Styrelse som inte håller vad den lovat

[aaad00]

Jag flyttade in i min bostadsrätt 2009. Eftersom jag visste att en stamrenovering var på gång gjorde jag som informationen meddelat, vände mig till förvaltaren och bad om råd. Förvaltaren svarade mig att han inte kunde ge några råd, att han inte visste när stamrenoveringen skulle ske och inte heller vilken metod som skulle komma att användas. Eftersom föreningen varnat om vattenskador och jag har två tonåringar boende hos mig så valde jag att trots allt renovera. Jag har inte känt mig särskilt orolig eftersom föreningen hela tiden sagt att någon form av kompensation kommer det att bli för oss som renoverat. Vi har till och med uppmanats att lämna in kvitton för gjorda renoveringar, vilket jag har gjort. I slutet av förra året konstaterades att stambyte skulle påbörjas i januari i år och att alla vi som renoverat inte kommer att kompenseras på något sätt. I mitt fall ska jag alltså få ett sämre och fulare badrum, evakueras från min lägenhet i tre veckor och få en hyreshöjning på ca 1000 kr i månaden, kan man behandla sina medlemmar så här?
Så ställer jag mig frågande till om man verkligen måste bryta upp mitt badrum. Renoveringen är gjord av en fackman, allt är borttaget in till cementen både i väggar, tak och golv. Ny golvbrunn är installerad, nya rör som ligger utanpå väggarna. Det enda som är kvar är en liten rörstump (som ligger utanpå väggen) på ca 30 cm som leder från mitt badrum in till stammarna.
Kan någon hjälpa mig och ge mig råd?

[Admin]

Ursprungligen skrivet av aaad00

... vände mig till förvaltaren och bad om råd. Förvaltaren svarade mig att han inte kunde ge några råd...

Fast det är alltid brf-styrelsen som har det yttersta ansvaret. Så får man inte svar från förvaltaren på sina frågor måste man vända sig till styrelsen.

Ursprungligen skrivet av aaad00

Vi har till och med uppmanats att lämna in kvitton för gjorda renoveringar, vilket jag har gjort.

Helt frivilligt om man vill göra detta, och gör knappast någon skillnad i sakfrågan.

Ursprungligen skrivet av aaad00

I slutet av förra året konstaterades att stambyte skulle påbörjas i januari i år

Konstaterade hur då? Har stämmobeslut tagits?

Ursprungligen skrivet av aaad00

... och att alla vi som renoverat inte kommer att kompenseras på något sätt.

Vem har bestämt det och hur?
Vad exakt står det om detta i de två senaste stämmoprotokollen?
Vad står det om detta i de två senaste årsredovisningarna?
Har du gått på föreningsstämmorna?

Ursprungligen skrivet av aaad00

I mitt fall ska jag alltså få ett sämre och fulare badrum, evakueras från min lägenhet i tre veckor

Det där med att evakueras från sin lägenhet är en fråga som varit uppe många gånger, men det är aldrig egentligen ifrågasatt och aldrig utrett om eller hur det låter sig göras.

Ursprungligen skrivet av aaad00

kan man behandla sina medlemmar så här?

Ja, man kan bevisligen detta, och det sker ofta, men sedan är det en annan sak om man får. Har föreningen begärt tillstånd av hyresnämnden för förändring av det som ligger inom bostadsrättshavarens ansvar, och vad blev i så fall utslaget?

Ursprungligen skrivet av aaad00

Så ställer jag mig frågande till om man verkligen måste bryta upp mitt badrum.

Det kan i alla fall jag inte svara på med stöd av de få uppgifter du givit här.
Frågan är vilka besiktningar som gjorts av din renovering och vilka intyg som finns?

Ursprungligen skrivet av aaad00

Renoveringen är gjord av en fackman, allt är borttaget in till cementen både i väggar, tak och golv. Ny golvbrunn är installerad, nya rör som ligger utanpå väggarna. Det enda som är kvar är en liten rörstump (som ligger utanpå väggen) på ca 30 cm som leder från mitt badrum in till stammarna.

