Nyttjanderätt, eller bostadsrätt för altan?

[jondu776]

Hej!

Hoppas på bra svar från detta forums duktiga medlemmar.. !

Sitter i styrelsen för en förening som har ett litet delikat problem. Vid en (alltför hastigt hopsatt) stämma togs beslut om balkongbygge, och på denna stämma bifölls också att våra lägenheter på 0,5-plan rätt till "altan" eller motsvarande om balkongbygglov för dessa ej godkändes.

Så blev det också - varför våra boende på 0,5-plan nu vill bygga altan. Altanen i fråga blir sannolikt identisk med balkonger, men eftersom denna nu kommer sitta ca 1-1,5 meter ovan mark kommer den stöttas från backen. Detta innebär också att marken under altanen blir obrukbar för föreningen. Tidigare (dvs idag) har vi fina rabatter och växter där, varför vissa av oss inte är helt glada att situationen nu är som den är.

Min fråga är. Hur löser vi denna situation avtalsmässigt?

Bostadsrätt?
Aktuell lägenhet önskar helst att denna nya altan (vars kostnad de bekostar på samma sätt som övriga boende bekostar sina balkonger) inskrivs som bostadsrätt, så att de permanent säkerställs likvärdigt marknadsvärde i förhållande till de som får balkong. Detta ser vi i styrelsen dock inte särskilt positivt på. Det innebär ju att vi säljer ut en del av föreningens gemensamma innergård till en lägenhet.
Är detta ett sätt man brukar lösa denna situation på? Om denna väg skulle vara bäst, då förmodar jag att man kompenserar övriga boende på något vis? Då bör väl aktuell lägenhet köpa loss denna mark, varvid dessa pengar delas upp på övriga boende?

Nyttjanderätt/Arrende
Det andra alternativet, är att marken upplåts med total nyttjanderätt. Där blir således arrende eller hyra aktuellt, men hyra går bort då det lätt går att säga upp. Arrende alltså, men jag är lite osäker på vilken form av arrende som ska tas här... För att så långt som möjligt efterlikna permanent uppgörelse kör man på max löptid, dvs 50 år, samt att förlängningar garanteras fortlöpande etc etc.
Självklart ska avtal skrivas, och jag har hört att en avgift också behöver utgå för att det ska blir bindande. Detta arrendeavtal bör då också reglera ytan, vad som upplåts, underhåll, överlåtelse etc.

Vilken av dessa två alternativ skulle ni rekommendera?
Något annat av väsentlig karaktär som vi behöver tänka på?

Stort tack på förhand.

/Stu

[Gusten]

Om jag förstått det rätt så togs ett stämmobeslut om att de som önskar får bygga balkong och själva bekosta detta,
alltså att vissa bygger balkong och andra inte, men att bygglov inte beviljades längst ner?

Det är nog bra om det görs så att allt följer med automatiskt vid en överlåtelse av bostadsrätten. Där skulle jag kunna tänka mig att ett arrende kan krångla till det.

[Mumien]

Uppfattar att brf ska göra balkongutbyggnad eftersom balkonger brukar finnas ursprungligen till de flesta lägenheter? Altanerna bör i så fall få samma yta till
förfogande som ovanpåliggande balkonger. Den yta som i så fall tas i anspråk för altanerna är försumbar.

Det är svårt för utomstående att sätta sig in i hur det ser ut nu och hur det kommer att se ut. Har boende längst ned balkonger eller inga alls?

Finns ett rättsfall från hovrätterna RH 2011:13 som kan vara något liknande som påtalat fall. Tror att rättsfallet publicerats tidigare på Forumet.

https://www.notisum.se/rnp/domar/rh/RH011013.htm

Finns möjlighet att åstadkomma utgång till det fria från lägenheten är väl det att föredra.

[jondu776]

Tack för era svar..!

@Gusten
Ja precis, så kan man uttrycka det. Det var bara de längst ned som inte fick sin bygglovsansökan godkänd. De bor som sagt på halvplan dessutom, så den altan vi talar om här blir "i luften" ca 1 meter upp och kommer stöttas av ben till marken.

@Mumien
Yes brf ska göra balkongutbyggnad, och planen är då som du säger att altanen ska vara identisk med balkonger, bara det att den stöttas från marken och inte yttre fasad.

Frågan vi har är alltså vilken avtalsform som bör väljas.

[Harald]

Har förstått att ni inte fått bygglov för balkong på 0,5 plan.

Då kan ni inte heller bygga en "uteplats på stolpar". Det går ju emot bygglovet.

Ni kan söka för uteplatser och därmed byggnation av balkongdörr + trappa. Går detta igenom, så bör dessa medlemmar behandlas lika balkongägarna. D v s stå för installation av dörr och trapp och uteplats själva, och därefter en höjd årsavgift som bär underhåll och skötsel.

[Gusten]

Om jag förstått det rätt så har föreningsstämman beslutat att alla balkonger ska byggas ut?

Är det inte då också föreningen som ska bekosta balkongutbyggnaderna?

Eller blir det bara balkongutbyggnad hos de som så önskar?

[jondu776]

@Harald
Vi tolkar det som att en altan kan byggas. Från stadsbyggnadskontorets hemsida: "En altan behöver bygglov om altangolvet på något ställe är högre än 1,2 m från den ursprungliga marken. En altan behöver också bygglov om den byggs så att det blir ett rum under, till exempel ett förråd, en källare eller ett garage. En altan som byggs ovanpå en byggnad eller i ett takfall behöver också bygglov."
- Denna altan är ca 1 m över mark, varför den inte är bygglovspliktig enligt vad vi förstår.

@Gusten
Bara de som önskar bygger balkong, de bekostar byggnationen själva. Jag förmodar att detta görs på sedvanligt sätt, inga konstigheter.

Det är en liten förening, så det är enbart 1 st lgh detta är aktuellt för.
Säg nu att vi godkänner byggnation av altan, eller för den delen en uteplats. Vad skulle ni säga är för- och nackdelar med att upplåta denna med bostadsrätt eller arrende?

Vad vinner vi i realiteten på Arrende? Det är ju inte så att vi tänker riva upp beslutet om 2 år, de kan ju ha den då garanterat i 25 eller 50 år beroende på om det är detaljplanerat område (om arrendereglerna följs etc). Tycker denna väg känns krånglig.

Så bostadsrätt känns enklare. Det enda som känns märkligt är att en del av föreningens mark "ges/säljs" till denna Lgh - något som kan protesteras mot av övriga i föreningen?

Hur skulle ni gjort?

[Harald]

Vi tolkar det som att en altan kan byggas

Jo men altanen går säkert, men hur skall den kunna användas utan en altandörr ut? Och altandörren är bygglovspliktig för hus som har fler än två lägenheter. Så ni åker nog på ett bygglov ändå.

Din fråga kring arrende, -glöm det. Upplåt med bostadsrätt är givet. Då ligger ansvaret för underhåll och skötsel på rätt ställe (innehavaren), ni kan ta ordentligt betalt för upplåtelsen (gynnar alla medlemmar), och för att nyupplåta krävs ett stämmobeslut = ingen kan komma och gnälla i efterhand.

[Jonte_1953]

Om altanen ska ingå i bostadsrätten och därmed följa med vid en överlåtelse är det viktigt att detta dokumenteras i form av ett tillägg till det ursprungliga upplåtelseavtalet. Detta för att ingen tveksamhet ska komma i framtiden om vad som ingår i upplåtelsen.
Upplåtelse av bostadsrätt (eller del av) ska alltid ske mot ersättning (BRL 1 kap 4§). Denna tilläggsupplåtelse bör alltså innebära att lägenheten åsätts en högre insats. I de fall årsavgiften bestäms av lägenhetens insats kommer alltså årsavgiften att förändras. Det behövs en stämma för att ändra insatserna. BRL 9 kap 16 § P1.
Om bostadsrättshavarna själva betalar för bygget kommer också underhållsansvaret att ligga på bostadsrättshavaren och inte på föreningen.