Forum för alla i bostadsrätt

Forum för alla i bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/index.php)
-   Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF (http://hotpot.se/php/vb/forumdisplay.php?f=11)
-   -   Stadgeändring (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=16986)

yvonne.fredriksson 2012-06-12 21:46

Stadgeändring
 
Vi ska nu ha årsmöte i vår förening
Styrelsen har föreslagit en stadgeändring som innebär att föreningen ska ha förköpsrätt på vår bostadsrätt!(just på vår och två till, vi 3 har enfamiljshus)
Är detta möjligt!?
Har man inte rätt att sälja till vem man vill?
Är det en fördel eller nackdel om detta förslag går igenom?

Tacksam för var så fort som möjligt av någon som har juridisk kunskap ifråga

Pantertant

Admin 2012-06-12 22:03

Förening med förköpsrätt
 
Citat:

Ursprungligen skrivet av yvonne.fredriksson (Inlägg 36662)
Är detta möjligt!?

Du har inte berättat omständigheterna, men nej, det är inte möjligt att lägga in i stadgarna att föreningen har förköpsrätt på enskild medlems bostadsrätt.

Exakt hur är detta stadgeförslag formulerat?

Citat:

Ursprungligen skrivet av yvonne.fredriksson (Inlägg 36662)
Har man inte rätt att sälja till vem man vill?

Självklart har man rätt att sälja sin bostadsrätt till vem man vill (utom i specialfall som där det är reglerat i stadgarna att det är ett "äldreboende", och man då inte kan sälja till någon under angiven åldersgräns), som blir godkänd som köpare av styrelsen eller hyresnämnd (eller domstol).

Citat:

Ursprungligen skrivet av yvonne.fredriksson (Inlägg 36662)
Är det en fördel eller nackdel om detta förslag går igenom?

Kan inte tänka mig att det finns någon som helst fördel med detta. Enbart maximal nackdel.

Harald 2012-06-12 23:08

Här behöver vi veta mer, för att kunna svara. Har mina aningar, men spar dessa så länge.

Fråga ett: Varför vill styrelsen göra detta, hur motiverar de ändringen till dig?

Fråga två: Varför TROR DU att de vill göra detta?

Fråga tre: Vad är du rädd ska bli konsekvensen?

Admin 2012-06-12 23:37

Varför ska förening få första tjing på lgh?
 
Jag gissar att det handlar om att man vill att föreningen ska ta vissa delar i anspråk för att göra något speciellt. Men varför man skulle lägga in något om detta i stadgarna förstår jag inte.

yvonne.fredriksson 2012-06-13 10:58

Stadgeändring
 
Citat:

Ursprungligen skrivet av Admin (Inlägg 36664)
Du har inte berättat omständigheterna, men nej, det är inte möjligt att lägga in i stadgarna att föreningen har förköpsrätt på enskild medlems bostadsrätt.

Exakt hur är detta stadgeförslag formulerat?


Självklart har man rätt att sälja sin bostadsrätt till vem man vill (utom i specialfall som där det är reglerat i stadgarna att det är ett "äldreboende", och man då inte kan sälja till någon under angiven åldersgräns), som blir godkänd som köpare av styrelsen eller hyresnämnd (eller domstol).


Kan inte tänka mig att det finns någon som helst fördel med detta. Enbart maximal nackdel.

Jag citerar styrelsens förslag till stadgeändring

"Stadgeändring i paragraf 7 och paragraf 11
Tillägg till paragraf 7
Vid överlåtelse genom köp har föreningen förköpsrätt i de fall överlåtelsen är extern

Tillägg till paragraf 11
En överlåtelse är ogiltig om föreningen ej meddelats om försäljning, styrelsen har 30 dagar på sig att meddela sitt ställningstagande till förköpsrätten

Förklaring till föreslagna stadgeändringarna

Då föreningen genom att ha förköpsrätt vid överlåtelse via köp av extern typ öppnar möjligheterna att förädla byn, genom att göra det möjligt att föreningen har fler lägenheter i befintliga byggnader.
I de tre stora fristående husen: skolan, kontorshuset och Affärshuset -finns det fler ingångar vilket skulle göra det möjligt att dela upp husen i lägenheter. Detta är möjligt om föreningen åter köper dessa bostadsrätter.
Förköpsrätt innebär inget underpris, det ger bara föreningen rätten att vara den som köper till det högsta priset marknaden ger.
Då styrelsen ej har rätten att göra ett köp av denna sort är det slutgiltigt beslut av medlemmarna som behövs, därav är det ro mot att en 30 dagars frist finns, detta är samtidigt inget som stoppar en försäljning då det oftast är det 1 - 3månader innan man tillträder."
Slut på citat.

Ford P 2012-06-13 11:52

Citat:

Ursprungligen skrivet av yvonne.fredriksson (Inlägg 36683)
Jag citerar styrelsens förslag till stadgeändring

"Stadgeändring i paragraf 7 och paragraf 11
Tillägg till paragraf 7
Vid överlåtelse genom köp har föreningen förköpsrätt i de fall överlåtelsen är extern

Tillägg till paragraf 11
En överlåtelse är ogiltig om föreningen ej meddelats om försäljning, styrelsen har 30 dagar på sig att meddela sitt ställningstagande till förköpsrätten

Förklaring till föreslagna stadgeändringarna

Då föreningen genom att ha förköpsrätt vid överlåtelse via köp av extern typ öppnar möjligheterna att förädla byn, genom att göra det möjligt att föreningen har fler lägenheter i befintliga byggnader.
I de tre stora fristående husen: skolan, kontorshuset och Affärshuset -finns det fler ingångar vilket skulle göra det möjligt att dela upp husen i lägenheter. Detta är möjligt om föreningen åter köper dessa bostadsrätter.
Förköpsrätt innebär inget underpris, det ger bara föreningen rätten att vara den som köper till det högsta priset marknaden ger.
Då styrelsen ej har rätten att göra ett köp av denna sort är det slutgiltigt beslut av medlemmarna som behövs, därav är det ro mot att en 30 dagars frist finns, detta är samtidigt inget som stoppar en försäljning då det oftast är det 1 - 3månader innan man tillträder."
Slut på citat.

Detta är nog det sjukaste jag hört på länge.
Har aldrig sett eller hört om denna typ av paragrafer i stadgar. Ytterst tveksamt om de ens överhuvudtaget är lagliga.
Till och med så att man blir upprörd.

Och det är klart att denna sänker attraktionsvärdet på er lägenhet. Köparen bör ju känna till detta i förväg och vem är intresserad av att gå in i en budgivning (förekommer det på er ort?) med kännedom om att även om man vinner budgivningen så riskerar man förlora pga att föreningen kan köpa till samma pris.

Att styrelsen dessutom ska ha 30 dagar på sig att fatta beslutet. Vad händer under den tiden? Köparen och säljaren kan ju inte ingå ett avtal. Vissa köpare kommer säkert fortsätta att leta, och vad händer om de hittar en ny lägenhet? Då står ju säljaren (ni) där utan köpare, samtidigt som styrelsen funderar.

Om föreningen (inte styrelsen) vill göra detta med fler lägenheter mm så får väl stämman ge mandat till styrelsen att delta i en budgivning och på det sättet kunna köpa er lägenhet till marknadspris.

Mitt förslag till er: Gå ihop med era grannar och byt styrelse.

Harald 2012-06-13 12:06

Jo, men då klarnar det lite.

Citat:

Du har inte berättat omständigheterna, men nej, det är inte möjligt att lägga in i stadgarna att föreningen har förköpsrätt på enskild medlems bostadsrätt.
Detta tror jag är fel, jag tror styrelsen gör helt rätt och att de har stöd i BRL.
Motivet verkar vettigt, och jag kan inte se att det är till nackdel för innehavaren, mer än om det skulle vara så att de är så sugna på denna förändring, att de efter stadgeändring "mobbar ut" innehavaren, för att få igång sitt projekt.

BRL Kap 6 § 9:

Citat:

Rätt att lösa bostadsrätt till lokal

9 § En bostadsrättsförening får i sina stadgar ta in ett förbehåll om att föreningen eller medlemmarna vid övergång av bostadsrätt till lokal skall ha rätt att lösa bostadsrätten. Stadgarna skall i så fall ange i vilken ordning lösningsrätten skall tillkomma föreningen eller medlemmarna, inom vilken tid lösningsrätten skall göras gällande hos förvärvaren samt efter vilka grunder ersättning för bostadsrätten skall bestämmas och inom vilken tid den skall betalas. Lag (1992:505)
Och BRL kap 9 § 23:

Citat:

Ett beslut som innebär att en medlems rätt att överlåta sin bostadsrätt inskränks eller att förbehåll enligt 6 kap. 9 § införs, är giltigt endast om samtliga bostadsrättshavare vars rätt berörs av ändringen gått med på beslutet.
Som synes tolkar jag det som att du måste ha gått med på beslutet, för att en ändring skall vara möjlig. Därmed faller hela frågan om inte styrelsen lyckas "sälja in" projektet även till dig.

Fundera på de ekonomiska konsekvenserna. Skulle det kunna vara så att du till och med kan sälja dyrare till föreningen än till öppna marknaden? Är de så pass intresserade att de driver upp din framtida försäljning? I så fall ett guldläge, för dig.

Ford P 2012-06-13 12:19

Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 36686)
Jo, men då klarnar det lite.



Detta tror jag är fel, jag tror styrelsen gör helt rätt och att de har stöd i BRL.
Motivet verkar vettigt, och jag kan inte se att det är till nackdel för innehavaren, mer än om det skulle vara så att de är så sugna på denna förändring, att de efter stadgeändring "mobbar ut" innehavaren, för att få igång sitt projekt.

BRL Kap 6 § 9:



Och BRL kap 9 § 23:



Som synes tolkar jag det som att du måste ha gått med på beslutet, för att en ändring skall vara möjlig. Därmed faller hela frågan om inte styrelsen lyckas "sälja in" projektet även till dig.

Fundera på de ekonomiska konsekvenserna. Skulle det kunna vara så att du till och med kan sälja dyrare till föreningen än till öppna marknaden? Är de så pass intresserade att de driver upp din framtida försäljning? I så fall ett guldläge, för dig.

Men i detta fall ska inte bostadsrätten göras om till lokal, utan till flera bostadsrätter. Därmed är inte 6 kap 9 paragraf aktuellt här.

BRL 9 kap 23 paragraf är viktigt här. Kopiera ett ex till alla medlemmar på stämman. Det borde vara tillräckligt för att få frågan avklarad.

Och det är klart att som Harald säger, du kan ju försöka vända detta till din fördel och sälja dyrare till föreningen. Men för att göra det behövs det ingen stadgeändring och framförallt ska det inte inskränkas på din rätt att sälja till den du vill. Vem vet, kanske du har en släkting som bor granne med dig och du vill sälja din lägenhet till denna till ett lägre pris?

Jag tycker fortfarande att en styrelse som kommer med denna typ av motioner skall bytas ut; tycker inte de gör det bästa för att se till dina ekonomiska intressen.

Gusten 2012-06-13 12:35

Den föreslagna stadgebestämmelse skulle innebära att man vid en försäljning skulle behöva ta in en klausul i köpeavtalet om att föreningen
har förköpsrätt och därför osäkert om köparen kan tillträda bostadsrätten. Detta skulle naturligtvis skrämma bort spekulanter och påverka budgivningen negativt.

Absolut en olagligt stadgebestämmelse som jag ser det.

Däremot kan man naturligtvis göra som Ford P föreslår dvs styrelsen ges mandat att delta i budgivningen. Något som ju också kan driva upp priset.

clabbe 2012-06-13 13:09

Kan en bostadsrättsförening verkligen köpa en bostadsrätt i föreningen? Eller är det inlösen det skulle vara fråga om?

Gusten 2012-06-13 13:19

Citat:

Ursprungligen skrivet av clabbe (Inlägg 36693)
Kan en bostadsrättsförening verkligen köpa en bostadsrätt i föreningen? Eller är det inlösen det skulle vara fråga om?

Ja inlösen måste det förstås bli i föreningens fall. Till marknadspris efter att föreningen vunnit budgivningen i konkurrens med andra spekulanter.

Admin 2012-06-13 15:19

Inlösen av bostadsrätt
 
Citat:

Ursprungligen skrivet av Harald (Inlägg 36686)
Citat:

Ursprungligen skrivet av Admin (Inlägg 36664)
Du har inte berättat omständigheterna, men nej, det är inte möjligt att lägga in i stadgarna att föreningen har förköpsrätt på enskild medlems bostadsrätt.

Detta tror jag är fel, jag tror styrelsen gör helt rätt och att de har stöd i BRL.

Mjae, jag vet inte...
BRL kap 6 §9 beskriver ju inlösen (som det nu sagts att det handlar om) för övergång från bostadsrätt till specifikt lokal. Och inte ens efter förtydligandet framgår det väl att det är detta som det handlar om... eller minns jag fel?

Sedan tror jag det blir väldigt svårt att lägga in i stadgar att en minoritet ska kunna missgynnas.

Men oavsett vilket så är det ju som du säger att det krävs bostadsrättshavarens medgivande, vilket gör att det faller på detta.

Den där respiten på 30 dagar som styrelsen skulle få ställer jag mig också ytterst tveksam till.

I övrigt ser jag det som en stor nackdel om det inte sker som Gusten skrivit...


Och som någon påpekade (Ford P?) så är det klart att intresset för att buda på en bostadsrätt där man har särskilt små möjligheter att få igenom sin önskan kan göra att försäljningspriset sjunker en hel del... och det kanske inte är så bra... för bostadsrättshavaren.

Gusten 2012-06-13 15:55

I BRL 6 kap 9§ står det övergång av bostadsrätt till lokal.
Detta tolkar jag så att inte handlar om en bostad som ska göras om till lokal, utan med "övergång" avses överlåtelse av något som
redan före överlåtelsen är en lokal (övergång=överlåtelse). Det som överlåtes är alltså bostadsrätten till en lokal.

BRL 6 kap 9§ är alltså inte överhuvudtaget tillämplig om det inte är en lokal redan före överlåtelsen.

Harald 2012-06-13 19:54

Jag såg givetvis också att paragrafen avsåg "till lokal". Men jag såg det endast som en "omväg".

Vill föreningen nyttja denna möjlighet, för att bygga fler lägenheter, så kan de ju göra:

1) Stadgeändringen
2) Köpa via förköpsrätten
3) Bilda lokal
4) Ombilda till lägenheter.

Stadgeändringen är i mina ögon till för att säkerställa att föreningen inte MISSAR en fösäljning, alltså att föreningen måste underättas om att lgh är till salu. Högsta pris lär ju gälla ändå.

Vad jag vill ha sagt är alltså att jag tror inte det är relevant huruvida det är eller blir en lokal, utan jag tror klon är att detta sätt säkerställer underrättelsen.

Och i normala fall är man ju fri att sälja till vem man vill, alltså behöver man inte ta det högsta budet. Med denna stadgeskrivning tolkar jag det som att man MÅSTE sälja till föreningen, FÖRUTSATT att de bjuder högst.

Mer initierad kunskap behövs, jag saknar tyvärr erfarenhet av att praktiskt tillämpa denna paragraf.

Gusten 2012-06-13 21:15

Även du Harald verkar ju vara med på att en stadgebestämmelse av detta slag kräver den berörda bostadsrättshavarens samtycke. Något styrelsen förmodligen inte hade räknat med.

Stadgebestämmelsen innebär ju att - sedan ett köpeavtal har upprättats - har föreningen 30 dagar på sig att hindra köparen från att tillträda bostadsrätten.
Föreningen slipper alltså på så sätt att själv delta i budgivningen.

Att det är osäkert om köparen kan tillträda måste spekulanterna naturligtvis upplysas om, vilket kommer att skrämma bort spekulanter och inverka negativt på budgivningen.
Så en stadgebestämmelse av detta slag är något man som bostadsrättshavare absolut inte ska gå med på frivilligt.

Borättexperten 2012-10-03 21:46

Varför har ingen tittat på BRL 2kap.2§ ?

"Sådana stadgevillkor för medlemskap är utan verkan som innebär
...
2. att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av någon annan än bostadsrättshavaren...."


Som jag ser det utesluter det möjligheten till förköpsrätt för styrelsen. :13:


Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 18:44.

vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2021.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare