Stämmobeslut?

[JuliaRoberts]

Hej!

Krävs det stämmobeslut om styrelsen vill byta från halvglasade balkongdörrar till helglasade?

[Admin]

Det beror på vad era stadgar säger om ansvarsfördelningen för dessa balkongdörrar, men generellt sett krävs stämmobeslut för att bostadsrättsföreningen ska kunna byta ut balkongdörrarna till ny design.

[Pannrummet]

Ursprungligen skrivet av JuliaRoberts

Hej!

Krävs det stämmobeslut om styrelsen vill byta från halvglasade balkongdörrar till helglasade?

Liknande fråga fick min styrelse mottaga för 2 år sedan men då var det en medlem som ville byta ut sin dörr mot helglasat.
Förklaringen till detta var att det ser snyggare ut och mer ljus kommer in. Styrelsen biföll med den invändningen att glaset måste vara stötsäkert.

I ert fall är det styrelsen som vill byta ut , varför då kan man undra !?

Om balkongdörrarna är gamla och i behov av renovering enligt underhållsplan kan det vara lönsammare att byta ut dom mot nya.
För detta krävs inget stämmobeslut. Kan dock vara bra om styrelsen informerar i förväg medlemmarna på t.ex en stämma vilka dörrar man valt.

[Harald]

Jag håller med - absolut inget stämmobeslut på detta!

Altan- eller balkongdörr är jämställt ett fönster, det betyder enligt de flesta stadgar att när teknisk livslängd uppnåtts och styrelsen beslutat sig för att byta ut dessa, så är det styrelsen som ansvarar för att besluta vilken modell som skall sättas in.

Däremot krävs oftast bygglov för att ändra från halv till helglasad variant då man ändrar fasadens utseende. Och det är det inte många styrelser som tänker på...

[Admin]

Det är vad stadgarna säger som avgör om stämmobeslut krävs i detta fall. Så frågan är vad det står om underhålls- och kostnadsansvar för balkongdörren i gällande stadgar.

Dörrar och fönster är just något som alltid är komplicerat i brf-stadgar. Till synes medvetet eftersom det skulle vara enkelt att definiera underhålls- och kostnadsansvar för dessa om man bara velat. Bostadsrättshavare skulle kunna kräva en tydlighet om detta i stadgarna, men det förutsätter ett minimalt engagemang i sin bostadsrätt och ofta finns inte detta.

Vad som talar för att byte av design på balkongdörr ska ske via stämmobeslut är att det är en ganska drastisk påverkan på bostadsrätten. Balkongdörren är en del av bostadsrätten och om en förändring i funktion eller större förändring i utseende sker så talar detta för att stämmobeslut krävs.

Ett annat skäl för att ta designbyte av balkongdörr via stämmobeslut är helt enkelt att det är viktigt att engagera medlemmarna i föreningen.

Byte av fönster i den brf där jag bor togs via stämmobeslut just eftersom alternativen för de nya fönsterna skiljde sig åt mot tidigare funktion/design.

Det finns inget regelverk som säger att en altan- eller balkongdörr är jämställt med ett fönster och det finns heller inget regelverk som ger styrelsen ensamrätt på att besluta om en ny design på bostadsrättshavarnas balkong- eller altandörrar.

Är balkongdörrarna så gamla och risiga att de behöver bytas ut (där det alltså inte är ekonomiskt lönsamt att underhålla dessa längre) så ska detta naturligtvis göras.

Harald kommer med ett bra tips om att styrelsen måste kontrollera om bygglov krävs så att föreningen inte drabbas av onödiga extrakostnader.

[Harald]

Nja, så här:

Ett annat namn på balkong- eller altandörr är just: Fönsterdörr. Just för att det tekniskt är ett fönster i form av en dörr.

Det finns också glasdörrar eller dörrar med glas i som är just dörrar. Med eller av glas.

Så jag skulle säga att de flesta stadgar är mycket väl skrivna när vi kommer till fönster och fönsterdörrar, betydligt tydligare än när vi tittar på lgh dörren - där uppstår ofta frågetecken!

Vad som talar för att byte av design på balkongdörr ska ske via stämmobeslut är att det är en ganska drastisk påverkan på bostadsrätten. Balkongdörren är en del av bostadsrätten och om en förändring i funktion eller större förändring i utseende sker så talar detta för att stämmobeslut krävs.

Om man läser förarbeterna till BrL samt de dommar som kommit så ser man att byte av fönster, förnsterdörr eller till och med lgh-dörr inte anses utgöra en vesäntlig förändring av bostadsrätten. Sedan kan en enskild innehavare givetvis uppleva att det är så - men inte i lagens mening och alltså inget som styrelsen skall ta hänsyn till.

Ett annat skäl för att ta designbyte av balkongdörr via stämmobeslut är helt enkelt att det är viktigt att engagera medlemmarna i föreningen.

Det här är fel men andemeningen är givetvis rätt.

En styrelse uppbär arvode för att ta ansvar och fatta beslut. Då har den alltså betalt för att besluta åt föreningen för medlemmarnas bästa och skall inte gå till stämman och så att säga ducka sitt ansvar. Dessutom finns alltid en risk att underhållsfrågor blir stoppade av stämma - trots att det är styrelsen med sina ledamöter som i förlängningen är personligt ansvariga för att underhållet sköts.

Däremot är val av hel- eller halvglas ett ypperligt tillfälle att engagera sina medlemmar! Gärna en enkät innan beslutet är fattat om vad medlemmarna vill ha, samt kanske ett medlemsmöte. Men sedan, när beslutet skall fattas, då är enkät eller medlemmarnas input enbart EN faktor i vågskålen som styrelsen sitter med. De har ju även framtida medlemmar att tänka på, kostnader, helhet, utseende med mera. Kan finnas skäl både att tillmötesgå eller att besluta tvärt emot vad en majoritet av medlemmarna önskat.

Till sist: Eftersom fönster och fönsterdörrar har mycket lång teknisk livslängd så är det helt naturligt att den tekniska utvecklingen gjort att en ny dörr kommer att skilja sig från en tidigare i avseende säkerhet, energi, brand, ljud med mera. Kraven från samhället höjs hela tiden i takt med att vi kan tillverka bättre saker samt att olyckor sker eller energin blir dyrare. Bara för att den tidigare dörren var tunn som papper eller hade persienner mellan glasen så utgör detta inget hinder för en styrelse att välja vad som är vettigt just idag.

[Admin]

Jag vill fortfarande hävda att det är regelverket som styr.

Ursprungligen skrivet av Harald

Ett annat namn på balkong- eller altandörr är just: Fönsterdörr. Just för att det tekniskt är ett fönster i form av en dörr.
Det finns också glasdörrar eller dörrar med glas i som är just dörrar. Med eller av glas.

Ja, man kan absolut kalla balkongdörren för fönsterdörr om man vill. Det är ju en dörr med fönster (inte fönster med dörr). Och visst finns det glasdörrar, t ex till garderober eller i butiker där kylvaror förvaras bakom. Men jag ser inte hur det skulle utgöra någon skillnad för frågan om styrelsens rätt att utan delägarnas godkännande göra en drastisk förändring i design och av delägarens bostadsrätt.

Ursprungligen skrivet av Harald

Så jag skulle säga att de flesta stadgar är mycket väl skrivna när vi kommer till fönster och fönsterdörrar, betydligt tydligare än när vi tittar på lgh dörren - där uppstår ofta frågetecken!

Jag har noga studerat HSB:s och Riksbyggens stadgar (som står för den klara majoriteten av bostadsrättsföreningarnas stadgar) och det är enligt min mening ungefär lika luddigt vad som gäller för ytterdörr som för balkongdörr/altandörr.

För den brf som har HSB:s normalstadgar står det att till bostadsrättshavarens ansvar hör "glas i fönster och dörrar" samt "till fönster och fönsterdörr hörande beslag, handtag, gångjärn, tätningslister samt målning", med tillägget "bostadsrättsföreningen svarar dock för målning av utifrån synliga delar av fönster/fönsterdörr.".
På vilket sätt är detta "mycket väl" formulerat i vem som ansvarar för utbyte av balkongdörr och styrelsens rätt att ställa sig över delägarna och besluta om förändring i design av deras lgh?
Och är dagens formuleringar tydligare än om det stått något i stil med "Bostadsrättsföreningens styrelse beslutar om utbyte av föreningens balkongdörrar behöver göras istället för att underhålla dessa. Balkongdörrarna ska vara av samma utseende för samtliga bostadsrätter och hålla hög säkerhet samt inte påverka uppvärmningskostnaden eller bullerdämpningen negativt. Vid förändring från tidigare i design, val av hel- eller halvglas, väljs det alternativ som beslutas av föreningsstämman med enkel majoritet"?

Under Bostadsrättsföreningens ansvar i HSB:s stadgar saknas ansvar för föreningen för balkongdörr/altandörr/fönsterdörr, men brf:en har däremot fått underhåll- och reparationsansvar för ytterdörren (vilket inte innebär att styrelsen t ex kan bestämma att bostadsrättens ytterdörr ska bytas ut till en glasdörr, plastdörr eller pappersdörr).

Ursprungligen skrivet av Harald

Om man läser förarbeterna till BrL samt de dommar som kommit så ser man att byte av fönster, förnsterdörr eller till och med lgh-dörr inte anses utgöra en vesäntlig förändring av bostadsrätten. Sedan kan en enskild innehavare givetvis uppleva att det är så - men inte i lagens mening och alltså inget som styrelsen skall ta hänsyn till.

a) Jag har läst förarbetena men ser inte något sådant, var har du sett detta och exakt hur har det formulerats i vilket sammanhang?
b) Har du något exempel på en rättslig prövning med en dom som är relevant för aktuell fråga?
c) På vilket sätt menar du att det skulle vara relevant för aktuell fråga om en markant förändring av design (som t o m kan kräva bygglov) inte skulle anses vara en "väsentlig förändring"?
d) I Brl (9 kap 15 §) står det;
"Särskilda villkor för vissa beslut
15 § Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark skall fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna."
Men hur är det relevant för aktuell fråga om styrelsens rätt att förändra delägarnas bostadsrätter?

Ursprungligen skrivet av Harald

Bara för att den tidigare dörren var tunn som papper eller hade persienner mellan glasen så utgör detta inget hinder för en styrelse att välja vad som är vettigt just idag.

Självklart måste en brf anpassa sig efter utvecklingen och behoven såväl som efter föreningens ekonomi med tillhörande nödvändiga prioriteringar!


Se även bl a;
Vem ansvarar för balkongdörr i en bostadsrätt?

Förändring av en lägenhet i bostadsrättsförening

[Korsdraget]

Hej alla,
Jag känner mig absolut tvungen att påminna om att de källor det hänvisas tlll här är de mest slipade lagvrängarna som finns, nämligen HSB och Riskbyggen med stadgar. Det är inte deras hemsnickrade stadgar som är lagen. De är endast interna regler för föreningens styrning.

Domstolarna däremot är förpliktiga att tillämpa adekvat rättsregel. "Jura movit carita" heter det på latin. Juridikens språk.

Saken här en balkongdörr. Var hittar vi adekvat rättsregel?

Punkt 1. I planlagen. Bryggningen är inritat i detaljplanen. (Stadsplanen).
Det gäller bryggningens anpassning i stadsbilden. Alltså krävs det Bygganmälan eller Bygglov av kommunen. Föreningens ansvar.

Detta är komplicerad och handlar om lagrum i både Plan och Byggningabalken.
Tom möligt under varsam ombyggnad. BBR.

Punkt 2.
Är bryggningen fast egendom eller lös. Vem är ägare? Ok det är BRF.
Insidan av lägenheten är fast egendom liksom väggar och tak. Föreningens ansvar. Underhåll av innehavaren.
Får inte rivas eller ändras utan föreningens skriftliga godkännande.

Så låt oss titta på om förändringen är adekvat i förhållande till den ursprungliga ek planen. Materialbytet är det en förbättring ?

Slutsatsen kommer att bli att byte från dörr med fönster till fönster med dörrkarm är en väsentlig förändring. Den nya flnstret förändrar bryggningens utsida och karaktär på hela fastigheten.

OBS! Den nya dörren/fönstret förändrar insidans karaktär, ljuset, möjligen insyn osv in i lägenheten. Förändringen kräver därför skriftligt godkännande av varje innehavare. Ökat ljusinsläpp kan antas som en förbättring eller försämring.

Ärendet utan Gk Bygglov hamnar direkt i Brottsbalken
Frågan kommer att ställas: är detta en ek investering eller en förlust.
Om resultatet är varken eller är det inte en investering. Mycket skrik.
Gick värdet på lägenheten upp. Yes. Då är de som röstade i skuld till föreningens underhållskonto.

I nuläget gäller det alltså att föreningens styrelse visar vilja till öppenhet och samarbete. Innehavarna ska vara aktiva och ställa krav på styrelsens beslutsunderlag. Alla kort på bordet.

Allt hamnar alltid förr eller senare som beslut gällande enligt Ek Föreningslagen. Lika bra att ha det klart redan från början.
PS.föreningens försäkringar gäller inte styrelse som begår brottslig handling.

Egentligen undrar jag vad förvaltarna sysslar med. Nej, det är inte sant.
Jag vet precis det.

[Harald]

Jag upplever att det är väldigt svårt att komma med goda fakta när du Admin blandar ihop vad som gäller med hur du skulle vilja ha det.

TS frågar forumet om stämmobeslut krävs för att byta balkongdörrarna - svaret är att det krävs inte. Sedan kan olika föreningar göra på olika vis, men skulle en förening driva frågan mot sin styrelse att denne fattat ett obehörigt beslut så kommer de inte att nå framgång, det är tveklöst inom styrelsens beslutsrätt.

Och jag förstår att du upplever det som en drastisk förändring av bostadsrätten, men det är det inte juridiskt. Du ber mig plocka fram fall men du glömmer lätt att jag arbetar med detta, att utreda med kopplingar till mål nr et c tar jag betalt för. Mina råd här är gratis, och om du varit seriös kunde du söka själv. Finns bl a ett mål där innehavaren stämde föreningen för väsentlig förändring av bostadsrätten när denne fick en säkerhetsdörr. Hen förlorade, så klart.

Medlemmarna är delägare men de har överlåtit beslutanderätten i alla föreningens angelägenheter till en styrelse. Endast på årsstämman har en medlem en röst, men beslutsrätten i all ordinarie drift och skötsel är mycket begränsad och det vet du också. Visserligen kan en stämma övertrumfa allehanda styrelsebeslut via stämman - men hur vettigt blir det? Först väljer och tillsätter vi en styrelse att fatta besluten - sedan ger vi dem inte det förtroendet i alla fall? Känns mer som en bitter medlem eller att medlemskollektivet tillsatt fel styrelse...

Till sist kopplingen väsentlig förändring och bygglov. Någon sådan koppling finns inte alls. Finns rätt många balkongprojekt (som kräver bygglov) där man inte bedömt att de klagande fått någon väsentlig förändring av bostadsrätten, trots minskat dagsljus eller viss ökad insyn när grannar omkring fått lov till att bygga balkonger.

[Admin]

Ursprungligen skrivet av Harald

Jag upplever att det är väldigt svårt att komma med goda fakta när du Admin blandar ihop vad som gäller med hur du skulle vilja ha det.

Det är ditt personliga tyckande om mig. Själv är jag bara intresserad av att bistå trådskaparen med stöd.

Ursprungligen skrivet av Harald

TS frågar forumet om stämmobeslut krävs för att byta balkongdörrarna - svaret är att det krävs inte.

Svaret är att du personligen tycker att det inte krävs stämmobeslut för förändring i design och funktion av bostadsrättshavarnas lägenheter. Och att du inte vill att delägarna ska kunna påverka det som de är delägare i.

Ursprungligen skrivet av Harald

men skulle en förening driva frågan mot sin styrelse att denne fattat ett obehörigt beslut så kommer de inte att nå framgång, det är tveklöst inom styrelsens beslutsrätt.

I motsats till dig vill jag inte föregå resultatet av en rättslig prövning i en fråga som ingen av oss ens har tillfredsställande grundläggande information om.

Ursprungligen skrivet av Harald

Och jag förstår att du upplever det som en drastisk förändring av bostadsrätten, men det är det inte juridiskt.

För att du tycker det.

Ursprungligen skrivet av Harald

Du ber mig plocka fram fall men du glömmer lätt att jag arbetar med detta, att utreda med kopplingar till mål nr et c tar jag betalt för.

Du refererar alltså till förarbeten och domslut på rent måfå. Jag kan också hänvisa till förarbeten och domslut som jag inte kan specificera, men gör det att jag automatiskt har rätt?
Harald, du är väldigt kunnig inom det ekonomiska. Min specialitet är emellertid juridiken och logiskt tänkande.

Ursprungligen skrivet av Harald

Mina råd här är gratis, och om du varit seriös kunde du söka själv.

Om du läst vad jag skrivit så skulle du se att jag kontrollerat förarbetena om detta och kan inte finna vad du påstår skulle finnas där.

Ursprungligen skrivet av Harald

Finns bl a ett mål där innehavaren stämde föreningen för väsentlig förändring av bostadsrätten när denne fick en säkerhetsdörr. Hen förlorade, så klart.

Jag kan också ge exempel på mål som handlar om något annat än frågeställningen och utan att redogöra för omständigheterna. Det blir väldigt lätt att "få rätt" då.

Ursprungligen skrivet av Harald

Medlemmarna är delägare men de har överlåtit beslutanderätten i alla föreningens angelägenheter till en styrelse.

Beslutanderätten har endast "överlåtits" till styrelsen inom lagens ramar och stämmans vilja (bortsett från diskussionen vad som är bäst för föreningen/delägarna, demokratiskt och etiskt korrekt). Definitivt inte "i alla föreningens angelägenheter"!
Jag vet att du är av åsikten att delägarna ska vara så lite delaktiga i besluten om det de äger gemensamt som det bara är möjligt. Men lyckligtvis finns det ändå vissa (om än otillräckliga) juridiska begränsningar för styrelsens handlingsfrihet.

Ursprungligen skrivet av Harald

Känns mer som en bitter medlem eller att medlemskollektivet tillsatt fel styrelse

Ja, skulle det vara otänkbart att det sitter styrelseledamöter i en brf som inte borde sitta där? Personer som delägarna i regel inte vet något om och som väljs av en liten minoritet av bostadsrättshavarna. Undrar vad bostadsrättshavarna i t ex HSB Brf Ida i Malmö, eller Brf Thomsons väg med C-politikern Sapko Sinani som styrelseordförande och envåldshärskare, skulle tycka om detta.

Ursprungligen skrivet av Harald

Till sist kopplingen väsentlig förändring och bygglov. Någon sådan koppling finns inte alls.

Har jag heller inte hävdat. Min fråga till dig var varför du blandade in "väsentlig förändring" i frågan (vilket lagrum du syftade på samt koppling i sak till ämnet).


Återigen; Jag tycker att det är regelverket som avgör vad som gäller i aktuell fråga och jag tycker det är där diskussionen ska ligga istället för personligt tyckande om varandra.

Harald, du vill alltid diskutera mig och angripa mig på olika sätt istället för att diskutera i sak, men att gå utanför ämnet på detta sätt, och inte svara på frågor om vad du menar utan mest bara säga "Jag har rätt, du har fel", tillför knappast något för trådskaparen eller för andra som är intresserade av vad som gäller i respektive fråga.