Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF > Faktabanken
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Faktabanken   » Tänk på att i Faktabanken inte glida från ämnet. Skriv strikt om det som respektive tråd tar upp, var kortfattad, saklig och konkret. Fyll i rubrikfältet för varje inlägg med en mening som sammanfattar eller med ord som är väsentliga för det specifika inlägget.
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2009-03-24, 01:33
Admins avatar
Admin Admin är inte inloggad
Systemadministratör
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: Malmö
Inlägg: 6 384
Se här... Förvärv av bostadsrätt - Köpa bostadsrätt

Förvärv av bostadsrätt - Försäljning av bostadsrätt

Överlåtelseavtal

Formkrav för överlåtelse av bostadsrätt

Ett avtal om överlåtelse av bostadsrätt (köp, byte, gåva) ska;
  • upprättas skriftligen,
  • skrivas under av överlåtaren och förvärvaren,
  • avtalet ska ta upp den bostadsrätt som överlåtelsen avser samt
  • priset
Ogiltig överlåtelse
Överlåtelse som inte innehåller det som nu nämnts är ogiltig. Talan om att en överlåtelse är ogiltig måste numera väckas vid allmän domstol inom två år från den dag då överlåtelsen skedde. Om inte så sker anses överlåtelsen giltig. Har parterna träffat avtal om annat pris än det som anges i överlåtelseavtalet är denna sidoöverenskommelse ogiltig.

Kravet på skriftlig form vid överlåtelse gäller som ovan nämnts vid köp, byte och gåva. Om mellangift lämnas vid ett byte, ska alltså beloppet anges. Även om priset inte direkt och uttryckligen angetts, men det går att härleda ur avtalet exakt vilket belopp som avses vid överlåtelsetidpunkten, torde formkravet vara uppfyllt. Ett motsvarande resonemang torde också kunna föras vad gäller att identifiera den lägenhet överlåtelsen avser.
Vissa praktiska problem kan uppstå vid överlåtelse. Det är nämligen inte ovanligt med s k blandade fång (förvärv).
Oavsett hur parterna rubricerat överlåtelseavtalet har föreningen att ta ställning till om formkraven är uppfyllda.

I en överlåtelse där en part övertar en bostadsrätt mot att han också övertar betalningsansvaret för de lån som belöper på bostadsrätten torde det vara nödvändigt att ange lånebeloppets storlek. För det fall lånebeloppet överstiger bostadsrättens värde i gåvosammanhang torde principen bli att överlåtelsen betraktas som ett köp. För att avtalet då ska vara giltigt krävs således att priset anges.

Medlemskap krav för att bli bostadsrättshavare
En överlåtelse av bostadsrätt sker normalt alltid under ett visst förbehåll, nämligen att föreningen godtar förvärvaren som medlem. I lagen kommer detta till uttryck i en bestämmelse som säger att när en bostadsrätt har överlåtits från en bostadsrättshavare till en ny innehavare får denne utöva bostadsrätten endast om han är eller antas till medlem i bostadsrättsföreningen. Vägras förvärvaren medlemskap blir överlåtelsen ogiltig. Överlåtaren är intill dess styrelsen beslutat om medlemskap att betrakta som bostadsrättshavare. Det finns dock undantag från denna regel, se nedan om juridiska personer.

Se även:
Styrelse kan stoppa delat ägarskap av bostadsrätt



UPPLÅTELSEAVTAL

Upplåtelseavtal - del 1

En upplåtelse av bostadsrätt är det ursprungliga avtalet mellan föreningen och den som ska ha bostadsrätten. När bostadsrätten därefter överlåtes till någon annan är det inte en upplåtelse.
Det är endast en nyproducerad lägenhet, eller hyreslägenhet i samband med ombildning till bostadsrätt, som kan upplåtas.

För att en bostadsrättsförening ska kunna upplåta en lägenhet med bostadsrätt krävs att bostadsrättshavaren är medlem i föreningen. Dessutom måste det finnas en registrerad ekonomisk plan.

En bostadsrätt kan förvärvas på flera olika sätt. När en lägenhet, bostadslägenhet eller lokal, första gången upplåts med bostadsrätt sker förvärvet genom ett upplåtelseavtal (4 kap Brl). Detta kan i sin tur föregås av ett förhandsavtal (5 kap Brl) som innebär en överenskommelse om en framtida upplåtelse av bostadsrätt, dvs. föreningen och den som söker lägenhet utfäster sig att senare upplåta respektive förvärva bostadsrätt. När någon ska förvärva en bostadsrätt efter själva upplåtelsen kan detta ske genom överlåtelse. Överlåtelse enligt Brl (6 kap Brl) sker genom köp, byte eller gåva.

För både förhandsavtal, upplåtelseavtal och överlåtelseavtal ställer lagstiftaren upp vissa formkrav för att de ska vara giltiga. Alla dessa avtal ska vara upprättade i skriftlig form och därutöver ställs vissa särskilda krav för respektive avtal. En bostadsrätt kan också övergå till ny innehavare genom familje- eller associationsrättsligt fång. Bodelning, arv och testamente tillhör de familjerättsliga fången och bolagsskifte eller annat liknande förvärv är associationsrättsliga fång. Alla dessa fång är dock att betrakta som en övergång i Brl. I begreppet övergång ingår även det som normalt betecknas som överlåtelse, alltså köp, byte eller gåva. Man kan förenklat uttryckt säga att övergång är ett vidare begrepp än överlåtelse.

En lägenhet som någon har med hyresrätt får inte upplåtas med bostadsrätt så länge någon hyr lägenheten, dvs en dylik bostadsrättsupplåtelse blir ogiltig. Denna bestämmelse skyddar hyresgäster som vill bo kvar med hyresrätt när en hyresfastighet ombildas till bostadsrättsfastighet. Regeln gäller både för bostadslägenheter och för lokaler.

Upplåtelseavtal - del 2

En upplåtelse av bostadsrätt ska enligt huvudprincipen ske skriftligen. Normalt brukar upplåtelseavtalet kallas bostadsrättsavtal eller upplåtelseavtal.
Inom HSB kallas det vanligtvis "avtal om upplåtelse av bostadsrätt". Avtalet ska ange såväl bostadsrättsföreningens som bostadsrättshavarens namn. För att kunna identifiera en bostadsrättsförening krävs normalt att dess organisationsnummer anges. Något krav på personnummer eller adress föreligger dock inte, även om det många gånger kan vara lämpligt att åtminstone adress anges. Vidare måste anges den lägenhet som upplåts. Lägenheten måste kunna identifieras. Även insatsbelopp och årsavgift samt i förekommande fall upplåtelseavgift måste anges i avtalet. Att insatsen senare kan ändras har för själva upplåtelseavtalet ingen betydelse, utan i avtalet ska den avgift som gäller vid avtalstidpunkten anges. Också årsavgiften ska anges. Normalt brukar årsavgiften ändras regelbundet och anpassas till föreningens kostnader. Föreligger det vid avtalstidpunkten ett beslut om ändring av årsavgiften från viss senare tidpunkt är det lämpligt att detta anges i upplåtelseavtalet.
Det föreligger inget krav på att avtalet ska undertecknas. Det är dock lämpligt att båda parter undertecknar avtalet.
Minimikravet för att ett upplåtelseavtal ska vara giltigt vid en upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt är alltså att det är skriftligt och innehåller:
  • Bostadsrättsföreningens namn (inklusive organisationsnummer)
  • Medlemmens namn, bostadsrättshavaren
  • Lägenheten som upplåts
  • Avgifter till föreningen,
    - Insats, dvs insatsbelopp som gäller vid upplåtelsen
    - Årsavgift som gäller vid upplåtelsen
    - Upplåtelseavgift, i förekommande fall
Av upplåtelseavtalet ska tydligt framgå vad som ingår i bostadsrättsupplåtelsen (dvs vad bostadsrätten omfattar), t ex två rum och kök jämte specificerade förrådsutrymmen. Om mark ingår i upplåtelsen ska det också anges. Efter upplåtelsen är det väldigt svårt för föreningen att ändra innehållet i upplåtelseavtalet. Vad som ingår i upplåtelsen får särskild betydelse när en lägenhet förändras med anledning av en om- eller tillbyggnad. Av denna anledning måste föreningen vara mycket noggrann vid upprättandet av upplåtelseavtalet när föreningen beskriver vad som upplåts med bostadsrätten, som t.ex. vindsutrymme, källarutrymme, garage, p-plats, råvind, etc.

Omfattningen av den upplåtna bostadsrätten som därefter övergår från en bostadsrättshavare till nästa innehavare framgår av det ursprungliga överlåtelseavtalet, oavsett hur många överlåtelser som skett. Det är alltså alltid den ursprungliga upplåtelsen som reglerar vad som är upplåtet med bostadsrätt och därmed går att överlåta vidare.
Den som förvärvar en bostadsrätt kan i princip aldrig få rätt mot den bostadsrättsförening som har annat innehåll än den ursprungliga upplåtelsen.



FÖRHANDSAVTAL

Allmänt om förhandsavtal
Ett förhandsavtal är en överenskommelse om en framtida upplåtelse av bostadsrätt, dvs föreningen och förhandstecknaren utfäster sig att senare upplåta respektive förvärva bostadsrätt. Sådana avtal kan komma i fråga inte bara vid nyproduktion och ombildning av hyresrätt till bostadsrätt utan också i samband med ombyggnad eller tillbyggnad eller enstaka upplåtelser av lägenheter, t ex vindar som ska inredas som bostadslägenhet.

Formella krav
Följande krav på avtalet föreligger för att det ska vara giltigt:
  • skriftligt
  • uppgifter om parternas namn
  • uppgifter om den lägenhet som avses bli upplåten med bostadsrätt
  • anges beräknad tidpunkt för upplåtelsen
  • beräknade avgifter för bostadsrätten samt
  • i förekommande fall ska anges det belopp som lämnas i förskott.
Till avtalet ska fogas en kostnadskalkyl
Ett förhandsavtal får träffas endast om det finns en tillförlitlig kalkyl över kostnaderna för projektet, en s k kostnadskalkyl. Kalkylens tillförlitlighet ska ha granskats av två personer som har behörighet som intygsgivare. Styrelsen ska hålla kalkylen och intyget tillgängligt för förhandstecknaren innan denne ingår avtalet. Detta förhållande bör framgå av avtalet. Många gånger kan det vara lämpligt att förhandstecknare får ett exemplar av kostnadskalkylen. Det bör då dokumenteras i avtalet att vederbörande fått ett exemplar.

Vissa krav gäller vid förskott
En bostadsrättsförening får ta emot förskott för upplåtelse av bostadsrätt om det tecknats ett förhandsavtal. Bestämmelsen gäller oavsett om det är fråga om en bostadslägenhet eller en lokal. Föreningen måste dessutom ha tillstånd av länsstyrelsen för att ta emot förskott. Föreningen får inte ta emot förskott till ett högre belopp än som svarar mot den beräknade insatsen för bostadsrätten. Det är alltså inte tillåtet att ta upp förskott för t ex upplåtelseavgift.

Straffbart ta emot förskott i strid mot bestämmelserna
Av 10 kap 3 § Brl följer att det är straffbart att ta emot förskott i strid mot bestämmelserna. Med förskott avses enligt förarbetena alla former av tillskott som syftar till att den bostadssökande ska få förvärva en bostadsrätt. Det gäller alltså även ersättning för s k reservationsavtal, depositionsavtal m m. Ofta har inom HSB använts reservationsavtal och att den blivande bostadsrättshavaren i samband med att detta tecknas betalar en mindre summa i förskott. Detta är alltså inte möjligt och dessutom straffbart enligt Brl.
Om HSB-föreningarna inte tillämpar reservationsavtal minskar det förtroendet för HSB-rörelsens sätt att handlägga frågor som rör bostadsrätter.

Rätt till medlemskap
Den som tecknat ett förhandsavtal har en ovillkorlig rätt till medlemskap i föreningen. Detta innebär att föreningen inte kan vägra medlemskap vid en senare upplåtelse. Föreningen måste därför ta ställning till om förhandstecknaren kan bli medlem redan när avtalet tecknas. Föreningen kan dock avvakta med ett avgörande och besluta om inträde i föreningen först efter det att den ekonomiska planen registrerats och lägenheten står klar för inflyttning. Föreningen kan alltså själv avgöra om den önskar ta in förhandstecknaren i ett tidigt skede eller vänta tills det är dags för inflyttning. Den utredning som behövs för att avgöra frågan om medlemskap bör således ske innan förhandsavtalet tecknas.

Förbud för överlåtelse av förhandsavtal
För att motverka handel med förhandsavtal har i lagen införts ett förbud mot överlåtelse till annan än make eller sambo. En förhandstecknare som vill överlåta sin rätt enligt avtalet får i stället själv fullfölja avtalet och därefter sälja bostadsrätten. Detta innebär att förhandstecknaren måste bli medlem och därefter få en bostadsrätt upplåten till sig varefter bostadsrättshavaren genom ett överlåtelseavtal får överlåta bostadsrätten. Ett förhandsavtal får inte heller pantsättas.

Kan en förhandstecknare frånträda ett förhandsavtal?
Endast under vissa förutsättningar får en förhandstecknare frånträda avtalet. Det finns möjlighet att frånträda avtalet enligt Brl:
  • om avgifterna blir väsentligt högre än som beräknats enligt avtalet,
  • om lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen
  • eller att upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen.
De bestämmelser som finns i avtalslagen om exempelvis oskäliga avtalsvillkor kan också göras gällande vid ett frånträde. Vad som menas med att avgifterna blir väsentligt högre än beräknats har inte närmare angivits i lagens förarbeten. En god regel är dock att avgifterna inte bör öka med mer än 10 %.
Man ska dock komma ihåg att det vid en domstolsprövning brukar vara samtliga omständigheter som beaktas vilket gör att en sådan här regel ofta måste ses mot en sådan bakgrund.

Kan en bostadsrättsförening frånträda ett förhandsavtal?
En fråga som ofta förekommer är om bostadsrättsföreningen kan "hoppa av" ett förhandsavtal. Om det framgår av avtalet att det föreligger vissa villkor för att upplåtelse av bostadsrätt ska komma till stånd torde detta vara möjligt. Exempelvis kan det av avtalet framgå att som förutsättning för avtalets bestånd är att minst 75 % av alla framtida upplåtelser ska vara tecknade med förhandsavtal för att bostadsrättsföreningen ska påbörja en byggnation av föreningens hus. En sådan överenskommelse torde vara giltig.


BODELNING, ARV, TESTAMENTE

Här kommer de vanligaste formerna att tas upp och det ska sägas att dessa inte regleras i Brl utan i annan speciallagstiftning exempelvis Äktenskapsbalken (ÄktB) och föräldrarbalken (FB).

Bodelning
I samband med att ett äktenskap eller ett samboförhållande upphör är det vanligtvis så att det bestäms vem av de båda makarna eller samborna som ska ha rätt till den gemensamma bostaden. Frågor om den gemensamma bostaden finns reglerat i äktenskapsbalken och sambolagen. Huvudprincipen i dessa bestämmelser är att den part som bäst behöver bostaden ska ha rätt till den. Ett bodelningsavtal i anledning att ett äktenskap upplöses eller ett samboförhållande upphör ska vara skriftligt och undertecknat av båda parter. Bodelningshandlingen är således att ses som en överlåtelsehandling avseende bostadsrätten och hanteras av bostadsrättsföreningen på samma sätt.

Bodelningsförrättare och bodelningsavtal
Om parterna inte är överens i fråga om bodelning kan bodelningen förrättas av en av tingsrätten utsedd bodelningsförrättare. Av denne upprättad bodelningshandling gäller som fångeshandling om den är godkänd av båda parter eller om bevis om att den vunnit laga kraft visas.
Det kan också förekomma andra situationer då det används bodelningsavtal.
1. Bodelningsavtal kan upprättas i anledning av makes eller sambos död varvid bodelning förrättas mellan den efterlevande maken/sambon och den avlidnes arvingar, vilka framgår av bouppteckningen. Finns det endast gemensamma barn är den efterlevande maken ensam dödsbodelägare. I dessa fall kan den efterlevande maken erhålla bostadsrätten med endast bouppteckningen som fångeshandling.
2. Bodelning under pågående äktenskap kan förrättas sedan makarna har gjort en skriftlig anmälan därom till tingsrätten. Utöver bodelningshandlingen ska bevis visas om att anmälan gjorts till tingsrätten före det att bodelningen förrättades (9 kap 2 § 2 st ÄktB).

God man
Om någon på grund av sjukdom, hämmad förståndsutveckling, försvagat hälsotillstånd eller liknande förhållande behöver hjälp med att bevaka sin rätt, förvalta sin egendom eller sörja för sin person ska tingsrätten förordna god man för honom eller henne.
God man ska också förordnas i vissa andra fall, t ex när den som har förmyndare, god man eller förvaltare ska företa rättshandling mellan honom själv och den som företräder honom. Den gode mannen får bara företa rättshandlingar som omfattas av hans förordnande. Den som förordnandet avser ska ha givit sitt samtycke för att rättshandlingen ska bli bindande mot honom eller henne. Samtycke behövs dock inte om den som förordnandet avser på grund av sitt tillstånd varit ur stånd att ge uttryck för sin mening eller detta av annan orsak inte kunnat inhämtas. Så kan vara fallet om den som förordnandet avser är underårig eller bortavarande.

Vad krävs av en god man vid övergång av bostadsrätt?
När en god man medverkar vid en överlåtelse av bostadsrätt bör följande krävas;
  • Tingsrättens förordnande av god man vari det bör framgå förordnandets omfattning dvs rätt att sälja/köpa bostadsrätt.
  • Skriftligt samtycke från den person som den gode mannen företräder.
    Anser den gode mannen att samtycke inte kan inhämtas från den person som den gode mannen företräder bör redogörelse från den gode mannen lämnas och han bör skriftligen kunna styrka att ett samtycke inte kan inhämtas exempelvis genom läkarintyg.
  • Överförmyndarens tillstånd, om den person godmansförordnandet avser, ska uppta lån i samband med överlåtelse eller övriga förpliktelser som ingår.
Förvaltare enligt föräldrabalken
Av bestämmelserna i föräldrabalken (FB) framgår att om någon är ur stånd att vårda sin egendom till följd av sjukdom, hämmad förståndsutveckling, försvagat hälsotillstånd eller liknande förhållande kan rätten förordna förvaltare för honom. Förvaltaruppdraget kan begränsas till att avse viss egendom eller angelägenhet eller egendom som överstiger ett visst värde. Förvaltaren har ensam rådighet över den egendom som omfattas av förordnandet. Detta innebär att något samtycke inte erfordras.

Förvaltares medverkan vid övergång av bostadsrätt När en förvaltare medverkat vid överlåtelse av bostadsrätt bör samma krav som ställts på god man gälla för förvaltaren. Dock behöver inte samtycke inhämtas från den person förvaltaren företräder.

Arv och Testamente
När en person har avlidit ska bouppteckning upprättas och ges in till skattemyndigheten. Det är skattemyndigheten som registrerar bouppteckningar. I bouppteckningen ska bostadsrätten finnas upptagen. Efter registreringen av bouppteckningen ska den avlidnes egendom delas upp mellan arvingar och testamentstagare genom ett arvskifte. Om det endast finns en dödsbodelägare (se ovan bodelning) kan den registrerade bouppteckningen utgöra överlåtelsehandling och bostadsrätten överföras till den efterlevande maken. Testamente kan utgöra fångeshandling om bostadsrätten finns särskilt angiven i testamentet eller om testamentstagaren ärver all egendom. Testamentet ska i det sistnämnda fallet vara godkänt av samtliga arvingar om inte bevis om att testamentet vunnit laga kraft kan visas. En arvsskifteshandling ska vara skriftlig och undertecknad av dödsbodelägarna. Av denna handling ska framgå vem som tillskiftas bostadsrätten. Finns det omyndig dödsbodelägare krävs normalt överförmyndarens samtycke till fördelningen. Arvsskifte kan också på begäran av dödsbodelägare, förrättas av särskild förordnad skiftesman. Dennes skifte kan utgöra fångeshandling om delägarna godkänt skifteshandlingen eller om skiftet vunnit laga kraft.

Omyndigt barns förvärv av bostadsrätt

Om omyndigt barn förvärvar bostadsrätt genom köp, byte eller gåva ska överförmyndarens samtycke inhämtas. Vid fång genom arv och testamente är samtycke från överförmyndaren inte nödvändigt.

I detta sammanhang bör bestämmelsen i 12 kap 10 § FB uppmärksammas. Bestämmelsen innebär att om samtycke från överförmyndaren saknas, kan motparten frånträda avtalet inom en månad efter det att avtalet ingicks såvida inte samtycke söks under nämnda period. Erhålls inte överförmyndarens samtycke kan motparten frånträda avtalet. Således blir köpet ogiltigt och har flera fång skett härefter finns det risk att även dessa därför blir ogiltiga. Detta måste skiljas från bestämmelsen i 6 kap 5 § tredje st BrL, som avser formkraven enl BrL och då måste talan om ogiltighet väckas inom två år från den dag överlåtelsen skedde.

Om det omyndiga barnet och förmyndaren har del i oskiftat dödsbo, ska överförmyndaren förordna god man att tillvarata den omyndiges rätt.

Om det omyndiga barnet ska företa en rättshandling med förmyndaren, har förmyndaren inte rätt att företräda det omyndiga barnet och god man ska då utses av överförmyndaren att tillvarata det omyndiga barnets intresse.


Hur många bostadsrätter kan man köpa i samma förening / i olika bostadsrättsföreningar?

Lagen säger inget om hur många bostadsrätter man får äga.
Man kan äga flera bostadsrätter i samma förening om stadgarna i föreningen inte begränsar denna möjlighet.

För att äga en bostadsrätt måste föreningen först godta dig som medlem (se 2 kap 1 § och 1 kap 3 § i bostadsrättslagen).
För att bli medlem i förening kan stadgarna innehålla olika krav (se 2 kap 1 § bostadsrättslagen).
Ett exempel på särskilda krav kan vara att man ska vara folkbokförd på den aktuella adressen.

Om man köpt en bostadsrätt så godkänns man som medlem om man uppfyller kraven i stadgarna och det inte finns speciella omständigheter (se 2 kap 3 § bostadsrättslagen).


LEGAL PANTRÄTT

När en bostadsrätt köps lämnas den som regel som säkerhet till banken för att få lån till att köpa bostadsrätten.

Bankens (eller annan långivares) panträtt kan hamna i konkurrens med den säkerhet som föreningen samtidigt har i lägenheten. Föreningens panträtt aktualiseras om medlemmen upphör att betala sin månads- eller kvartalsavgift.

Föreningens säkerhet för obetalda avgifter

Föreningen har en "automatisk" säkerhet, s.k. legal panträtt, för sina vid varje tidpunkt utestående fordringar på föreningsavgifter hos medlemmarna. Det innebär att föreningen, om medlemmen inte betalat sin avgift, har förtur till betalning ur försäljningssumman i samband med att bostadsrätten efter uppsägning tvångsförsäljs av kronofogdemyndigheten. Banker, och andra som har panträtt i lägenheten, får ge efter med sina krav till förmån för bostadsrättsföreningen.

För att denna förtur för föreningen ska gälla finns ett viktigt villkor som innebär att föreningen är skyldig att genast underrätta alla i lägenhetsförteckningen antecknade panthavare i den aktuella lägenheten om att medlemmen ligger efter med föreningsavgiften. Missar föreningen detta hamnar panthavarens krav före föreningens krav i rätten till betalning. Föreningen kan därför förlora möjligheten att få tillbaka de obetalda avgifterna helt eller delvis. Avgifterna kan ibland uppgå till betydande belopp.

Om en säljare har kvar skulder till föreningen efter försäljningen

Obetalda avgifter följer bostadsrätten, inte person! Om en säljare fortfarande har obetalda avgifter till föreningen efter försäljningen av lägenheten finns risk att köparen tvingas betala denna skuld. Föreningens legala panträtt i lägenheten gäller oberoende av vem som är innehavare av bostadsrätten. Om föreningen inte lyckas få betalt av säljaren har föreningen rätt att utnyttja sin panträtt i lägenheten trots ägarbytet. Köparen kan tvingas betala säljarens skuld för att rädda sin lägenhet från tvångsförsäljning.

Det är därför mycket viktigt att köpare kontrollerar med föreningen att säljaren har gjort rätt för sig mot föreningen innan affären görs upp. Styrelsen har rätt att upplysa en blivande medlem om att den nuvarande innehavaren står i skuld till föreningen. På så vis kan skulden hinna regleras innan köparen blir medlem.

Styrelsen kan aldrig förhindra att en medlem som har skulder till föreningen överlåter sin lägenhet eller vägra medlemskap för köparen på grund av säljarens skulder
.



PANTSÄTTNING

När en bostadsrätt pantsätts innebär det att långivaren (panthavaren) har företräde till utdelning vid en utmätning av bostadsrätten, vid bostadsrättshavarens konkurs eller vid tvångsförsäljning. Panten är en särskild förmånsrätt, alltså en prioriterad fordran som ger rätt till utdelning före den eller de med sämre förmånsrätt.

