Visa ett inlägg
  #83  
Gammal 2021-02-28, 21:34
merbzt merbzt är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2018
Inlägg: 239
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
En förening som amorterar tillräckligt, kan UTAN ATT FÖRSÄMRA ekonomin och FORTSATT RÄTTVIST strunta i att höja årsavgifterna.

Detta är inte hitte på. Detta är inte mina fantasier.
Detta håller ju givetvis om man lyckas jobba upp en amorteringstakt som är någonting att hälsa hem om och att räntekostnaden är en signifikant del av föreningens budgeterade kostnader.

Om vi tar en exempelföreningen med 100mkr i lån. Föreningens kostnader är 10mkr per år och räntan för föreningen är 2%. Dvs 2mkr per år går till ränta. Om föreningens kostnader ökar med 1% per år så blir det 100tkr per år. För att balansera detta behöver räntekostnaden minska med 100tkr. Första året skulle man behöva amortera 5% av det totala lånet för att nå 100tkr i minskad budget kostnad. Det är lite väl styvt för detta exempel. Jag tycker att amorteringstakten bör ligga kring 2% av initiala lånesumman (50+ år återbetalning på lån). Resten får man ta ut i avgiftsökningar från de boende.

För att balansera den minskade räntekostnaden mot amortering så måste räntan vara rätt hög och amorteringstakten likaså. Jag vill påstå (utan källa) att medel BRF-fallet är att man amorterar under 0.5% av initiala lånesumman. Detta tycker jag sammantaget ger att man i medelfallet måste öka avgiften för att täcka en årlig kostnadsökning. Tids nog så kommer man till ett läge där man egentligen inte behöver öka avgiften för att täcka kostnaderna. I detta fall så förespråkar jag ändå att man ökar avgiften, fast då ytterst lite med kanske 0.5%. Detta av den anledning att förmedla till de boende att saker kostar mer hela tiden, så även boendet. Samt för att samla lite krut i ladorna inför sämre tider.

Ovan gäller fram tills man blir helt skuldfri. Då får man nog justera ner avgiften när man kommer dit.

Iaf detta skall balanseras mot att inflation sänker pengarnas realvärde, så även lånen. Efter 50 år med 1% inflation så är det 60% kvar av idag värdet och efter 100år 40%. Så från denna synvinkel så hjälper ju inflationen till när man skjuter lånkostnader på framtiden. Så hur ska man göra? Tja rådet blir nog fortfarande att man skall amortera ordentligt och hålla sig attraktiv för långivare så man kan få lån när man faktiskt behöver medel för behövda åtgärder.

Om man sen som köpare ser att föreningen man vill köpa lägenhet i har amorterat signifikanta summor på lånen så är ju den ekonomiska bedömningen av föreningen enkel.
Svara med citat