Bostadsrättsförenings ansvar efter tillträdet, underhåll bostadsrätt

[Admin]

Bostadsrättsförenings ansvar efter tillträdet

Efter det att bostadsrättshavaren fått tillträda lägenheten ansvarar föreningen för att hålla lägenheten och fastigheten i övrigt i gott skick i den mån ansvaret inte åvilar bostadsrättshavaren enligt lag eller stadgar. Bestämmelsen innebär att ansvaret för fastigheten i övrigt ligger på föreningen.

Det är således föreningen som ansvarar för trappuppgångar och gemensamma utrymmen och även för fastighetens yttre. Mark, som inte upplåtits med bostadsrätt tillhör föreningens ansvarsområde. Föreningen ansvarar för allt som inte enligt lag och stadgar åvilar bostadsrättshavaren. Efter tillträdet har bostadsrättshavaren huvudansvaret för lägenhetens skick, såvida inte annat bestäms i stadgarna.

Hinder eller men i nyttjanderätten
Åsidosätter föreningen sin reparationsskyldighet eller om det på annat sätt uppstår hinder eller men i nyttjanderätten har bostadsrättshavaren rätt att tillgripa de medel som anges i 7 kap 2 § Brl, dvs samma medel som vid brister före tillträdet, om inte föreningen efter tillsägelse ombesörjer åtgärden så snart kan ske. Det innebär att bostadsrättshavaren även i dessa fall kan kräva att föreningen åtgärdar bristen.
Om föreningen underlåter att vidta åtgärder kan han verkställa reparation på föreningens bekostnad - självhjälp. Bostadsrättshavaren har också i vissa fall rätt till uppsägning samt rätt till nedsättning av årsavgiften för den tid lägenheten är i bristfälligt skick och även rätt till skadestånd om bristen beror på försummelse från föreningens sida.

Annan brist än åsidosatt reparationsskyldighet
När det är frågan om annan brist än att föreningen åsidosatt sin reparationsskyldighet, krävs det även då att föreningen varit vållande till bristen för att bestämmelsen skall gälla samt att bristen lett till hinder eller men i nyttjanderätten.
Det räcker således inte enbart med att konstatera att det föreligger hinder eller men i nyttjanderätten. I litteratur finns exempel på situationer där föreningen kan anses vara vållande om denna upplåter bostadsrätt till någon som genom den verksamhet han bedriver i lägenheten stör andra bostadsrättshavare, att föreningen inte ser till att ordning och skick iakttas inom fastigheten eller att föreningen missköter städningen m m.
Bestämmelserna om bostadsrättshavarens rättigheter när det gäller hinder eller men i nyttjanderätten är tvingande. Det innebär att föreningen inte kan besluta om inskränkning i rätten till t ex nedsättning av årsavgiften genom avtal eller stadgar.
För att det skall föreligga vållande från föreningens sida krävs att det varit frågan om någon grad av vårdslöshet. Om bostadsrättshavaren förorsakas intrång av ett normalt och anmärkningsfritt underhåll har han inte rätt till de sanktioner som anges ovan. Exempel på intrång som inte ger rätt till nedsättning av årsavgift m m enligt ovan är;

• att hissen stängs av några dagar för översyn
• att fasaden renoveras och de boende besväras av byggnadsställningar utanför fönstren
• när normalt och anmärkningsfritt underhåll utförs.

Föreningens ansvar vid ohyra
Om ohyra förekommer i lägenheten har bostadsrättshavaren som huvudregel rätt att ta till sanktionerna som angivits ovan, bl a rätt till nedsättning av årsavgifter m m. Det fordras dock att ohyran är till men för bostadsrättshavaren. Den skall inkräkta på hans möjlighet att använda lägenheten. Vad som menas med ohyra i dessa sammanhang har inte angivits i Brl, men begreppet omfattar exempelvis vägglöss, kackerlackor, myror, tvestjärtar, pälsänger och mjölbaggar. Föreningen är skyldig att avhjälpa ohyran som finns i lägenheten när den tillträds efter en bostadsrättsupplåtelse, under förutsättning att ohyran är att betrakta som en brist. Även efter tillträdet är föreningen skyldig att avhjälpa ohyra som tillkommit utan att bostadsrättshavaren är ansvarig för det.

Underlåter föreningen att efter tillsägelse utrota ohyran så snart det kan ske får bostadsrättshavaren utnyttja sin rätt till självhjälp. Bostadsrättshavaren har också möjlighet att säga upp bostadsrättsavtalet, om bristen är av väsentlig betydelse, samt rätt till nedsättning av årsavgiften och även rätt till skadestånd.

När det gäller ohyran som uppkommit efter tillträdet har bostadsrättshavaren rätt till självhjälp, nedsättning av årsavgift m m bara om han inte har varit vållande till förekomsten av ohyran. Beror ohyran på vårdslöshet eller försummelse av medlem i hans familj eller vissa andra personer som han ansvarar för kan han inte heller tillgripa sanktionerna.

I bostadsrättslägenheter som inte utgör enfamiljshus är styrelsen alltid skyldig att vidta tjänliga åtgärder för att utrota ohyran. Det saknar då betydelse om ohyran är till men för bostadsrättshavaren och gäller oavsett om bostadsrättshavaren är ansvarig för att ohyra förekommer i lägenheten. Bostadsrättshavaren kan bli ansvarig för att betala vidtagna åtgärder om ohyrans förekomst beror på hans vållande.