Hyresnämnd/beslut/andrahand till förenings nackdel

[Rimu]

Hej
Vill dela med mig om vad vi precis gått igenom som en liten förening (12 lgh).
Sommaren 2020 upptäckte några av oss att det var 6 lgh uthyrda i andra hand. Om det fanns tillstånd eller ej vet vi inte. Detta plus annat slarv av dåvarande styrelse gjorde att vi lät oss väljas in i styrelsen för att reda i situationen. Under lång tid hade det varit ointresse och bristande engagemang för styrelse/föreningsarbete. I efterhand kan man se att intresset så klart minskat i takt med att uthyrningarna ökat. Hösten 2020 blev det 5 lgh och på utgången av året 2020 var det 4.


Hösten 2021 får vi en ny medlem som fått sin lgh i gåva. Personen börjar med att inte flytta in utan vill hyra ut i 1 år för att slippa dubbla boendekostnader. Och sen flytta in. För övrigt väldigt vaga skäl. Personen bor redan i en bostadsrätt på 100 kvm. Styrelsen avslår pga ogiltiga skäl (ekonomisk vinning). Styrelsen har befogad anledning att vägra samtycke pga liten förening samt pga redan pågående uthyrningar som skapar stora svårigheter i styrelse/föreningsarbetet. Vi som bor i fastigheten vill att de som representerar oss i styrelsen också ska bo i fastigheten.


Berörd person söker tillstånd hos Hyresnämnden som beviljar tillstånd i 1 år. Nämnden var oenig, det var en rådman som förstått vår svåra situation. De andra två tyckte personens skäl vägde tyngre. Personen hade presenterat en massa saker som inte var trovärdiga. Skälet att slippa dubbla boendekostnader var bortfrisserat. Hyresnämndens beslut var HELT oväntat enligt tidigare rådgivning vi fått.



Vi trodde att beslut ska fattas utifrån fakta och Bostadsrättslagen men det fattades utifrån åsikter. Uppenbarligen är det så att en liten förening har inte befogad anledning till att vägra samtycke oavsett omständigheter. Ny praxis? Nu är det 5 lgh uthyrda av 12. Kan tillägga att vi haft löpande rådgivning från Bostadsrätterna hela tiden och använde oss av ett juridiskt ombud för Hyresnämnden. Det värsta är att vi inte kan överklaga. Vi kan inte se hur vi ska orka sitta kvar som styrelse i nuläget. Vi funderar på att avgå omgående och lämna över till medlemmarna som har sina lgh uthyrda och bor på annan ort.



Ursäkta långt inlägg. Någon som har liknande erfarenhet? Tips eller råd om hur hantera situationen framledes? Vi är helt knäckta.

[merbzt]

Ursprungligen skrivet av Rimu

Någon som har liknande erfarenhet? Tips eller råd om hur hantera situationen framledes? Vi är helt knäckta.

Min förening fick av jurist råd att inte ta andrahandsuthyrning vidare till rätt/nämnd då juristen menade att rättsväsendet ansåg att föreningen ej drabbades tillräckligt av detta. I ert fall så var det ändå ganska nära att ni skulle få rätt.

Hursom så skulle ni ju kunna köra hårt mot hårt. Har föreningen ej någon styrelse så likvideras föreningen till slut. Är ni beredda att ta det så långt?

Dock så tror jag att personen ej skulle få förlängt efter detta år. Kanske är enklast att låta det vara tills dess.

[Harald]

Tips eller råd om hur hantera situationen framledes?

Tack för fint inlägg! Visar ju att lagstiftarens ambition inte riktigt gick hela vägen genom rättstillämpningen även om ni var nära. Tycker så klart att ni gjorde rätt som försökte neka denna.

Framåt nu så behöver ni som bor och kämpar med föreningen ta betalt av de som bara åker med och inte ens bor hos er. Föreslå ett rejält höjt arvode till nästa stämma samt anpassa årsavgifterna därefter.

Att avgå är ingen lösning för föreningen eller er själva bättre då att sälja sin bostadsrätt om man inte orkar kämpa. Aldrig att jag satt mig under beslut från en styrelse som inte bor i föreningen!!

[merbzt]

Jag tror Haralds modell är den bästa, dvs maximera ekonomisk nytta för de kvarvarande kontra andrahandsuthyrarna. Förutom att arvodera styrelsen så kan man ju hitta på lite andra poster för icke styrelsemedlemmar och även bestämma att arvodera dessa. Ta ut max i andrahandsuthyrningsavgift (10% av basbelopp) går ju också. Sen så finns självförvaltning som man skulle kunna nyttja:

https://www.skatteverket.se/download...4/154713168896

[Gusten]

Skattereglerna för självförvaltning verkar vara ett krångligt system. En skattefri del och en skattepliktig del på arvodet ske det tydligen bli.
Man kan undra hur många det är som tillämpar detta på det sätt som lagstiftaren har avsett att det ska fungera.

[Kakis]

Tack för ett fint inlägg Rimu!

Jag tror också att Haralds förslag är bra och ni bör förstås se till att ta ut den högsta tillåtna avgiften för andrahandsuthyrning som merbzt påpekar. På så vis får ni en del kompensation rent ekonomiskt.

Sen är förstås kruxet att man måste orka med styrelsearbetet. Att få betalt räcker inte om man inte har tid pga jobb och familj. Satt själv i min (välartade) styrelse innan vi fick barn. Nu hinner jag inte.

Är någon av de som hyr ut i andra hand med i styrelsen? Om ja, är hen engagerad? Är det någon som hyr ut i andra hand som brukar gå på stämman?

[Rimu]

Tack samtliga för svar! Det var flera förslag som jag tar med till nästa styrelsemöte. Frågan är vilken eller vilka strategier som blir lämpligast. Vår första reaktion var ju att vilja avgå omedelbart. Likvidation är en möjlighet.

Och så lite svar på några frågor som ställdes.
Det finns en person som är suppleant och har sin lgh uthyrd sedan över 1 år. Personen bor på annan ort och är inte engagerad. Vi vill egentligen inte ha den här personen i styrelsen för den är inte lämplig av olika skäl. Skulle ha avgått på årsstämman men gjorde inte det.

De som hyr ut brukar inte deltaga på stämman.

Tack igen!

[P2222]

Vilken trist situation. Men det verkar ju som ni vill göra något åt det.

När vår styrelse byttes ut upptäcktes det en hel radda andrahandsuthyrningar (6-7 st) men då har föreningen närmare 60 lägenheter.

Vi började med att ta reda på vilka som hyrde ut och hur länge det pågått. En tidigare slapp inställning ändrades helt och vi kräver nu att ansökningar etc ska vara inne i god tid innan. Vi tog kontakt med de som hyrde ut och hörde oss för. De som hyrt ut lång tid (3-4 år) förvarnade vi att fortsatt uthyrning inte skulle medges. Sen la vi på andrahandshyresavgift (10% av basbelopp) vilket fick vissa att gå i taket, men det var lätt att försvara.

På ett år försvann 4 uthyrningar. Numera har vi ca 2 rullande andrahandsuthyrningar.

[Rimu]

Vad bra att ni fått ordning på det. Vi kommer att köra den hårda linjen med bestämde vi!