Dags att skrota underhållsfonden?

[M72]

Eller ska man göra tvärtom och slopa avskrivningarna och redovisa underhållsplanen i årsredovisningen?

http://sustend.se/slopa-avskrivninga...erhallsplanen/

Hur kan man följa utvecklingen för alla föreningar som frångått den progressiva avskrivningen? Ämnet är ju fortfarande högst aktuellt och jag är lite nyfiken på hur det faktiskt går och vad som händer. Visar alla dessa föreningar röda siffror nu, eller hur blir det?

[Erik Albert]

Det pågår ju en utredning om stärkt konsumentskydd på Justitiedepartementet (Dir. 2015:97), som bl.a. ska se över hur årsredovisningen ska se ut. Den ska presentera sitt resultat om ett år ungefär. Vi får avvakta och se var den landar i det avseendet.

En viktigare fråga som man också ska utreda är hur man ska säkerställa att bostadsrättsföreningarna avsätter tillräckligt med pengar för det kommande underhållet. Avskrivningar har ju tidigare fungerat som ett medel att säkerställa detta, men i och med att man med de progressiva avskrivningarna avsatte alldeles för lite, ändrades som bekant dessa progressiva till linjära. Då fanns det två vägar att gå. Antingen kunde man höja avgifterna så att man fick minst ett nollresultat eller strunta i att höja avgifterna och i stället gå på minus.

Jag har slumpvis granskat ett tjugotal årsredovisningar från nybyggda bostadsrätter på Hemnet i Hammarby Sjöstad i Stockholm och Norra Älvstranden i Göteborg. Resultatet av denna lilla granskning visar att man sen 2014 varit tvungen att höja avskrivningarna flera gånger om. De allra flesta visar därefter stora minusresultat - i några fall på flera miljoner. Man verkar i allmänhet inte ha höjt avgifterna.

Vad säger nu detta? Dels visar det att man har avsatt alldeles för lite till underhåll tidigare, dels fortsätter man alltså att avsätta alldeles för lite. Jag vill hävda att detta är resultatet av den björntjänst som professorerna Stattin och Svernlöv i Uppsala gjorde när de fick i uppdrag att utreda frågan om underskott i bostadsrättsföreningar.

Folk från bostadsorganisationerna, byggbolagen och FAR har sen lång tid tillbaka sprungit och tjatat (idkat lobbying kallas det visst) på Justitiedepartementet om en utredning och till sist har tjatet lönat sig. Man kan inte komma ifrån att den underliggande agendan är att slippa höja avgifterna, eftersom det föreligger ett tydligt samband mellan högre avgifter och lägre försäljningspris. Därför vill man ersätta avskrivningar med avsättningar till underhåll kopplat till underhållsplaner. Man föreslår 30-åriga underhållsplaner.

Blir detta bra och framför allt rättvist? Enligt lagen om ekonomiska föreningar skall man främja medlemmarnas ekonomiska intressen. Medlemmar är nuvarande och kommande personer. Som jag ser det måste väl ändå det mest rättvisa vara att utgifterna fördelas jämnt över tid. De första 30 åren i en fastighets liv innehåller bara måttliga underhåll. Sen ökar underhållet och de stora underhållen kommer kanske efter 60-70 år med stambyte och annat. De medlemmar som bor de första 30 åren kommer att ha mindre kostnader än de som flyttar in senare. Ändå är slitaget jämnt fördelat över tid. Är det rättvist? Jag tycker inte det. Man är tillbaka i en slags progressiv avskrivning igen.

Nu återstår det att se om utredningen lyckas presentera en rättvis modell för att säkra kommande underhåll inte bara för de första 30 åren utan för fastighetens hela livslängd. De nuvarande reglerna, särskilt K3, är kanske inte så dumma ändå i det avseendet.

(Att bolaget Sustend propagerar för underhållsplaner är ju deras affärsidé. Man måste se problemet i en vidare kontext.)

[M72]

Tack för det svaret! Men jag tänker lite att de medlemmar som bor i husen nu amorterar ju ner lånen också, utöver det som avsätts i en underhållsfond. Om man tillsammans med det räknar med att inflationen gör att 10 miljoner nu är inte alls lika mycket pengar om 60-70 år så lånen kommer ju vara mer eller mindre avbetalda vid det laget. Så nutida avgifter blir ungefär likvärdiga med framtida avgifter förutsatt att nuvarande styrelse prioriterar amorteringar och de om 50 år kan använda pengarna till annat.

Tolka mig rätt nu, jag tycker absolut att föreningen ska ta höjd för framtida kostnader i god tid, men att de betalar för slitaget genom att amortera samma pengar ser jag egentligen ingen nackdel i.

Om man ponerar att man lånar de pengar som behövs för större underhållsåtgärder så är väl det ok om man samtidigt amorterar mer än vad man behöver låna? Så att kurvan på lång sikt hela tiden är nedåtgående och lånet minskar med god marginal. Röda siffror i bokföringen eller inte så är det ju vad som krävs för att underhålla huset.

...eller...?

[Garfunkel]

http://www.bofakta.se/ny-modell-for-arsredovisningen

[kluringen]

Ursprungligen skrivet av Garfunkel

http://www.bofakta.se/ny-modell-for-arsredovisningen

Jodå, jag har läst och begrundat och tycker att det är ett riktigt uselt förslag. Det bäddar för vilda västern i föreningarna att hej vilt tolka vad som ska uppfattas som föreningens "obligatoriska" sparande och ger organisationerna stor makt att styra och ställa som de vill för egen vinning.

Avskrivningar är en sedan länge en beprövad metod för att fördela en kostnad över tid och säkerställa kapitalbildningen för ominvesteringar. Att förklara det för mindre insatta är inte särskilt svårt. Det handlar om "verkliga pengar" och inte som det påstås enbart bokföringsmässiga teknikaliteter förutsatt att avskrivningskostnaderna täcks med intäkter. Avskrivningarna påverkar både resultatet och likviditeten. Komponentavskrivning avspeglar verkligheten på ett bra sätt till skillnad mot schabloner och ersätter i viss mån behovet av osäkra underhållsplaner.

Kassaflödesrapporterna säger absolut ingenting om verksamhetens långsiktiga stabilettet.

Går lagändringsförslaget igenom kan man hoppas att det inte blir tvingande att följa för föreningarna. Det måsta förbli tillåtet att förvalta föreningens gemensamma egendom enligt motsvarande principer som kommersiellt ägda fastigheterna.

En lagjustering är önskvärd men på ett annat plan. Bl.a. Borde det bli obligatoriskt med en auktoriserad revisor för granskningen av siffrorna. Vidare borde det föreskrivas att endast dem del av underhållsansvaret som medlemmarna svarar för ska lyftas bort ur årsredovisningen som bara ska omfatta det gemensamma ansvaret vilket sänker avskrivningskostnaderna rejält på ett brede. Inför även regler mot röda siffror som det finns för aktiebolag.

[Erik Albert]

En fråga som intresserar mig lite extra är hur de grundläggande principerna för en bostadsrättsförening ska slå igenom i den ekonomiska planeringen. Det är två principer som av hävd gäller: likhetsprincipen och självkostnadsprincipen. Likhetsprincipen innebär att alla medlemmar ska behandlas lika. Ingen ska ha någon otillbörlig fördel eller nackdel jämfört med någon annan. Självkostnadsprincipen innebär att en bostadsrättsförening har som syfte att främja medlemmarnas ekonomiska intressen och att årsavgifterna ska sättas så att de täcker föreningens utgifter.

Frågan är då bara hur man definierar begreppet medlem. Är det de medlemmar som just nu är medlemmar eller gäller det även kommande medlemmar? De flesta bedömare menar att både nuvarande och kommande medlemmar är likvärdiga. Det betyder att man varken kan ta ut för stora avgifter nu för att hålla nere avgifterna sedan eller för låga avgifter nu och sedan höja. Man ska helt enkelt försöka vara så rättvis som möjligt och sträva efter ett jämnt uttag av avgifter över tid.

Det betyder att man måste se till så att avsättningen till allt kommande underhåll sker med så stor rättvisa över tid som möjligt. Det får inte bli så att man efter 60-70 år av en fastighets liv utropar: "Oj, nu måste vi göra ett stambyte! Hur ska vi klara det? Vi får väl ta ett lån." Vem drabbas då av det? Hur gick det då med likhetsprincipen?

Tyvärr ser man att man tänjer på denna princip idag. För många föreningar är det frestande (men själviskt) att hålla nere avgifterna så mycket som möjligt. Dels får man en mindre månatlig utgift, dels håller man uppe värdet på bostadsrätten. Men man gör det på bekostnad av framtida medlemmar och bryter mot likhetsprincipen.

I direktiven till utredningen om stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden är man medveten om detta. Man skriver på s. 15 "... hur årsredovisningen ska utformas har även en direkt betydelse för skyddet av bostadsrättsföreningens egna kapital och för föreningens långsiktiga ekonomiska stabilitet." Jag tolkar det så att man är medveten om felaktigheterna och riskerna med underskott i resultaträkningen - något som nu verkar vara mer eller mindre regel bland nya bostadsrättsföreningar - och hoppas att man nu verkligen gör något åt det.

Som det nu är verkar många bostadsrättsföreningar samla på sig större och större underskott och man tär på sitt kapital. Dessutom sätter man av för lite till underhåll. Man har tidigare genom de progressiva avskrivningarna avsatt för lite och nu fortsätter man i samma spår. Vad gör man alltså? Man vältrar över stora kostnader till kommande medlemmar. Man struntar i likhetsprincipen.

(F.ö. instämmer jag helt i ditt inlägg Kluringen. Du hade platsat i utredningen.)

[Thomas_A]

Pratar man likhetsprincip kan man filosofiskt sett prata om rättvisa även för alla medlemmar oavsett man när man är medlem så måste man göra allt rätt från dag 0. Alla ändringar blir ett avsteg från likhetsprincipen om det ska vara rättvist för alla oavsett när man varit medlem.

[Harald]

En styrelse måste först rannsaka sitt arbete: Förvaltar man för att bo, eller förvaltar man för att sälja lägenheter?

Det kommer alltid att finnas starka påtryckare utifrån som försöker styra över styrelsernas arbete till att förvalta så att det gynnar försäljningar av bostadsrätter, snarare än att de gynnar de som faktiskt avser bo under överskådlig tid i sin förening. Utan att värdera - bestäm er strategi, kommunicera hur ni valt att göra, och fatta era beslut utifrån er strategi.

Reglerna kring bostadsrätten utgår ifrån ett långsiktigt perspektiv på boendet, idag ser bostadsmarknaden annorlunda ut främst kanske i storstäder och universitetsorter. Man flyttar helt enkelt oftare än vad som var tänkt när man upprättade regelverken.

Så, analysera er förening. Vad har vi i snitt för omsättningshastighet på just våra bostadsrätter? Kan vara en bra början.

Sedan till problembeskrivningarna i tidigare inlägg:

Avskrivningarna: Är en skatteidé från början och ingenting annat. Att en avskrivning som grundar sig i inköpskostnad skulle vara tillfyllest för en återanskaffning 20-30-40 eller 50 år senare är ju rena utopin. Studera KPI så faller det argumentet.

Likabehandlingsprincip och förslitning: Reglerna säger att vi skall betala för drift och förslitning. Driften är enkel, samma pengar x 1,01 varje år. Förslitningen är klurigare, och kräver någon form av beräkning, som dessutom behöver göras om då och då (kanske var 5: e år el liknande). Kalla det sedan för underhållsplan eller vad som, det spelar mindre roll. En rent teoretisk modell som bara grundar sig på siffrorna från bygget kan duga nog så väl:

Byggkostnad: 100 miljoner.
Varav medlems underhållsansvar: - 30 miljoner
Varav stomme (byts eller renoveras ej, när den är slut är det god natt med föreningen ändå): - 20 miljoner
Varav mark och byggkostnader som ej återkommer: -15 miljoner.
Kvar att underhålla: 35 miljoner.

Tag 2 % om året (50 års avskrivningstid), räkna om beloppet mot inflation vart 5: e år, och allt är biff.

Vad alla missar: Varken regelverk eller räknenissar tar hänsyn till inköpskostnaden. Visst en hel del betalas med insatser av de första ägarna, men en inte obetydlig del hamnar som lån i föreningen. Detta lån skall ju betalas UTÖVER ovanstående. Annars så gynnar man ju inte "medlemmarnas ekonomiska intresse", utan föreningen blir istället institution för att allokera ett evigt kassaflöde till en bank. Faktiskt ett rent motsattsförhållande till vad lagstiftaren tänkte sig, men lagen stiftades i tider när inflationen var så hör att denna fråga bedömdes vara mindre viktig. Idag och de senaste 15 åren helt annorlunda.

Slutkläm: Avgiften består de första 50 åren av drift + underhåll (beräknad förslitning) + amortering av lån från köpet/uppförandet.

Därefter består avgiften av drift + underhåll.

Det är strategi för att bo. Allt annat är strategi för att sälja lägenheter och då gynnar man ju medlemmar som flyttar, mäklare, banker, förvaltare, statskassan m fl. på bekostnad av de som vill bo billigt och bra.

[Erik Albert]

Harald.
Först dissar du avskrivningar som enbart en skatteidé, vilket inte är sant, eftersom avskrivningar i första hand är ett sätt att fördela kostnaden av en tillgång under dess ekonomiska livslängd. Dessutom måste man skilja på bokföringsmässiga och skattemässiga avskrivningar.

Sen landar du ändå i ditt resonemang i något som påminner mycket om vanliga linjära avskrivningar. Du talar om att man kan grunda sig på siffrorna från bygget. Anskaffningskostnaderna är ju precis det som man utgår från vid beräkning av avskrivningen.

Jag håller med dig om att det är nog där man måste landa. Man kan inte utgå från mer eller mindre kortsiktiga underhållsplaner upprättade av fantasifulla konsulter. Man måste utgå från de faktiska anskaffningskostnaderna (mark undantaget). Sen är min tro att det bästa blir att göra en uppdelning i olika komponenter och sätta realistiska avskrivningstider för varje komponent. Det blir det bästa sättet att säkerställa vettiga avsättningar över tid, vilket bl.a. Kluringen har påpekat i den här tråden och på annat håll. Att man sen måste inflationshantera detta är förstås inte alltid lätt (men inte ens Riksbanken klarar ju det särskilt bra.)

Så du är ju på rätt spår. Sen kan man alltid diskutera uppdelning i komponenter och nyttjandetider. Att medlemmar svarar för det inre underhållet komplicerar det ju lite men bör gå att hantera. Jag tror däremot inte att man helt kan ta bort komponenten stomme från resonemanget. Det är bara att tänka på sättningsskador eller stomkompletteringar (innerväggar). Men varje fastighet får ju analyseras för sig.

När det gäller lån och deras amortering finns det mycket att säga. Det är ett elände att byggbolagen utnyttjar den nuvarande räntesituationen och använder lån för att maximera lönsamheten. De flesta kloka styrelser använder ju de första årens avskrivningar till att amortera lån. Sen behöver man ju oftast ta upp lån igen vid större reparationer. Men hur många bostadsrättsföreningar gör slutgiltiga amorteringar så att lånen försvinner för gott? Det kanske du har någon uppfattning om? jag tror inte det är så många.

I vår styrelse hade vi en diskussion om detta. En fråga som ställdes var: Varför ska vi amortera en massa lån så att kommande medlemmar får mindre avgifter? Vems intressen skall man främja? Likhetsprincipen igen. Lätt är det inte.

[Harald]

@Erik Albert:

Avskrivningar: Jag är tydlig med att avskrivningar som grundar sig på anskaffningskostnaden inte är tillräckligt för att säkerställa återanskaffning. Det står jag för.

Lån: Att lånen återbetalas i sin helhet är mycket ovanligt. Men det är ju inte jättevanligt med förmögna personer heller... Föreningen som går ner till skuldfrihet kommer tveklöst gynna sina ägare.

Att betala för framtida medlemmar: Detta är ett feltänk. Din bostadsrätt värderas ju på marknaden baserat på ett antal olika parametrar. En skuldfri bostadsrätt värderas högre än en "vanlig" bostadsrätt. Skillnaden i värde mot faktiskt skuld att reglera är i de flesta fall positiv. Så du betalar inte alls för framtioda medlemmar. Du betalar först och främst till dig själv. Att du sedan dessutom skär ner på antalet pengar som varje år går någon annanstans än till föreningen och dess medlemmar, är bara en naturlig konsekvens.