Ytterdörr i brf, bostadsrättshavarens ansvar

[Admin]

Frågor som diskuterats mycket i forumet är vem som ansvarar för "gränsfallen" i en bostadsrätt. T.ex. lägenhetens ytterdörr, fönster, etc.
Lagen är luddig och stadgarna tillför som regel inte mycket.

Nu har i alla fall hovrätten tagit ett beslut om föreningens rätt att påtvinga bostadsrättshavaren en ny ytterdörr.

Hyresnämnden gav inte medlemmen rätt, men det gjorde hovrätten.

Tidningen borätt skriver (2010-08-09) följande om ansvaret för bostadsrättens ytterdörr:

Fel att påtvinga någon ny dörr

En bostadsrättsinnehavare tvingades installera ny ytterdörr av säkerhetstyp. Han protesterade men fick inget gehör hos hyresnämnden. Nu har dock hovrätten gett honom rätt – det var fel att tvinga honom byta dörr.

En bostadsrättsförening beslutade på en extrastämma att godkänna byte av dörrar i fastigheten. När en av bostadsrättsinnehavarna protesterade och inte ville byta dörr gick föreningen till hyresnämnden där man gav föreningen rätt att byta dörr mot lägenhetsinnehavarens vilja. Det beslutet har nu undanröjts i hovrätten.

Hovrätten konstaterar efter överklagande att 1971 års bostadsrättslag ger bostadsrättshavaren en principiell vetorätt mot förändringar av den egna lägenheten. Normalt ska en bostadsrättshavare enligt nuvarande lagar inte kunna säga nej till en ombyggnad som är starkt motiverad, men det gäller enligt hovrätten i första hand fysiska förändringar i själva lägenheten. Allmänna utrymmen som tvättstuga, vinds- och källarförråd omfattas också av dessa bestämmelser.

I sitt domslut konstaterar hovrätten att bytet av ytterdörr i det aktuella fallet inte kan anses medföra en förändring av lägenheten. Arbetena kan inte heller anses ha samband med om- eller tillbyggnad. Detta innebär att dörrbytet inte kan anses vara en sådan åtgärd som omfattas av de aktuella bestämmelserna. Därför borde bostadsrättsföreningens ansökan till hyresnämnden aldrig ha tagits upp. Av den anledningen rev hovrätten upp hyresnämndens beslut och anser att föreningens talan i nämnden ska avvisas.

Jag tycker det är bra när medlemmens rätt stärks, men just i detta fall så är det lite tråkigt eftersom det blir på de andra medlemmarnas bekostnad.

Jag har inte hunnit läsa detta rättsfall själv, men en viktig parameter är vem som betalar för detta.
Dvs gör hovrätten skillnad på om det är föreningen som bekostar dörren och om det är lägenhetsinnehavaren som påtvingas en kostnad?

Jag vet att många föreningar tidigare gjort det som nu hovrätten av okänd anledning tagit beslut om att föreningen inte får göra.

HSB skriver bl a följande om vem som egentligen ansvarar för lägenheternas ytterdörrar och om det är tillåtet för föreningen att vid behov byta ut samtliga dörrar, exempelvis till säkerhetsdörrar;

Vem ansvarar för ytterdörren?

Vad säger HSBs stadgar?
I HSBs normalstadgar från 2003 står i § 36 att bostadsrättshavaren ansvarar för både ytter- och innerdörrar. Denna ansvarsfördelning gäller enligt de stadgar som de flesta HSB-föreningar idag tillämpar. Det betyder att föreningen egentligen inte får byta ut en eller flera ytterdörrar, ens om alla medlemmar godkänner det eftersom det i så fall skulle innebära ett brott mot stadgarna.

Det finns dock en möjlighet att överta ansvar för sådant som bostadsrättshavaren annars svarar för, inkl. dörrarna, men det förutsätter dels att stämman fattar beslut om detta och att åtgärden att byta ut dörrarna görs i samband med ett omfattande underhåll eller en större ombyggnad av föreningens hus.

Enligt HSBs senaste antagna normalstadgar, som antogs 2011, gäller däremot att föreningen ansvarar för ytterdörren. För de föreningar som eventuellt antar dessa stadgar kan styrelsen ensam fatta beslut om att byta ut dörrarna.

Se även;
Byte till säkerhetsdörrar i brf

[clabbe]

Det hela är märkligt för det referat av domen som jag läst ger helt motsatt intryck av utgången i fallet.

Bostadsrättshavare kan inte hindra dörrbyte
Byte till säkerhetsdörr medför inte en sådan förändring av lägenheten som omfattas av bestämmelsen i 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen. En bostadsrättshavare kan således inte säga nej till en ny dörr.
Anledningen till att bostadsrättshavaren inte vill ha sin ytterdörr bytt är att han några år tidigare själv bekostat en säkerhetsdörr. Den dörr han själv köpt är dessutom av klass tre, med de dörrar föreningen beslutat att byta till är av klass två.

Hyresnämnden godkände föreningens beslut om byte av lägenhetsdörrar som fattas vid en extra föreningsstämma.

Hovrätten konstaterar dock nu att nämnden inte skulle ha tagit upp frågan till prövning. Bestämmelsen i 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen syftar enligt hovrätten i första hand på fysiska förändringar av själva lägenheten.

Det nu aktuella dörrbytet skulle inte föranleda några mer omfattande arbeten än byte av dörrkarm och dörrfoder och nödvändiga snickeriarbeten i samband med detta. Dessa arbeten kan enligt hovrätten knappast sägas medföra en förändring av lägenheten. Och att säga att arbetena skulle ha samband med en om- eller tillbyggnad är enligt hovrätten inte förenligt med bestämmelsens ordalydelse.

Dörrbytet är således inte en sådan åtgärd som omfattas av bestämmelsen i 9 kapitlet. Bostadsrättsföreningens ansökan borde således inte ha tagits upp till prövning av nämnden. Nämndens beslut i berört hänseende undanröjs därmed och föreningens talan i den delen avvisas.

[Admin]

Oj, ja det var ju verkligen olika bud om vad domen egentligen blev i denna fråga.
Vem ska man tro på?
Har ditt referat av domen kommit från en trovärdig källa?

Mitt citat;

Av den anledningen rev hovrätten upp hyresnämndens beslut och anser att föreningens talan i nämnden ska avvisas.

kan jämföras med Clabbes citat;

Nämndens beslut i berört hänseende undanröjs därmed och föreningens talan i den delen avvisas.

Och sedan lämnar citaten öppet för många olika tolkningar.

Jag tolkar det lite som att domstolen kanske inte ens tog något beslut om vad som var rätt eller fel, utan att hovrätten bara tog beslut på vad hyresnämnden kan besluta?

Det blir svårt att reda ut vad domstolen egentligen beslutade utan att ha hela domslutet.

Tillägg:

Jag ser nu att Clabbes citat stöds av andra;

Bostadsrättshavare kan inte hindra dörrbyte
Svea hovrätt: ÖH 3580-09 (2010-06-22)
Byte till säkerhetsdörr medför inte en sådan förändring av lägenheten som omfattas av bestämmelsen i 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen. En bostadsrättshavare kan således inte säga nej till en ny dörr.

Och i så fall blir det ju som jag "ville ha det".

[clabbe]

Det var från Norstedts juridik (online-tjänst) som jag citerade.

Min tolkning är att hovrätten bara tar ställning till vad hyresnämnden kan besluta om.

Denna fråga hamnar enligt hovrätten utanför vad hyresnämnden kan besluta om.

[Admin]

Ja, jag har nu läst domslutet.
Som jag ser det har både Norstedts och Borätt fel... men kanske Norstedts ändå har mest rätt, dvs föreningen kan mycket väl påtvinga bostadsrättshavaren en ny ytterdörr... varvid föreningen helt övertar underhållsansvaret för hela dörren!
Det togs inget beslut i rätten om en bostadsrättshavare kan tvingas byta sin ytterdörr eller ej.
Men jag ska läsa domen mer noga när jag kommer hem.

[Admin]

Så här står det i domen för denna Riksbyggen-brf (Svea Hovrätt, Stockholm, 2010-06-22, Mål nr ÖH 3580-09);

HOVRÄTTENS AVGÖRANDE
Hovrätten undanröjer hyresnämndens beslut såvitt avser Brh och
avvisar Bostadsrättsföreningen Västeråshus nr 18:s talan vid nämnden i den delen.


YRKANDEN I HOVRÄTTEN
Brh har yrkat att hovrätten ska avslå Bostadsrättsföreningen Västeråshus nr 18:s talan vid hyresnämnden.
Bostadsrättsföreningen har bestritt ändring.

HOVRÄTTENS SKÄL
Utredningen
Av handlingarna framgår att föreningsstämman den 11 november 2008 beslutade att samtliga lägenhetsdörrar skulle bytas mot säkerhetsdörrar och att dessa dörrar skulle ha brevinkast.

Bostadsrättsföreningen har här påpekat att föreningsstämmans beslut också innebär att föreningen övertar underhållsansvaret för lägenhetsdörrarna.

Hovrättens bedömning
Enligt 1971 års bostadsrättslag hade bostadsrättshavaren i princip en vetorätt mot förändringar av den egna lägenheten.
Regleringen i den nuvarande bostadsrättslagen är föranledd av att en bostadsrättshavare inte i varje läge ska kunna säga nej till en ombyggnad som är starkt motiverad.
Som exempel nämns i förarbetena en angelägen installation av hiss i fastigheten som kräver att viss del av lägenhetsytorna måste tas i anspråk (prop. 1990/91:92 s. 105 f.).

Bestämmelsen i 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen, som talar om att lägenheten "kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad" syftar alltså i första hand på fysiska förändringar av själva lägenheten.
Förändringar av allmänna utrymmen, som tvättstuga eller vind- och källarförråd omfattas emellertid också av bestämmelsen.

I praxis (Rättsfall från hovrätterna, RH 2001:24) har bestämmelsens tillämpningsområde ansetts avse även den påverkan på en lägenhet som föranleds av att lägenheten ovanför förses med balkong.
Rättsfallet ger dock inte stöd för att i ett fall som det förevarande utvidga begreppet förändring att avse annat än en fysisk förändring av lägenheten.

Av utredningen framgår att dörrbytet inte skulle föranleda några mer omfattande arbeten än byte av dörrkarm och dörrfoder och nödvändiga snickeriarbeten i samband med detta. Dessa arbeten kan knappast sägas medföra en förändring (av) lägenheten.
Och att säga att arbetena skulle ha samband med en om- och tillbyggnad är enligt hovrättens bedömning inte förenligt med bestämmelsens ordalydelse.

Det sagda leder till slutsatsen att dörrbytet inte är en sådan åtgärd som omfattas av den aktuella bestämmelsen. Brh:s lägenhet är därmed inte berörd på det sätt som avses med denna. Bostadsrättsföreningens ansökan bör därför i berört hänseende undanröjas och föreningens talan vid nämnden i den delen avvisas.

Sug på den, du!
Varför kan domstolarna inte skriva ordentligt så man begriper vad de syftar på?
Det är illa nog att man hela tiden måste tolka stadgar, lagar och förarbeten. Man ska inte även behöva tolka domslut!


Här följer det beslut i hyresnämnden som sedan överklagades till hovrätten enligt ovan.

Sökande

Riksbyggens Brf Västeråshus nr 18
c/o Riksbyggen
Box 803, 721 22 Västerås

närvarande genom ombud

Ordföranden går igenom handlingarna i erforderliga delar.

Hyresnämnden konstaterar att hinder mot dagens förhandling icke föreligger.

Föreningen/Riksbyggen yrkar enligt ansökan och utvecklar talan i huvudsak enligt följande:
Bostadsrättsfòreningen Västerhus nr 18 med adresser Rekylgatan 1-35 och 2-14 i
Västerås skall lämnas tiIlstånd av hyresnämnden att utföra underhållsarbetet med att
byta gamla lägenhetsdörrar till nya säkerhetsdörrar. Tisdagen den 11 november 2008
hade föreningen utlyst en extastämma vid Lillhagaskolans matsal där de efterfrågade
medlemmarnas åsikter angående bytet av dörrar. Vid stämman framkom en stor
majoritet för förslaget. Föreningen har konstaterat att en del medlemmar redan har bytt
till säkerhetsdörrar samt att en del medlemmar ställer sig negativa till förändringen.
Föreningens sekreterare och vice värd har lagt ned ett omfattande arbete med att dela
ut blanketter till de icke närvarande medlemmarna vid stämman för att dessa ska kunna avge sitt utlåtande.
En Iista över de medlemmar som ställt sig negativa till förändringen eller icke har
svarat på utskicket har av föreningen sänts till hyresnämnden.

Hyresnämnden meddelar i parternas närvaro följande

BESLUT

Brh-2 anför: År 2004 byttes alla fönster och balkongdörrar i föreningen.
Hösten -04 fick samtliga medlemmar papper om att en firma, som sålde
säkerhetsdörrar, skulle ge information i föreningens lokal på Rekylgatan 8 och att de
som var intresserade hade möjlighet att gå dit och lyssna. Brh-2 beslöt sig för
att gå dit. Innan detta möte ställde Brh-2 frågan till föreningen om det fanns
planer på att byta till säkerhetsdörrar i föreningen. Brh-2 fick till svar av
föreningen att det för närvarande fanns det inte några sådana planer.
Han beställde en säkerhetsdörr klass 3. Den kostade cirka 20 000 kr.
Några år senare började det ryktas om att föreningen skulle byta till säkerhetsdörrar.
Brh-2 känner sig därför lurad. Han får en försämrad säkerhetsdörr eftersom den
som fóreningen har föreslagit är en klass 2 dörr och den han har sen tidigare är en klass 3 dörr.

Brh-1 hänför sig till tidigare ingivna inlagor samt anför: Han håller helt och
håIlet med det Brh-2 har framfört. Han har också en klass 3 dörr.

Brh-3 anför: Hon köpte sin säkerhetsdörr genom en firma från Stockholm
för 15 000 kr under åren 98/99. Hon känner sig också lurad av föreningen. Summan
15 000 kr är mycket pengar fòr henne. De ursprungliga dörrarna i fasigheten var/är i
mycket dåligt skick. Föreningen behöver byta till säkerhetsdörrar i hela fastigheten.
Hon anser att föreningen skall ersätta de medlemnar som redan har bytt till
säkerhetsdörrar en summa pengar.

Föreningen/Riksbyggen uppger att den föreningsstyrelse som tidigare uttalat sig,
om att ett byte till säkerhetsdörrar inte skulle ske, är inte identisk med den föreningsstyrelse som sitter nu.

Några medlemmar har sedan tidigare gjort denna förändring som en rotrenovering.

Det är mycket möjligt att en del säkerhetsdörrar inte behöver bytas ut. För redan
installerade säkerhetsdörrar finns gängse avskrivningsregler. Föreningen har tidigare
ställt sig positív till att medlemmarna bytt till säkerhetsdörrar.

Brh-1; Den nuvarande ordföranden har uppgett att föreningen inte skulle

engagera sig i säkerhetsdörrar. Brh-1 anser att föreningen skulle ha
införskaffat de medlemmars åsikter som redan köpt säkerhetsdörrar först, så hade
kanske inte detta ärende behövts prövas av hyresnämnden. Han anser att detta är ett
hån mot de medlemmar som köpt säkerhetsdörr. Styrelsen har kört över oss.

Föreningen/Riksbyggen förklarar att det kommer ske en avvägning vad gäller utseende

och vilken klass de nya säkerhetsdörrarna skall ha och han hoppas att man kan ta hänsyn till enskilda fall.

Ordföranden redovisar i korthet innehållet i lagstiftningen om ingrepp i lägenhet och
om ändring av insatser varefter parterna bereds tillfälle att slutföra sin talan.

Sammanträdet, som pågick kl. 10.30 - 10.56 förklaras avslutat och parterna meddelas
att beslut kommer meddelas genom att hållas tillgängligt på hyresnämndens kansli den 8 april 2009 kl. 14.00.

Efter överläggning fattar hyresnämnden följande

BESLUT

Hyresnämnden godkänner Riksbyggens Brf Västeråshus nr 18:s beslut om byte av

lägenhetsdörrar som fattats vid extra föreningsstämma den 11 november 2008.

Skäl

Enligt 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen är ett beslut på föreningsstämma
som inebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras med
anledning av en om- eller tíllbyggnad giltigt även om bostadsrätthavaren inte
samtyckt till ändringen, om två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och
det dessutom godkänns av hyresnämnden. Av 17 § samma kapitel framgår att
hyresnämnden skall godkänna beslutet om ändringen är angelägen och syftet med
åtgärden skäligen inte kan tillgodoses på annat sätt samt beslutet inte är oskäligt mot
bostadsrättshavaren. Kan förändringen anses vara av liten betydelse för bostadrätts-
havaren, får hyresnämnden dock godkänna beslutet ändå om åtgärden skäligen inte
kan tillgodoses på annat sätt.

Det kan först konstateras att mer än två tredjedelar av de röstande på föreningens
extrastämma har gått med på dörrbytet vilket innebär att beslutet fattats med
erforderlig majoritet.

Hyresnämnden finner inledningsvis att ett byte av lägenheternas ytterdörr innefattar
en sådan ändring av lägenheten som avses med de ovan angivna bestämmelserna och
att beslutet alItså skall godkännas för att vara giltigt. Nämnden finner vidare att den
tilltänkta åtgärden, objektivt sett, får anses vara av liten betydelse fõr bostadsrätts-
havaren. Då åtgärden skäligen inte kan tillgodoses på annat sätt skall stämmobeslutet
godkännas. Bostadsrättsföreningens ansökan skall alltså bifallas.

[Borättexperten]

Jag håller verkligen med om att det är svårt att läsa och tolka hovrättens beslut och den aktuella lagparagrafen. Men jag har uppfattat det så här:

En styrelse eller en stämma får inte ge sig in i bostadsrätten och tvinga fram en förändring eller ombyggnad mot dennes vilja, om det inte finns en väldigt bra anledning. En stämma kan t ex inte besluta att byta ut alla garderober, eller tapetsera om alla lägenheter, mot enskilda innehavares vilja. Eller för den delen byta ytterdörr (som rättsfallet handlade om), för den tillhör också lägenheten och innehavarens ansvar.

Det måste finnas en verklig fysisk anledning. Tex att en hiss ska installeras som inkräktar på lägenheten, eller ett stambyte där nya schakt måste byggas. Finns det inte en sådan ordentlig anledning, som inbegriper en fysisk ombyggnad, så har inehavaren vetorätt.

Det var också så tidningen Borätt tolkade domen. Men nu har jag noterat att nättidningen har plockat bort sitt inslag om detta! Kanske vill de förtydliga sin tolkning, eller är det kanske mer komplicerat än så....?

[clabbe]

Jag mailade tidningen Borätt igår och frågade om de hade några kommentarer till att de hade en annan rubrik.
Jag har inte fått nåt svar och nu är artikeln som sagt borttagen från nätet. Jag mailade igen idag efter att artikeln togs bort till dem.

Tillägg: jag har nu fått ett svar från tidningen.

[clabbe]

Jag har nu fått ett svar från tidningen. De skriver: "Vi valde att avpublicera artikeln eftersom vi inte känner oss säkra på formuleringen i rubriken."

[Admin]

En dementi hade varit bättre.
Undrar om artikeln gick ut i tidningens pappersversion, och hur de isåfall "avpublicerar" artikeln där.

Borättexperten, jag tror inte du kan tolka domen på det sätt du gör.
Hovrätten tog inget beslut i sakfrågan utan det handlar bara om hyresnämnden hade befogenhet att ta ett beslut i frågan.

Dvs det finns ingen dom på om föreningen har rätt att byta ut en medlems ytterdörr mot medlemmens vilja och vad som i så fall krävs för detta (avseende underhållsansvar och vem som måste betala, hur).

Därmed har även Norstedts Juridik fel i sin artikel.

Men om själva sakfrågan skulle tas upp i domstol vill jag tro att domstolen skulle komma fram till att föreningen har denna rätt.

Däremot är det oklart om föreningen skulle ha denna rätt om inte föreningen övertar underhållsansvaret för hela dörren.
Jag tror inte heller föreningen skulle kunna byta ut lägenheternas dörrar om inte föreningen står för kostnaderna i kombination med skälig kompensation till dem som själva bytt ut sina dörrar, enligt likhetsprincipen.