Delning av lägenhet och försäljning till grannen

[carl-jesper2]

Jag har diskuterat med min granne om att köpa ett rum av henne, öppna upp en dörr till det rummet från min lägenhet och stänga igen från hennes sida. Vad behöver vi tänka på?

1. Tillstånd från brf styrelsen?
2. Tillstånd från stadbyggnadskontoret?
3. Ändring av lägenheternas inbördes andelstal?
4. Ändring av avgiften?
5. Kontraktsinnehåll?

Ändring av lägenheter har diskuterats i tidigare trådar men jag skulle ändå vilja verifiera tillvägagångssättet.

[Ford P]

Detta har gjorts i vår förening.

Ursprungligen skrivet av carl-jesper2

Vad behöver vi tänka på?
1. Tillstånd från brf styrelsen?
2. Tillstånd från stadbyggnadskontoret?
3. Ändring av lägenheternas inbördes andelstal?
4. Ändring av avgiften?
5. Kontraktsinnehåll?

1. Ja
2. Ja, om ni ändrar bärande konstuktioner, avlopp mm.
Du kommer säkert att påverka brandcellerna, och då ska du lämna in en bygganmälan.
3. Ja
4. Ja
5. Villkora till att alla instanser godkänner

Osäker, men tror inte det behövs ett stämmobeslut här.

[Korsdraget]

Detta är en stämmofråga.

1. Du gör en ritning båda lägenheterna, före-efter och talar med kommunen.
2. Om du får ok där går du till styrelsen och presenterar ditt förslag.
3. Du måste vara förberedd på att det kostar att räkna om andelstalen. Du skall stå för den kostnaden själv, inte föreningen.
4. När du har allt godkänt och din försäkran om betalningen är klar lägger du allt tillsammans och skriver en motion till stämman och YRKAR om lov.
5. Du måste vara förberedd på att det kan finnas invändningar.

Du kan givetvis starta med styrelsen, det kvittar vilket, men du måsta ha ok från både kommun och Stämma. Utan kommunens ok står du ensam ansvarig hur många gk styrelsens än ger dig.


Några av lägenheterna som jag minns i dag har varit f d portvaktsbostäder och i andra fall har det gjorts intrång i lokaler. Någon ändrade för att direkt sälja. Det finns nog de som vill känna sig helt säkra och därför frågar stämman. Med tanke på hur oerfarna styrelserna är skulle jag själv göra det hur onödigt det än är enligt stadgarna. Då blir det bokfört i alla fall. Men det är klart, jag vet inte om de fall där stämman inte fått frågan.

Många föreningar har för övrigt egna stadgekomplement.

[Ford P]

Ursprungligen skrivet av Korsdraget

Detta är en stämmofråga.

Varför behövs det godkännande av stämman?
Väsentlig förändring av fastigheten, kanske, men är inte säker. Ur de andra medlemmarnas perspektiv ändras inte de relativa insatserna.

[clabbe]

Ursprungligen skrivet av Ford P

Väsentlig förändring av fastigheten, kanske, men är inte säker. Ur de andra medlemmarnas perspektiv ändras inte de relativa insatserna.

Jag håller med om det.
Men jag är osäker på om det går att sälja en del av en bostadsrätt och låta den bli en del av en annan bostadsrätt.
Bägge lägenheterna måste inlösas av föreningen till marknadsvärde och sen upplåtas på nytt med ändrade andelstal.

[FranzJaeger]

Jag står också inför möjligheten att köpa loss ett rum av min granne. Rummet i fråga har en gång i tiden tillhört vår lgh så rent praktiskt borde det inte vara något problem. Dock tycker jag det är väldigt svårt att få klarhet i hur man verkligen går tillväga med detta. Jag har varit i kontakt med SBC, Skatteverket och Stadsbyggnadskontoret och har fått information enligt nedan:

Stadsbyggnadskontoret:

Att lägga till rummet till vår lägenhet är en så kallad anmälningspliktig åtgärd. Detta innebär att man måste skicka in en ansökan för att få genomföra detta till Stadsbyggnadskontoret. Ansökan ska innehålla en ny planritning samt en beskrivning av hur dörröppningen ska byggas igen. Detta ska vara verifierat av en kvalitetsansvarig att det följer nuvarande regler vad gäller brandskydd och ljudisolering.

SBC:

Av SBC fick jag följande underlag för hur man ska gå tillväga:

PM angående omdisponering av lgh xx och lgh xx i Brf NN, ...gatan i ...

Bakgrund
Innehavaren av lgh xx och lgh xx, NN, önskar att de båda lägenheterna omdisponeras så att att de utgör en lgh om x rok och en lgh om x rok istället för nuvarande x rok och x rok.

Formalia
En förändring av lägenheternas ursprungliga karaktär så som de upptagits i upplåtelsen kräver att en föreningsstämma fattar beslut om nyupplåtelse.

Föreningsstämman fattar beslut om att bostadsrätten till lägenheterna xx och xx upphör för att därefter besluta om att med bostadsrätt upplåta de nya lägenheterna xx och xx till NN.

Föreningsstämman uppdrar till styrelsen att hantera den beslutade förändringen. I praktiken innebär det att styrelsen tecknar överenskommelse med medlemmen om att denne står för alla kostnader i samband med förändringen såsom byggkostnader, eventuella avgifter i samband med bygglov, anlitande av exempelvis Bostadsrätterna etc. Det innebär också att styrelsen ansvarar för att förändringen införs i lägenhetsförteckningen och att de nya lägenheterna åsätts insats, andelstal och årsavgift.


Förslag till beslut till föreningsstämman

Proposition 1/2011 - fråga om att upplåta nya lägenheter

Bakgrund: enligt ovan

Förslag till beslut:

Styrelsen föreslår stämman besluta
- att bostadsrätten till lgh xx och lgh xx upphör att gälla i sin nuvarande utformning
- att en ny lgh xx om ca xx kvm upplåts med bostadsrätt
- att en ny lgh xx om ca xx kvm upplåts med bostadsrätt
- att styrelsen får i uppdrag att i allt väsentligt hantera förändringen


Skatteverket

Då jag på diverse forum i ämnet sett folk har hävda att processen är sådan att föreningen köper de befintliga bostadsrätterna och att man sedan köpte tillbaka de nybildade bostadsrätterna med justerade andelstal av föreningen.

Detta skulle då potentiellt innebära att inblandade tvingas skatta för den vinst som då realiseras. Jag ville få detta bekräftat och ringde därför Skatteverket. De tyckte detta lät mycket konstigt och förstod inte alls varför detta skulle ske och enligt damen jag pratade med så hade de inget intresse av detta då de inte ansåg att någon egentlig försäljning hade skett.

[clabbe]

Ursprungligen skrivet av FranzJaeger

Skatteverket
Då jag på diverse forum i ämnet sett att folk har hävdat processen är sådan att föreningen köper de befintliga bostadsrätterna och att man sedan köpte tillbaka de nybildade bostadsrätterna med justerade andelstal av föreningen. Detta skulle då potentiellt innebära att inblandade tvingas skatta för den vinst som då realiseras. Jag ville få detta bekräftat och ringde därför Skatteverket. De tyckte detta lät mycket konstigt och förstod inte alls varför detta skulle ske och enligt samen jag pratade med så hade de inget intresse av detta då de inte ansåg att någon egentlig försäljning hade skett.

Jag vet inte hur de resonerar i Norrland men läs gärna sidan 990, sista stycket i bifogad handledning:
Handledning för beskattning av inkomst vid 2012 års taxering
"Sammanläggning och uppdelning av bostadsrätt
Överlåtelse av bostadsrätter till bostadsrättsföreningen är en
avyttring som medför kapitalvinstbeskattning även om bostads-
rätterna därefter sammanläggs till en ny bostadsrätt som upplåts
till överlåtaren.
Ersättningen för de överlåtna bostadsrätterna är
marknadsvärdet på den nya erhållna bostadsrätten, vilket för-
delas på de överlåtna bostadsrätterna efter hur deras marknads-
värde förhåller sig till varandra.
Motsvarande gäller när en bostadsrätt överlåts för att bilda
två eller flera nya bostadsrätter
(Skatteverket 2006-06-19, dnr 131 380192-06/111)."

Eller detta ställningstagande:
Skatteverkets ställningstaganden, Kapitalvinst - sammanläggning eller uppdelning av bostadsrätt 2006-06-19 (dnr 131 380192-06/111)
"Överlåtelse av bostadsrätter till bostadsrättsförening är avyttring. Kapitalvinstbeskattning sker även om bostadsrätterna sammanläggs och bildar en ny bostadsrätt som upplåts till överlåtaren(byte). Ersättningen för överlåtna bostadsrätter utgörs av marknadsvärdet på den nya bostadsrätten. Vid kapitalvinstberäkningarna fördelas ersättningen på överlåtna bostadsrätter efter hur deras marknadsvärde förhåller sig till varandra.

Motsvarande gäller när en bostadsrätt överlåts för att bilda nya bostadsrätter."

Även SBC har skrivit en del: http://www.sbc.se/Documents/bostadsr...kt_2009_09.pdf

Hur kan man påstå att ingen egentlig försäljning skett? Grannen har ju inte kvar ett av sina rum efter affären och får pengar i näven. Vad ska man kalla den händelsen om inte en försäljning?

[FranzJaeger]

Precis den information jag var ute efter från Skatteverket.

Självklart förstår jag att en försäljning äger rum för själva rummet och att min granne måste beskattas för denna vinst, men fallet blir ju att vinsten för hela grannens lägenhet OCH vår realiseras som känns märkligt.

[carl-jesper2]

Det börjar klarna hur man ska gå tillväga. Det svåraste steget verkar vara hur det hanteras skattemässigt.

Jag tolkar det som att den som delar upp lägenheten och säljer ett rum ska deklarera att denne flyttar och köper en ny mindre lägenhet (även om det fysiskt är samma lägenhet om än mindre):
- hennes inköpspris: 500 000 kr (1980)
- hennes säljpris: 8 miljoner kr (2012) - bedömt marknadsvärde
- hennes köppris: 7 miljoner kr (2012) - bedömt marknadsvärde
- mitt köppris: 1 miljon (2012)

- hennes reavinst: 7,5 miljon kr (2012)
- hennes skatt: 22% * 7,5 miljoner kr = 1,65 miljoner kr

Om detta stämmer så finns det inga incitament att sälja ett rum eftersom skatten äter upp hela intäkten.


// Jag fick följande klargörande från Skatteverket när jag ställde frågan //

Jag förstår det som att bostadsrättsföreningen är med på ändringen av bostadsrätternas storlek samt att den ekonomiska planen för föreningen skrivs om.
Grundprincipen i det ställningstagande du hänvisar till gäller, men det blir ändå lite annorlunda i er situation eftersom det är två bostadsrätter som ändrar storlek.

Ni ska deklarera era försäljningar av lägenheterna till föreningen.
Båda två lägenheterna säljs till föreningen. Sedan säljer föreningen de nya lägenheterna (med den ändrade ytan och andelstalet) till er.
Om ni uppfyller kriterierna för uppskov kan ni söka detta i samband med att ni deklarerar försäljningen.

För den part som efter överlåtelsen har en mindre lägenhet gäller följande:
Marknadsvärdet på den nya bostaden plus den kontanta ersättning personen får vid överlåtelsen, ses som ersättning för den bostadsrätt som upplåtits till föreningen.
Den nya lägenheten anses anskaffad för marknadsvärdet.

För den part som efter överlåtelsen har en större lägenhet gäller följande:
Marknadsvärdet på den nya bostaden minus den kontanta ersättning personen lämnat vid överlåtelsen, ses som ersättning för den bostadsrätt som överlåtits till föreningen. Den nya lägenheten anses anskaffad för marknadsvärdet.

Med vänliga hälsningar

Skatteverket

[Gusten]

Låter inte bra skattemässigt. Det verkar som bägge parter åker på reavinstskatt alternativt ränta på uppskjuten reavinst.