Forum för alla i bostadsrätt

Forum för alla i bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/index.php)
-   Badrum/badrumsrenovering, Stamrör/stamrörsbyte, Rör/ledningar (http://hotpot.se/php/vb/forumdisplay.php?f=4)
-   -   Stämmobeslut eller inte? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=30324)

pjärlumjär 2018-10-03 15:12

Stämmobeslut eller inte?
 
Hej Forumet! Vår styrelse har tagit beslut på att byta tappvattnet. Detta medför att nya dragningar in i lägenheterna görs. Det gamla stängs ner och är klart överårigt. Med tanke på att ingrepp och installation sker inne i lägenheterna anser/förmodar jag att styrelsen skulle kallat till en stämma. Istället kallas medlemmarna nyligen till ett infomöte där entreprenören talar om hur arbetet skall utföras. Styrelsen inväntar beslut från kommunen, som förmodligen är klart nu.

Tillika berättar entreprenören på infomötet att garantierna på 5år, endast gäller om de får installera armatur och ledningsdragning inne i lägenheterna. (Badrum/kök) Det innebär att medlemmarna blir tvingade att köpa entreprenörens material samt arbetskostnad, och ingen vet hur mycket det kommer per lägenhet. Garantiåtagandet låter som utpressning, ett godtyckligt styrelsebeslut, som jag uppfattar det en krock mellan föreningens underhållsansvar och medlemmens. Det kommer att bli mkt dyrt för vissa i huset. Jag undrar om jag kan få lite tips och synpunkter.

Harald 2018-10-03 17:16

Jag har full förståelse för att entreprenören vill hålla hela installationen inom sin entreprenad.

Det borde också ligga i föreningens intresse.

Eftersom föreningen är inne och tassar på medlemmarnas underhållsansvar (nya blandare och termostater) så måste ett stämmobeslut till. Där klargörs:

Hur projektet betalas
Vilken standard man får på nya blandare
Hur man hanterar ev. ersättning till de medlemmar som har satt in nyare blandare själva och om de får behålla dessa.

Där kan ni besluta att varje lgh betalar XX kr, men ni kan också besluta att föreningen tar hela kostnaden. Normalt i dessa fall är att föreningen tar hela kostnaden, och resurser till detta har ackumulerats innan via era inbetalade årsavgifter.

Finns inte dessa resurser, ja då har styrelsen tagit för dåligt betalt av er. Då får de börja nu istället, samt lägga till lite räntepengar som banken vill ha får man förmoda.

pjärlumjär 2018-10-03 18:20

Tack för svaret!

Styrelsen har tagit ett egenmäktigt beslut verkar det som. Vad gör man/jag då?

pjärlumjär 2018-10-03 19:18

Styrelsen har tagit ett egenmäktigt beslut verkar det som. Entreprenören är här titt som tätt. Går detta att stoppa i nuläget?

Jag funderar.
Om föreningen köper/utför ett stambyte enligt brfs underhållsplikt, fast med garantiåtagande in i lägenheterna där brh har ansvaret, säger mig min rättskänsla
att projektets installationer armaturer/ledningar skall betalas av brf och kostnaden fördelas enligt andelstalet (tror jag det heter). Vilket alltså inte är fallet. Denna kostnad har varit med i underhållsplanen länge.
I nuläget har föreningen full rätt att hävda att inga kranbyte får ske på 5 år av någon annan än entreprenören, fast detta strider nog mot ansvaret för inre underhåll som innehavaren får utföra.
Det ligger ett tvång på medlemmen att entreprenören skall utföra arbete i lägenheten, dvs att all marknadsmässig konkurrens uteblir. Jag undrar om detta förfarande verkligen stämmer? känns inte rätt. Att lämna 5 års garanti för en installation som skall hålla i 30-40 år-?? och binda medlemmarnas inre underhåll. Som sagt/tänkt, här ligger en hund begraven

Harald 2018-10-03 19:44

Ta upp det med din styrelse!

Visa vilka frågor som stämman behöver besluta om och tala om att det är styrelsens sak att komma med förslag till stämman.

Klockrent blir det med blandare. Säg att en innehavare satt in en ny dyr blandare i sitt kök som den vill behålla, hur hanteras det?

Passande nog så får du här en mall:

Renoveringar på innehavarnas ansvarsområde som INTE varit kända av de boende (aviserats av föreningen) bör ersättas fullt ut av föreningen.

Renoveringar utförda efter att e boende blivit informerade bör inte ersättas alls.

Lagom tidsgräns för ersättning är fem år.

Styrelsen bör ställa krav på entreprenören att visst återinkoppla vissa blandare om de är max fem år gamla och av känt märke.

Likabehandlingsprincipen ger att alla skall ha lika.

Styrelsen skall till stämman presentera den ekonomiska modellen, som kan se ut typ så här:

Lgh som får allt bytt till nytt: 0 kr (allt var äldre än 5 år eller av tveksam kvalité typ IKEA), lgh som får allt bytt och hade prylar 5 år gamla får 20 % av ersättningen, 4 år gamla får 40 %, 3 år 60 %, 2 år 80 % och 1 år 100 %.

Av vad? Jo värdet (alla skall ha lika!). Detta beslutar stämman om (men styrelsen plockar fram siffrorna utifrån sitt upphandlingsarbete, oftast tillsammans med kontrakterad entreprenör).

Nu tar jag bara med en enhet för att förenkla: Ny kökskran. Värde i entreprenaden: 1 500 kr. Då skall ALLA medlemmar ha detta värde! Det kommer att se ut så här:

Lgh som får sin kran utbytt: Fick en ny kran = värde 1 500 kr
Lgh som får sin kran utbytt och hade en 5 år gammal kran: Får ny kran 1 500 kr + 300 kr i ersättning för kvarvarande teknisk livslängd på den som föreningen slänger ut. Dessa 300 kr är ur medlemmens synvinkel en ersättning för att denne skött sin underhållsplikt och renoverat/bytt ut i sin lägenhet. Ur föreningens synvinkel är dessa 300 kr "ett straff" som alla medlemmar får vara med och betala för att styrelsen inte planerat långsiktigt och helt enkelt talat om för medlemmarna att "om 5 år kommer vi att byta alla kökskranar så vänta med att köpa en ny".

Lgh som får sin kran utbytt och hade en 4 år gammal kran: Får ny kran samt 600 kr. O.s.v.

Observera nu att så fort medlemmarna fick kännedom om projektet så faller resten av ersättningarna! Säg te x att styrelsen aviserat att detta kommer att ske för 2 år sedan, ha då utgår ingen ersättning för dem som ÄNDÅ bytt kran för upp till två år sedan.

Medlem som kan behålla sin kran av god kvalité får 1 500 kr.

Sammanfattning:

I grunden skall alla medlemmar få lika - ny kran eller 1 500 kr.
Men om föreningen inte informerat om bytet i tid, så behöver de som nyligen bytt kompenseras för sitt byte. Annars blir ju effekten helt orimlig - det skulle löna sig att inte sköta sitt underhåll jmrt med att ta sitt ansvar enligt stadga.

Alternativet till denna modell är som du beskriver att alla får köpa nytt av entreprenören. Det blir fel, dels för att det strider mot grundprinciperna i att ha ett underhållsansvar (se nästa stycke), och dels för att om föreningen plockar bort något ur en bostadsrätt så är de faktiskt skyldiga att sätta tillbaka något (om inte ett stämmobeslut gett andra anvisningar). Men ett stämmobeslut som tvingar folk att köpa nya kranar NU är verkligen inget bra beslut då det slår väldigt orättvist beroende på vars och ens förutsättningar.

Grundprincip med underhållsansvar:
Ansvar = befogenhet. Har jag ett ansvar att underhålla, reparera, försäkra och byta ut - ja då har jag också befogenhet att själv avgöra hur jag utför mitt underhåll, hur jag reparerar, hos vem jag tecknar min försäkring och när jag byter ut en byggdel.

Rörigt? Läs igen så kanske det klarnar. Det är svårt att förmedla kort i ett inlägg men läs och klura en stund så klarnar det nog.

Lycka till!

Harald 2018-10-03 19:51

Ditt andra inlägg kom emellan. Detta som du skrev kan jag kommentera:

Citat:

I nuläget har föreningen full rätt att hävda att inga kranbyte får ske på 5 år av någon annan än entreprenören, fast detta strider nog mot ansvaret för inre underhåll som innehavaren får utföra.
Det här är en feltolkning. Så här gäller:

När föreningens entreprenör bytt något på medlems ansvarsområde så är det föreningen som har garantiåtagandet mot medlemmen i enlighet med sitt avtal med entreprenören (här 5 år). Det betyder att om något inträffar inom 5 år, så skall medlem, trots att det är dennes ansvar enligt stadga, gå till föreningen med sin "felanmälan". Föreningen kontaktar då entreprenören. (Här kan man i upphandlingen med entreprenören köpa sig runt att föreningen skall vara mellanhand och istället kräva att entreprenören ska ta emot felanmälningar direkt från innehavarna under garantitid. Det är helt ok, men juridiskt så är föreningen part under garantitid då det är de "som låtit installera".

Om en medlem byter kran inom garantitid, ja det är helt okej detta varken kan eller får förenigen förbjuda, då bryts föreningens garantiåtagande på just den byggdelen. Ingenting annat händer.

pjärlumjär 2018-10-03 20:53

Det var synnerligen väl beskrivet. Lite som bäst i test:) Jodå, mkt tacksam.

Bästa hälsningar :5:

Gusten 2018-10-03 23:16

Citat:

Ursprungligen skrivet av pjärlumjär (Inlägg 72608)

Jag funderar.
Om föreningen köper/utför ett stambyte enligt brfs underhållsplikt, fast med garantiåtagande in i lägenheterna där brh har ansvaret, säger mig min rättskänsla
att projektets installationer armaturer/ledningar skall betalas av brf och kostnaden fördelas enligt andelstalet (tror jag det heter).


Ja så är det. Om styrelsen beslutar att byta något inne i lägenheten så blir det föreningen som får bekosta detta.

Av medlemmarna tas kostnaden ut på det vanligt sätt via årsavgiften, och den fördelas ju vanligtvis efter andelstalen.

pjärlumjär 2018-10-04 22:16

Jag pratade med ordförande idag. Hon blev mkt upprörd, ville inte förlika sig med att yttre och inre underhåll krockar, samt att ett stämmobeslut saknas. Styrelsen har beslutat hitintills att alla kostnader, dvs brf underhållsplikt, skall betalas via Riksbyggen (vår ek.förvalt). Tillika skall brh kostnader för inre underhåll (alltså en tvingande kostnad för rörarbete + nya armaturer) gå via Riksbyggen. Det innebär att ingen kan använda rotavdraget för den påtvingade kostnaden. Styrelsen har inte tagit ett A-beslut, känns det som. Hur gör jag för att stoppa detta? Ponera att jag kallar till en extra stämma, är det överhuvudtaget möjligt att en stämma kan bestämma detta? det kommer att finnas besvärliga jäv nämligen, dvs en majoritet får låga kostnader.

Gusten 2018-10-05 08:47

Egentligen är det bara vid akuta åtgärder som BRH inte utför självmant, som föreningen har rätt att gå in i lägenheten och utföra åtgärden.


För icke akuta åtgärder krävs stämmobeslut om att föreningen tillfälligt övertar underhållsansvaret för de delar som föreningen vill åtgärda, och då endast
i samband med större renoveringsåtgärder eller vid omfattande underhåll. En vanlig situation torde vara att föreningen (med stöd av stämmobeslut)
renoverar badrummen i samband med stambyte. Badrumsrenoveringarna ska då bekostas av föreningen.


Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 23:40.

vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2021.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare