Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF
Tolkningar av lagar och stadgar, Likabehandlingsprincipen, Lagen om ekonomiska föreningar (LEF), Bostadsrättslagen (BrL), vårdplikt, lydnadsplikt, lojalitetsplikt, informationsplikt, jäv (styrelse/stämma, för revisorer, HSB-representant, ledamöter, mötesordförande, m.fl.), trivselföreskrifter. Faktabanken innehåller många viktiga tips! Faktabanken RSS-feed för juridikforumet som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!

Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2009-11-16, 10:45
Hallmat Hallmat är inte inloggad
Peta-medlem
 
Reg.datum: Oct 2009
Ort: Enköping
Inlägg: 140
Standard Frågor om lokal i brf

Jag är relativt nybliven kassör i en rätt liten förening och blev så då vår tidigare kassör gick bort i somras.

Jag har några frågor som jag tror jag kan få svar på här.

Vi har två lokaler i huset som inte ägs av föreningen. De ägs av en privatperson som betalar sin avgift till föreningen, precis som en ”vanlig” lägenhetsinnehavare. Denne person är ofta sen med sin avgift, som betalas kvartalsvis. Vi har en regel som säger att man ska betala sin avgift inom 10 dagar, annars blir det förseningsavgift på 1000 kr. Denna regel har dock inte efterlevts särskilt väl men det är nu bestämt att vi ska bli mer "hårda" med detta.

Nu har jag dock letat mig fram till uppgiften (bostadsrättslagen) att det endast är två dagar som gäller för lokaler. Och då kommer första frågan: Gäller denna regel endast när lokalen ägs av föreningen och det är ett företag, affärsverksamhet etc. som betalar hyran? Det finns idag ett företag i lokalen men de betalar alltså hyra till lokalägaren, som sedan i sin tur betalar avgift till föreningen.

Min andra fråga: Jag har fått information av andra i huset, bl.a. av vår tidigare kassör, att föreningen har ingenting att säga till om avseende till vem denne lokalägare hyr ut sina lokaler. Att eftersom han äger lokalerna har han rätt att, utan föreningens godkännande e.dyl. hyra ut till precis vem han vill. Stämmer verkligen detta? Detta måste väl annars kunna likställas med uthyrning i andra hand för en lägenhetsinnehavare och för det krävs ju styrelsens godkännande.

Min tredje fråga: För några veckor sedan flyttade en städfirma in i en av lokalerna (den andra står tom). Det är ett seriöst företag med verksamhet i hela landet. Men i dagarna har det kommit till vår kännedom att en av arbetstagarna i detta företag bor i lokalen. Och mig veterligen är det mer eller mindre permanent. Att det är skillnad på lokaler och lägenheter vet jag och jag vet också att det inte är tillåtet att bo i en lokal. Men hur uttryckligen "förbjudet" är det? Jag hittar ingen lagtext som säger att det är förbjudet. Och återigen har vi då det eventuella problemet att lokalen inte ägs av föreningen. Om denne person bör, måste etc. avhysas från lokalen, hur ser ansvarsfördelningen för detta ut mellan föreningen och lokalägaren? Vad kan det i övrigt få för konsekvenser om personen bor kvar i lokalen?

Det var mina funderingar i dagsläget. Jag hoppas någon kunnig person kan svara på detta.

Senast redigerad av Admin: 2010-11-29 klockan 16:36.
Svara med citat
  #2  
Gammal 2009-11-16, 12:13
Trötters avatar
Trötter Trötter är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2009
Ort: Ängelholm
Inlägg: 749
Skicka ett meddelande via MSN till Trötter
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Hallmat Visa inlägg
Gäller denna regel endast när lokalen ägs av föreningen och det är ett företag, affärsverksamhet etc. som betalar hyran? Det finns idag ett företag i lokalen men de betalar alltså hyra till lokalägaren, som sedan i sin tur betalar avgift till föreningen.
Jag föreslår jag att du tittar i det avtal som upprättades vid försäljning. Jag antar att föreningen har avyttra dessa lokaler till vederbörande då bör det finnas ett avtal som regler hur parterna skall förhålla sig mot varandra.

Citat:
Ursprungligen skrivet av Hallmat Visa inlägg
Jag har fått information av andra i huset, bl.a. av vår tidigare kassör, att föreningen har ingenting att säga till om avseende till vem denne lokalägare hyr ut sina lokaler. Att eftersom han äger lokalerna har han rätt att, utan föreningens godkännande e.dyl. hyra ut till precis vem han vill. Stämmer verkligen detta? Detta måste väl annars kunna likställas med uthyrning i andra hand för en lägenhetsinnehavare och för det krävs ju styrelsens godkännande.
Detta borde var så att vederbörande är medlem i föreningen genom sitt innehav av lokalerna eller har lokalerna inte ingått vid bildningen av bostadsrättsföreningen. Här skulle det vara bra med mer information, se avtal mellan parter

Citat:
Ursprungligen skrivet av Hallmat Visa inlägg
För några veckor sedan flyttade en städfirma in i en av lokalerna (den andra står tom). Det är ett seriöst företag med verksamhet i hela landet. Men i dagarna har det kommit till vår kännedom att en av arbetstagarna i detta företag bor i lokalen. Och mig veterligen är det mer eller mindre permanent. Att det är skillnad på lokaler och lägenheter vet jag och jag vet också att det inte är tillåtet att bo i en lokal. Men hur uttryckligen ”förbjudet” är det? Jag hittar ingen lagtext som säger att det är förbjudet. Och återigen har vi då det eventuella problemet att lokalen inte ägs av föreningen. Om denne person bör, måste etc. avhysas från lokalen, hur ser ansvarsfördelningen för detta ut mellan föreningen och lokalägaren? Vad kan det i övrigt få för konsekvenser om personen bor kvar i lokalen?
Detta är ett fall för facket eller skyddsombud lokalt/regionalt. Jag anser att det är en arbetsmiljöfråga. Du kan skapa kontakt med ett regionalt /lokalt skyddsombud genom vederbörande fackförbund.


Om du gör en mer grundlig efterforskning vad gäller förhållandena med avtalen mellan föreningen och denna som innehar lokalerna så kan du få en mer ingående vägledning om hur du kan agera i fallet.
Svara med citat
  #3  
Gammal 2009-11-16, 12:17
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 599
Standard

Såvitt jag förstår av bostadsrättslagen så är det bestämmelsen i 7 kap 18§ bostadsrättslagen som du syftar på i din första fråga? Den lyder:

Citat:
Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som tillträtts är, med de begränsningar som följer av 19 och 20 §§, förverkad och föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning,
(punkt 1a) om bostadsrättshavaren dröjer med att betala årsavgift, när det gäller en bostadslägenhet, mer än en vecka efter förfallodagen eller, när det gäller en lokal, mer än två vardagar efter förfallodagen,
Det handlar alltså om förhållandet mellan lokalägaren och föreningen, och det handlar om när det finns grund för att bostadsrätten är förverkad.

När ni får påföra förseningsavgift regleras alltså inte av bostadsrättslagen.

2. Jag kan inte se något i bostadsrättslagen som ger stöd för den information du fått från andra. Om lokalen hyrs ut i andra hand sin helhet krävs det tillstånd från styrelsen. Hyrs bara en del av lokalen ut kan det eventuellt gå att göra utan tillstånd (jämför med att ha inneboende som inte heller kräver tillstånd).

3. Vet ej.
Svara med citat
  #4  
Gammal 2009-11-16, 13:04
Hallmat Hallmat är inte inloggad
Peta-medlem
 
Reg.datum: Oct 2009
Ort: Enköping
Inlägg: 140
Standard Godkänna/neka hyresgäst

Föreningens tidigare kassör, hon som avled i somras, visste "allt" om föreningen. Hon hade varit ordförande i många, många år före sitt sista år som kassör och jag vill minnas att jag frågade om detta med ev. avtal mellan lokalägaren och föreningen – och fick veta att inget sådant fanns. Hon kunde inte erinra sig något sådant i alla fall. Jag fick också uppfattningen att dessa två lokaler i princip aldrig har ägts av föreningen. Fast för att veta säkert måste man rota i gamla papper då föreningen går tillbaka till 1943. Men jag får antagligen ge mig på lite detektivarbete där.

Att få veta huruvida föreningen har rätt att godkänna/neka ev. hyresgäst i lokalerna känns viktigt. En av intressenterna till den lediga lokalen är tydligen en tatueringsstudio. Men det är ingen verksamhet vi gärna vill ha i huset.

Är det någon som vet om föreningen har rätt att få ta del av avtalet lokalägaren har med städfirman som finns i den andra lokalen?

Senast redigerad av Admin: 2010-11-29 klockan 16:37.
Svara med citat
  #5  
Gammal 2009-11-17, 12:04
Hallmat Hallmat är inte inloggad
Peta-medlem
 
Reg.datum: Oct 2009
Ort: Enköping
Inlägg: 140
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Trötter Visa inlägg
Om du gör en mer grundlig efterforskning vad gäller förhållandena med avtalen mellan föreningen och denna som innehar lokalerna så kan du få en mer ingående vägledning om hur du kan agera i fallet.
Jag har gjort en så grundlig efterforskning som är möjlig nu. Efter bläddrande i gamla kontrakt, avtal etc. och nya samtal med bl.a. nuvarande orförande vet jag nu att det enda avtal som finns var mellan nuvarande lokalägare och den föregående. Det finns inget avtal mellan lokalägaren och föreningen. Dessa två lokaler har aldrig ägts av föreningen överhuvud taget.

Ägarförhållandet avseende lokalerna är alltså att likställas med hur vi "vanliga" lägenhetsägare äger våra lägenheter. Lokalägaren är alltså delägare i föreningen. Det visste jag tidigare, men missade att nämna det.

Därmed borde väl också uthyrning av dessa lokaler av lokalägaren likställas med en andrahandsuthyrning av en lägenhet? Dvs att uthyrningen ska godkännas av styrelsen?
Svara med citat
  #6  
Gammal 2009-11-17, 12:47
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 599
Standard

Jag tror inte att ni har rätt att få ta del av avtalet mellan lokalägaren och hans hyresgäst.
Svara med citat
  #7  
Gammal 2009-11-17, 13:18
Trötters avatar
Trötter Trötter är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2009
Ort: Ängelholm
Inlägg: 749
Skicka ett meddelande via MSN till Trötter
Standard Ekonomiska planen

Det som förmodligen reglerar detta är era stadgar, BRL, lagen om ekonomisk förening samt plan och bygglagen= vad gäller hur lokalen skall nyttjas som te x lager, förråd, garage, bostad, industrilokal mm. Det är bara att läsa på och lägga fram fakta i ärendet. Du kan även kolla med kommunen om det finns något som reglerar vilken typ av verksamhet som lokalerna är avsedda för.

Om det är så att det ingår som en del i lägenhetsbeståndet i föreningen så skall det framgå i den ekonomiska planen. Eftersom er förening är från 1943 så förmodar jag att ni inte har tillgång till den ekonomiska planen. Om ni inte har tillgång till ek, planen så medför det lite detektivarbete. Planen finns förmodligen på läns- eller stadsarkivet som du kan få helt utan kostnad.

Senast redigerad av Admin: 2010-11-29 klockan 16:38.
Svara med citat
  #8  
Gammal 2009-11-17, 15:17
Hallmat Hallmat är inte inloggad
Peta-medlem
 
Reg.datum: Oct 2009
Ort: Enköping
Inlägg: 140
Standard Godkänna/neka andrahandsuthyrning

I våra stadgar står det ingenting om lokalerna. I BRL står det förhållandevis lite om lokaler, och ingenting under kapitlet om andrahandsuthyrning. I lagen om ekonomisk förening står det inte heller något om lokaler (har inte lusläst men sökning på "lokal" ger inga träffar).

Den ekonomiska planen kan jag möjligtvis ha sett – det fanns något som påminner om den bland husets ritningar. Jag får kolla igen.

Vad plan- och bygglag har med min frågeställning om andrahandsuthyrning förstår jag inte riktigt. Frågan om vilken verksamhet som vi vill, eller inte vill, ska finnas i lokalerna löses ju genom att jag tar reda på om styrelsen har rätt att godkänna/neka en andrahandsuthyrning. Förutsatt, som sagt, att det är fråga om en sådan när det handlar om lokaler som någon annan än föreningen äger.

När jag sökt information om allt detta på nätet så har jag inte hittat något förhållande som påminner om vårt.
Är det korrekt att tro att det är ovanligt att privatpersoner äger lokaler på detta sätt?
Jag trodde detta var mer vanligt förekommande, men det enda jag hittar avseende lokaler i bostadsrättsföreningar så är det föreningen som äger lokalen och som i sin tur hyr ut den till företag etc.

Senast redigerad av Admin: 2010-11-29 klockan 16:41.
Svara med citat
  #9  
Gammal 2009-11-17, 16:57
stephan stephan är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: stockholm
Inlägg: 861
Standard jordabalken

Klurigt detta med att någon köpt och äger lokaler i en bostadsrättsförening.
Mot de förslag som nämnts i denna tråd tror jag det är Jordabalken som gäller i detta ärende.
Jordabalken är ett stort och vitt spektrum på ägande, hyra, arrende, lokaler etc etc. Men jag tror det är här du måste börja för att nysta upp föreningens "problem".

Jordabalk (1970:994) Rättsförhållanden rörande fast egendom

Uttdrag ur jordabalken
"Köp av del av fastighet Ändrad gm SFS 1987:132, ikraft 1987-07-01
7 § Köp, som innebär att visst område av fastighet kommer i särskild ägares hand, är giltigt endast om fastighetsbildning sker i överensstämmelse med köpet genom förrättning, som är sökt senast sex månader efter den dag då köpehandlingen upprättades och, om förrättningen ej är avslutad vid utgången av nämnda tid, skall verkställas på grundval av köpet.

8 § Den som köpt andel i fastighet utan villkor att andelen skall utbrytas genom fastighetsbildning innehar fastigheten under samäganderätt med den eller de andra delägarna.
Har i köpehandlingen föreskrivits att andelen skall utbrytas äger 7 § motsvarande tillämpning".

NJA 1987 s. 211 Fråga huruvida köp av område av fastighet blivit ogiltigt, då ansökan om fastighetsbildning inte...
NJA 1991 s. 262 Fråga huruvida domstol i mål angående fastighetsreglering ägt ingå i prövning av visst förhållande,...

Senast redigerad av Admin: 2010-11-29 klockan 16:44.
Svara med citat
  #10  
Gammal 2009-11-17, 17:40
totiki totiki är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Aug 2008
Ort: sthlm
Inlägg: 2 204
Standard

Det är väl kanske inte så ofta förekommande men det finns exempel på näringsidkare som varit med vid ombildningen och erhållit sin lokal som bo(lokal)rätt. Det står i fastighetsdeklarationen vad lokalen avser; boende, garage, lokal, småindustri o s v. För vissa typer av småindustri krävs särskilda aspekter, som ventilation exempelvis vid bageri eller emaljtillverkning.
Detta kan vara en anledning till att lokalarrendet övergått till lokalrätt vid ombildningen eftersom vissa aspekter kan vara kostsamma och i samband med ombildning har detta uppmärksammats av stadsbyggnadskontoret som krävt modifieringar i enlighet med rådande bestämmelser.

Er lokalrättsinnehavare lyder också under era stadgar, förmodligen med vissa specifika skillnader. Kanske avseende uthyrning av lokalerna?
Även för lokalrättshavaren finns ett upplåtelseavtal samt uppgifter i fastighetsförteckningen som avser lokalen och dess egenskaper. Kolla dessa.
__________________
STÄMMAN JUBLAR!! FANTASTISKT!! TROLLERI!! GÖR DET IGEN!!
Och När tycker Man? Att Evigheten Ska gå och Lägga sig?
Grottekvarnen ett Levande Slukhål!

Senast redigerad av totiki: 2009-11-18 klockan 13:19.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Inreda brf lokal till bostad. Bygglov Admin Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 0 2009-03-30 19:05
Rotavdraget ger många frågor Admin ROT-avdraget - Hushållsnära tjänster 0 2009-03-11 00:43
Stämmoprotokoll, frågor Trötter Motioner, årsredovisning, årsstämma, extrastämma 4 2009-03-10 12:08
Övriga frågor i dagordningen till årsstämman för brf Myggan Motioner, årsredovisning, årsstämma, extrastämma 16 2008-10-10 18:04
Lokal - ej permanentboende Damodred Bostadsrättsforum 3 2008-05-06 10:44



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 12:08.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2021.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare