Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi Ekonomisk-, drifts- och underhållsförvaltning, underhåll, underhållsplan, budget, planering, driftskostnader, ekonomisk plan, kapitaltillskott, kontering av fakturor, inventarielistor, inre fond, krav på upphandling, upphandling av förvaltning, offerter, entreprenörer, fastighetsskötsel, anlita HSB, tips på bra entreprenörer, varning för dåliga entreprenörer, skattefrågor, skattereduktion, ROT-avdrag, o.dyl. RSS-feed för detta forum om förvaltning, administration, upphandling, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2010-05-27, 13:40
tanto tanto är inte inloggad
Duktig medlem
 
Reg.datum: May 2010
Inlägg: 11
Standard Hjälp med riskbedömning

Jag funderar på att köpa en lgh i en relativt nybildad brf (2007).
Det som skrämmer mig en aning är föreningens lån om ca 18,000,000 vilket ger 8000/kvm i lån. Iofs till relativt låg ränta just nu.

Hur skall man resonera kring detta? Jag förstår ju att om räntan går upp så löper en förening med höga lån risken att behöva höja avgifterna för att täcka ökade räntekostnader, men spelar det nån roll att man i föreningen har ca 40,000,000 i bundet eget kapital och en fastighet som införskaffats för 60,000,000? Det är här min okunnighet kommer in rejält. Med risk för att locka till skratt kommer här en fråga: kan man - i värsta fall - på något sätt nyttja det faktum att man har 40 miljoner i bundet eget till att amortera ner lånen en aning?

Soliditeten i föreningen är ju 4/6 = 66% = god men vad hjälper egentligen det annat än att banken förmodligen låter föreningen låna pengar i framtiden om det skulle behövas?

Nå, min oro rör alltså hur man skall veta om risken är överhängande att det blir en framitda avgiftshöjning pga lånenivån.

Data om föreningen:
22 lägenheter på totalt 2250 kvm
avgift / kvm = 525 kr
lån / kvm = 8000 kr
Anskaffningsvärde 60,000,000
Inbetalda insatser (bundet eget kapital) 40,000,000
avskrivningar registreras som en kostnad i resultaträkningen och ser rättså höga ut tycker jag. är det brukligt? Omsättnignstillg och korta skulder tycks vara ungefär lika stora.

Tacksam för input samt guide/tumregler för hur man skall tänka kring detta.

Stort tack på förhand.
Svara med citat
  #2  
Gammal 2010-05-27, 14:08
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 596
Standard

Bundet eget kapital (eller allt eget kapital för den delen) är inte pengar som finns utan bara skillnaden mellan föreningens tillgångar och skulder. För att ni ska kunna amortera måste ni ha en tillgång att använda. Har ni ngn sådan?

Soliditeten är ett bra nyckeltal men det har ett visst begränsat värde för er, som du själv pekar på.
Avskrivningar ska kostnadsföras och avskrivningstakten varierar mellan olika föreningar, det förekommer allt från 0,5 till 2% per år av anskaffningskostnaden för fastigheten. Hur hög avskrivningstakt har ni?
Finns föreningens årsredovisning på nätet? Det är lättare att säga ngt då. Men är lånen med rörlig ränta så finns naturligtvis risken för en avgiftshöjning på kort sikt. Är lånen bundna finns samma risk men på längre sikt.

Senast redigerad av clabbe: 2010-05-27 klockan 14:11. Anledning: skrev lite fel...
Svara med citat
  #3  
Gammal 2010-05-27, 14:31
schrapets avatar
schrapet schrapet är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: Värmland
Inlägg: 292
OBS! OBS! OBS! Det bästa är alltid att kontakta styrelsen

Låter som att förenings fastighet är nybyggd med tanke på anskaffningsvärdet. Då har de säkerligen inte behov av att renovera på länge.
Fattar inte hur de kan ha bundet eget kapital på 40 mille efter 3 år!?
Om det är pengar som är "inmurade i väggarna" går de inte att amortera av ytterligare på lånen. Du får helt enkelt höra med styrelsen hur de har tänkt sig att hantera lånen på långt sikt. I dessa lågräntetider är det inte fel att t.ex. passa på att amortera ner och dela upp lånen t.ex. 1/4 rörligt. 1/4 bundet ett år och ytterligare 2 lån bundna 2 år fast förskjutna 1 år omvartannat. På så sätt har styrelsen garderat sig mot risker och kan agera i tid om räntan börjar svänga oroligt. Ytterligare en sak att tänka på är valet 2010. Vad för regering vill svenska folket ha i höst? Sittande eller Mona Sahlin!? Kolla upp hur Mona vill finansiera sin politik med skatter o.s.v. !! /SP
__________________
Kräv att det införs ett tak i 5 § bostadsrättslagen (1991:614) på hur många lägenheter en BRF får inneha !
Svara med citat
  #4  
Gammal 2010-05-27, 14:36
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 596
Standard

Men schrapet, varför skulle det kosta mindre att köpa en begagnad kåk än en nybyggd? Jag tänker på om det kanske är ett ombildningsfall. Satte de då insatsen till 2/3 av köpeskillningen är det väl inte så konstigt med ett så högt eget kapital.
Svara med citat
  #5  
Gammal 2010-05-27, 14:50
schrapets avatar
schrapet schrapet är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: Värmland
Inlägg: 292
Blink, blink Nollåtta

Citat:
Ursprungligen skrivet av clabbe Visa inlägg
Men schrapet, varför skulle det kosta mindre att köpa en begagnad kåk än en nybyggd? Jag tänker på om det kanske är ett ombildningsfall. Satte de då insatsen till 2/3 av köpeskillningen är det väl inte så konstigt med ett så högt eget kapital.
Visst tusan. Jag glömde tydligen att 1/4 av sveriges befolkning bor inom Stockholm /Göteborg/ Malmö regionen. / SP
__________________
Kräv att det införs ett tak i 5 § bostadsrättslagen (1991:614) på hur många lägenheter en BRF får inneha !

Senast redigerad av schrapet: 2010-05-27 klockan 17:05.
Svara med citat
  #6  
Gammal 2010-05-27, 15:00
tanto tanto är inte inloggad
Duktig medlem
 
Reg.datum: May 2010
Inlägg: 11
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av schrapet Visa inlägg
Låter som att förenings fastighet är nybyggd med tanke på anskaffningsvärdet. Då har de säkerligen inte behov av att renovera på länge.
Fattar inte hur de kan ha bundet eget kapital på 40 mille efter 3 år!?
Byggnaden är från 1880 eller nåt sånt men köptes för 60M år 2007 och föreningen bildades då med 40M i insats från de som bodde där då. Nu vill en person flytta och jag funderar på att bli spekulant på den lägenheten.

Jag förstår det hela lite bättre nu. Jag får helt enkelt prata med styrelsen och kolla hur de tänker kring sitt lån och hur de avser amortera av det.

Jag antar att ingen vågar sig på en generell åsikt huruvida man borde eller inte borde dra öronen åt sig och skippa det objektet baserat på vad som framkommit här? Vad skulle ni tittat mer på? Alla tips är välkomna då jag är helt ny i brf-svängen och gärna undviker att gå på en mina.

Senast redigerad av Admin: 2014-07-15 klockan 11:09.
Svara med citat
  #7  
Gammal 2010-05-27, 15:04
totiki totiki är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Aug 2008
Ort: sthlm
Inlägg: 2 204
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av tanto Visa inlägg
baserat på vad som framkommit här?
Ledsen, men det finns ingen info som framkommit som jag skulle vilja ha som grund till ett eventuellt köp. Inget emot heller.
__________________
STÄMMAN JUBLAR!! FANTASTISKT!! TROLLERI!! GÖR DET IGEN!!
Och När tycker Man? Att Evigheten Ska gå och Lägga sig?
Grottekvarnen ett Levande Slukhål!
Svara med citat
  #8  
Gammal 2010-05-27, 15:58
Admins avatar
Admin Admin är inte inloggad
Systemadministratör
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: Malmö
Inlägg: 6 423
Glad Vad ska man tänka på vid köp av lägenhet i brf?

Citat:
Ursprungligen skrivet av tanto Visa inlägg
Vad skulle ni tittat mer på?
Här finns en "liten" sammanställning över de viktigaste punkterna att granska vid köp av bostadsrätt;
Viktigt att tänka på vid köp av bostadsrätt.
__________________
DET KRÄVS ETT HELT NYTT SÄTT ATT TÄNKA FÖR ATT LÖSA DE PROBLEM VI SKAPAT MED DET GAMLA SÄTTET ATT TÄNKA Think outside the box
Demokrati/rättvisa - öppenhet - insyn - information - engagemang - medlemsinflytande - medlemskontroll - ärlighet - moral - etik - ansvar - respekt - civilkurage... ETHOS, vad tusan är det?
Faktabanken - Sveriges bästa och mest heltäckande stadgar - Index - Visitkort för Forum För Alla i Bostadsrätt - Hyresnämnden!
För den trötta samhällskroppen vore kanske bästa boten ifall tankarna i toppen kom från roten.
Makten ska utgå från folket enligt grundlagen, men hur fungerar det i en brf?
Är HSB till för medlemmarna eller är medlemmarna till för HSB? - Avveckla HSB-ledamoten !!! - Engagera dig i din investering i ditt boende idag, i morgon kan det vara för sent!
Varje HSB-medlem har motionsrätt till HSB:s stämmor. Utnyttja dina rättigheter och skriv motioner till HSB (exempel).
Med retorik och härskartekniker undviker HSB att svara på frågor! - Fler Whistleblowers efterlyses!
6:13, 7:16 LEF (generalklausuler): Föreningsstämman, styrelsen eller ställföreträdare för föreningen (t.ex. mötesordförande) får inte ta beslut/företa en åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem.
13 kap 1§ LEF: Om en styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen då han fullgör sitt uppdrag, skall han ersätta skadan. Detsamma gäller när skadan tillfogas en föreningsmedlem eller någon annan genom överträdelse av denna lag eller tillämplig årsredovisningslag eller genom överträdelse av stadgarna.
Kärnproblemen: 1. Protokoll (ska vara offentliga), 2. Stadgar 3. Revisorer, 4. Valberedning - Vi ska inte ha roller och regler som inte kan kontrolleras!
VEM SOM FÅR VARA OMBUD/BITRÄDE PÅ STÄMMA SKA INTE VARA BEGRÄNSAD!
UNDERHÅLLSPLANER I BRF & BUDGET MÅSTE OVILLKORLIGEN VARA OFFENTLIGA FÖR ALLA MEDLEMMAR & KÖPARE
Svara med citat
  #9  
Gammal 2010-05-27, 21:50
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 3 119
Standard Insatser fördelas efter andelstal

En nybildad Brf kan ha ganska stora lån.

De 40 miljoner kronorna i bundet eget kapital, vilket är de ursprungliga ägarnas insatser, är inga pengar ni kan använda er av. Det innebär bara att om föreningen upphör, så ska detta belopp fördelas efter andelstal, och utbetalas före ev övriga tillgångar fördelas. Allt eget kapital är ju föreningens "skuld" till ägarna.

Inte heller avskrivningarnas påverkan på resultatet är speciellt relevant i första läget, då detta ej är "pengar ut", utan endast bokföring.

Det du ska titta på först och främst är:

Att intäkterna varje år täcker utgifterna för driften (drift inkluderar här kapitalkostnader, men inte avskrivningar). Här ska det inte bli minus. Ligger det nära "nollsumma", så bör man titta på hur lån är bundna etc, om dessa ligger med "över tid osannolika räntor", så bör intäkterna (avgifterna) justeras så att ett överskott ackumeleras att täcka detta när det inträffar.

Du ska också se till att intäkterna räcker till att lånen kan amorteras vettigt. Har man 20 milj i lån idag, så bör man ju inte ha 20 milj i lån om 20 år, eftersom då kanske man ska byta fönster, måla, stambyta eller vad som helst. Bättre att höja avgifterna lite, och amortera vettigt, så slipper ni för all framtid att ge en för stor andel av era avgifter till bankerna.

Så länge avgifternas intäkter går till föreningen (amorteringar, investeringar, reparationer), så är det för föreningens del bättre med så höga avgifter som möjligt. Detta gäller även alla de medlemmar som bor länge i föreningen.

Har man höga avgifter för att täcka höga räntor, så beror det alltid på taskig förvaltning av tidigare medlemmar eller att man nyss ombildat (köpt) och att alla dessa kalkyler (ekonomisk plan) är glädjekalkyler som inte alls bygger på långsiktigt hållbar förvaltning. Är föreningen ny gäller det för styrelsen att vara vaken och snabbt höja avgifterna till nivåer som långsiktigt ger rättvis och hållbar förvaltning.

Bor man en kortare tid i föreningen, så KAN det löna sig med att ha "för låga avgifter", men inte alls alltid. Är avgifterna låga när man flyttar in, så betalar man ju ett högre pris för insatsen, och stiger sedan avgifterna (för att de har varit för låga) så har man ju lite betalt för en vara, och blivit sittande med en annan.

Många bor 4-5 år i en förening. Husen däremot kanske står i 150 år. Då ska förvaltningen ta sikte på att vara "rättvis" utefter husens förväntade livslängd (eg den tid då föreningen kommer att ha medlemmar).

Senast redigerad av Admin: 2014-07-15 klockan 11:11.
Svara med citat
  #10  
Gammal 2010-05-27, 21:59
tanto tanto är inte inloggad
Duktig medlem
 
Reg.datum: May 2010
Inlägg: 11
Standard

@Harald: Tack för utförligt svar. Det var mycket välkommet.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Vattenskada i brf, oväntad kryddad faktura på 34 635 kr från Fastighetsägarna CPLS Badrum/badrumsrenovering, Stamrör/stamrörsbyte, Rör/ledningar 9 2011-08-08 14:27
Skada pga läckage element / slipning parkettgolv i bostadsrätt, hemförsäkring JohnnyToy Badrum/badrumsrenovering, Stamrör/stamrörsbyte, Rör/ledningar 1 2010-03-09 12:03
Vattenskador upptäckt vid besiktning i badrum - Förening vill inte vänta! bostadsrättsinnehavare Badrum/badrumsrenovering, Stamrör/stamrörsbyte, Rör/ledningar 1 2009-04-20 10:53
Ansvarsfrihet för styrelse i brf - Kan endast beslutas om på årsstämma? Trötter Motioner, årsredovisning, årsstämma, extrastämma 5 2009-02-17 00:20



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 11:16.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2021.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare