Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF
Tolkningar av lagar och stadgar, Likabehandlingsprincipen, Lagen om ekonomiska föreningar (LEF), Bostadsrättslagen (BrL), vårdplikt, lydnadsplikt, lojalitetsplikt, informationsplikt, jäv (styrelse/stämma, för revisorer, HSB-representant, ledamöter, mötesordförande, m.fl.), trivselföreskrifter. Faktabanken innehåller många viktiga tips! Faktabanken RSS-feed för juridikforumet som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!

Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2013-06-04, 19:58
Admins avatar
Admin Admin är inte inloggad
Systemadministratör
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: Malmö
Inlägg: 6 423
Fråga Men i nyttjanderätten i brf - Fasadrenovering

I den brf där jag bor pågår det en fasadrenovering. Dåligt planerad av glada amatörer i en styrelse utan den minsta kunskap eller erfarenhet/bakgrund för uppdraget att styra ett projekt som detta.

Föreningen består av tre hus. Fasaderna täcks helt från mark till tak med byggnadsställningar och nät (dvs total blockering av solljus). Fasadrenoveringen för två av dessa hus blir klara innan sommaren. Det tredje huset kläs in i byggnadsställningar och nät under slutet av maj månad t.o.m. augusti. Balkongerna (som måste tömmas) kommer alltså inte att kunna nyttjas under 2013 under de i princip tre enda månader som balkongen fyller en funktion. Dessutom kommer alla fönster (och tilluft) att täppas till under dessa varma dagar.



Andra föreningar som gör fasadrenoveringar har bara en bygghiss som går upp och ner för arbetet med fasadrenoveringen där ingen blockering sker av balkongerna.

Ingen stämma har hållits där stämman beslutat att fasadrenovering skulle ske via ställningar istället för via hiss. Stämman har endast övergripande beslutat om fasadrenovering. Utan föregående utredning! Ingen information har lämnats av styrelsen överhuvudtaget om fasadrenoveringen (varken innan renoveringen påbörjades eller så här långt under arbetet med fasadsrenovering där byggnadsställningar nu satts upp för det sista huset och min balkong).

Jag betalar i vanlig ordning en extra avgift till föreningen för den balkong som jag inte kommer att kunna nyttja under semestertider detta år (dvs i praktiken faller ett års användning bort).

Egentligen finns det inget sätt att kompensera detta, men - rent principiellt - är inte detta att anse som dels;
  1. hinder eller men i nyttjanderätten (som kan resultera i ekonomisk kompensation)
  2. brott mot likabehandlingsprincipen/generalklausulen genom att bostadsrättshavarna i det hus jag bor i (och särskilt den del jag bor i eftersom balkongen är i söderläge) får en otillbörlig nackdel som inte kan nyttja balkongerna pga att styrelsen valt en lösning där fasader med balkonger täcks under årets alla sommarmånader?
Det är naturligtvis givet att styrelsen inte kommer att acceptera någon kompensation. Inte för att det inte finns fog eller rättslig grund för kompensation, utan endast för att styrelsen kan göra detta, utan ens motivering, och dessutom inte riskerar något (och instans för bostadsrättshavare att vända sig till saknas). Så frågan är och förblir principiell.

I bostadsrättslagen regleras men i nyttjanderätten i kap. 7. Bostadsrättslagen anger i 2 § till vilken 4 § hänvisar att bostadsrättshavaren även är berättigad till skadestånd vid försummelse från föreningens sida.

7 kap. Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter
2 § ... För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har bostadsrättshavaren rätt till skälig nedsättning av årsavgiften.
Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada, om bristen beror på försummelse från föreningens sida
.

4 § Sedan tillträde medgetts är föreningen skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 § vilar på bostadsrättshavaren. Bestämmelserna i 2 § tillämpas om föreningen åsidosätter sin reparationsskyldighet eller om det på något annat sätt uppstår hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vållande. Lag (1995:1464).

Se även; NJA 2004 s. 830
"Domslut
HD förklarar att skadestånd för sveda och värk omfattas av rätten till ersättning enligt 7 kap. 4 § bostadsrättslagen (1991:614) jämförd med 2 § samma kap.
"

Här menar jag att det kan ses som men i nyttjanderätten genom föreningens (dvs styrelsens) vållande genom att dels bygghissar inte används för fasadrenoveringen och dels genom att balkonger täcks för under nästan hela den period som balkongen kan nyttjas under året. Att det är ett underhåll (nödvändigt eller ej) kan därmed bortses från.

Jag vet att detta är en svår fråga. Vi har tidigare diskuterat "men i nyttjanderätt" för bostadsrättshavare med möjlighet till kompensation för detta, och konstaterat att lagstiftningen är särskilt luddig om detta. Men det finns kanske någon som har en åsikt om aktuell fråga här?
Skulle detta kunna ses som ett hinder/men i nyttjanderätten som befogar nedsättning av månadsavgiften för att balkongen inte kan användas under 3 månader genom att aktuellt problem inte skulle funnits om en bygghiss använts istället vid fasadrenoveringen eller om fasadrenoveringen utförts på valfri annan tid under året (dvs ett problem som orsakats genom att styrelsen negligerar medlemmarna och deras rättigheter/behov/önskemål och inte ens tillfrågat medlemmarna om deras åsikt)?




PS.
Polsk riksdag i brf?
Utanför ämnet kan nämnas att det inte finns en enda svensktalande bland byggfirman Otto Magnussons personal. De är alla polacker, och kan inte ens engelska. Så kommunikation mellan dem och bostadsrättshavarna är ej möjlig överhuvudtaget (om man inte är polsktalande)
.

Se;
Avgiftsreduktion kompensation i brf
NJA 2002 s. 378
__________________
DET KRÄVS ETT HELT NYTT SÄTT ATT TÄNKA FÖR ATT LÖSA DE PROBLEM VI SKAPAT MED DET GAMLA SÄTTET ATT TÄNKA Think outside the box
Demokrati/rättvisa - öppenhet - insyn - information - engagemang - medlemsinflytande - medlemskontroll - ärlighet - moral - etik - ansvar - respekt - civilkurage... ETHOS, vad tusan är det?
Faktabanken - Sveriges bästa och mest heltäckande stadgar - Index - Visitkort för Forum För Alla i Bostadsrätt - Hyresnämnden!
För den trötta samhällskroppen vore kanske bästa boten ifall tankarna i toppen kom från roten.
Makten ska utgå från folket enligt grundlagen, men hur fungerar det i en brf?
Är HSB till för medlemmarna eller är medlemmarna till för HSB? - Avveckla HSB-ledamoten !!! - Engagera dig i din investering i ditt boende idag, i morgon kan det vara för sent!
Varje HSB-medlem har motionsrätt till HSB:s stämmor. Utnyttja dina rättigheter och skriv motioner till HSB (exempel).
Med retorik och härskartekniker undviker HSB att svara på frågor! - Fler Whistleblowers efterlyses!
6:13, 7:16 LEF (generalklausuler): Föreningsstämman, styrelsen eller ställföreträdare för föreningen (t.ex. mötesordförande) får inte ta beslut/företa en åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem.
13 kap 1§ LEF: Om en styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen då han fullgör sitt uppdrag, skall han ersätta skadan. Detsamma gäller när skadan tillfogas en föreningsmedlem eller någon annan genom överträdelse av denna lag eller tillämplig årsredovisningslag eller genom överträdelse av stadgarna.
Kärnproblemen: 1. Protokoll (ska vara offentliga), 2. Stadgar 3. Revisorer, 4. Valberedning - Vi ska inte ha roller och regler som inte kan kontrolleras!
VEM SOM FÅR VARA OMBUD/BITRÄDE PÅ STÄMMA SKA INTE VARA BEGRÄNSAD!
UNDERHÅLLSPLANER I BRF & BUDGET MÅSTE OVILLKORLIGEN VARA OFFENTLIGA FÖR ALLA MEDLEMMAR & KÖPARE
Svara med citat
  #2  
Gammal 2013-06-04, 20:11
tette tette är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Jan 2010
Ort: uppland
Inlägg: 1 895
Standard miljardrenoveringar

Byggfirmorna gottar sig i solens sken.
En av de större anledningar till att det inte kommer att byggas nytt, och med det hålls priserna uppe på bostadsrätt är just detta du beskriver.
Det ligger miljarders miljarder i att renovera miljonprogrammet o alla andra bostadsrättsföreningar.
Konsulter o byggare skär guld med machetes.
Svart o vitt, o juristerna följer i bakvattnet över alla ärenden som kommer att avgöras i domstolar vid de värsta fuskbyggena.
Politikerna sitter tysta o bevakar sina löner o platser.
därav kommer bostadsrättslagen o alla andra lagar som styr denna guldgruva som vi är rätt ensamma om ute i stora vida världen.
Ägandet av en rätt att bo, styrd av maktgiriga, eller ditlurade lekmän som i bästa fall tjänar ett arvode o några gratis elkontakter.

var det 700 000 000 000kr någon räknat ut att vi ligger efter i renoveringar i brf:er?
Svara med citat
  #3  
Gammal 2013-06-05, 11:29
Harald Harald är inloggad nu
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 3 168
Standard

Tyvärr är inte normalt underhållsarbete att beteckna som "men i nyttjanderätten". Jag tycker personligen att det är lite grinigt att klaga över byggställningar, särskilt många promille av boendetiden totalt sett handlar det ändå inte om. Var glad att din förening håller efter sina hus!

Ang. lift eller ställning: Ja, det går att skriva in i handlingarna särskilda krav, tex att arbetet skall utföras från lift. Det är dock en dyrare lösning, som dessutom ger ett sämre slutresultat. Med ställning kan man jobba grundligare, och samma yta blir synad många gånger. För husets del är alltså ställning att föredra.

Ang. Polacker: Välkommen till verkligheten Sverige idag. Så här ser det ut, när det handlar om tunga och skitiga arbeten, som vi svenskar inte längre vill utföra. Just fasader puts eller tegel är oftast dessutom Östeuropéer duktigare på, då de nästan uteslutande har denna typ av byggnation i sina länder. I Sverige är träfasad vanligast. Ibland skriver man in att arbetarna på plats skall kunna tala och förstå svenska, men det rör sig då oftast (uteslutande?) om arbeten som utförs inne i lägenheterna.

Vid stambyten brukar man begränsa sig till att arbetsledning skall finnas på plats och vara svensktalande. Just för att rivningsarbeten skall kunna utföras av "icke svensktalande", av samma anledning som jag nämnde ovan.
Svara med citat
  #4  
Gammal 2013-06-06, 07:45
Admins avatar
Admin Admin är inte inloggad
Systemadministratör
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: Malmö
Inlägg: 6 423
OBS! OBS! OBS! Feltänk, feltänk och åter feltänk :(

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Tyvärr är inte normalt underhållsarbete att beteckna som "men i nyttjanderätten".
Jag la ner en hel del energi på att formulera första inlägget i denna tråd så att just detta typiska standardsvar från en styrelse inte skulle komma som ett brev på posten, utan att det i stället skulle fokuseras på de rent juridiska och i viss mån de etiskt riktiga aspekterna, utifrån givna omständigheter.

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Jag tycker personligen att det är lite grinigt att klaga över byggställningar
Också ett typiskt styrelsetänk, utan den respekt för medlemmarna som jag anser är så viktig för att det ska fungera i en brf. Jag tycker inte att man som styrelse bara ska ha utgångspunkten att medlemmar kan köras över hur som helst utan hänsyn till medlemmarnas behov.

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
, särskilt många promille av boendetiden totalt sett handlar det ändå inte om.
Det handlar om ett års användning av balkongen som går bort. Några promillen av boendetiden är det sista det handlar om.

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Var glad att din förening håller efter sina hus!
Jag ber dig läsa mitt första inlägg igen.
Varför skulle jag vara glad över att styrelsen missköter sitt uppdrag och gör ett dåligt arbete utan hänsyn till medlemmarna? Vad är det att vara glad över?

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
det går att skriva in i handlingarna särskilda krav, tex att arbetet skall utföras från lift. Det är dock en dyrare lösning, som dessutom ger ett sämre slutresultat.
Att det skulle bli en dyrare lösning ställer jag mig högst tveksam till. Hur mycket det kostar att 4-5 man ägnar ca en månad att bygga upp och ta ner ställningar tillsammans med ställningskostnader och hiss samt trappa kontra en utgift för en bygglift har jag inga prisuppgifter på. Men, även om polacker säkert är billiga så har jag svårt att se att hyran för en bygglift kan överstiga kostnaden för ställningar + hiss + trappa + 4-5 ställningsbyggare som ägnar en månad per hus åt att sätta upp och ta ner ställningar.

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Med ställning kan man jobba grundligare, och samma yta blir synad många gånger. För husets del är alltså ställning att föredra.
Detta kan jag dock konstatera är fel eftersom alla hus runtomkring där jag bor också gjort fasadrenoveringar tidigare. De har alla använt sig av bygglift och jag har sett hur det går till. Det blir inte mindre grundligt om en bygglift används. Om något så blir det ett grundligare utfört arbete med bygglift... utöver alla övriga fördelar.
__________________
DET KRÄVS ETT HELT NYTT SÄTT ATT TÄNKA FÖR ATT LÖSA DE PROBLEM VI SKAPAT MED DET GAMLA SÄTTET ATT TÄNKA Think outside the box
Demokrati/rättvisa - öppenhet - insyn - information - engagemang - medlemsinflytande - medlemskontroll - ärlighet - moral - etik - ansvar - respekt - civilkurage... ETHOS, vad tusan är det?
Faktabanken - Sveriges bästa och mest heltäckande stadgar - Index - Visitkort för Forum För Alla i Bostadsrätt - Hyresnämnden!
För den trötta samhällskroppen vore kanske bästa boten ifall tankarna i toppen kom från roten.
Makten ska utgå från folket enligt grundlagen, men hur fungerar det i en brf?
Är HSB till för medlemmarna eller är medlemmarna till för HSB? - Avveckla HSB-ledamoten !!! - Engagera dig i din investering i ditt boende idag, i morgon kan det vara för sent!
Varje HSB-medlem har motionsrätt till HSB:s stämmor. Utnyttja dina rättigheter och skriv motioner till HSB (exempel).
Med retorik och härskartekniker undviker HSB att svara på frågor! - Fler Whistleblowers efterlyses!
6:13, 7:16 LEF (generalklausuler): Föreningsstämman, styrelsen eller ställföreträdare för föreningen (t.ex. mötesordförande) får inte ta beslut/företa en åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem.
13 kap 1§ LEF: Om en styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen då han fullgör sitt uppdrag, skall han ersätta skadan. Detsamma gäller när skadan tillfogas en föreningsmedlem eller någon annan genom överträdelse av denna lag eller tillämplig årsredovisningslag eller genom överträdelse av stadgarna.
Kärnproblemen: 1. Protokoll (ska vara offentliga), 2. Stadgar 3. Revisorer, 4. Valberedning - Vi ska inte ha roller och regler som inte kan kontrolleras!
VEM SOM FÅR VARA OMBUD/BITRÄDE PÅ STÄMMA SKA INTE VARA BEGRÄNSAD!
UNDERHÅLLSPLANER I BRF & BUDGET MÅSTE OVILLKORLIGEN VARA OFFENTLIGA FÖR ALLA MEDLEMMAR & KÖPARE

Senast redigerad av Admin: 2013-06-06 klockan 08:12.
Svara med citat
  #5  
Gammal 2013-06-06, 11:36
Pannrummets avatar
Pannrummet Pannrummet är inte inloggad
Zetta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2013
Ort: Växjö
Inlägg: 196
OBS! OBS! OBS! Håll uppsikt på ert hus när jobbet är klart

Misstänker att din kompetenta styrelse valde byggfirman Otto Magnussons eftersom denna var billigast.
Ja det är ju inte så konstigt om de har personal från Polen. När jobbet är klart håll koll på era lägenhetsförråd.

För tre år sedan lät en av våra medlemmar kakla om badrummet. Även här var det en firma med polsk personal. När jobbet var klart fick jag och två andra sina lägenheters förrådsdörrar uppbrutna och det stals saker som en normal funtad tjuv inte hade tagit.
Jag är än idag förvånad av vad de tog från mig och minna grannars förråd.

Vad får mig att tro att det var polackerna ?

Besök av tjuvar har vi haft tidigare men dessa sticker ut i mängden.
Tillgång till nycklar som de kunnat kopiera!
Omfattningen av det som stals och kvantiteten!
De bröt upp städförrådet där det bara finns sopborstar!
Det står ju STÄD på dörren men eftersom de inte behärskar svenska tror de att det finns något att ta!
De försökte bryta sig in i underhållscentralen där fjärrvärmeväxlaren finns!
Vad fan vill de sno där?
En tjuv från orten vet vad en underhållscentral är och ratar denna!
De bröt upp torrsoprummet! Det står ju SOPOR på dörren !!

Senast redigerad av Pannrummet: 2013-06-06 klockan 15:15.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Projektledning fasadrenovering gömå Styrelse - arvode, styrelseprotokoll, arbetsordning, revisorer 20 2015-09-29 13:11



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 21:07.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2021.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare