Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF > Faktabanken
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Faktabanken   » Tänk på att i Faktabanken inte glida från ämnet. Skriv strikt om det som respektive tråd tar upp, var kortfattad, saklig och konkret. Fyll i rubrikfältet för varje inlägg med en mening som sammanfattar eller med ord som är väsentliga för det specifika inlägget.
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2009-03-24, 01:48
Admins avatar
Admin Admin är inte inloggad
Systemadministratör
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: Malmö
Inlägg: 6 384
Se här... Underhåll av bostadsrätt

Underhåll i bostadsrättsförening

En bostadsrättshavare ska på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick. Detta gäller även marken om den upplåtits med bostadsrätt. Huvudansvaret för lägenhetens skick, det s k inre underhållet åvilar således bostadsrättshavaren. Allt övrigt ansvar vilar på bostadsrättsföreningen

Bristande underhåll

Bostadsrättsföreningen
Bostadsrättsföreningen har under vissa omständigheter rätt att avhjälpa brister som bostadsrättshavaren ansvarar för. Rätten är begränsad till fall där annans säkerhet äventyras eller då det finns risk för omfattande skador på annans egendom. Som exempel på brister som kan omfattas av regeln är felaktigt utförda elinstallationer. Ett annat exempel är när ändringar i våtutrymmen sker och dessa kan medföra omfattande vattenskador i huset eller i intilliggande lägenheter. Föreningen är skyldig att först uppmana bostadsrättshavaren att själv avhjälpa bristen. En sådan tillsägelse lämnas genom att ett rekommenderat brev sänds till bostadsrättshavaren på hans vanliga adress.

Bostadsrättshavaren
En köpare blir bostadsrättshavare först när han beviljats medlemskap i föreningen. Genom medlemskapet åtar han sig att svara för de skyldigheter som åvilar en bostadsrättshavare enligt lag och stadgar. Detta innebär att köparen från det han blivit bostadsrättshavare, själv har att underhålla och reparera skador i lägenheten även om han inte har förorsakat dem. Vad som sagts om bostadsrättshavares underhållsansvar gäller således också för den nye bostadsrättshavaren.

Som huvudregel köper man en bostadsrättslägenhet i befintligt skick och det är därför viktigt att en köpare noga besiktigar lägenheten för att redan vid bestämmandet av priset kunna beakta framtida reparationsbehov.

Ny bostadsrättshavare upptäcker gammal skada
Om en köpare kort tid efter det att han beviljats medlemskap i föreningen och flyttat in i lägenheten upptäcker att det finns skador i lägenheten, t ex fuktskador i innerväggar, som förorsakats av ett bristfälligt tätskikt i badrummet, får han själv åtgärda skadorna och stå för kostnaden. Såväl badrummens tätskikt som innerväggar ingår i lägenhetens inre och är därmed bostadsrättshavarens ansvar. Någon skyldighet för föreningen att reparera skadorna finns inte. Det kan i vissa fall finnas möjlighet för köparen att kräva säljaren, den tidigare bostadsrättshavaren, på ersättning för skador om denne förtigigt skadorna eller på annat sätt uppträtt svekfullt mot köparen. I de situationerna gäller avtalslagen ( SFS:1915:218 ) och köplagen (SFS 1990:931).


Bostadsrättshavares ansvar

En bostadsrättshavare ska på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick. Vad som är att betrakta som gott skick får bedömas efter en allmän värdering med hänsyn till förhållandena på orten, husets ålder m.m. Detta gäller även marken om den upplåtits med bostadsrätt. Huvudansvaret för lägenhetens skick, det s k inre underhållet åvilar således bostadsrättshavaren. Det finns möjlighet att i stadgarna ange att detta ansvar ska ligga på föreningen. Någon sådan stadgebestämmelse finns dock inte i HSBs normalstadgar.

Bostadsrättshavarens underhållsansvar
Underhållsskyldigheten omfattar dels att vidta de reparationer och underhållsåtgärder som behövs, dels att svara för kostnaderna för åtgärderna. Bostadsrättshavaren har att utföra rena underhållsåtgärder i lägenheten, såsom tapetsering, målning m.m. Han ska också åtgärda de skador som uppstår i lägenheten, oavsett om skadorna uppkommit genom bostadsrättshavarens eget vållande eller på annat sätt, t ex genom olyckshändelse eller genom vållande av utomstående.

Gränsdragningsproblem
Brl anger inte uttryckligen vad som ska räknas till lägenheten och vad som hör till huset i övrigt. Reglering i stadgarna av vad som räknas till lägenhetens inre och därmed är bostadsrättshavarens ansvarområde leder till vissa gränsdragningsproblem. Ytterst får domstolarna lösa tvister mellan bostadsrättshavare och förening i dessa frågor och då också ge besked om var gränserna går för lägenhetens inre.

Brand- eller vattenledningsskada
Bostadsrättshavaren svarar för reparationer p g a brand- eller vattenledningsskada endast om skadan uppkommit genom bostadsrättshavarens eget vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse.

Med "vattenledningsskada" avses skada till följd av att stamledning för vatten (tappvatten) sprungit läck.

Skador på grund av läckage från stamledning för värme eller avlopp är ej vattenledningsskada.

Bostadsrättshavaren svarar också för de som tillhör hans hushåll, bor hos eller gästar honom samt de som utför arbete åt honom i lägenheten. Bostadsrättshavarens ansvar för utomstående omfattar dock inte någon som oombedd uppsöker honom eller den som levererar beställda varor till lägenheten. Bestämmelsen innebär att det i princip är föreningen som ansvarar för dessa skador. Bakgrunden till lagregeln är att man ansett att det bör vara föreningen som tecknar försäkring för sådana skador för alla utrymmen i huset.

Bostadsrättshavarens ansvar för ohyra
Vid förekomst av ohyra då är bostadsrättshavaren skyldig att utan oskäligt dröjsmål underrätta styrelsen om ohyran. Underlåtenhet kan i det fallet leda till att nyttjanderätten förverkas.

Bostadsrättshavarens ansvar för ohyra är i övrigt detsamma som gäller för Brand- eller vattenledningsskador.

Bostadsrättshavarens underhållsskyldighet kan inte omfatta annat än den egna lägenheten
Bostadsrättshavarens underhållsansvar kan aldrig utökas att avse annan del av huset än den egna lägenheten eller de i upplåtelseavtalet ingående utrymmena. T ex förråd i källare, på vind eller garage. Då omfattar även dessa utrymmen bostadsrättshavarens ansvar för det inre underhållet. Bostadsrättshavaren kan således aldrig åläggas att stå för det yttre underhållet.

Det är vanligt i småhusföreningar att man önskar att lägga ansvaret för det yttre underhållet på bostadsrättshavaren, t ex ansvar för målning av husen. Någon möjlighet för föreningen att genom stadgar ålägga bostadsrättshavaren detta underhållsansvar finns inte.

Föreningen kan heller inte tvinga bostadsrättshavare att hjälpa till med underhåll av föreningens fastighet t ex trappstädning eller gräsklippning. Samtliga dessa åtgärder (självförvaltning) kan vidtas endast på frivillig basis. Om marken upplåtits med bostadsrätt ingår den dock i bostadsrättshavarens ansvarsområde.

Besiktning av bostadsrättslägenheten = tillsyn av lgh

Föreningen har ingen skyldighet att besiktiga lägenheter vid överlåtelser. Många föreningar anser dock att det är lämpligt att utföra en besiktning för att på så vis kontinuerligt hålla sig underrättad om lägenheternas skick i föreningen. Om föreningen önskar göra någon typ av besiktning i samband med överlåtelser är det viktigt att tänka på några saker.

Det föreningen har att utföra är egentligen inte någon besiktning utan en tillsyn av ledningar m m i lägenheten som föreningen ansvarar för. Det är direkt olämpligt att besiktiga hela lägenheten inklusive ytskikt, inventarier m m, att upprätta handlingar som benämns besiktningsprotokoll, att lämna över sådana protokoll till köpare och säljare.

Tillsynsrutin
I samband med en överlåtelse kan föreningens styrelse utöva tillsyn av det föreningen ansvarar för i lägenheten.
Vid tillsynen kan säljare och köpare närvara om de så önskar. Om köparen närvarar ska denne särskilt underrättas om att det inte är fråga om en oberoende besiktning som kan ligga till grund för bedömning av lägenhetens skick utan endast en tillsyn av de delar föreningen ansvarar för enligt stadgarna.

Tillsynen utförs av de personer som styrelsen utsett

Vid tillsynen skall besiktigas det föreningen enligt stadgarna ansvarar för.

Vid tillsynen ska föreningen också kontrollera att;
  1. lägenheten inte vanvårdas
  2. lägenheten inte har vattenledningsskador eller brandskador
  3. otillbörliga installationer inte skett; t ex köksfläktar anslutna till självdragsventilation.
Tillsynsprotokollet upprättas i 1 ex och redovisas vid nästkommande styrelsemöte. Protokollet är föreningens interna arbetsmaterial. Protokollet ska endast signeras eller undertecknas av den som utfört tillsynen och ska inte lämnas ut till säljare eller köpare.

Felaktiga installationer, skador och reparationer som kräver åtgärd protokollförs uppdelat på det som åligger bostadsrättsinnehavaren respektive bostadsrättsföreningen.

Om köparen är närvarande vid tillsynen bör denne informeras om följande:
  1. att överlåtelsen är giltig först när styrelsen beviljat köparen medlemskap
  2. att köparen inte får flytta in i lägenheten förrän medlemskap beviljats och denne därmed blivit bostadsrättshavare samt att detta gäller oavsett vilken tillträdesdag som bestämts i överlåtelseavtalet
  3. om föreningen planerar eller har beslutat om större underhålls- eller ombyggnadsåtgärder.
  4. i förekommande fall bör köparen upplysas om bristfällig fuktspärr i badrummet samt vad som bör iakttas för undvikande av fuktskador.
Om säljaren är närvarande vid tillsynen bör denne informeras om följande:
  1. att överlåtelsen blir giltig först när köparen beviljas medlemskap i föreningen
  2. att säljaren ansvarar för månadsavgifter m m gentemot föreningen fram till dess köparen blivit medlem i föreningen.
  3. att köparen inte får flytta in i lägenheten innan medlemskap beviljats. Om så sker är det en otillåten andrahandsupplåtelse som kan leda till att nyttjanderätten förverkas.
Tillsynsprotokoll för tillsyn lägenhet
Se: Checklista för tillsyn av bostadsrätt

Tillsynsprotokoll

Om någon handling upprättas i samband med besöket i lägenheten bör handlingen benämnas tillsynsprotokoll. Tillsynen är till för föreningen, att den ska hålla sig underrättad om fastighetens skick. Det är viktigt att köpare och säljare som i vissa fall är närvarande vid tillsynen inte uppfattar representanter från föreningen som oberoende besiktningsmän.

För att undvika sådana missförstånd ska man absolut inte lämna ut något besiktningsprotokoll eller annan handling till köpare eller säljare. Om så sker får man anse att föreningen garanterar att lägenheten är i det skick protokollet anger.

I tillsynsprotokollet bör bara noteras iakttagelser som gäller det föreningen ansvarar för.
Tillsynen ska inte omfatta redogörelse för ytskikt, inredning m.m. som omfattas av bostadsrättshavarens underhållsansvar. Om några kommentarer överhuvudtaget görs ska det endast vara övergripande anmärkningar om lägenhetens skick och standard och inte några detaljerade besiktningsrapporter. När det gäller badrummen bör stor försiktighet iakttas med uppgifter om badrummens skick. Om köpare/säljare är närvarande vid tillsynen bör föreningen ta tillfället i akt och informera köparen för det fall det i föreningen är bekant att ytskikten i badrummen generellt sett är dåliga. Detta för att undvika framtida vattenskador.

Förändring av lägenheten

Bostadsrättshavaren vill ändra lägenheten
Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten utföra åtgärd som innefattar:
  1. ingrepp i bärande konstruktion
  2. ändring av befintliga ledningar för avlopp,värme, gas eller vatten, eller
  3. annan väsentlig förändring av lägenheten.
I bostadsrättslagen anges också att styrelsen inte får vägra medge tillstånd till en åtgärd som avses ovan om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Föreningen kan i stadgarna utvidga rätten till förändring genom att föreskriva att styrelsens tillstånd inte behövs för en i lagen angiven åtgärd. Det finns däremot inte någon möjlighet att inskränka bostadsrättshavarens rätt att förändra lägenheten.

Regleringen innebär att bostadsrättshavaren inte har rätt att utföra åtgärder som innefattar ingrepp i bärande konstruktioner utan medgivande från föreningen. Det bör dessutom alltid krävas tillstånd för åtgärder i lägenheten som avser installation eller förflyttning av våtrum, toalett eller kök. Det rör sig i dessa fall om utrymmen till vilka hör gas-, vatten-, värme-, eller avloppsledningar. Åtgärder av detta slag torde typiskt sett kunna medför olägenhet för föreningen eftersom det är föreningen som svarar för i vart fall de gemensamma delarna av sådana ledningssystem.

Värt att notera är att elledningar och ventilation inte omfattas av den generella tillståndsplikten.

Större ledningsdragningar och ändring av ventilationskanaler torde dock normalt vara en åtgärd som kräver styrelsens tillstånd enligt punkten 3 då det kan röra sig om annan väsentlig förändring av lägenheten.

En bostadsrättshavaren som vidtar förändringar utan styrelsens tillstånd riskerar att förverka nyttjanderätten till sin lägenhet. Föreningen kan också kräva att bostadsrättshavaren återställer lägenheten i det tidigare skicket. Om bostadsrättshavaren inte frivilligt återställer lägenheten får föreningen föra talan om det vid tingsrätten.

När föreningen lämnar tillstånd
Om föreningen lämnar tillstånd till en förändring av lägenheten är det viktigt att det av tillståndet klart framgår vad tillståndet avser, dvs vilka åtgärder som får vidtas. Föreningen bör villkora tillståndet med att bostadsrättshavaren söker och beviljas bygglov för åtgärderna då sådant krävs. I vissa fall bör föreningen också kunna kräva att få utföra en slutbesiktning med egen anlitad konsult. Beroende på åtgärden kan det även bli aktuellt att underrätta försäkringsbolaget där föreningen har sin fastighetsförsäkring.

Väsentlig förändring av fastigheten i övrigt
Beslut som innebär en väsentlig förändring av föreningens fastighet, ska fattas på föreningsstämma, om inte stadgarna anger annat, 9 kap 15 § Brl.

I § 29 i 2003 års normalstadgar anges att styrelsen eller firmatecknare inte får riva eller besluta om väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark såsom väsentliga till-, ny- och ombyggnader av föreningens fasta egendom eller tomträtt. Detta innebär att det inte är alla till-, ny- och ombyggnader som kräver stämmobeslut.

Var gränserna går för när ett beslut är så väsentligt att det kräver stämmobeslut är inte fastställt. Detta torde vara beroende av flera faktorer. I tveksamma fall bör alltid en stämma hållas.

Föreningen vill ändra i lägenheten
Vill föreningen vidta en om- eller tillbyggnad och åtgärden innebär en förändring i eller av en bostadsrättslägenhet krävs bostadsrättshavarens samtycke. Om han inte lämnar sitt samtycke till ändringen ska beslut om åtgärden fattas på en föreningsstämma och beslutet blir giltigt om minst 2/3 av de röstande biträtt beslutet och det dessutom godkänts av hyresnämnden, 9 kap 16 § 1 st p 2 Brl.

Det krävs således stämmobeslut även om förändringen inte är väsentlig i de fall bostadsrättshavaren inte lämnar sitt samtycke.


BYGGLOV

Dyrt att inte följa bygglov (2013)

En bostadsrättsförening i Stockholm upplät ett vindsutrymme till en medlem som ville bygga lägenheter. Vid senare kontroll visade det sig att byggnationen inte följt bygglovet vad gäller takhöjden. Resultatet blev att stadsbyggnadsnämnden satte ut att vite uppgående till en miljon kronor skulle utgå om inte korrigering och ändring enligt bygglovet skedde.

Föreningen bestred och hävdade att föreläggandet inte längre var giltigt på grund av att det påbörjats en process om att ändra detaljplanen.

Förvaltningsrätten dömde dock ut vitet då rätten ansåg att föreningen inte varit i villfarelse när det gäller kravet på att fullgöra vitesföreläggandet och inte heller i övrigt saknat faktisk eller rättslig möjlighet att följa föreläggandet.

Föreningen överklagade till Kammarrätten men utan framgång. Kammarrätten kom till samma beslut, dvs. att ändamålet med vitet inte förlorat sin betydelse varför överklagandet avslogs.


Skada på annans egendom

Ansvar för skador på föreningens fastighet eller annan bostadsrättshavares lägenhet

Bostadsrättslagens bestämmelser om ansvar för underhåll och reparation av lägenheten reglerar endast bostadsrättshavarens ansvar att åtgärda skador i sin egen lägenhet. När det gäller skador på andra delar av fastigheten gäller i stället allmänna skadeståndsrättsliga regler.

Olyckshändelse
Ren olyckshändelse från bostadsrättshavares sida medför således inte skyldighet för honom att betala skadestånd till föreningen eller till annan bostadsrättshavare.

Om t ex en ny diskmaskin, som bostadsrättshavaren installerat med hjälp av en fackman, går sönder och vatten strömmar ut och skadar golvet i köket, bjälklagret, och taket i lägenheten under leder det till följande ansvarsfördelning.

1. Bostadsrättshavaren ansvarar för lägenhetens inre och har att på egen bekostnad vidta reparationer i sin egen lägenhet oavsett att skadan uppkommit genom en olyckshändelse. Han får själv bekosta byte av golv i köket.

2. När det gäller ansvaret för fuktskadan i bjälklagret samt fuktfläcken i taket i lägenheten under, är bostadsrättshavaren inte skadeståndsskyldig om det kan konstateras att skadan berodde på en olyckshändelse.

Om bostadsrättshavaren däremot själv installerat diskmaskinen och det inte gjorts på ett fackmannamässigt sätt, kan bostadsrättshavaren troligtvis anses ha varit vårdslös. Han blir i så fall skyldig att betala skadestånd till föreningen och sin granne under, utöver att han även i denna situation har att bekosta åtgärderna i sin egen lägenhet.

Bostadsrättshavaren ansvarar för skador på föreningens fastighet eller i annan bostadsrättshavares lägenhet endast om han har varit vållande eller vårdslös. Av allmänna skadeståndsrättsliga principer följer att man inte övertar någon annans vållande eller vårdslöshet.

Detta innebär att den nye bostadsrättshavaren, köparen, inte ansvarar för skador på föreningens fastighet, t ex fuktskador i bjälklagret, om skadan förorsakats av att tidigare bostadsrättshavare vållat skadan av vårdslöshet eller försumlighet. Detsamma gäller för skador i annan bostadsrättshavares lägenhet. Föreningen eller annan som kan ha krav på skadestånd får i stället vända sig till den tidigare bostadsrättshavaren som förorsakat skadan och kräva denne på skadestånd.

Samma gäller om tidigare bostadsrättshavare varit vållande till vattenledningsskada. Det gäller också när köparen förvärvat bostadsrätten genom tvångsförsäljning och exekutiv försäljning. Ovanstående gäller oavsett att det i 6 kap 8 § Brl anges att köparen svarar tillsammans med säljaren för de förpliktelser som följer med innehavet av bostadsrätten, undantaget betalningsförpliktelser. Detta eftersom bestämmelsen inte omfattar annat än det som följer med innehavet av bostadsrätten.

Ansvar för följdskador
Ansvaret för följdskador regleras inte i Brl utan av skadeståndslagen. Detta ansvar är således inte någon förpliktelse som säljaren haft som innehavare av bostadsrätten. För att illustrera resonemanget kan följande exempel ges:

Tidigare bostadsrättshavare har genom att borra i avloppsröret förorsakat en vattenledningsskada. Vattnet har runnit ut och skador har uppkommit i badrummet, i bjälklagret och i taket i badrummet under. Köparen har inte upptäckt skadan vid besiktningen av lägenheten, utan den upptäcks först någon månad efter att köparen beviljats medlemskap i föreningen och flyttat in i lägenheten. Om tidigare bostadsrättshavaren, säljaren, anses vårdslös bör ansvaret i den beskrivna situationen fördelas enligt följande.

1. Den nytillträdda bostadsrättshavaren, köparen, ska svara för kostnaderna för åtgärdandet av sitt eget badrum. Detta med beaktande av bostadsrättshavarens ansvarar för inre underhåll och detta ansvar omfattar såväl underhåll som reparation oavsett hur skada uppkommit.

2. Förening och bostadsrättshavaren i lägenheten under får rikta sina krav mot tidigare bostadsrättshavare.

För att skadestånd ska kunna utgå till föreningen för skador på fastigheten och till den skadedrabbade bostadsrättshavaren krävs i enlighet med vad som tidigare anförts att den tidigare bostadsrättshavaren förorsakat skadorna genom vållande eller vårdslöshet. Kraven på skadestånd kan enligt gällande bestämmelser inte riktas mot nuvarande bostadsrättshavare eftersom det inte är han som orsakat skadan.

Bostadsrättsföreningen övertar underhåll

Bostadsrättsföreningen övertar i vissa fall inre underhåll

Föreningen har möjlighet att åta sig att svara för underhållet i lägenheterna genom en särskild föreskrift i stadgarna. I HSBs stadgar från 1991 och senare har det tagits in en bestämmelse om bostadsrättsföreningens övertagande av inre underhållet. Enligt stadgarna får bostadsrättsföreningen i vissa angivna situationer åta sig att utföra sådan underhållsåtgärd som bostadsrättshavaren ska svara för dvs. inre underhållet.

Underhålls- eller ombyggnadsåtgärder
Beslut om sådant övertagande av underhållsansvaret ska fattas på föreningsstämman och får bara avse åtgärder som görs i samband med omfattande underhåll eller ombyggnad av föreningens hus som berör bostadsrättshavarens lägenhet. Detta innebär att föreningen får ta över underhållsansvaret från bostadsrättshavaren endast för sådana åtgärder som har ett samband med den underhålls- eller ombyggnadsåtgärd som ska göras på huset. Vidare ska den beslutade underhålls- eller ombyggnadsåtgärden också beröra bostadsrättshavarens lägenhet.

När bostadsrättsföreningen på stämman fattar beslut om stambyte kan den också besluta att ta över inre underhållsansvaret för åtgärder som har samband med stambytet, dvs åtgärder i badrum och/eller kök. Bestämmelserna ger således föreningen möjlighet att i samband med stambyte också renovera badrummen och köken.

En omfattande underhålls- eller ombyggnadsåtgärd kan vara renovering av trappuppgångarna. Åtgärden berör dock inte bostadsrättshavarens lägenhet och föreningen har i det fallet inte möjlighet att också besluta om övertagande av det inre underhållsansvaret för att t ex byta ut ytterdörrar. Kravet på samband mellan underhålls- respektive ombyggnadsåtgärderna på fastigheten samt stämmans beslut att föreningen tar över inre underhåll innebär att föreningen inte får vidta åtgärder i andra delar av lägenheten än de som berörs av ombyggnaden. Vid t ex stambyte får föreningen således inte fatta beslut om att byta ut ytterdörrarna.

Bostadsrättshavare som själv vidtagit underhållsåtgärder i t ex badrum En komplikation i sammanhanget är frågan hur de bostadsrättshavare som själva vidtagit underhållsåtgärder i t ex badrum och kök kompenseras. De får ju betala två gånger, dels när de själva utförde åtgärder, dels via årsavgiften för föreningens åtgärder i lägenheten.
Lagstiftaren lämnar inte något svar på den frågan. Om bostadsrättshavarna inte fått information långt i förväg om att åtgärderna ska vidtas, torde det i många fall vara skäligt att ersätta de bostadsrättshavare som själva gjort förbättringar i sina badrum respektive kök i samband med att föreningen rustar upp samtliga kök och badrum i föreningen.

Många föreningar har valt att kompensera bostadsrättshavare genom att sätta in viss ersättning på inre fonden. Om kompensation förekommer kan det i vissa fall bli aktuellt att göra åldersavdrag för åtgärder som utförts och på inventarier som bostadsrättshavaren installerat. Försäkringsbolagens praxis vid skadeersättning kan ge viss vägledning i fråga om åldersavdrag.


Stambyte

Om det endast är fråga om att byta ut gamla stammar mot nya – utan att något annat ändras – är stambytet att se som underhåll av huset. Då stambyte är både en ingripande och kostsam åtgärd är det lämpligt att frågan behandlas av en föreningsstämma (även om det kanske formellt sett är ett underhåll som en styrelse kan besluta om). Innebär stambytet ingrepp i och förändring av lägenheterna i någon form krävs stämmobeslut.

Ofta då stambyte sker beslutar föreningen att även andra förändringar ska göras i lägenheterna (t.ex. att badkar byts ut mot duschkabiner). Om någon medlem motsätter sig en dylik förändring krävs ett stämmobeslut i saken med två tredjedels majoritet. Beslutet måste därefter godkännas av hyresnämnden. Observera att alla medlemmar som berörs av sådana förändringar måste tillfrågas.

En förening har rätt att få tillträde till alla lägenheter för att genomföra stambyte. Om någon medlem vägrar föreningen tillträde kan föreningen vända sig till kronofogdemyndigheten för att få hjälp med att komma in i lägenheten.

En förening är inte skyldig att ordna ersättningslägenheter åt medlemmarna medan stambytet sker. Att betala för ersättningslägenhet eller annat boende är en form av skadestånd. En förening är skyldig att betala skadestånd endast om den vållar en medlem skada. Men när föreningen byter stammar uppfyller den sin underhållskyldighet för huset och då finns ingen rättslig grund för att föreningen ska betala för annat boende.

Det anses att en förening är skyldig att återställa lägenheten efter stambytet. I t.ex. ett badrum ska alltså nya tät- och ytskikt anbringas. Det är dock en omstridd fråga till vilken standard återställande ska ske. Det är alltså inte givet att den som hade en exklusiv typ av kakel i sitt badrum har rätt att återfå denna höga standard.

En annan oklar fråga är om en medlem som nyligen renoverat sitt badrum har rätt till ersättning från föreningen. Läget kan vara att föreningen inte behöver genomföra någon annan åtgärd än att koppla grenledningarna från detta badrum till de nya stamledningarna. Föreningen gör då en besparing genom att den slipper betala renoveringen av badrummet. Det finns en hovrättsdom som ger visst stöd för att en förening i denna situationen kan vara skyldig att utge viss ersättning till berörd medlem.

Dörrar och fönster till bostadsrätt

Det är möjligt för en förening att lägga underhållsansvaret för ytterdörrar och fönster på bostadsrättshavarna. För ytterdörrar kan en variant vara att föreningen har ansvar för själva dörren medan ansvaret för handtag, lås inklusive nycklar m.m. vilar på bostadsrättshavarna.

Utvändig målning av dörrar och fönster ska dock alltid vara föreningens ansvar.

Vad som gäller för ytterdörr kan även gälla balkongdörr.

Innebörden av att ansvaret för dörrar och fönster har lagts på bostadsrättshavare är bl.a. att om dörren skadas vid inbrott eller en glasruta går sönder är det bostadsrättshavarens sak att betala för reparationen. En annan konsekvens är att det är bostadsrättshavaren som bestämmer om dörren eller fönster ska bytas ut. En förening kan i sådana fall alltså inte bestämma att alla dörrar ska bytas ut till säkerhetsdörrar. Inte ens om en föreningsstämma beslutar i saken kan sådant utbyte ske. Vill föreningen kunna avgöra om byte ska ske måste man först ändra stadgarna så att dörrarna övergår till att vara föreningens ansvar.

Har föreningen ansvaret för dörrarna kan den bestämma att de ska bytas ut mot säkerhetsdörrar. Men om detta byte innebär påtagliga ingrepp i lägenheten, t.ex. att en innerdörr måste tas bort och berörd medlem säger nej bör ett särskilt förfarande tillämpas. Detta kan ses som en ändring av lägenheten och då krävs stämmobeslut med två tredjedels majoritet samt hyresnämndens godkännande.


Fonder

Inom föreningen ska bildas följande fonder:
  • Fond för yttre underhåll
  • Fond för inre underhåll
En anpassning till bokföringsnämndens allmänna råd har skett i § 34 i 2003 års normalstadgar. Ordet avsättning till yttre underhåll har ersatts av reservering av medel för att bättre passa med bokföringsreglerna. Likaså har dispositionsfonden av bokföringsmässiga skäl mönstrats ut och det överskott som tidigare avsattes till denna går nu till underhållsfondering samt balanseras i ny räkning. Reservering av medel ska ske i enlighet med underhållsplanen. Detta innebär att det är stämman som även fortsättningsvis blir det organ som på förslag av styrelsen fastställer hur det egna kapitalet ska disponeras mellan yttre underhållsfond och balanserad vinst/förlust.

Inre fonden

I § 34 normalstadgarna anges att föreningen ska ha en fond för inre underhåll. Avsättning till fonden för inre underhåll sker endast för bostadslägenheter.

Avsättningen till inre fonden ska enligt äldre stadgar ske med ett belopp som på årsbasis motsvarar minst 0,3 % av byggnadskostnaden för föreningens hus.

I stadgar från 1993 och senare anges att styrelsen beslutar om avsättning till inre fonden.

Bostadsrättshavare till bostadslägenhet får för att bekosta inre underhåll använda de medel som finns på inre fonden för sin lägenhet. Fondmedlen ska användas för underhållsåtgärder. Det står dock styrelsen fritt att fatta policybeslut om hur inre fonden får användas.



Frågor från medlemmar;

1. Vem ansvarar för läckage på golv från element?

Fråga: Ett element i min lägenhet har gått sönder. Pga denna läcka från elementet har vatten runnit ut på mitt parkettgolv. Vem är skyldig att bekosta reparationen av skadan på golvet?

Svar: Enligt bostadsrättslagen har bostadsrättsföreningen underhållsansvaret för ledningar för värme, om föreningen försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar mer än en lägenhet.

Underhållsansvaret för ledningarna inne i lägenheten regleras i stadgarna. Enligt HSB:s normalstadgar har bostadsrättsföreningen underhållsansvaret även för värmeledningar inne i lägenheten om föreningen försett lägenheten med ledningen.

Bostadsrättshavaren ansvarar för målning.

Det innebär att om föreningen har eftersatt underhållet och därigenom vållat skadan på parkettgolvet ska föreningen ersätta dig för parkettgolvet.
Ev. med avdrag för ålder, även om det visat sig att domstolarna som regel dömer att bostadsrättshavare inte drabbas av åldersavdraget (vilket är det naturliga).

Om föreningen skött sin underhållsskyldighet får du som bostadsrättshavare stå för renoveringen av parkettgolvet - eventuellt med hjälp av ersättning från din hemförsäkring.


2. Vem ansvarar för toalett som föreningen försett bostadsrättshavare med?

Fråga: I samband med en renovering i i min bostadsrättsförening fick jag en ny toalettstol. Nu har en läcka uppstått i toastolen.
Ska felet med toan åtgärdas av mig eller av bostadsrättsföreningen?

Svar: Om det läcker från någon anordning som har samband med vattentillförseln eller avloppet så är det bostadsrättsföreningen som ska åtgärda skadan.

Om läckan däremot har uppstått genom en spricka i porslinet är det du som bostadsrättshavare som ska åtgärda läckan.

Skulle skadan bero på att toalettstolen monterats felaktigt vid renoveringen har du möjlighet att kräva ersättning av bostadsrättsföreningen för att åtgärda läckan.


3. Vem ansvarar för om det inte är tillräckligt vattentryck i lägenheten?

Fråga: Att fylla badkaret (standardbadkar) i min lägenhet tar tjugo minuter. När det är fullt har vattnet hunnit bli kallt och när jag försöker bada skumbad går det inte eftersom det är så dåligt tryck att det inte ens blir skum.
Vem ansvarar för detta?

Svar: Föreningen ansvarar för reparation och underhåll av bland annat ledningar för vatten om dessa tjänar mer än en lägenhet.

Är vattentrycket onormalt lågt i ditt badrum kan du kräva att föreningen åtgärdar detta. En fackman inom området kan bäst avgöra om trycket är sådant man normalt får acceptera eller inte.


Tätning av rökkanaler

Kakelugnar och öppna spisar går ibland inte att elda i, t.ex. på grund av att rökkanalen är otät. Är det då bostadsrättshavaren själv som ska låta täta rökkanalen och betala för det eller är det föreningen?

Enligt bestämmelserna i bostadsrättslagen om medlems ansvar för underhåll av sin bostadsrättslägenhet begränsas ansvaret till att avse själva lägenheten och att hålla denna i gott skick (7 kap 12§). Rökgång hör definitionsmässigt inte till lägenheten och faller därmed utanför bostadsrättshavarens underhållsansvar för sin lägenhet. Ansvaret för tätning av rökgång ligger i stället på föreningen i egenskap av fastighetsägare.

Men det finns situationer då föreningen inte anses ha detta ansvar.

Trivselbrasor
Några avgöranden kan belysa hur domstolarna har sett på fastighetsägares ansvar för att sätta eldstäder i funktionsdugligt skick.

I ett fall från Svea Hovrätt hösten 1999 hade en kakelugn belagts med eldningsförbud. I fastigheten fanns centralvärme. Kakelugnen behövdes därmed inte för uppvärmning av lägenheten. Hovrätten ansåg därför att det fick förutsättas att kakelugnen idag bara användes för s k trivselbrasor.

Trivselvärdet har genom eldningsförbudet visserligen gått förlorat men Hovrätten menade att det inte kunde anses rimligt att för höga kostnader se till att det går att använda kakelugnen för så kallad trivseleldning. Sammanlagt fann Hovrätten - tvärt emot hyresnämndens bedömning - att hyresvärden inte kunde föreläggas att sätta kakelugnen i användbart skick.
Hovrätten gjorde en liknande bedömning beträffande en bostadsrättslägenhet år 2008.

Bostadsrättsföreningens ansvar
Föreningen bör kunna vägra att genomföra en tätning under förutsättning att fastigheten är utrustad med ett alternativt uppvärmningssystem, t ex centralvärme. En bostadsrättshavare som vill kunna elda i sin öppna spis eller i sin kakelugn kan komma överens med föreningen om att själv få bekosta en tätning av rökgången eller annan påkallad renovering. Det är ju bostadsrättshavaren själv som har fördelarna av att eldstaden fungerar. Såväl trivselvärdet under innehavstiden som det ekonomiska värdet vid en avyttring av bostadsrätten ökar markant när eldstaden är i brukbart skick.

Men det kan förhålla sig så att då bostadsrätten uppläts av föreningen åsattes den en högre insats eller ett högre andelstal just för att det fanns en kakelugn. Då har innehavaren av lägenheten fått betala högre årsavgift jämfört med vad som gäller en annan likvärdig lägenhet utan kakelugn. I en sådan situation åligger det föreningen att underhålla rökgången.
__________________
DET KRÄVS ETT HELT NYTT SÄTT ATT TÄNKA FÖR ATT LÖSA DE PROBLEM VI SKAPAT MED DET GAMLA SÄTTET ATT TÄNKA Think outside the box
Demokrati/rättvisa - öppenhet - insyn - information - engagemang - medlemsinflytande - medlemskontroll - ärlighet - moral - etik - ansvar - respekt - civilkurage... ETHOS, vad tusan är det?
Faktabanken - Sveriges bästa och mest heltäckande stadgar - Index - Visitkort för Forum För Alla i Bostadsrätt - Hyresnämnden!
För den trötta samhällskroppen vore kanske bästa boten ifall tankarna i toppen kom från roten.
Makten ska utgå från folket enligt grundlagen, men hur fungerar det i en brf?
Är HSB till för medlemmarna eller är medlemmarna till för HSB? - Avveckla HSB-ledamoten !!! - Engagera dig i din investering i ditt boende idag, i morgon kan det vara för sent!
Varje HSB-medlem har motionsrätt till HSB:s stämmor. Utnyttja dina rättigheter och skriv motioner till HSB (exempel).
Med retorik och härskartekniker undviker HSB att svara på frågor! - Fler Whistleblowers efterlyses!
6:13, 7:16 LEF (generalklausuler): Föreningsstämman, styrelsen eller ställföreträdare för föreningen (t.ex. mötesordförande) får inte ta beslut/företa en åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem.
13 kap 1§ LEF: Om en styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen då han fullgör sitt uppdrag, skall han ersätta skadan. Detsamma gäller när skadan tillfogas en föreningsmedlem eller någon annan genom överträdelse av denna lag eller tillämplig årsredovisningslag eller genom överträdelse av stadgarna.
Kärnproblemen: 1. Protokoll (ska vara offentliga), 2. Stadgar 3. Revisorer, 4. Valberedning - Vi ska inte ha roller och regler som inte kan kontrolleras!
VEM SOM FÅR VARA OMBUD/BITRÄDE PÅ STÄMMA SKA INTE VARA BEGRÄNSAD!
UNDERHÅLLSPLANER I BRF & BUDGET MÅSTE OVILLKORLIGEN VARA OFFENTLIGA FÖR ALLA MEDLEMMAR & KÖPARE

Senast redigerad av Admin: 2014-07-14 klockan 01:33.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är av
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Nekat underhåll Micke_80 Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 3 2011-11-15 18:49
Ansvar underhåll brf resurs Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 3 2011-03-24 09:59
Underhåll och renovering i brf Mr Magoo Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 2 2011-03-11 21:50
Underhåll av badrum i brf - Lämna tillbaka bostadsrätt till förening resurs Badrum/badrumsrenovering, Stamrör/stamrörsbyte, Rör/ledningar 1 2010-03-12 00:29
Underhåll av lägenhet i brf resurs Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 5 2009-12-10 12:32



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 06:51.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2017.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare