Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF > Faktabanken
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Faktabanken   » Tänk på att i Faktabanken inte glida från ämnet. Skriv strikt om det som respektive tråd tar upp, var kortfattad, saklig och konkret. Fyll i rubrikfältet för varje inlägg med en mening som sammanfattar eller med ord som är väsentliga för det specifika inlägget.
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2009-03-24, 01:37
Admins avatar
Admin Admin är inte inloggad
Systemadministratör
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: Malmö
Inlägg: 6 384
Se här... Bostadsrättsförenings ansvar vid tillträdet, underhåll bostadsrätt

Bostadsrättsförenings ansvar vid tillträdet

Allmänt om underhållsansvar
Föreningen har enligt Brl ansvar för lägenhetens skick när den skall tillträdas första gången efter bostadsrättsupplåtelsen dvs. när föreningen säljer bostadsrätten till den förste innehavaren. Den nu aktuella bestämmelsen gäller således inte när bostadsrätten har övergått till ny innehavare genom t ex köp eller när föreningen hyr ut en lägenhet i fastigheten. I det senare fallet gäller hyreslagen, 12 kap jordabalken. När lägenheten första gången tillträds efter en bostadsrättsupplåtelse är föreningen skyldig att tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Det är dock möjligt att avtala om annat skick. Parterna har således möjlighet att fritt träffa avtal om vilket skick lägenheten skall ha vid tillträdet. Sådan överenskommelse kan träffas både muntligen och skriftligen. Det rekommenderas dock att ta in överenskommelser om avvikelser från normal standard i t ex ett upplåtelseavtal. Detta för att vid en eventuell framtida tvist kunna bevisa vad som avtalats.

Vilket skick skall lägenheten ha vid tillträdet? Om inget annat avtalats skall föreningen tillhandahåll lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, dvs. det ändamål som angivits i upplåtelseavtalet. När det gäller bostadslägenheter skall de således vara i sådant skick som allmänt kan förväntas av en bostadslägenhet.

I de flesta fall innehåller de skriftliga upplåtelseavtalen ingen reglering av lägenhetens skick. Man kan då hämta ledning från den ekonomiska planen som ligger till grund för upplåtelsen. Innehållet i broschyrer och annat reklammaterial, Bofakta eller liknande som lämnats över till den blivande bostadsrättshavaren kan också vara av betydelse när det gäller att ta ställning till vad som skall anses vara avtalat skick. Brl lämnar således utrymme för föreningen att komma överens med den tillträdande bostadsrättshavaren om att lägenheten vid tillträdet inte behöver vara helt färdig, utan att bostadsrättshavaren själv skall utföra vissa inredningsarbeten el dyl.

Tillträde vid självbyggeri
Hur långt man kan sträcka bostadsrättshavarens självbyggeri av lägenheten har inte reglerats. En lämplig avvägning kan vara att bostadsrättshavaren utför de arbeten som han senare också får underhållsansvaret för.

Brister vid tillträdet
Om lägenheten, när den skall tillträdas första gången efter en bostadsrättsupplåtelse, inte är i det skick som bostadsrättshavaren har rätt att fordra ger Brl honom möjlighet att tillgripa vissa sanktioner för att få bristerna åtgärdade. Han har också i vissa fall rätt att frånträda bostadsrätten samt även rätt till viss ekonomisk kompensation.

När kan bostadsrättshavaren tillgripa sanktioner? Möjligheten att tillgripa sanktioner gäller bara när lägenheten skall tas i bruk första gången efter bostadsrättsupplåtelsen. Däremot inte när bostadsrätten övergått till ny innehavare efter exempelvis en försäljning. I de fallen gäller köplagen med bl a möjlighet att i vissa fall häva avtalet och kräva skadestånd. Om föreningen hyr ut en bostadslägenhet i föreningens fastighet gäller inte bestämmelsen utan hyreslagen,12 kap jordabalken.

Bostadsrättshavaren får använda sig av de medel lagen ger honom endast om det föreligger en brist vid den tidpunkt då denne får tillträda lägenheten.

Om tillträde lämnas endast till viss del av lägenheten gäller bestämmelsen beträffande den delens skick. Bestämmelser om vad som gäller när bostadsrättshavaren inte får tillträde till bostadsrätten i tid, återfinns i 7 kap 3 § Brl .

Bristfälligt skick annat än lägenhetens inre Bristen behöver inte direkt hänföra sig till själva lägenheten eller ens till gemensamma utrymmen. Den kan också avse förhållanden som bara indirekt inverkar på möjligheten att nyttja lägenheten för avsett ändamål. Det kan t ex vara att annan lägenhet i föreningens fastighet upplåts för ett ändamål som inte är tillåtet och detta medför obehag för bostadsrättshavaren. Vägledning till vad som i övrigt kan anses vara brist kan också hämtas ur motsvarande bestämmelser i hyreslagen.

Få bristen avhjälpt eller rätt till självhjälp Om lägenheten är i bristfälligt skick har bostadsrättshavaren rätt att få bristen avhjälpt genom styrelsens försorg. Detta gäller oberoende av bristens beskaffenhet och oavsett om bristen beror på försummelse av föreningen eller ej. Bostadsrättshavaren är skyldig att först kräva att styrelsen åtgärdar felet.

Bostadsrättshavaren har fullgjort vad som åligger honom i detta avseende när han har skickat ett meddelande till styrelsen i rekommenderat brev. Någon delgivning krävs således inte.

Styrelsen är skyldig att ingripa så snart det kan ske. Bestämmelsen innebär ett krav på skyndsam hantering av styrelsen, men ger ändå utrymme för visst rådrum. Om styrelsen underlåter att efter tillsägelse åtgärda bristen så snart det kan ske har bostadsrättshavaren rätt att avhjälpa bristen själv - rätt till självhjälp. Det innebär att han kan vidta åtgärder på föreningens bekostnad. Rätt till självhjälp är en rättighet för bostadsrättshavaren, inte en skyldighet. Bostadsrättshavaren är således inte skyldig att bota bristen. Rätten att avhjälpa bristen omfattar förutom själva lägenheten också andra utrymmen som är upplåtna med bostadsrätt eller som bostadsrättshavaren disponerar över själv eller tillsammans med andra bostadsrättshavare.

Rätt att efter uppsägning frånträda bostadsrätten pga brist
Bostadsrättshavaren har under vissa förutsättningar rätt att efter uppsägning frånträda bostadsrätten. För att uppsägning skall få ske krävs att bristen är av väsentlig betydelse. Obetydliga brister får således inte läggas till grund för en uppsägning.

Ytterligare krav för uppsägning är att bristen inte kan avhjälpas utan dröjsmål och att styrelsen underlåter att efter tillsägelse vidta åtgärder så snart det kan ske. Uppsägning får aldrig ske efter det att bristen har blivit avhjälpt. Oavsett om bristen har åtgärdats genom föreningens försorg eller genom att bostadsrättshavaren utnyttjat sin rätt till självhjälp saknas det därefter rätt att säga upp bostadsrätten. Har bostadsrättshavaren sagt upp bostadsrätten kan föreningen inte, genom att därefter åtgärda bristen, hindra bostadsrättshavaren från att frånträda bostadsrätten.

Bestämmelser om uppsägning finns i 7 kap 26-29 §§ Brl . Säger bostadsrättshavaren upp bostadsrätten har han rätt till skälig ersättning för bostadsrätten. Om uppsägning sker kort efter upplåtelsen torde skälig ersättning motsvara insatsen. I annat fall är det i princip marknadsersättning som skall utgå. Bostadsrätten övergår efter en uppsägning genast till föreningen.

Bostadsrättshavaren blir därmed fri från sina förpliktelser. Om bostadsrättshavaren tillträtt lägenheten har han rätt att bo kvar som hyresgäst. Detta under förutsättning att han i uppsägningen begärt att få bo kvar i lägenheten. Vilka hyresvillkor som då skall gälla regleras i 4 kap 9 § Brl.

Nedsättning av årsavgiften
Bostadsrättshavaren har rätt till skälig nedsättning av årsavgiften för den tid lägenheten varit i bristfälligt skick. Detta gäller oavsett om bostadsrättshavaren utnyttjat rätten till självhjälp eller uppsägning och den gäller också oavsett om föreningen är vållande till bristen eller ej.

Nedsättningen skall vara skälig och stå i proportion dels till bristens omfattning, dels till vilken typ av brist det varit frågan om. Har lägenheten varit helt oanvändbar torde det vara skäligt att nedsätta avgiften till 0 kronor. Om lägenheten kunnat användas för avsett ändamål men med vissa inskränkningar i nyttjanderätten, t ex avsaknad av fungerande ugn, får nedsättningen anpassas till det hinder i nyttjandet som bristen har utgjort.

Bostadsrättshavaren torde inte ha rätt till nedsättning av avgiften för tiden innan han påtalat bristen för föreningen eller föreningen på annat sätt fått kännedom om bristen.

Skadestånd
Bostadsrättshavaren har rätt till skadestånd om bristen beror på försummelse från föreningens sida. Bestämmelsen om bostadsrättshavarens rätt till skadestånd är strängare än vad som gäller i förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst.

För att få skadestånd gäller att bostadsrättshavaren har att visa att föreningen har varit försumlig.Bevisbördan avseende försumlighet ligger således på bostadsrättshavaren. Försumligheten kan bestå i att föreningen har vållat bristen eller att den varit försumlig vid avhjälpandet av bristen. Rätten till skadestånd omfattar inte bara ersättning för utlägg och kostnader utan hela det positiva kontraktsintresset. Utöver rätten till skadestånd för bristfälligt skick kan det i vissa fall också bli aktuellt att tillämpa bestämmelserna om styrelseledamots skadeståndsansvar gentemot bostadsrättshavare, 10 kap 1 § Brl och 13 kap 1 § FL.

Om lägenhet före tillträdet blir förstörd eller inte får användas Brl anger inte vad som händer om lägenheten före tillträdet blir så förstörd att den inte går att använda för det avsedda ändamålet.

Förstörs hela eller större delen av huset får medlemmarna på föreningsstämma avgöra om huset skall byggas på nytt eller föreningen upplösas. Upplöses föreningen upphör bostadsrätterna och någon särskild ersättning blir inte aktuell.

Beslutar stämman i stället att uppföra huset på nytt eller har bara någon eller några lägenheter skadats, gäller bestämmelsen i 7 kap 3 § Brl om tillträde till lägenheten inte kan ske i rätt tid. Det kan också bli aktuellt att ta i anspråk föreningens fastighetsförsäkring.

Lagen innehåller inte heller någon uttrycklig bestämmelse i de fall lägenheten eller viss del av lägenheten inte får användas på grund av myndighetsförbud t ex enligt hälsoskyddslagen. Bostadsrättshavaren torde dock kunna tillämpa rätten till uppsägning. Alternativt kan bestämmelsen om för sent tillträde bli tillämplig.
__________________
DET KRÄVS ETT HELT NYTT SÄTT ATT TÄNKA FÖR ATT LÖSA DE PROBLEM VI SKAPAT MED DET GAMLA SÄTTET ATT TÄNKA Think outside the box
Demokrati/rättvisa - öppenhet - insyn - information - engagemang - medlemsinflytande - medlemskontroll - ärlighet - moral - etik - ansvar - respekt - civilkurage... ETHOS, vad tusan är det?
Faktabanken - Sveriges bästa och mest heltäckande stadgar - Index - Visitkort för Forum För Alla i Bostadsrätt - Hyresnämnden!
För den trötta samhällskroppen vore kanske bästa boten ifall tankarna i toppen kom från roten.
Makten ska utgå från folket enligt grundlagen, men hur fungerar det i en brf?
Är HSB till för medlemmarna eller är medlemmarna till för HSB? - Avveckla HSB-ledamoten !!! - Engagera dig i din investering i ditt boende idag, i morgon kan det vara för sent!
Varje HSB-medlem har motionsrätt till HSB:s stämmor. Utnyttja dina rättigheter och skriv motioner till HSB (exempel).
Med retorik och härskartekniker undviker HSB att svara på frågor! - Fler Whistleblowers efterlyses!
6:13, 7:16 LEF (generalklausuler): Föreningsstämman, styrelsen eller ställföreträdare för föreningen (t.ex. mötesordförande) får inte ta beslut/företa en åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem.
13 kap 1§ LEF: Om en styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen då han fullgör sitt uppdrag, skall han ersätta skadan. Detsamma gäller när skadan tillfogas en föreningsmedlem eller någon annan genom överträdelse av denna lag eller tillämplig årsredovisningslag eller genom överträdelse av stadgarna.
Kärnproblemen: 1. Protokoll (ska vara offentliga), 2. Stadgar 3. Revisorer, 4. Valberedning - Vi ska inte ha roller och regler som inte kan kontrolleras!
VEM SOM FÅR VARA OMBUD/BITRÄDE PÅ STÄMMA SKA INTE VARA BEGRÄNSAD!
UNDERHÅLLSPLANER I BRF & BUDGET MÅSTE OVILLKORLIGEN VARA OFFENTLIGA FÖR ALLA MEDLEMMAR & KÖPARE

Senast redigerad av Admin: 2012-12-05 klockan 21:41.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är av
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Ansvar underhåll brf resurs Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 3 2011-03-24 09:59
Styrelsens ansvar för yttre underhåll av brf Mialotta Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 7 2010-05-19 08:18
Underhåll av bostadsrätt Admin Faktabanken 0 2009-03-24 01:48
Bostadsrättsförenings ansvar efter tillträdet, underhåll bostadsrätt Admin Faktabanken 0 2009-03-24 01:36
Underhåll/byte av "grodan" (golvbrunn/vattenlås) i badrum - Vems ansvar? tractors Badrum/badrumsrenovering, Stamrör/stamrörsbyte, Rör/ledningar 4 2008-10-20 13:07



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 09:02.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2017.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare