Bind inte lånen - 30-årig negativ ränta.

[0Xb]

Ett tips, bind inte lånen i föreningen. Låga räntor är av allt att döma, här för att stanna. Våga låna och investera i fastigheten och rusta upp den. Just nu är det billigare än någonsin förr.

Tyskland kunde i veckan sälja 30 åriga obligationer till fast minusränta, dvs i 30 år får man betalt för att låna.

Förlorarna är medlemmar i föreningar som är helt skuldfria / rädda för lån, där får medlemmarna varken skattefördelar samt riskerar att man inte investerar i fastigheten och boendet. Nu är möjligheten att rusta.
Vi ligger på ca 0,4% i ränta på vår förening.

[Harald]

Förlorarna är medlemmar i föreningar som är helt skuldfria / rädda för lån, där får medlemmarna varken skattefördelar samt riskerar att man inte investerar i fastigheten och boendet. Nu är möjligheten att rusta.
Vi ligger på ca 0,4% i ränta på vår förening.

?? Hur tänkte du nu?

En skuldfri förening som underhåller för 1 000 000 kr och kan betala ur kassan har ju betalt 1 000 000 kr. Alla framtida köpare betar ett pris viktat för underhållet som redan är betalt.

Du som underhåller för 1 000 000 kr och lånar det beloppet betalar ju 1 000 000 + räntekostnaden i X antal år. Inget ovanligt att en förening ligger 50 år ett lån så att det i slutaändan blir både två eller tre miljoner är inte otroligt. Dessutom kommer alla köpare betala ett pris viktat för underhållet fast det ännu inte är betalt så de får alltså betala minst två gånger för samma sak.

Sedan har du en relativt ny faktor. I och med den allmänt höga skuldsättningen i föreningarna i kombination med de höga överlåtelsepriserna så gör bankerna numera kalkyler inför köp som viktar mot föreningarnas belåning. Det betyder att i en skuldfri förening kommer köparna kunna betala mera för bostadsrätterna än de kommer kunna göra i en skuldsatt förening. Denna faktor håller på at bli så avgörande, att varje krona föreningen lånar blir en rejäl förlust för medlemmarna.

Så tillbaka till ritbordet och läs stadgan: Föreningens kostnader för drft och underhåll skall bekostas av medlemmarna via årsavgiften.

Ska du plocka fram en riktig förlorare i den här lågräntemiljön så är det föreningen som snålar, tar ut för låga avgifter, kanske till och med är skuldfri, och som INTE underhåller. Det är ju att verkligen missa tåget. Fast dessa föreningar finns och kommer alltid finnas alldeles oavsett vilken ränta vi har.

[0Xb]

Ursprungligen skrivet av Harald

?? Hur tänkte du nu?

En skuldfri förening som underhåller för 1 000 000 kr och kan betala ur kassan har ju betalt 1 000 000 kr. Alla framtida köpare betar ett pris viktat för underhållet som redan är betalt.

Du som underhåller för 1 000 000 kr och lånar det beloppet betalar ju 1 000 000 + räntekostnaden i X antal år. Inget ovanligt att en förening ligger 50 år ett lån så att det i slutaändan blir både två eller tre miljoner är inte otroligt. Dessutom kommer alla köpare betala ett pris viktat för underhållet fast det ännu inte är betalt så de får alltså betala minst två gånger för samma sak.

Sedan har du en relativt ny faktor. I och med den allmänt höga skuldsättningen i föreningarna i kombination med de höga överlåtelsepriserna så gör bankerna numera kalkyler inför köp som viktar mot föreningarnas belåning. Det betyder att i en skuldfri förening kommer köparna kunna betala mera för bostadsrätterna än de kommer kunna göra i en skuldsatt förening. Denna faktor håller på at bli så avgörande, att varje krona föreningen lånar blir en rejäl förlust för medlemmarna.

Så tillbaka till ritbordet och läs stadgan: Föreningens kostnader för drft och underhåll skall bekostas av medlemmarna via årsavgiften.

Inte alls, lån är en del lösningen av att hantera de stora variationerna i kassaflödet på ett bättre sätt. De flesta föreningar ser ekonomin som bra eller dålig beroende på om kassan på banken är stor eller inte.

Lån innebär, när de amorteras, att det blir en avdragsmöjlighet, så bättre att det går upp och ner mera.

Ursprungligen skrivet av Harald

Ska du plocka fram en riktig förlorare i den här lågräntemiljön så är det föreningen som snålar, tar ut för låga avgifter, kanske till och med är skuldfri, och som INTE underhåller. Det är ju att verkligen missa tåget. Fast dessa föreningar finns och kommer alltid finnas alldeles oavsett vilken ränta vi har.

Håller med.

[merbzt]

Ursprungligen skrivet av Harald

Sedan har du en relativt ny faktor. I och med den allmänt höga skuldsättningen i föreningarna i kombination med de höga överlåtelsepriserna så gör bankerna numera kalkyler inför köp som viktar mot föreningarnas belåning. Det betyder att i en skuldfri förening kommer köparna kunna betala mera för bostadsrätterna än de kommer kunna göra i en skuldsatt förening. Denna faktor håller på at bli så avgörande, att varje krona föreningen lånar blir en rejäl förlust för medlemmarna.

Du tog upp detta resonemang tidigare men jag har svårt att förhålla mig hur man skall agera baserat på det. Om man har möjlighet att investera i sin föreningen med lånade pengar fast det har lång återbetalningstid, ska man då inte genomföra detta för att medlemmar som säljer inte får lika bra försäljningspris?

Det blir ju en avvägning med några säljande medlemmars potentiella försäljningsvinst mot föreningens långsiktiga "välmående". Det finns ju inte heller något sätt att mäta den möjliga förlusten.

Jag förstår hur bankerna agerar men om det kommer ett tillfälle ska inte då en styrelse ta ett beslut som är bättre för befintliga medlemmar än medlemmar som ändå ska flytta? Givetvis ska man se till att föreningen är attraktiv för kommande medlemmar men det ska ju inte vara på bekostnad av befintliga medlemmar.

[liqwid78]

Ursprungligen skrivet av merbzt

Du tog upp detta resonemang tidigare men jag har svårt att förhålla mig hur man skall agera baserat på det. Om man har möjlighet att investera i sin föreningen med lånade pengar fast det har lång återbetalningstid, ska man då inte genomföra detta för att medlemmar som säljer inte får lika bra försäljningspris?

Det blir ju en avvägning med några säljande medlemmars potentiella försäljningsvinst mot föreningens långsiktiga "välmående". Det finns ju inte heller något sätt att mäta den möjliga förlusten.

Jag förstår hur bankerna agerar men om det kommer ett tillfälle ska inte då en styrelse ta ett beslut som är bättre för befintliga medlemmar än medlemmar som ändå ska flytta? Givetvis ska man se till att föreningen är attraktiv för kommande medlemmar men det ska ju inte vara på bekostnad av befintliga medlemmar.

Varför ska föreningen bry sig för medlemmar som säljer? Jag får inte ihop det. De blir inte en del av föreningen och det ger inget värde. Istället ska man balansera för de boende och kommande medlemmar. Det finns ingen värre medlem än den som har känslan att man har köpt grisen i säcken. Engagemanget i föreningen blir därefter.
Man ska ha för sig att man köper sin BR i spekulations syfte för en framtid avkastning eller bättre välmående. Föreningens uppgift är inte att beakta denna spekulation utan föreningens långsiktiga välmående, tycker jag.

[0Xb]

Ursprungligen skrivet av liqwid78

Varför ska föreningen bry sig för medlemmar som säljer? Jag får inte ihop det. De blir inte en del av föreningen och det ger inget värde. Istället ska man balansera för de boende och kommande medlemmar. Det finns ingen värre medlem än den som har känslan att man har köpt grisen i säcken. Engagemanget i föreningen blir därefter.
Man ska ha för sig att man köper sin BR i spekulations syfte för en framtid avkastning eller bättre välmående. Föreningens uppgift är inte att beakta denna spekulation utan föreningens långsiktiga välmående, tycker jag.

Alla medlemmar säljer någon gång, desto längre man bor, desto mer pengar är det tal om. För de som bor kort är det snarare sämre, då belåningen bitvis är högre, men för de som bor länge ackumuleras beloppen. Tycker omvända resonemanget är väldigt konstigt, speciellt som det inte är en kostnad.

[0Xb]

Ursprungligen skrivet av merbzt

..
Det blir ju en avvägning med några säljande medlemmars potentiella försäljningsvinst mot föreningens långsiktiga "välmående". Det finns ju inte heller något sätt att mäta den möjliga förlusten.
..

De som säljer får dessutom med ett högre skatteavdrag vid sin försäljning så de är också vinnare ur det perspektivet.

[liqwid78]

Ursprungligen skrivet av 0Xb

Alla medlemmar säljer någon gång, desto längre man bor, desto mer pengar är det tal om. För de som bor kort är det snarare sämre, då belåningen bitvis är högre, men för de som bor länge ackumuleras beloppen. Tycker omvända resonemanget är väldigt konstigt, speciellt som det inte är en kostnad.

Vad menar du med det? Vilken princip förespråkar du att man ska beakta i en förening? Det du skriver följer min princip. Föreningen amorterar sina skulder successivt. En investering ökar värdet i föreningen som både gynnar de som bor kortsiktigt och långsiktigt. Man får ta hänsyn i alla parametrarna.

[Harald]

Lån innebär, när de amorteras, att det blir en avdragsmöjlighet, så bättre att det går upp och ner mera.

Ja detta är sant och en nog så viktig sak att hantera så att verkligen alla medlemmar får avdraget. Men det är ingen bra affär alls egentligen, utan snarare lite plåster på såren för de som betalat amorteringen.

Amorterar en medlem 100 kr via årsavgiften så får denne medlem när den säljer (om den säljer med vinst), 22 kr tillbaka på skatten. Så för att få 22 kr betalar man alltså 100 kr, du kan aldrig påstå att detta är en bra affär för medlemmarna.

Du tog upp detta resonemang tidigare men jag har svårt att förhålla mig hur man skall agera baserat på det. Om man har möjlighet att investera i sin föreningen med lånade pengar fast det har lång återbetalningstid, ska man då inte genomföra detta för att medlemmar som säljer inte får lika bra försäljningspris?

Det här är lite kärnan i framgångsrik förvaltning. Så här: Vi har underhållsplaner och underhållsplanering där vi lägger in kommande underhåll i 10, 20 eller 30 år. Sedan har vi föreningarnas budgetarbete varje höst. Dessutom statusbesiktningen på våren.

Till detta har vi skrivningarna i stadga som verkligen slår fast att det i månadsagiften skall ingå en beräknad kostnad för förslitningen varje år.

Rätt skött av ovanstående så "dyker det inte upp" ett tillfälle att underhålla. Det sker istället väldigt planerat och är inom BRF helt frikopplat från konjuktur läge eller räntenivåer. Så skulle det hipp som happ dyka upp ett läge så har styrelsen inte gjort sitt jobb tidigare år helt enkelt.

Visst kan man låna till underhåll - men då skall det vara ett underhåll som av tekniska orsaker inte kan vänta. Eller stambytet som betalas på 5 + 10 år. I ala andra fall så tar man in pengarna via årsavgifterna först. Och är föreningen skuldsatt så kredidväxlar man vid betalningen så får man loss skatteavdraget utan att höja föreningens belåning.

Så det här med att gynna medlemmar som säljer så att de får mera betalt. Det är helt riktigt att föreningen inte skall ta för föreningens del okloka beslut för att gynna denna grupp. Men sant är att ca 80 % av föreningarna gör exakt det via den enklaste metoden som finns: De tar ut för låga årsavgifter.

Så föreningen som bestämmer sig för att gå runt på riktigt på egna meriter (ha en bärkraftig årsavgift) kommer jämfört med de flesta kringliggande föreningar ha en högre årsavgift under flera år. En högre årsavgift dämpar överlåtelsepriserna som bekant. Därför måste den föreningen kunna visa på att det lönsamt för ALLA medlemmar med en högre avgift (De som bor, de som köper och de som säljer).

Köparen: Vet att här kommer avgifterna inte höjas lika mycket (eftersom räntekostnaderna sjunker jämfört med grannföreningarna), samt tillslut permanent vara lägre (när föreningen blivit skuldfri).
Den som bor: Ju längre du bor desta billigare blir det jmrt med om du bott i huset bredvid, årsavgiften åker inte jo jo med räntan och föreningen ha ringa problem med att underhålla och hålla fräsht.
Säljaren: Får bättre betalt, högre skattevdrag, lättare att sälja (om marknaden är trög).

Jag vet ovanstående för jag har testat detta och vet att det fungerar.

En investering ökar värdet i föreningen som både gynnar de som bor kortsiktigt och långsiktigt.

Bara så att vi rätt namn på rätt sak:

En investering inom BRF betyder att man tillför något nytt som inte fanns innan. Alltså ett stämmobeslut och inget som det finns avsatta pengar till innan. Styrelsen får finansiera så bra de kan baserat på stämmobeslutet.

Allt ordinarie underhåll är att betrakta som just det och inte någon investering. Man ska komma ihåg att allt underhåll kommer tillbaka så man blir aldrig färdig någonsin. Underhåll skall fördelas över tid så att man sällan behöver ha stor kassa och så att de flesta medlemmar, även de som bor kort tid, upplever att de får sälja sin andel i en fräschare förening än de köpte i.

[Gusten]

Ursprungligen skrivet av Harald

Och är föreningen skuldsatt så kredidväxlar man vid betalningen så får man loss skatteavdraget utan att höja föreningens belåning.

Om en medlem via årsavgiften har bidragit till att minska föreningens skuld under innehavstiden, så borde det berättiga till skatteavdrag.

Men inte om föreningens skuld har åkt upp och ner utan att föreningens skuld har minskat under medlemmens innehavstid.