Feb 2021
Inlägg: 11
Standard

Jag har lite svårt att förstå fördelen med amortering av föreningens lån med avgiften, för medlemmen. Jag tänker, är det inte mer lönsamt att amortera samma summa på de egna lånen? Jag förstår såklart att föreningens lån har direkt inverkan på lägenhetens värde vid försäljning.
Svara med citat
  #73  
Gammal 2021-02-25, 19:34
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 599
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Patrik_ Visa inlägg
Jag har lite svårt att förstå fördelen med amortering av föreningens lån med avgiften, för medlemmen. Jag tänker, är det inte mer lönsamt att amortera samma summa på de egna lånen? Jag förstår såklart att föreningens lån har direkt inverkan på lägenhetens värde vid försäljning.
Ett räkneexempel: antag att du och föreningen har lån med en ränta på 1,5%.
Om du amorterar eget lån på 10 000 så sjunker din räntekostnad efter skatt med 105 kr.
Om föreningen amorterar lån som för din bostadsrätt motsvarar 10 000 så kan avgiften sänkas med 150 kr. Bara där tjänar du på att föreningen amorterar.
Lägre månadsavgift kan dessutom leda till högre pris på bostadsrätten.
Svara med citat
  #74  
Gammal 2021-02-25, 19:42
Patrik_ Patrik_ är inte inloggad
Duktig medlem
 
Reg.datum: Feb 2021
Inlägg: 11
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av clabbe Visa inlägg
Ett räkneexempel: antag att du och föreningen har lån med en ränta på 1,5%.
Om du amorterar eget lån på 10 000 så sjunker din räntekostnad efter skatt med 105 kr.
Om föreningen amorterar lån som för din bostadsrätt motsvarar 10 000 så kan avgiften sänkas med 150 kr. Bara där tjänar du på att föreningen amorterar.
Lägre månadsavgift kan dessutom leda till högre pris på bostadsrätten.
Okej, då är jag med. Men i vår förening så har föreningens lån betydligt lägre ränta än mitt egna. Jag kanske har 1,7-1,5% Föreningen 0,5%
Svara med citat
  #75  
Gammal 2021-02-25, 22:07
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 3 148
Standard

För de allra flesta så är det lönsammast att föreningen amorterar jämfört med om du själv amorterat samma summa på egen skuld. Att det är så är en mycket medveten strategi från lagstiftataren (staten):

Privat skuldsättning uppmuntras genom att räntan är avdragsgill till max 30 %. Detta medför att befolkningen tenderar att belåna sig (investera om man så vill) och detta faktum dels driver ekonomin samt skapar medborgare som kommer göra allt de kan för att fortsatt vara produktiva (de vill ju kunna betala sina räntor och amorteringar).

Tvärt om gäller i föreningen, eftersom lagstiftaren sedan 90-talskrisen lärde sig att om en av landets största boendeformer generellt får problem så blir det statens problem. Så föreningens ägare är sedan dess istället skattgynnade av att förenigen amorterar och föreningen får inga avdrag för räntor.

Citat:
Okej, då är jag med. Men i vår förening så har föreningens lån betydligt lägre ränta än mitt egna. Jag kanske har 1,7-1,5% Föreningen 0,5%
Detta läge tenderar att bölja fram och tillbaka över åren beroende på finansieringsstrategier och risk management hos bankerna. Även om vi har haft generellt låga räntor sedan 2012 nu, så har det sedan dess funnits flera perioder då vi privat fått ägre ränta än vad som erbjudits föreningarna.
Svara med citat
  #76  
Gammal 2021-02-26, 09:57
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 599
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Patrik_ Visa inlägg
Okej, då är jag med. Men i vår förening så har föreningens lån betydligt lägre ränta än mitt egna. Jag kanske har 1,7-1,5% Föreningen 0,5%
Ett tillägg till resonemanget är att föreningens amortering får du dra av vid vinstberäkning så du får 22% tillbaka.
Svara med citat
  #77  
Gammal 2021-02-26, 11:57
merbzt merbzt är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2018
Inlägg: 248
Standard

Att man privat får dra av 30% av räntekostnaden på lån ger ju att man kan nyttja kapitaltillskott som åtgärd i ett kritiskt läge om föreningens ekonomi håller på att gå åt skogen. Men oavsett så bör man amortera om man då inte kan investera pengarna bättre. Och med bättre menar jag inte börsen utan i sådant som förädlar och ger mervärde i föreningens fastighet och hus.
Svara med citat
  #78  
Gammal 2021-02-26, 12:31
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 3 148
Standard

Citat:
Att man privat får dra av 30% av räntekostnaden på lån ger ju att man kan nyttja kapitaltillskott som åtgärd i ett kritiskt läge om föreningens ekonomi håller på att gå åt skogen. Men oavsett så bör man amortera om man då inte kan investera pengarna bättre. Och med bättre menar jag inte börsen utan i sådant som förädlar och ger mervärde i föreningens fastighet och hus.
Bra tanke men lösningen är inte att i olka situationer göra antingen eller - lösningen är att alltid göra både och!

Nu pratar vi fastighetsförvaltning när den är som bäst. Då förvaltar du så att långsiktigt blir föreningen förmögnare och hålls i ett gott skick (vilket gynnar de som bor länge) men det sker också uppdateringar och projekt som gör att föreningen upplevs förbättras hela tiden.

Tänk dig att du är spekulant idag och värderar föreningen utifrån ekonomi och status/skick just nu.

Sedan ska du sälja år tre. Titta nu på föreningen återigen med en spekulants ögon. Upplever du nu att dina potentilla köpare "får mer" än vad du fick när du själv köpte för tre år sedan - ja då har föreningen lyckats med sin förvaltning.

Detta ger även en strategi till styrelserna. Det är alltså bättre att renovera/underhålla och skapa nya projekt utspritt över åren än att göra "jättemycket några få år". Genom att sprida ut får föreningen och dess medlemmar flest fördelar:

1) Kostnaderna fördelas bättre
2) Fler får vara med och påverka olika delar och sätta sin prägel
3) Fler får uppleva att förening blivit bättre under "min" innehavstid.
4) Vi undviker att binda upp hela generationer innehavare som "bara får betala av" för vad andra tidigare generation utfört.
5) Projekten blir av högre kvalité när de processas längre.
6) Pengarna räcker även till amorteringar alla år
7) Man kan "bädda" kassa bättre och lägga projekten smartare med hänsyn till ekonomin i föreningen

med mera!
Svara med citat
  #79  
Gammal 2021-02-27, 09:28
Patrik_ Patrik_ är inte inloggad
Duktig medlem
 
Reg.datum: Feb 2021
Inlägg: 11
Standard

Jag är kanske trög men jag ser inte att det kan ge någon DIREKT lättnad i plånboken för medlemmen att amortera med nuvarande räntenivå? Jag köper resonemangen som förs fram. Men för mig handlar det inte bara att det är roligt att förstå. Jag vill också att smarta idéer och lösningar ska bli praktik. Och då måste styrelse som alltid "vet bäst själva" och grannar som inte bryr sig om annat än brist på värme eller höjda månadsavgifter övertygas.. Och då tror jag att det enda som biter är siffror som kan kopplas direkt till månadsavgiften.
Svara med citat
  #80  
Gammal 2021-02-27, 16:21
merbzt merbzt är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2018
Inlägg: 248
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Patrik_ Visa inlägg
Jag är kanske trög men jag ser inte att det kan ge någon DIREKT lättnad i plånboken för medlemmen att amortera med nuvarande räntenivå?
Jag ser det som att man aldrig i normala fall skall sänka avgiften. Om allt fungerar bra med ekonomin skall avgiften ungefär öka med föreningens årligt ökande kostnader (vilket bör korrelera med inflationen). Om en medlem inte kan förstå det sambandet så ser jag det inte som värt att diskutera vidare med denne.

Att ge en lättnad i plånboken anser jag inte att det är styrelsens syfte. Styrelsens syfte ser jag som att förvalta ekonomin så att belastningen på medlemmarnas plånböcker blir förutsägbar.

Men att som icke styrelsemedlem övertyga styrelsen är inte det enklaste. Det jag tror kan vara en väg framåt är att låna till självfinansierande åtgärder. Den ekonomiska belastningen på medlemmarna kan hållas konstant men när lånet är avbetalat så kan man behålla amorteringsnivån.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Hela styrelsen avgick audinell Styrelse - arvode, styrelseprotokoll, arbetsordning, revisorer 13 2013-12-05 14:11
Hela styrelsen hotar att avgå qada Styrelse - arvode, styrelseprotokoll, arbetsordning, revisorer 44 2013-05-29 13:39
Tillhör hela husfasaden föreningen? Hallmat Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 6 2011-08-05 16:18
Hela valberedningen har avgått Smorran Motioner, årsredovisning, årsstämma, extrastämma 16 2011-03-15 09:59
Hela HSB Skånes styrelse byts ut Admin Bostadsorganisationerna HSB, Riksbyggen, SBC - Fullmäktige 0 2008-05-15 00:38



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 19:53.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2021.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare