Kostnadsfördelning i brf vid vattenskada i badrum - Betala för delar av rivning?

[mnaet62]

En fråga angående vattenskada i badrum.
Vi fick nyligen en vattenskada p.g.a. läckande tätskikt i golvet. Badrummet renoverades för ca 9 år sedan av dåvarande ägare. Vid uppbrytning av golvet konstaterades att det var ett fuskbygge.

Vi är inte vållande enligt försäkringsbolagens definition. Enligt Trygg-Hansa ska kostnadsfördelningen för renoveringen ske så att föreningen betalar för rivning av badrum samt återuppbyggnad av allt under fuktspärr, och att vi som lägenhetsägare är ansvariga för resten.

Nu när badrummet är renoverat ställer dock styrelsen ytterligare krav på oss som inte stämmer med försäkringsbolagets kostnadsfördelning (vi ska betala delar av rivning av badrummet) och hänvisar till SBC.

Jag har inte lyckats lokalisera några instruktioner om vad SBC anser. Finns dessa? Vad är det vanliga förfarandet?

[Admin]

Det är en komplicerad fråga.
Du berättar inte detta, men jag förutsätter att det är tal om två olika försäkringsbolag, där du har Trygg-Hansa och föreningen har något annat försäkringsbolag.

Det känns onekligen som försäkringsbolagen medvetet är luddiga med vad som gäller, bara för att sedan kunna komma undan med lägre ersättningar.

SBC har säkert inte något regelverk för detta (eftersom de inte är part i målet vid vattenskador), men det är inte heller SBC du ska vända dig till. Vad SBC säger kan du helt strunta i. Det är bara försäkringsbolagens regelverk som gäller.

Om styrelsen i din förening hänvisar till något som SBC skrivit så finns det bara en sak för dig att göra, och det är att du ber styrelsen skicka detta till dig skriftligt.

I SBC:s tidning SBC Direkt nr 1 2008 så står det om detta bl.a..

Så regleras vattenskadan
Vem ska betala vad när medlemmen råkar ut för en vattenskada?
Kan föreningen verkligen kräva att medlemmen ska betala kostnader som försäkringsbolaget debiterat föreningen?

Den viktigaste principen om hur
kostnaderna inom en bostadsrättsförening
ska fördelas finns i bostadsrättslagen 7 kap 12 §
om det delade underhållsansvaret
mellan medlem och förening.
Det innebär att man tar kostnadsansvar
och betalar för respektive del.
Detta gäller både vid normalt slitage och vid skador.

I praktiken är det ytterst ovanligt att man frångår
principen att var och en ska betala sin del.
Vi kan därför utgå från att detta handlar
om vanliga plötsliga och oförutsedda
händelser, det vill säga olyckor.
Då får förening och medlem ta kostnadsansvar
för respektive delar.

Ett specialfall handlar om så kallad
vattenledningsskada, det vill säga skada
på en vattenledning som föreningen har
fullt ansvar för och följdskador orsakade
av denna.
Vid dessa vattenledningsskador
som ofta är mycket kostsamma
att åtgärda måste föreningen ta den
fulla kostnaden för återställande, också
på de delar av huset som föreningen inte
har underhållsansvar för.

I normalfallet är det den primära
försäkringen, fastighetsförsäkringen, som
går in och betalar hela reparationen av till
exempel ett skadat badrum.

Jag har själv Trygg-Hansa, men funderar på att byta till ett försäkringsbolag som kan förklara vad som egentligen gäller.
Trygg-Hansa skriver bara att deras bostadsrättsförsäkring täcker;

Ersättning för skada på saker/fast inredning vid vattenskada eller brand

Självrisken ligger vad jag förstår på 2.000 kr.

Jag kan inte hitta något skriftligt om vem som rent försäkringsmässigt ska bekosta rivning av badrum samt återuppbyggnad av allt under fuktspärr. Jag har hört många gånger att det är föreningen som ska stå för kostnaden av detta, men det verkar inte som att någon vågar sätta på pränt vad som egentligen gäller.

Men oavsett vem som betalar vad så ska du bara betala självrisken (2.000 kr).
Jag vet sedan inte om Trygg-Hansa har något avskrivningssystem på materialet så att ersättningen reduceras pga detta. Om så är fallet kan detta diskuteras.

Sedan kan försäkringsbolagen bråka sinsemellan hur mycket de vill om vem av dem som ska ta vilken kostnad.

Bostadsrättslagen 7 kap § 12;

Bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens skick
12 § Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av andra-femte styckena. Detta gäller även mark, om sådan ingår i upplåtelsen.
Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler.

Vid vattenskador är bostadsrättsinnehavarens ansvar begränsat till skador som bostadsrättshavaren själv vållat eller som uppkommit genom vårdslöshet eller försummelse av honom, någon familjemedlem, gäst eller av någon person som utfört arbete i lägenheten för bostadsrättsinnehavarens räkning. Vattenskador faller alltså under föreningens ansvar om inte bostadsrättshavaren orsakat skadan genom vårdslöshet eller försummelse.

HSB säger t.ex. att huvudregeln är att den som har ansvaret där vattenskadan uppstått också ska se till att den åtgärdas och stå för kostnaderna, oavsett hur skadan har uppkommit. Ett undantag från huvudregeln är vattenledningsskador. Där bär föreningen alltid hela kostnadsansvaret, förklarar HSB.
HSB säger vidare att om skadan i en lägenhet beror på försumlighet från föreningens eller någon annan boendes sida kan kostnadsansvaret hamna i ett annat läge, och bostadsrättshavaren som drabbats kan då vända sig till föreningen och ställa krav på ersättning för sina kostnader. Har å andra sidan bostadsrättshavaren varit försumlig så är det möjligt att kostnaden täcks av din hemförsäkring i varierande grad.

Det är av intresse vad det är som orsakat skadan.
Du skriver att golv brutits upp för att hitta vattenskadan. Nu är det kanske inte rören som orsakat vattenskadan, men om rören ligger i golv eller väggar så är det normalt föreningens ansvar, och varken du eller din försäkring berörs. Men har den förra bostadsrättshavaren låtit renovera badrummet och då lagt om rören så kan historien kompliceras. Dock är detta något som varit omöjligt för dig att kontrollera.

Att styrelsen i din förening nu i efterskott ställer krav på dig att betala för delar av rivningen håller inte! Om styrelsen har några krav så får de ta upp detta med försäkringsbolaget, inte med dig.

Se:
Trygg-Hansas försäkringsregler vid vattenskada och läckageskada

Vattenskada - vad gäller avseende ledningarna i din lgh?

[mnaet62]

Ursprungligen skrivet av Admin

... jag förutsätter att det är tal om två olika försäkringsbolag, där du har Trygg-Hansa och föreningen har något annat försäkringsbolag.

Föreningen har ett annat försäkringsbolag men har, eftersom kostnaden för renoveringen understeg självrisken, valt att inte använda försäkringen. Gör detta att föreningen ändå måste uppfylla de åtaganden som föreningens försäkring skulle ha täckt?

Ursprungligen skrivet av Admin

SBC har säkert inte något regelverk för detta (eftersom de inte är part i målet vid vattenskador), men det är inte heller SBC du ska vända dig till. Vad SBC säger kan du helt strunta i. Det är bara försäkringsbolagens regelverk som gäller.

Det här har varit vår uppfattning också. Vi har inte riktigt förstått varför SBC ska blandas in.

Ursprungligen skrivet av Admin

Om styrelsen i din förening hänvisar till något som SBC skrivit så finns det bara en sak för dig att göra, och det är att du ber styrelsen skicka detta till dig skriftligt.

Vi har bett om det men inte fått något. Jag ska efterfråga igen.

Kommunikationen med Trygg-Hansa har gått bra. Självrisken vid vattenskada ligger på 2 000 kr. Lite konstigt är att vårt försäkringsbolag inte täcker den yta där skadan uppstått, dvs i vårt fall täcker försäkringen inte golvet som vi måste bekosta helt själva. Detta lite märkliga förfarande sägs ha uppstått som en effekt av att det förekommer mycket vattenskador. Enligt Trygg-Hansa valde de mellan att bara försäkra jobb där garantibevis finns eller att inte ersätta den yta som där skadan uppstått.

Ursprungligen skrivet av Admin

Jag kan inte hitta något skriftligt om vem som rent försäkringsmässigt ska bekosta rivning av badrum samt återuppbyggnad av allt under fuktspärr. Jag har hört många gånger att det är föreningen som ska stå för kostnaden av detta, men det verkar inte som att någon vågar sätta på pränt vad som egentligen gäller.

Enligt både Länsförsäkringar (föreningens försäkringsbolag) och Trygg Hansa så ska föreningen stå för rivning av badrum. Men enligt föreningen så ska vi stå för halva kostnaden för rivning, vilket alltså t o m går emot föreningens eget försäkringsbolag.

Ursprungligen skrivet av Admin

Sedan kan försäkringsbolagen bråka sinsemellan hur mycket de vill om vem av dem som ska ta vilken kostnad.

Problemet är att styrelsen valt att inte använda föreningens försäkring. Styrelsen har dock valt att inte kommunicera med Trygg-Hansa. Vi har bett att styrelsen ska reda ut saken med Trygg-Hansa men ännu inte fått något svar från styrelsen.

Ursprungligen skrivet av Admin

Vid vattenskador är bostadsrättsinnehavarens ansvar begränsat till skador som bostadsrättshavaren själv vållat eller som uppkommit genom vårdslöshet eller försummelse av honom, någon familjemedlem, gäst eller av någon person som utfört arbete i lägenheten för bostadsrättsinnehavarens räkning. Vattenskador faller alltså under föreningens ansvar om inte bostadsrättshavaren orsakat skadan genom vårdslöshet eller försummelse.

Vad gäller ansvarsfrågan tror vi inte att föreningen anser att vi är vållande. Men det är inte heller riktigt klart eftersom styrelsen tycker att det är mycket viktigt med intyg på att badrummet var felaktigt konstruerat. Detta förändrar dock inte frågan om vi är vållande eller inte.

Ursprungligen skrivet av Admin

HSB säger t.ex. att huvudregeln är att den som har ansvaret där vattenskadan uppstått också ska se till att den åtgärdas och stå för kostnaderna, oavsett hur skadan har uppkommit. Ett undantag från huvudregeln är vattenledningsskador. Där bär föreningen alltid hela kostnadsansvaret, förklarar HSB.
HSB säger vidare att om skadan i en lägenhet beror på försumlighet från föreningens eller någon annan boendes sida kan kostnadsansvaret hamna i ett annat läge, och bostadsrättshavaren som drabbats kan då vända sig till föreningen och ställa krav på ersättning för sina kostnader. Har å andra sidan bostadsrättshavaren varit försumlig så är det möjligt att kostnaden täcks av din hemförsäkring i varierande grad.

Om vi som bostadsrättshavare varit försumliga så skulle det bostadsrättstillägg som finns i försäkringen täckt den typen av kostnader som föreningen vill att vi ska stå för. Men då måste vi alltså ha varit vållande.

Ursprungligen skrivet av Admin

Du skriver att golv brutits upp för att hitta vattenskadan. Nu är det kanske inte rören som orsakat vattenskadan, men om rören ligger i golv eller väggar så är det normalt föreningens ansvar, och varken du eller din försäkring berörs. Men har den förra bostadsrättshavaren låtit renovera badrummet och då lagt om rören så kan historien kompliceras. Dock är detta något som varit omöjligt för dig att kontrollera.

Det var vid renoveringen som golvet bröts upp och man fann en ytskiktsskada, inga fel på rör.

Ursprungligen skrivet av Admin

Att styrelsen i din förening nu i efterskott ställer krav på dig att betala för delar av rivningen håller inte! Om styrelsen har några krav så får de ta upp detta med försäkringsbolaget, inte med dig.

Tack igen. Jag känner mig nu säkrare i hur jag ska agera mot föreningen.

[Francois]

Min erfarenhet av vattenskador i vår förening är att den boende ska ansvara för ytskiket. Detta har vi alla förstått.
Detta gäller också arbetet, det vill säga rivning och återställning.

Om du som boende vill byta ytskiktet, kan du inte kräva att föreningen betalar för att ta bort ditt ytskikt. Samma sak gäller även vid vattenskada.

I detta fall ger jag styrelsen rätt. Ditt försäkringsbolag vill bara försöka spara sina pengar på din förening.

[Myggan]

Om föreningen väljer att inte betala sin självrisk ska väl inte bostadsrättsinnehavaren belastas?
Kan det tänkas att föreningen har Folksam (läs deras vilkor, inte bra)?

Ett försäkringsbolag sköter ju rivningen (och föreningen vill inte betala självrisk).

Det är upp till föreningen om de inte vill betala självrisk. Men skicka inte fakturan till bostadsrättshavaren, det håller inte!

[mnaet62]

Ursprungligen skrivet av Francois

I detta fall ger jag styrelsen rätt. Ditt försäkringsbolag vill bara försöka spara sina pengar på din förening.

Jag tror inte att det är fallet eftersom föreningens försäkringsbolag (Länsförsäkringar) håller med om att det är föreningen som ska stå för rivningen och skulle således ha bekostat denna del om föreningen valt att använda sig av försäkringen.

[Admin]

Ursprungligen skrivet av mnaet62

Föreningen har ett annat försäkringsbolag men har, eftersom kostnaden för renoveringen understeg självrisken, valt att inte använda försäkringen. Gör detta att föreningen ändå måste uppfylla de åtaganden som föreningens försäkring skulle ha täckt?

Så vad du menar är att du använt din försäkring i Trygg-Hansa, men föreningen har inte utnyttjat sin fastighetsförsäkring.
Ja, problemet är att självriskerna är så höga för föreningar att styrelser ofta tvingas till att inte utnyttja försäkringen.
Att föreningen inte väljer att använda sig av fastighetsförsäkringen innebär självklart inte att föreningen därmed slipper uppfylla de åtaganden som försäkringen skulle ha täckt.

Ursprungligen skrivet av mnaet62

Det här har varit vår uppfattning också. Vi har inte riktigt förstått varför SBC ska blandas in.

Ja, fast om det är som du nu säger att föreningens försäkringsbolag inte blandats in så kanske SBC har förslag på lösningar för dessa tillfällen. SBC styr inte över din förening, men de kanske har några allmänna rekommendationer. Oavsett vilket så ska föreningen självklart lämna det material som de hänvisar till. Vi har sett många exempel på styrelser som hänvisar till regelverk som inte finns (i min egen förening händer det tyvärr i nästan varje fråga, vilket brukar fungera bra så länge det inte är jag som är motparten).

Ursprungligen skrivet av mnaet62

Kommunikationen med Trygg-Hansa har gått bra. Självrisken vid vattenskada ligger på 2 000 kr. Lite konstigt är att vårt försäkringsbolag inte täcker den yta där skadan uppstått, dvs i vårt fall täcker försäkringen inte golvet som vi måste bekosta helt själva. Detta lite märkliga förfarande sägs ha uppstått som en effekt av att det förekommer mycket vattenskador. Enligt Trygg-Hansa valde de mellan att bara försäkra jobb där garantibevis finns eller att inte ersätta den yta som där skadan uppstått.

Jag håller med om att detta låter konstigt. Jag har som sagt själv Trygg-Hansa, men kan inte hitta någonstans att försäkringsbolaget inte skulle täcka golvet.
Det har jag aldrig ens hört talas om, och där hade jag nog bett Trygg-Hansa om en skriftlig förklaring med hänvisning till försäkringbolagets regelverk. Jag hade inte accepterat detta.

Ursprungligen skrivet av mnaet62

Enligt både Länsförsäkringar (föreningens försäkringsbolag) och Trygg Hansa så ska föreningen stå för rivning av badrum. Men enligt föreningen så ska vi stå för halva kostnaden för rivning, vilket alltså t o m går emot föreningens eget försäkringsbolag.

Ja, om bägge försäkringsbolagen är överens om att det är föreningen som ska stå för rivning av badrum samt återuppbyggnad av allt under fuktspärr, så skulle jag vilja säga att saken är klar!

Ursprungligen skrivet av mnaet62

Problemet är att styrelsen valt att inte använda föreningens försäkring. Styrelsen har dock valt att inte kommunicera med Trygg-Hansa. Vi har bett att styrelsen ska reda ut saken med Trygg-Hansa men ännu inte fått något svar från styrelsen.

Föreningen får föra sin talan mot ditt försäkringsbolag och sedan skriftligt redovisa resultatet för dig. Först då kan ni gå vidare med detta resultat som utgångspunkt.

Ursprungligen skrivet av mnaet62

Vad gäller ansvarsfrågan tror vi inte att föreningen anser att vi är vållande. Men det är inte heller riktigt klart eftersom styrelsen tycker att det är mycket viktigt med intyg på att badrummet var felaktigt konstruerat. Detta förändrar dock inte frågan om vi är vållande eller inte.

Vållandefrågan är ofta det första man tar reda på (även om HSB ibland vill hävda att vem som vållat skadan inte har någon relevans).
Intyg på att badrummet var felkonstruerat? Vem ska ge det, eller har någon redan gett det?

Ursprungligen skrivet av mnaet62

Om vi som bostadsrättshavare varit försumliga så skulle det bostadsrättstillägg som finns i försäkringen täckt den typen av kostnader som föreningen vill att vi ska stå för. Men då måste vi alltså ha varit vållande.

Bostadsrättstillägg är bra att ha.
Så varken försäkringsbolag eller styrelse anser att ni varit vållande (ens indirekt, eftersom vi nu talar om vad den föregående bostadsrättsägaren gjort).

Ursprungligen skrivet av Francois

Min erfarenhet av vattenskador i vår förening är att den boende ska ansvara för ytskiket. Detta har vi alla förstått.

Det är mer komplicerat än så. Naturligtvis ansvarar bostadsrättshavaren för ytskiktet, men det handlar inte om detta.
Man måste förstå att underhållsansvar inte alltid är liktydigt med att den som har underhållsansvaret ska ansvara för denna del vid skada. Som jag nämnt flera gånger tidigare är det t ex enligt lagen så att föreningen ska stå för återställning av ytskikt vid vattenledningsskada.

Exempel; När jag drabbades av en vattenskada i min sommarstuga så fick jag allt ersatt (utan åldersavdrag, även om jag fick kämpa för detta) av försäkringen. Det finns inga givna svar på försäkringsfrågor, speciellt inte när det gäller vattenskador.

Ursprungligen skrivet av Francois

Detta gäller också arbetet, det vill säga rivning och återställning.

Nej. Föreningen ansvarar vid skador för Undersökning, Utrivning och Uttorkning - de tre U:na - samt tar kostnaden för detta.

Det finns inget sådant regelverk som säger att bostadsrättshavaren ska stå för kostnaden för arbetet.

När en vattenskada inträffar är det vanligt att skadan omfattar både delar av lägenheten som bostadsrättshavaren ansvarar för och delar som bostadsrättsföreningen ansvarar för. Ansvaret för att åtgärda följderna av vattenskadan kan då delas upp mellan bostadsrättshavaren och föreningen. MEN! Det är viktigt att förstå att även om ansvaret delas upp så är det ändå som regel bara frågan om vilket försäkringsbolag som ska ta kostnaden för vad, och därför kan man ofta helt lämna över denna diskussion dem emellan till försäkringsbolagen.

Om skadan uppkommit pâ grund av att bostadsrättshavaren varit vårdslös kan ansvaret för att ersätta skadan fördelas pâ annat sätt, men det är det alltså inte frågan om här.

Ursprungligen skrivet av Francois

Om du som boende vill byta ytskiktet, kan du inte kräva att föreningen betalar för att ta bort ditt ytskikt. Samma sak gäller även vid vattenskada.

Det är en helt orimlig liknelse!!! Det är som att säga t.ex.;
"Om du som bilägare vill lacka om din bil så kan du inte kräva att försäkringsbolaget ska bekosta detta. Samma sak gäller om någon kör på din bil".

Försäkringar är till för att täcka skador som orsakas av andra men faktiskt även för skador som man själv är orsak till.

Ursprungligen skrivet av Francois

Ditt försäkringsbolag vill bara försöka spara sina pengar på din förening.

Jag förstår inte vad du menar med att bostadsrättshavarens försäkringsbolag försöker spara pengar för den aktuella föreningen???

[Francois]

Ursprungligen skrivet av Admin

Jag förstår inte vad du menar med att bostadsrättshavarens försäkringsbolag försöker spara pengar för den aktuella föreningen???

Jag tycker att rivningen av ytskiktet ska belasta den boende. Men den boendes försäkringsbolag vill inte betala för rivningen, vilket jag anser att försäkringsbolaget borde göra. De vill de att föreningen ska betala för det. Det är så jag menar.

Bostadsrättshavaren säger att de två försäkringsbolagen kommit överens om att föreningens bolag skulle betala för rivningen, vilket jag tycker låter konstigt. Väldigt svårt för föreningens försäkringsbolag att åta sig mer än vad försäkringsbolaget ska, när de ändå vet att kostnaden hamnar på en nivå under självrisken.

Föreningens försäkringsbolags beslut att ta kostnaden för rivningen tvingar inte styrelsen att följa denna, enligt mig. Konstig ansvarsfördelning. Speciellt om de ändå tar försäkringsbolagets ersättning.

Ytskikt är den boendes ansvar, det är en grundläggande sanning. Har du hittat någonstans att just rivning skulle undantas denna regel?

[Admin]

Ursprungligen skrivet av Francois

Bostadsrättshavaren säger att de två försäkringsbolagen kommit överens om att föreningens bolag skulle betala för rivningen, vilket jag tycker låter konstigt.

Nej, så är det inte sagt. Föreningens försäkringsbolag är av styrelsen bortkopplat från detta fall. Föreningen tog över kostnaderna i stället eftersom kostnaderna för vattenskadan understeg självrisken.

Ursprungligen skrivet av Francois

Ytskikt är den boendes ansvar, det är en grundläggande sanning. Har du hittat någonstans att just rivning skulle undantas denna regel?

Jag höll ju med dig om att ytksiktet är den boendes ansvar. Men som jag noga förklarat går det inte att resonera som du gör. Vi pratar om en försäkringsskada. För bostadsrättshavaren är det här ointressant vilken försäkring som tar vad. Den boende betalar sin självrisk och efter detta har bostadsrättshavaren gjort sitt.

Nu har föreningen valt att inte använda sig av fastighetsförsäkringen pga att självrisken var för hög. Om det då är något - oavsett vad det är - som föreningen vill ha ersättning för så är det inte medlemmen som styrelsen ska vända sig till.

Ett exempel.
Avloppsstammen utanför väggen (mellan min innervägg och grannens innervägg) i mitt kök gick sönder.
Föreningen (alt. föreningens fastighetsförsäkring) fick betala för rivning av vägg, lagning av rör, återställning av vägg. Allt, inkl. mitt ytskikt.
Samt att jag fick en kompensation för ny köksinredning.

Även om ytskiktet i köket var mitt ansvar så betalar jag naturligtvis inte för detta eftersom skadan orsakats av det som föreningen ansvarar för (i detta fall avloppsrör, och inte trycksatt vattenledning).

[totiki]

Ursprungligen skrivet av Admin

Nu har föreningen valt att inte använda sig av fastighetsförsäkringen pga att självrisken var för hög.

Anledningen till detta är väl att Länsförsäkringar har två basbelopp som självrisk och det är i nivå med vad renoveringen kommer att kosta. Kanske finner man idag någon som gör det till ett bättre pris.

Detta går ju i vilket fall som helst på föreningens ekonomi och kostnaden kommer att fördelas ut på alla medlemmar efter andelstal. Det innebär att även den drabbade kommer att få betala sin del från föreningens kassa utöver de 2000 kr som självrisken är.

Om föreningen väljer att inte använda sin försäkring så innebär det ett erkännande av försäkringsbolagens uppgörelse och föreningen tar över ansvaret från Länsförsäkringar till fullo. Det går inte att komma i efterhand och försöka införa förändringar i överenskommelsen till medlemmens nackdel.