Och dessa renoveringar av föreningens egendom är gjorda med föreningens skriftliga tillstånd?
Vad gäller för stammarna i väggen?
Hur ska stambyte göras?

[aaad00]

Ursprungligen skrivet av Admin

Fast det är alltid brf-styrelsen som har det yttersta ansvaret. Så får man inte svar från förvaltaren på sina frågor måste man vända sig till styrelsen.

Men, styrelsen hade i sitt informationsblad uppmanat oss att ställa frågor till förvaltaren.

Ursprungligen skrivet av Admin

Konstaterade hur då? Har stämmobeslut tagits?

Ja, men mötet började med att alla fick skriva under att de godkände ett stambyte innan mötet började.

Ursprungligen skrivet av Admin

Vem har bestämt det och hur?

ordföranden meddelade det vid senaste mötet.

Ursprungligen skrivet av Admin

Vad exakt står det om detta i de två senaste stämmoprotokollen?

Det vet jag inte eftersom vi medlemmar inte får några protokoll.

Ursprungligen skrivet av Admin

Vad står det om detta i de två senaste årsredovisningarna?

Det har inte stått någonting alls om det.

Ursprungligen skrivet av Admin

Har du gått på föreningsstämmorna?

Ja.

Ursprungligen skrivet av Admin

Det där med att evakueras från sin lägenhet är en fråga som varit uppe många gånger, men det är aldrig egentligen ifrågasatt och aldrig utrett om eller hur det låter sig göras

Hur bär man sig åt om man vill att detta ska utredas?

Ursprungligen skrivet av Admin

Ja, man kan bevisligen detta, och det sker ofta, men sedan är det en annan sak om man får.

Ursprungligen skrivet av Admin

Har föreningen begärt tillstånd av hyresnämnden för förändring av det som ligger inom bostadsrättshavarens ansvar, och vad blev i så fall utslaget?

Ingen aning, men man kanske kan ställa frågan till styrelsen?

Ursprungligen skrivet av Admin

Det kan i alla fall jag inte svara på med stöd av de få uppgifter du givit här.
Frågan är vilka besiktningar som gjorts av din renovering och vilka intyg som finns?

Det är ett enmannaföretag som gjort renoveringen. Jag har inga intyg, men jag skulle kunna be om det. Vad ska det stå i intyget?

Ursprungligen skrivet av Admin

Och dessa renoveringar av föreningens egendom är gjorda med föreningens skriftliga tillstånd?

Dessvärre inte, klantigt men jag missade det eftersom vi renoverat tidigare och då heller inte bett om tillstånd. Den gången trodde att jag hade lärt mig att man fick göra vad som helst i sin lägenhet, utom bärande väggar, så den läxan blir kanske dyrköpt.

Ursprungligen skrivet av Admin

Vad gäller för stammarna i väggen?

Nu förstår jag inte.

Ursprungligen skrivet av Admin

Hur ska stambyte göras?

Gamla metoden, dvs ut med allt. Så ska det sättas in en och samma standart i varje badrum. Vill man ha tilläggsgrejer (t ex ett finare kakel) så får man inte bara betala mellanskillnaden utan då måste man betala fullpris. Vill man ha ett eget kakel så får man betala monteringskostnaden. För mig känns det som väldigt konstiga regler.

[Admin]

Ursprungligen skrivet av aaad00

Men, styrelsen hade i sitt informationsblad uppmanat oss att ställa frågor till förvaltaren.

OK, men får man inte svar eller luddiga svar så vänder man sig alltid till den med det övergripande ansvaret, och det är i detta fall styrelsen (fast detta informationsblad kan du ha nytta av framöver).

Ursprungligen skrivet av aaad00

Ja, men mötet började med att alla fick skriva under att de godkände ett stambyte innan mötet började.

Det är ju absurt. Förstår inte varför en enda medlem accepterade att skriva under att de godkände ett stambyte, och speciellt inte innan frågan behandlats.

Förutsättningarna ändrades alltså efter att ni skrivit under.

Exakt hur lät texten i det ni skrev under, ord för ord?
Skicka mig gärna en kopia, eller lägg ut den som bild här.

Vad hände med majoriteten av medlemmarna? Dvs de som inte var med på föreningsstämman och inte skrev under något?

Ursprungligen skrivet av aaad00

ordföranden meddelade det vid senaste mötet.

Så ordföranden meddelade på den föreningsstämma där ni skrev under att ni godkände stambyte, och efter att ni skrivit under, att styrelsen bestämt att de som renoverat inte kommer att kompenseras?
Eller gjordes detta på någon föreningsstämma efter den där ni skrev under in blanco?

Ursprungligen skrivet av aaad00

Det vet jag inte eftersom vi medlemmar inte får några protokoll.

Om ni inte får stämmoprotokoll så måste ni naturligtvis kräva detta av styrelsen.

Du måste skriva av exakt vad det står i de senaste två stämmoprotokollen om stambyte och lägga ut här, om du vill ha bättre stöd av forumet i denna fråga.

Ursprungligen skrivet av aaad00

Det har inte stått någonting alls om det.

Om styrelsen inte skrivit något om det kommande stambytet i tidigare årsredovisningar så finns det nog inget tydligare tecken på att hela styrelsen måste bytas ut omedelbart. Annars lever ni i er brf mycket, mycket farligt.

Ursprungligen skrivet av aaad00

Hur bär man sig åt om man vill att detta ska utredas?

Du skriver en ansökan till hyresnämnden.

Ursprungligen skrivet av aaad00

Ingen aning, men man kanske kan ställa frågan till styrelsen?

Du kan ställa frågor om evakueringsboende. Frågan är varför ingen ifrågasatt detta tidigare?
Svaret från styrelsen är däremot givet. Styrelsen kommer bara svara att entrepenören sagt att det inte går att göra stambyte utan att alla evakueras, och att föreningen har rätt att göra detta. Styrelsen kommer inte att ge dig några fakta eller papper som visar att styrelsen har rätt.

Ursprungligen skrivet av aaad00

Det är ett enmannaföretag som gjort renoveringen. Jag har inga intyg, men jag skulle kunna be om det. Vad ska det stå i intyget?

Glöm intygen. Det är för mycket annat som är oklart och outrett i denna fråga.

Ursprungligen skrivet av aaad00

Dessvärre inte, klantigt men jag missade det eftersom vi renoverat tidigare och då heller inte bett om tillstånd. Den gången trodde att jag hade lärt mig att man fick göra vad som helst i sin lägenhet, utom bärande väggar, så den läxan blir kanske dyrköpt.

Ja, det kan straffa sig att gå in på det som ligger inom föreningens ansvarsområde.

Ursprungligen skrivet av aaad00

Nu förstår jag inte.

Vad jag förstår har du enbart nämnt rör som inte är stammar. Ditt badrum måste väl rivas (i alla fall del av det) för att kunna komma åt att koppla ihop stammarna med rören i ditt badrum, eller hur?

Ursprungligen skrivet av aaad00

Vill man ha tilläggsgrejer (t ex ett finare kakel) så får man inte bara betala mellanskillnaden utan då måste man betala fullpris.

Ursprungligen skrivet av aaad00

Vill man ha ett eget kakel så får man betala monteringskostnaden.

Kan inte se annat än att detta är ett klart och tydligt brott mot lagen.

[aaad00]

Ursprungligen skrivet av Admin

OK, men får man inte svar eller luddiga svar så vänder man sig alltid till den med det övergripande ansvaret, och det är i detta fall styrelsen (fast detta informationsblad kan du ha nytta av framöver).


Det är ju absurt. Förstår inte varför en enda medlem accepterade att skriva under att de godkände ett stambyte, och speciellt inte innan frågan behandlats.

Förutsättningarna ändrades alltså efter att ni skrivit under.

Jag förstår inte vilka förutsättningar du syftar på?

Exakt hur lät texten i det ni skrev under, ord för ord?
Skicka mig gärna en kopia, eller lägg ut den som bild här.
Det jag skrev under lyder så här:
"GODKÄNNANDE !
Undertecknad(e) innehavare av bostadsrättslägenhet nr 274 i Riksbyggens Bostadsrättsförening Visbyhus nr 13, har tagit del av överlämnad information daterad 2011-10-10 angående planerat stambyte etc. och bifaller härmed åtgärderna.
Jag ger även föreningen rätt att ta min lägenhet i anspråk p.g.a. de planerade åtgärderna i den omfattning som beskrivits i lämnad information."

Vad hände med majoriteten av medlemmarna? Dvs de som inte var med på föreningsstämman och inte skrev under något?
Majoriteten av medlemmarna var där och skrev under, de som inte var där (jag själv bl a) fick en blankett att skriva under och på blanketten stod det jag citerat här ovan.


Så ordföranden meddelade på den föreningsstämma där ni skrev under att ni godkände stambyte, och efter att ni skrivit under, att styrelsen bestämt att de som renoverat inte kommer att kompenseras?
Eller gjordes detta på någon föreningsstämma efter den där ni skrev under in blanco?
Det gjordes på ett möte efter det att vi skrivit under.


Om ni inte får stämmoprotokoll så måste ni naturligtvis kräva detta av styrelsen.

Du måste skriva av exakt vad det står i de senaste två stämmoprotokollen om stambyte och lägga ut här, om du vill ha bättre stöd av forumet i denna fråga.
I protokollkoncept från årsstämma den 28 april 2009 står i §19 "Frågor ang. ventilation och stambyten besvarades av styrelsen."
I protokoll fört vid ordinarie föreningsstämma den 27 april 2010
ingenting alls.
I extra föreningsstämma den 19 oktober 2011 står
"Ordföranden frågar stämman om den i enlighet med styrelsens förslag beslutar:
* att, inom de redovisade ekonomiska förutsättningarna kan styrelsen beställa det beskrivna stambytet.
* att, i samband med stambytet, få ta lägenheterna i anspråk i den omfattning som beskrivits.
* att, i samband med stambytet, genomföra de förändringar i lägenheterna som redovisats.

Röstning sker med sluten omröstning. Ordföranden finner att stämman beslutar att bifalla styrelsens förslag med rösterna
276 ja
2 nej
1 blank"

Om styrelsen inte skrivit något om det kommande stambytet i tidigare årsredovisningar så finns det nog inget tydligare tecken på att hela styrelsen måste bytas ut omedelbart. Annars lever ni i er brf mycket, mycket farligt.


Du skriver en ansökan till hyresnämnden.
Det vågar jag inte utsätta mig för ekonomiskt.


Du kan ställa frågor om evakueringsboende. Frågan är varför ingen ifrågasatt detta tidigare?
Svaret från styrelsen är däremot givet. Styrelsen kommer bara svara att entrepenören sagt att det inte går att göra stambyte utan att alla evakueras, och att föreningen har rätt att göra detta. Styrelsen kommer inte att ge dig några fakta eller papper som visar att styrelsen har rätt.


Glöm intygen. Det är för mycket annat som är oklart och outrett i denna fråga.


Ja, det kan straffa sig att gå in på det som ligger inom föreningens ansvarsområde.


Vad jag förstår har du enbart nämnt rör som inte är stammar. Ditt badrum måste väl rivas (i alla fall del av det) för att kunna komma åt att koppla ihop stammarna med rören i ditt badrum, eller hur?
Jo, det är ett rör på ca 40 cm från handfat in till stammarna. Det förstod jag vid renoveringen så det finns inga värmeslingor på just denna del i golvet. Man skulle kunna bryta upp en liten del av golvet, byta ut den rörstumpen och sedan ansluta till husets stammar.


Kan inte se annat än att detta är ett klart och tydligt brott mot lagen.

Hur bär jag mig då åt för att komma någon vart utan att risksätta mig ekonomiskt?

[Admin]

Du skriver en ansökan till hyresnämnden.

Ursprungligen skrivet av aaad00

Det vågar jag inte utsätta mig för ekonomiskt.

Det kostar dig inte en krona, så skicka du snabbt in en ansökan till hyresnämnden.

Ursprungligen skrivet av aaad00

Röstning sker med sluten omröstning. Ordföranden finner att stämman beslutar att bifalla styrelsens förslag med rösterna
276 ja
2 nej
1 blank"

Här har då styrelsen i din brf strulat till det rejält för sig själv.
Två medlemmar har nämligen inte godkänt detta... och dessutom är en röst blank (hur ska blankröst tolkas här?).
Inte ens om 299 medlemmar av 300 säger ja till stambytet och godkännandet in blanco (dvs i det fall konsekvenserna för lägenheten av stambytet inte redovisats skriftligt och tydligt i förväg);

* att, i samband med stambytet, få ta lägenheterna i anspråk i den omfattning som beskrivits.
* att, i samband med stambytet, genomföra de förändringar i lägenheterna som redovisats.

så kan styrelsen undvika att ta frågan vidare till hyresnämnden.
Att förändra en medlems lägenhet (eller ta lgh "i anspråk", vad det nu innebär) är inte ett majoritetsbeslut på stämma. Det är en överenskommelse mellan varje enskild medlem och styrelsen.
Styrelsen hoppas säkert att detta fel av styrelsen inte upptäcks... men det har det nu.

Jag kan lova att hyresnämnden inte blir glad över att inte ha någon motpart. Det finns nämligen ingen motpart när sluten omröstning skett. Hyresnämnden får ditt namn när du skickar in din ansökan, men de behöver även de övrigas. Fast det är inte ditt problem, det är styrelsens.

Not.
Det var inte särskilt smart att skriva under godkännandet (utan att då reagera på vilka konsekvenser det skulle få);

GODKÄNNANDE !
Undertecknad(e) innehavare av bostadsrättslägenhet nr 274 i Riksbyggens Bostadsrättsförening Visbyhus nr 13, har tagit del av överlämnad information daterad 2011-10-10 angående planerat stambyte etc. och bifaller härmed åtgärderna.
Jag ger även föreningen rätt att ta min lägenhet i anspråk p.g.a. de planerade åtgärderna i den omfattning som beskrivits i lämnad information."

Men det gör kanske inte så mycket i detta sammanhang, när styrelsen ändå gjort fel i övrigt.
Om det sedan stämmer att förutsättningarna ändrats, där kompensation till de som renoverats utlovats, men detta sedan dragits tillbaka, så gäller det du undertecknat ändå inte.

[aaad00]

Ursprungligen skrivet av Admin

Det kostar dig inte en krona, så skicka du snabbt in en ansökan till hyresnämnden.
Vad gott kan det komma ut av det och vilka konsekvenser kan det få för Föreningen, medlemmarna och mig personligen?


Här har då styrelsen i din brf strulat till det rejält för sig själv.
Två medlemmar har nämligen inte godkänt detta... och dessutom är en röst blank (hur ska blankröst tolkas här?).
Inte ens om 299 medlemmar av 300 säger ja till stambytet och godkännandet in blanco (dvs i det fall konsekvenserna för lägenheten av stambytet inte redovisats skriftligt och tydligt i förväg);
men det var ett informationsmöte innan det extra föreningsmötet.

så kan styrelsen undvika att ta frågan vidare till hyresnämnden.
Att förändra en medlems lägenhet (eller ta lgh "i anspråk", vad det nu innebär) är inte ett majoritetsbeslut på stämma. Det är en överenskommelse mellan varje enskild medlem och styrelsen.
Styrelsen hoppas säkert att detta fel av styrelsen inte upptäcks... men det har det nu.

Jag kan lova att hyresnämnden inte blir glad över att inte ha någon motpart. Det finns nämligen ingen motpart när sluten omröstning skett. Hyresnämnden får ditt namn när du skickar in din ansökan, men de behöver även de övrigas. Fast det är inte ditt problem, det är styrelsens.

Not.
Det var inte särskilt smart att skriva under godkännandet (utan att då reagera på vilka konsekvenser det skulle få);
Håller med, men jag trodde att jag inte hade något val eftersom styrelsen varnat så mycket för vattenläckage och hur vi skulle hantera det med plaststycken uppsatta när vi duschade m m.

Men det gör kanske inte så mycket i detta sammanhang, när styrelsen ändå gjort fel i övrigt.
Om det sedan stämmer att förutsättningarna ändrats, där kompensation till de som renoverats utlovats, men detta sedan dragits tillbaka, så gäller det du undertecknat ändå inte.

Den kompensation som utlovats finns ingenstans på papper. Det som står på papper är "kompensation kan eventuellt utgå..."

[aaad00]

De sista frågorna jag hade har jag försökt skicka, men det funkar inte tekniskt. Kan jag få svar på dem här. Jag skulle också vilja, om du har möjlighet, att du sammanfattar det du anser att föreningen har gjort fel.

[Admin]

Förstår inte vad du menar inte fungerar tekniskt, eller vilka frågor du vill ha svar på.

Konsekvenserna av en anmälan till hyresnämnden blir att du i slutänden kanske kan få den kompensation du önskar.

Du skulle vänt dig till detta forum i ett tidigare skede.

Vad styrelsen gjort fel är att inte få hyresnämndens godkännande. Det finns bevis för att minst 3 (två nej-röster och en blank röst på stämman) inte godkänt förändringarna i lägenheten. Det kanske finns fler, men det räcker. Styrelsen måste få hyresnämdens godkännande för förändringar i medlemmarnas lägenheter. Det kan du dra nytta av, även om du nu skrivit under vad du gjort.

Så skicka in beviset (stämmoprotokoll med röstning) till hyresnämnden tillsammans med en önskan att hyresnämnden tar upp frågan. Och/eller fråga styrelsen om de fått hyresnämndens godkännande.

[aaad00]

Ursprungligen skrivet av Admin

Förstår inte vad du menar inte fungerar tekniskt, eller vilka frågor du vill ha svar på.

Konsekvenserna av en anmälan till hyresnämnden blir att du i slutänden kanske kan få den kompensation du önskar.

Du skulle vänt dig till detta forum i ett tidigare skede.

Vad styrelsen gjort fel är att inte få hyresnämndens godkännande. Det finns bevis för att minst 3 (två nej-röster och en blank röst på stämman) inte godkänt förändringarna i lägenheten. Det kanske finns fler, men det räcker. Styrelsen måste få hyresnämdens godkännande för förändringar i medlemmarnas lägenheter. Det kan du dra nytta av, även om du nu skrivit under vad du gjort.

Så skicka in beviset (stämmoprotokoll med röstning) till hyresnämnden tillsammans med en önskan att hyresnämnden tar upp frågan. Och/eller fråga styrelsen om de fått hyresnämndens godkännande.

Jag skrev svar, men det funkade inte när jag skulle skicka iväg det. Jag gjorde många försök, men det lyckades inte. Det tekniska krånglet låg kanske här på våra datorer. Jag hade gärna vänt mig till er, men kruxet var att jag inte kände till er och att jag hittade er berodde på att jag ägnade många timmar på nätet åt att leta efter någon som skulle kunna hjälpa mig. Jag är i alla fall väldigt tacksam för den hjälp jag har fått och jag ska sprida ert adress till så många som möjligt. Nu är jag nöjd för jag har fått svar på alla mina frågor, i alla fall de som jag har i dagsläget. Tack!