Betalar inte bostadsrättshavaren (låntagaren) kan långivaren (panthavaren) kräva in panten genom att först ansöka om betalningsföreläggande och därefter begära verkställighet, dvs utmätning hos kronofogdemyndigheten.

För att en panträtt ska vara giltig krävs dels en korrekt pantsättning av bostadsrätten från bostadsrättshavaren till långivaren och dels en underrättelse (denuntiation) till bostadsrättsföreningen om pantsättningen.

Pantsättningen blir juridiskt bindande för långivaren först sedan föreningen blivit underrättad om pantsättningen, något som alltid sker skriftligen på särskilt formulär. En muntlig underrättelse är också giltig men kan bli svår att bevisa att den ägt rum.

När föreningen underrättas om pantsättningen är föreningen skyldig att notera pantsättningen i lägenhetsförteckningen. Panthavarens namn – vanligtvis en bank eller annat kreditinstitut, ska föras in i förteckningen med datum för noteringen. Föreningen åläggs också att återsända långivarens exemplar av formuläret med intyg om att låntagaren är medlem i föreningen och innehavare av bostadsrätten samt upplysa om tidigare pantnoteringar som kan finns registrerade i lägenhetsförteckningen.

Det är mycket viktigt att pantnoteringen genast förs in i förteckningen. Förmånsrätten för panthavaren är beroende av i vilken tidsordning noteringen i lägenhetsförteckningen ägt rum. Slarv med sådana anteckningar kan leda till skadeståndskrav mot styrelsen, om slarvet lett till förlust för panthavaren eller bostadsrättshavaren.

Tänk också på att vid pantsättning av bostadsrätt behöver inte något kreditbelopp anges. En bostadsrätt kan pantsättas hur många gånger som helst och föreningen kan aldrig neka en medlem att pantsätta sin lägenhet.

Bostadsrättshavarens make/maka, registrerade partner eller sambo måste godkänna pantsättningen om det är deras gemensamma bostad. I annat fall är pantsättningen inte giltig fullt ut
.


Inga pantbrev på bostadsrätt
Vid köp av bostadsrätt behöver du inget pantbrev. En bostadsrätt räknas inte som fast egendom och därför kan den inte pantsättas på samma sätt som en fastighet. Däremot kan bostadsrätten, det vill säga rätten att förfoga över lägenheten, pantsättas och på så sätt fungera som säkerhet för ditt lån.

Ingen lagfart på en bostadsrätt
Köper du en bostadsrätt behöver du ingen lagfart. Att köpa en bostadsrätt innebär nämligen inte att du köper lägenheten utan att du köper en andel i bostadsrättsföreningen. Andelen ger dig rätt att bo i lägenheten. Det är bostadsrättsföreningen som i sin tur äger huset. Innan du flyttar in måste föreningen godkänna dig som medlem.

Pantsätta bostadsrätt
Att pantsätta en bostadsrätt sker genom att bostadsrättens ägare skriver under ett avtal om pantsättning. Därefter underrättar (denuntierar) kreditgivaren bostadsrättsföreningen om att pantsättning av bostadsrätten skett (för bostadsrätter finns alltså inga pantbrev).

Vid kredit för köp av bostadsrätt önskar banken i regel även ta del av bostadsrättsföreningens senaste balans- och resultaträkning.

Räntesats för lån till bostadsrätt
För lån till bostadsrätter är räntesatsen i regel något högre än för villor.


FRÅGOR OCH SVAR VID KÖP/FÖRSÄLJNING/BYTE AV BOSTADSRÄTTSLÄGENHET:

1. Köp - överlåta bostadsrätt, medlemskap, mäklare

Fråga: Jag vill köpa en lägenhet, men är osäker på hur det går till vid en överlåtelse av bostad.
Hur är rutinerna från det att säljaren accepterat mitt bud?

Svar: Ett avtal om köp av bostadsrätt ska upprättas skriftligen och undertecknas av säljaren och köparen. Priset ska också anges.

När säljaren accepterat ditt bud är det brukligt att ni upprättar ett köpavtal och att köparen betalar en handpenning.

Ska jag lämna handpenning?
Det finns inget krav på att handpenning ska betalas. Det är något som säljaren och köparen får komma överens om.

Hur vet jag om lägenheten är belånad eller pantsatt?
Du kan kontrollera att det är rätt säljare och om lägenheten är pantsatt genom att be säljaren om ett utdrag ur lägenhetsförteckningen.

Du bör även ta reda på hur stor månadsavgiften är och om föreningen planerar en större ombyggnad eller reparation, eftersom det kan innebära att månadsavgiften kan höjas. Ta även reda på hur föreningens ekonomi är genom att granska de senaste årsredovisningarna.

Pantsättning av bostadsrätt

Vad händer om jag köper en bostadsrätt som är pantsatt?
En bostadsrätt som är pantsatt förblir pantsatt även efter försäljning. Panthavaren kan begära utmätning av bostadsrätten trots att den bytt ägare.
Det är därför mycket viktigt att köparen kontrollerar om bostadsrätten är pantsatt. Detta görs av köparen med hjälp av ett utdrag från lägenhetsförteckningen som styrelsen är skyldig att lämna ut på begäran.

Vad innebär en pantsättning?
När man tar lån med sin bostadsrätt som säkerhet sker det genom att bostadsrätten blir pantsatt. Pantsättningen sker mellan bostadsrättshavare och långivare, t ex en bank. Den innebär att banken har rätt till betalning ur bostadsrätten före fordringsägare utan panträtt.

Hur sker pantsättning?
Pantsättningen bör vara skriftlig. Den blir giltig mot andra fordringsägare när panthavaren underrättar föreningen om att bostadsrätten pantsatts.
När föreningen får en sådan underrättelse ska föreningen göra en anteckning i lägenhetsförteckningen. För föreningens panträtt gäller särskilda regler.

Vad innebär pantsättningsavgift?
Föreningen har rätt att ta ut en pantsättningsavgift för sitt arbete vid pantsättningen, om stadgarna anger det. Avgiften får högst vara en procent av prisbasbeloppet.
Vem har panträtt?
Panträtt har de långivare som du pantsätter bostadsrätten till.
Dessutom har bostadsrättsföreningen panträtt för sin fordran på avgifter.

Vilka konsekvenser har en pantsättning?
Om du inte betalar de lån som ligger till grund för pantsättningen kan panthavaren begära utmätning. Detta innebär att bostadsrätten säljs genom exekutiv försäljning. När din bostadsrätt är pantsatt kan långivaren alltså känna sig ganska säker på att du sköter dina åtaganden.

Vad gäller för make/maka eller sambo vid pantsättning?
Om lägenheten är gemensamm bostad så får man får inte pantsätta bostadsrätten utan makes eller sambos godkännande.
Vad händer om månadsavgiften inte betalas för en pantsatt lägenhet?
Föreningen är skyldig att underrätta panthavaren om skulden överstiger en månadsavgift.

Här är ett exempel på hur farligt det är att inte kontrollera innan köp om lägenheten är pantsatt.
Mäklaren missade pantsättning
Mäklaren erbjöd sig här att stå för de sista 20.000 kronorna men då mot att köparen inte skulle yttra sig om mäklarens misstag.
I och med att det inte stod i köpeavtalet att lägenheten var pantsatt så måste mäklaren ha begått ett fel som rimligtvis borde resultera i ett skadestånd som fullt ut täcker förlusten som säljaren gjorde.

När ska jag betala återstående del, och får jag tillgång till lägenheten då?
Återstående del av köpeskillingen brukar betalas på den tillträdesdag som säljaren och köparen kommit överens om. Det är vanligt att säljaren och köparen på tillträdesdagen träffas på exempelvis ett bankkontor för att överföra köpeskillingen. Köparen får då nycklarna till lägenheten.

Köparen får inte flytta in i lägenheten förrän medlemskapet i föreningen är beviljat. Det är viktigt att medlemskap är beviljat när tillträdesdagen infaller så att du inte betalar innan du vet att du blir medlem. Om bostadsrättsföreningen nekar köparen medlemskap är köpet ogiltigt.


2. Köp - bostadsrätt överlåtelse, pris

Fråga: Jag skulle köpa en bostadsrätt, men efter att överlåtelseavtalet var påskrivet och handpenningen betald så ångrade sig säljaren. Kan säljaren göra det?

Svar: Har ni träffat ett skriftligt avtal om överlåtelse av bostadsrätten är båda bundna av avtalet. Säljaren kan inte utan vidare ångra sig och dra sig ur försäljningen.

Enligt köplagen kan du kräva att köpet fullföljs mot säljarens vilja. Du kan också välja att kräva säljaren på ett skadestånd för den ekonomiska skada du drabbas av om köpet inte fullföljs.

Kan ni inte göra upp i godo bör du kontakta en advokat eller jurist på orten som kan tillvarata dina intressen i tvisten.


3. Köpa flera bostadsrätter i samma förening

Fråga: Jag äger en bostadsrätt och tänkte köpa ytterligare en till mina föräldrar.
Finns det något hinder att köpa en bostadsrätt till i mitt namn?
Kan jag göra det i samma förening?

Svar: Enligt lagen är en bostadsrättsförenings syfte i första hand att bereda bostad åt sina medlemmar. Om det är så att du redan har en bostadsrätt och köper ytterligare en till dina föräldrar kan bostadsrättsföreningen neka dig medlemskap på den grunden att du inte har för avsikt att bo i lägenheten.

Om du trots allt skulle erhålla medlemskap i föreningen eller köpa en lägenhet i den förening du redan bor i så måste du ha tillstånd av föreningens styrelse att få hyra ut lägenheten i andra hand till dina föräldrar.


4. Gåvoskatt vid byte av bostadsrätt mellan varandra

Fråga: Jag och en person vill byta bostadsrätter med varandra och önskar göra detta rakt av utan betalning. Hur ska vi göra?

Svar: Formellt går det till så att ni skriver var sitt överlåtelseavtal. Som köpeskilling anges lämpligen marknadsvärdet för den tillbytta bostadsrätten. I praktiken växlas inga pengar, utan ni får i stället varsin bostadsrätt till samma värde.

Ni vill i detta fall inte betala någon mellanskillnad. Observera att det kan få skattemässiga konsekvenser om lägenheterna inte är värda lika mycket. Om köpeskillingen sätts lägre än marknadsvärdet blir mellanskillnaden mellan marknadsvärdet och köpeskillingen nämligen att betrakta som en gåva. Gåvoskatt är borttagen. Lag (1941:416) om arvsskatt och gåvoskatt avskaffades den 1 januari 2005.


5. Byta bostadsrätt mot hyresrätt

Fråga: Om jag vill byta min bostadsrätt mot en hyreslägenhet, finns det då några begränsningar?
Jag behöver ett större boende och samtidigt har ett äldre par en fyrarums hyresrätt. De köper hus och flyttar ut på landet, men deras dotter behöver en etta så de byter med mig.
Är det lagligt?

Svar: Det finns inget hinder mot att byta bostadsrätt mot hyresrätt. Men liksom vid köp och gåva av bostadsrätt ska överlåtelseavtalet vara skriftligt. Dessutom måste den nya bostadsrättshavaren antas som medlem i föreningen för att överlåtelsen ska ska vara giltig.

En förutsättning för att bytet ska gå igenom är också att hyresvärden till den hyresgäst du vill byta med går med på bytet eller, om värden vägrar, att hyresnämnden lämnar sitt godkännande.

I ditt exempel sker bytet med hyresgästens dotter. Det kan hyresvärden motsätta sig eftersom det inte är hyresgästen som har behov av annan lägenhet.


6. Byte från bostadsrätt till hyresrätt, pris - Köpekontrakt

Fråga: Jag ska byta från bostadsrätt till hyresrätt.
Hur mycket får jag sänka mitt pris?
Stämmer det att man får sänka priset med 50 procent av marknadsvärdet vid byte till hyresrätt?
Vad skriver man i kontraktet, det faktiska köpbeloppet eller marknadsvärdet?

Svar: En hyresrätt har inget ekonomiskt värde och det finns därför inga allmänt erkända procentsatser som du, vid byte, har rätt att sänka priset på din bostadsrätt med.

Försäljningspriset på en bostadsrätt är en förhandlingsfråga mellan dig och köparen.
I köpekontraktet ska alltid den faktiska köpeskillingen anges.

Om det faktiska försäljningspriset avviker markant mot marknadspriset för lägenheten kan hyresgästen anses indirekt ha tillgodogjort sig ett värde för hyresrätten och hyresvärden kan av det skälet vägra att lämna tillstånd till bytet. Det finns även en risk att du kan bli uppsagd från hyresrätten om det visar sig att "prissänkningen" var för stor.


7. Överlåtelseavgift och pantsättningsavgift

Fråga: Har nyligen sålt min bostadsrätt. Jag finner då till min förvåning att jag ska betala 1.021 kronor i överlåtelseavgift till HSB. Vad är detta?
Varje gång jag satte om mitt lån så tog dessutom HSB ut 750 kronor för att "skriva om" alla papper. Hade de rätt till det?

Svar: Bostadsrättsföreningen har rätt att ta ut överlåtelse och pantsättningsavgift om bestämmelse om detta tagits in i föreningens stadgar. De 1.021 kr du fått betala är överlåtelseavgiften.

Överlåtelseavsgift
Föreningen har rätt att ta ut en sådan avgift i samband med att bostadsrätten överlåts. Avgiften ska täcka föreningens administrativa kostnader i samband med överlåtelse av en lägenhet. Avgiften får motsvara högst 2,5 procent av prisbasbeloppet, vilket motsvarar 1.070 kr år 2009 (prisbasbeloppet = 42.800 kr).

Pantsättningsavgift
Bostadsrättsföreningen får också ta ut pantsättningsavgift som ska täcka kostnader för arbete i samband med pantsättning av bostadsrätt. Pantsättningsavgiften får vara högst 1 procent av prisbasbeloppet (488 kr år 2009).

Det verkar därför som om du fått betala för mycket i pantsättningsavgift. Ta kontakt med styrelsen för rättelse.

Du bör också ta kontakt med din bank och fråga om de inte kan hantera pantsättningen pä annat sätt så att ny pantsättning inte görs varje gång lånet sätts om och du därigenom drabbas av en kostnad. Om du byter bank när du sätter om lånet måste däremot den nya banken göra en ny registrering av pantsättningen som leder till en ny pantsättningsavgift.

Not.
Ett problem här är att det inte finns någon kontroll om föreningen tar ut överlåtelseavgift av både säljare och köpare.

Normalfallet är att säljaren debiteras överlåtelseavgiften, men ibland debiteras köparen. Detta är inte reglerat och innebär att med lite otur kan man debiteras överlåtelseavgift både för den lägenhet man säljer och den man köper.


8. Två pantavgifter - bostadsrätt pantsatt

Fråga: Jag har köpt en bostadsrätt i HSB och tagit ett lån i en bank. När jag flyttade in fick jag ett brev där det stod att jag skulle betala två pantavgifter. Jag ringde då föreningen och de sa att lånen låg i två banker och det var anledningen till att jag måste betala två avgifter. Samt att de inte kan göra något för att det är enligt stadgarna.
Är det verkligen rätt?
Jag lånade i en bank. De la sedan över det ena lånet i Stadshypotek, som ingår i samma bank. Ska jag verkligen behöva betala extra för det?

Svar: Det är något oklart av din fråga om du har ett eller två lån. Eftersom du skriver att banken "la sedan över det ena lånet i Stadshypotek" så tyder det på att du har två lån.

Pantsättningsavgiften ska motsvara kostnaden för den administration som föreningen har i samband med underrättelse om pantsättning av bostadsrätt. Bostadsrättsföreningen får av bostadsrättshavaren ta ut en pantsättningsavgift om det framgår av stadgarna. Läs därför i första hand vad som står i just din bostadsrättsförenings stadgar. Enligt bostadsrättslagen ska en notering ske i lägenhetsförteckningen att bostadsrätten är pantsatt. Den sker för varje lån du har på bostadsrätten.

Därför har bostadsrättsföreningen i ditt fall rätt att ta ut två pantsättningsavgifter.

Ett sätt att undvika två pantsättningsavgifter är att du som bostadsrättshavare ber banken att göra en generell pantsättning som omfattar alla lånen. I sådana fall betalas bara en pantsättningsavgift.

I HSB:s stadgar har pantsättningsavgiften bestämts till högst 1 procent av basbeloppet. Denna nivå har också godtagits av lagstiftaren genom uttalanden i förarbetena.


9. Säljaren debiteras kreditupplysning för köparen

Fråga: När jag sålde min bostadsrätt tog föreningen en kreditupplysning på köparen.
Utan att upplysa mig debiterades jag den kostnaden. Får man göra så?

Svar: Styrelsen kan inte debitera kostnaden för kreditupplysningen utan ditt medgivande. Det är styrelsens ansvar att kontrollera om köparen kan godtas som medlem i föreningen.

Ett sätt att kontrollera köparens ekonomiska förutsättningar är att ta en kreditupplysning. Men kostnaden för upplysningen ska stanna på föreningen.

Däremot har föreningen enligt HSB:s normalstadgar rätt att ta ut en överlåtelseavgift om högst 2,5 procent av prisbasbeloppet för sitt arbete i anledning av en försäljning av bostadsrätt.


10. Ska föreningen besiktiga lägenheten när den säljs?

Fråga: Vem ansvarar för besiktning av en bostadsrätt som säljs?
Ska föreningen även vara inblandad?
Om föreningen medverkar vid besiktningen, tar de då på sig ansvaret att alla avvikelser noteras?

Svar: Det är i första hand köparen som ansvarar för om en besiktning ska ske.
Föreningen har ingen skyldighet att besiktiga lägenheter vid överlåtelser.

Många föreningar anser dock att det är lämpligt att utföra en besiktning för att hålla sig underrättad om skicket av exempelvis ledningar. Det handlar då inte om någon egentlig besiktning utan en tillsyn av sådant som föreningen ansvarar för.

Vilket råd kan man ge till en styrelse angående inblandningen vid besiktning inför försäljning?
Att föreningen inspekterar och upprättar besiktningsprotokoll över sådant som ingår i bostadsrättshavarens underhållsansvar är direkt olämpligt. Om föreningen upprättar ett besiktningsprotokoll som överlämnas till köpare och säljare får det anses att föreningen garanterar att lägenheten är i det skick som protokollet anger.


11. Om lägenhetens yta visar sig mindre vid mätning - takhöjd, mäklare

Fråga: En bostadsrätt jag tittade på hade till stora delar snedtak. På vissa ställen var takhöjden inte mer än en halvmeter. Jag frågade mäklaren om den uppgivna boytan inkluderade hela golvytan eller endast delarna med full ståhöjd. Han sa att uppgiften om boyta kom från föreningens ekonomiska plan.
Vad händer om den verkliga ytan visar sig mindre vid en besiktningsmätning?

Svar: Ofta säljs en bostadsrättslägenhet i befintligt skick. Som köpare har du en undersökningsplikt. Säljaren å sin sida måste upplysa om saker som denne känner till om lägenheten och som kanske inte kan upptäckas vid en vanlig besiktning, som misstänkta fuktskador. Säljaren ansvarar för att de uppgifter som lämnas överensstämmer med verkligheten.

Verkar mäklaren i detta fall osäker över hur lägenhetsytan har beräknats, och vad som egentligen gäller, rekommenderas att av säljaren kräva en kontrollmätning före köpet, eller be mäklaren ta reda på hur lägenhetsytan är uppmätt, så att du vet vad det är du köper.

Även om uppgifterna är hämtade från den ekonomiska planen kan uppgifterna avvika från faktiska förhållanden.

I ett avgörande av Svea hovrätt från år 2000 ålades säljarna av en bostadsrätt att betala tillbaka en del av köpeskillingen då det uppdagats att lägenheten var 12 kvadratmeter mindre än vad som framgått vid försäljningen.


12. Yta - ingår förråd i boytan?

Fråga: Enligt ritning och uppgift från föreningen är vår bostadsrätt 86,5 kvadratmeter.
Vårt förråd är 6 kvadratmeter och finns i anslutning till köket. Ingår det i bostadsytan?
Även med förrådet uppnår vår boyta bara 82 kvadratmeter. Vad kan vi göra?

Svar: Om det visar sig att en lägenhet är mindre än vad som uppgivits vid köpet kan köparen vända sig till säljaren och kräva prisavdrag på köpeskillingen.

Huruvida framgång kan nås med en sådan talan beror på flera omständigheter till exempel vilka uppgifter säljaren lämnade till köparen och vad som i övrigt sades mellan parterna vid köpet.

Ett tips är därför att ni kontaktar en advokat eller jurist på orten för rådgivning.

Vad gäller förrådet som ligger i anslutning till köket så rekommenderas i första hand att titta på det ursprungliga upplåtelseavtalet för att få svar på frågan.


13. Prisavdrag om lägenhet är mindre än vad som uppgavs?

Fråga: Jag ska sälja min lägenhet och för säkerhets skull mätte jag upp lägenheten.
Den visade sig vara 2,3 kvadratmeter mindre än vad som angavs när jag köpte den.
Kan jag gå tillbaka till säljaren och klaga?

Svar: Du kan vända dig till säljaren med krav på prisavdrag på köpeskillingen som du en gång betalade för lägenheten.

Men det är flera faktorer som avgör om du når framgång med en sådan talan. Till exempel när du köpte lägenheten, vad som sades vid köpet, vilka uppgifter du fick från säljaren m.m.

Har säljaren vid köpet utlovat att lägenheten är ett visst antal kvadratmeter kan du ha rätt till prisavdrag. Det rekommenderas att kontakta en advokat eller jurist för rådgivning.


14. Terass ingick i boyta, kan priset för bostadsrätten sänkas?

Fråga: Vi har köpt en bostadsrätt som enligt beskrivningen har 140 kvm boyta. Vid kontrollmätning har det nu visat sig att det ingår en terrass på femton kvadratmeter i denna yta.
Kan vi yrka på en sänkning av köpeskillingen?
Vad har vi för möjligheter att vinna domstol?

Svar: Stämmer en vara inte överens med vad som uppgivits vid försäljningen kan köparen i vissa fall begära återbetalning av del av köpeskillingen.

I detta fall är det dock beroende av vad som har avtalats. Vad står angivet i köpeavtalet, hur kan man tolka detta samt vilka uppgifter har säljaren lämnat före köpet?

Är terrassen upptagen separat i avtalet och det inte framgår tydligt att denna ingår i lägenhetsytan kanske ni kan hävda fel i varan, men det är omöjligt att säga hur en domstol skulle se på det hela. Ett tips är att be en jurist titta på ert ärende och bedöma utifrån handlingarna om det är värt att gå vidare till domstol.


15. Slutbesiktning och reklamation - Skadestånd för att fel inte åtgärdas?

Fråga: När jag flyttade in i min lägenhet upptäckte jag många fel som inte fanns med i slutbesiktningen. Jag reklamerade dessa redan efter en månad, men alla brister har ännu inte åtgärdats.
Vilken lag är det som reglerar mitt köp? Föreningen anser att köplagen inte gäller.
Kan jag kräva att de åtgärdar felen enligt någon annan lag? Kan jag kräva skadestånd?

Svar: Som framgår av frågan har du köpt en nyproducerad lägenhet och svaret som följer här nedan gäller enbart vid köp av nyproducerade lägenheter.

I bostadsrättslagen finns bestämmelser om vilken rätt du som bostadsrättshavare har om en lägenhet, när den ska tillträdas för första gången, inte är i det skick som bostadsrättshavaren har rätt att fordra.

Om det är konstaterat att det finns brister i lägenheten men föreningen inte har åtgärdat dem inom rimlig tid har du som bostadsrättshavare rätt att åtgärda dem på föreningens bekostnad. Om bristen är av väsentlig betydelse och den inte går att åtgärda eller föreningen inte åtgärdar den har du rätt att frånträda bostadsrätten.

Under den tid som lägenheten är i bristfälligt skick kan du även ha rätt till nedsättning av årsavgiften. Om bristen beror på försummelse av något slag från föreningens sida kan du begära skadestånd.


16. Städning av nyköpt lägenhet

Fråga: Jag köpte en bostadsrätt och flyttade in snabbt. Jag blev visserligen varnad av den tidigare ägaren men anade inte att lägenheten inte städats ordentligt på tio år.
Ska jag som nyinflyttad behöva städa allting utan någon ersättning?

Svar: Vid köp av bostadsrätt är köplagen tillämplig mellan köparen och säljaren.

Enligt lagen får inte en köpare åberopa fel som han måste anses ha känt till vid köpet. Det innebär att om du har tittat på lägenheten - vilket man får förutsätta att du har gjort - bör du i så fall ha sett i vilket skick lägenheten var.

Ni verkar ha avtalat att du skulle städa lägenheten. Det gör att det förmodligen är svårt för dig att få ersättning av säljaren för städning av lägenheten.

I normala fall brukar säljaren och köparen avtala om att säljaren ska städa lägenheten före köparens tillträde.


17. Vad innebär "medlåntagare" - lån, ägandeförhållande

Fråga: Vad innebär det om man står som medlåntagare på ett bostadslån?
Finns det något sätt att komma ifrån det och kan det skapa några problem?

Svar: Att stå som medlåntagare på ett lån betyder att du tillsammans med någon annan är ansvarig för återbetalning av lånet.

Det innebär bland annat att om den andra låntagaren inte betalar lånet kan banken kräva dig på hela beloppet.

Enda sättet att komma ifrån betalningsansvaret är att kontakta banken och se om lånet kan läggas över enbart på den andra personen.


18. Mäklare hävdade att föreningen hade god ekonomi, var inte sant! - Mäklarens ansvar

Fråga: För ett år sedan köpte jag en bostadsrätt. I annonsen skrev mäklaren att föreningen hade en mycket god ekonomi. Någon årsredovisning fanns inte eftersom föreningen var nybildad. Ett halvår senare höjdes avgifterna med åtta procent, nu höjs de med nio procent. Dessutom väntas inom kort ytterligare höjningar på närmare tretton procent.
Har mäklaren, som ju faktiskt lurade mig om föreningens ekonomi, något ansvar?

Svar: Självklart har mäklaren ett ansvar för de uppgifter han lämnar. Som köpare kan man dock inte förlita sig enbart på mäklarens uppgifter, utan man är skyldig att själv ta reda på fakta om lägenheten som påverkar köpet, till exempel hur bostadsrättsföreningens ekonomi ser ut. Detta sker lämpligast genom en genomgång av föreningens årsredovisning. Samtidigt måste du kunna lita på säljarens eller mäklarens uppgifter. Särskilt om föreningen, som i detta fall, är nybildad och det inte finns någon årsredovisning.

För att få någon ekonomisk kompensation måste du kunna visa att föreningens ekonomi vid försäljningstillfället inte alls var så god som mäklaren uppgivit, vilket kan vara svårt att visa. Det kan ju ha inträffat en oförutsedd händelse. Du bör i första hand vända dig till mäklaren som har förmedlat lägenheten för en förklaring.

Eftersom årsavgiftens storlek påverkar bostadsrättens värde, är det troligt att du kan begära skadestånd. Nekar mäklaren till detta, kan du begära prövning vid domstol eller Allmänna reklamationsnämnden.

Fastighetsmäklarnämnden utövar visserligen tillsyn över fastighetsmäklare genom att tilldela varning och besluta om utesluming ur fastighetsmäklarregisteret, men kan inte avgöra skadeståndstvister och liknande.


19. Mäklaren använder köpt lägenhet i reklamsyfte

Fråga: Jag har nyligen köpt en bostadsrätt. Mäklaren har nu annonserat att lägenheten är såld, samt priset jag betalat. Jag har aldrig sett något liknande. Är det ett korrekt beteende av en mäklare?

Svar: Enligt fastighetsmäklarnämnden strider det mot god fastighetsmäklarsed att använda ett förmedlingsobjekt i den egna marknadsföringen om det står klart att säljaren eller köparen skulle motsätta sig det om de fått information om marknadsföringen.

En mäklare som vill använda ett objekt i sin marknadsföring bör därför informera köparen och säljaren om i vilken utsträckning deras objekt kommer att användas i mäklarens marknadsföring och därmed får deras inställning.

Detta för att undvika obehag för alla inblandade parter.


20. Ägarförhållande - Blir bostadsrätten pojkvännens egendom om han flyttar in?

Fråga: Min dotter ska köpa en bostadsrätt. Hon står för kostnaderna, men hennes pojkvän har för avsikt att flytta in tillsammans med henne. Är bostaden hans även om han inte betalt den?

Svar: Din dotter äger bostadsrätten om det är hon som har betalat den. Vid en eventuell separation kan din dotters sambo kräva bodelning och då ska bostadsrätten ingå om den är köpt för att de ska bo i den tillsammans.

Om din dotter inte vill att bostadsrätten ska ingå vid en eventuell bodelning bör ett samboavtal upprättas. Kontakta en jurist eller advokat för hjälp.


21. Samboavtal

Fråga: Min flickvän och jag ska flytta ihop i min lägenhet. Om det efter ett tag visar sig att vårt förhållande inte fungerar och vi separerar, har hon då rätt till värdet av halva bostadsrätten?
Måste vi skriva ett samboavtal, och hur gör man i så fall detta?

Svar: Att din flickvän flyttar in till dig innebär inte att hon per automatik blir bostadsrättshavare. För att hon ska bli delägare i lägenheten krävs det att hon skriftligen förvärvar en del av bostadsrätten genom ett gåvobrev eller ett köpeavtal för bostadsrätt. Sedan måste föreningen godkänna henne som medlem innan hon kan bli bostadsrättshavare i föreningen.

Det finns olika typer av gåvobrev, beroende på om förvärvaren ska överta lån på bostadsrätten eller ej;
Mall - Gåvobrev bostadsrätt utan övertagande av lån - Mall för gåva bostadsrätt utan att ta över lån
Mall - Gåvobrev bostadsrätt med övertagande av lån - Avtalsmall gåva bostadsrätt, där lån övertas av gåvotagaren
Avtalsmall för gåvobrev i utformning av HSB - Gåva bostadsrätt, blankett från HSB

Det är du som har köpt bostadsrättslägenheten och är medlem (bostadsrättshavare) i föreningen. Sambolagen ör inte tillämplig i detta fall eftersom du redan köpt lägenheten innan ni blev sambor. Vid en separation får du alltså behålla lägenheten.

Om du köper en bostadsrättslägenhet i samband med att ni flyttar ihop för att ni ska bo där tillsammans anses den införskaffad för gemensamt bruk. Lägenheten ska i detta fall ingå i en eventuell bodelning. Om de som sambor inte tecknat ett samboavtal ska då vardera part erhålla var sin hälft av lägenheten.

Ett samboavtal ska vara skriftligt och underskrivet av båda parterna. Bodelning förutsätter att en av parterna begär detta.


22. Ägarförhållande - Hur delas lägenhet om parterna betalat olika mycket?

Fråga: Ett par separerar, och enligt handlingarna äger de hälften var av en bostadsrätt. Men den ena parten betalade 66 procent av insatsen, vilket kan bevisas med kvitton. Den andra parten menar att lägenheten nu ska delas 50-50. Vem har rätt?

Svar: Vid skilsmässa ska makarnas sammanlagda egendom delas upp såvida inte makarna genom äktenskapsförord bara har enskild egendom.

Vid upplösning av ett samboförhållande ska bodelning förrättas om en eller båda begär så. Bostad och bohag som införskaffats att användas gemensamt ska då delas upp. Detta gäller om inte samborna skriftligen har avtalat bort reglerna om bodelning.

I bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning ska stå angivet vilka ägarförhållanden som råder. Vem som har betalat mer för lägenheten behöver dock inte ha med ägarfördelningen att göra utan anteckningarna i lägenhetsförteckningen grundas på vad bostadsrättshavarna har uppgivit till föreningen vid förvärvet. Den som har lagt in mer pengar i bostaden kan eventuellt kompenseras för detta vid en bodelning.

Kan man inte komma överens om bodelningen kan man begära att tingsrätten utser en bodelningsförrättare som opartiskt får genomföra en bodelning.


23. Delat ägarskap

Fråga: Jag kommer att flytta från min bostadsrättsförening men min dotter kommer att bo kvar. I samband med detta vill jag skriva över en andel på 10 procent av min bostadsrätt på min dotter, som då blir delägare i lägenheten.
Är detta för lite, eller hur stor andel brukar man skriva över? Finns det någon praxis?

Svar: Det finns ingen gräns upp eller ner för hur stor andelen måste vara för att överlåtas.

Men i bostadsrättslagen (och i vissa stadgar för bostadsrättsföreningar) finns det en bestämmelse som säger att föreningen har rätt att neka andelsförvärv för andra än makar eller sambor.

Föreningen kan på grundval av detta regelverk neka din dotter medlemskap, om föreningen så önskar (därmed inte sagt att föreningen kommer att utnyttja sig av detta regelverk).


24. Samägande

Fråga: Min hustru och jag har köpt en extra bostadsrätt i den bostadsrättsförening som vi bor i. Denna bostadsrätt gav vi bort i gåva till en av våra döttrar. Nu har vår ena dotter flyttat ut och vår andra dotter flyttat in i lägenheten. Hur gör vi för att alla ska äga en lika stor del av lägenheten (alternativt att barnen äger vars hälften)?

Svar: Det är möjligt att inneha en bostadsrättslägenhet med samäganderätt.

En förutsättning för samägande är att samtliga ägare godkänns som medlemmar av bostadsrättsföreningen. I detta fall är det endast er andra dotter som ska godkännas som medlem. Sedan krävs det att den nuvarande ägaren, er första dotter, går med på att överlåta andelar av bostadsrätten till övriga.

Ett samägande mellan andra än makar/sambor kräver dock att föreningen godkänner det.

Kontakta föreningens styrelse och redogör för situationen för att finna den bästa lösningen.


25. Ärvd bostadsrätt

Fråga: En medlem i vår bostadsrättsförening har fått ärva en annan bostadsrättslägenhet och äger nu två bostadsrätter i samma fastighet. Den bostadsrättslägenhet som han testamenterats hyr han ut i andrahand till sin son.
Är det tillåtet att ha två lägenheter i samma fastighet?
Ska styrelsen godkänna andrahandsuthyrning av den ärvda bostadsrätten?

Svar: Normalt vid en överlåtelse så är den nya lägenhetsinnehavaren inte medlem i föreningen sedan tidigare och då har föreningens styrelse att ta ställning till medlemskapet. Men i och med att bostadsrättshavaren i detta fall redan är medlem i föreningen så finns det inget för styrelsen att pröva avseende de två lägenheterna.

Varken bostadsrättslagen eller bostadsorganisationernas normalstadgar sätter på något sätt upp några hinder för någon att inneha fler än en bostadsrätt.

När det sedan gäller andrahandsuthyrningen så ska denna prövas på vanligt sätt. För att få upplåta sin bostadsrättslägenhet i andra hand för självständigt brukande krävs föreningens eller hyresnämndens tillstånd. Tillstånd ska ges om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl, och om föreningen inte har befogad anledning att vägra tillstånd.


26. Gåva av bostadsrätt

Fråga: En pensionär som bor i vår bostadsrättsförening vill skänka sin bostadsrätt till barnen. Han ska emellertid bo kvar i lägenheten. Han har styrelsens medgivande till detta.
Måste det finnas ett gåvobrev som styrker gåvan av bostadsrätten, och var får man tag på ett sådant gåvobrev?

Svar: Det finns två alternativ för henne att föra över bostadsrätten på sina döttrar, förutom att sälja den till dem.
  1. Bostadsrättshavaren skriver ett gåvobrev som grund för överlåtelsen. Sedan lämnar barnen in en var sin ansökan om medlemskap, eftersom barnen måste godkännas som medlemmar i föreningen för att överlåtelsen ska bli giltig. När barnen godkänts som medlemmar Därefter får döttrarna komma in med en ansökan om andrahandsupplåtelse eftersom mamman blir andrahandshyresgäst hos sina barn.
    .
  2. Bostadsrättshavaren testamenterar bostadsrätten till barnen (endast nödvändigt om det finns andra arvingar eller om han vill att lägenheten ska vara enskild egendom). Barnen måste ansöka om medlemskap och bli godkända som medlemmar.
Det kan vara lämpligt att kontakta en jurist för att få hjälp med att reda ut vad som är det bästa alternativet och för att upprätta handlingar.

Det finns olika typer av gåvobrev, beroende på om förvärvaren ska överta lån på bostadsrätten eller ej;
Mall - Gåvobrev bostadsrätt utan övertagande av lån - Mall för gåva bostadsrätt utan att ta över lån
Mall - Gåvobrev bostadsrätt med övertagande av lån - Avtalsmall gåva bostadsrätt, där lån övertas av gåvotagaren
Avtalsmall för gåvobrev i utformning av HSB - Gåva bostadsrätt, blankett från HSB


27. Minderårig bostadsrättshavare

Fråga: I vår förening har en mamma köpt en bostadsrätt till sig och sin dotter som är omyndig (bara 3 år gammal). De har för avsikt att bo tillsammans i lägenheten. Behöver styrelsen godkänna dottern som medlem, eller vad gäller?

Svar: Föräldrarna (förmyndarna) måste båda skriva på avtalet för dotterns räkning. Sedan måste överförmyndarnämnden godkänna förvärvet.


28. Rätt att kräva del av försäljning efter 10 år?

Fråga: Två personer har en bostadsrätt, men är inte gifta. De flyttar isär, den ena bor kvar och den andra gör inte anspråk på sin del av bostadsrätten.
Kan då denna person komma 10 år senare och kräva sin del vid försäljning?

Svar: När ett samboförhållande upphör ska den gemensamma bostaden och bohaget fördelas mellan dem genom bodelning om någon av dem så begär. Sambolagens bestämmelser om bodelning gäller bara för bostad och bohag som har köpts för att användas gemensamt.

Vidare gäller bestämmelsen bara om samborna inte har avtalat bort sambolagens regler. Lagen anger ingen tidsfrist för när begäran om bodelning senast kan ske.

För att undvika överraskningar och framtida konflikter rekommenderas därför att i direkt anslutning till en separation se till att både bostad och bohag slutgiltigt delas upp.

I vissa fall har den sambo som bäst behöver bostaden ändå rätt att ta över denna, även om bostaden inte har köpts för att användas gemensamt och den därför inte ska ingå i bodelningen.

Rätten till övertagande kan exempelvis gälla för den förälder som har vårdnaden om gemensamma barn. Den andra sambon får då lösas med ett penningbelopp motsvarande bostadens värde.

Den som inte gjort anspråk på att få överta bostadsrätten inom tre månader efter att denne flyttat från lägenheten, förlorar sin rätt att ta över bostaden.


Se även bl.a.;
Köp av bostadsrätt - viktiga frågor att ställa, ansvarsfördelning, upplysnings- och undersökningsplikt - Köpa bostadsrätt, att tänka på. Vilka frågor ska ställas vid köp av bostadsrätt?

Sälja bostadsrätt - När jag ska överlåta min lägenhet till någon annan, hur går jag tillväga? Vad ska jag tänka på?
Sälja bostadsrätt - Vad gäller vid försäljning av bostadsrätt och vid överlåtelse bostadsrätt? Hur gör jag?

Överlåtelse, förvärv av bostadsrätt - Tips vid köp av bostadsrätt. Vad ska jag tänka på när jag köper bostadsrätt?

Överlåtelse, övergång av bostadsrätt - Tips när bostadsrätt ska säljas. Att tänka på när bostadsrätt säljes

Överlåtelse- och pantsättningsavgift - Avgifter vid försäljning av bostadsrätt

Överlåtelse, övergång av bostadsrätt - Information om försäljning av bostadsrätt, tips

Sälja bostadsrätt utan mäklare - Försäljning av lägenhet, med eller utan mäklare?

Begäran om utdrag ur lägenhetsregistret - Rätt till utdrag om bostadsrätt från föreningens register över lägenheter

Om undersökningsplikt (och dolt fel) för köpare av bostadsrätt;
Undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt

Köplagen gäller vid köp av bostadsrätt

Köp av bostadsrätt - viktiga frågor att ställa när du ska köpa bostadsrätt!
Felaktiga uppgifter vid köp av bostadsrätt
Försäljarens ansvar vid försäljning av bostadsrätt
Överlåtelse/försäljning av bostadsrätt - vad gäller för brf? - HSB - Vad gäller vid försäljning/överlåtelse?
Mäklare felaktigt utlovat stambyte i brf - undersökningsplikt?

Ansvar efter försäljning av bostadsrätt
Ersättning från granne pga vattenskada i brf, vad gäller?
Vem betala rörmokare i ombyggd lokal? Undersökningsplikt för ombyggnad?
Hur fullgöra undersökningsplikt av bostadsrätt?
Fuskbygge, omfattande renoveringar och inkompetent styrelse i brf
Vem ska ta kostnad för vattenskada i badrum i bostadsrätt? Dom i HD
Det luktar mögel i badrummet. Vem har ansvaret att kontrollera det i en brf?
Renoverat badrum i brf har grova fel - Golvbrunn ej enligt normer
Modifierat (felaktigt) badrum i nybyggd brf - Vems ansvar?
Vattenskada i badrum, sättning i huset, vad gäller i en brf?
Avgiftshöjning 25% för stambyte i brf utan att stambyte genomförts
Fuktskada i bostadsrätt - Bostadsrättslagen och särskilt avtal med brf
Fuktskada i vindsförrådstak - vems ansvar där förråd ej är kopplat till lgh i brf?
Uteplats i brf utnyttjanderätt vs köpt
Egen uteplats" enligt mäklare, "gemensam yta" enligt förening
Målning av fönster i brf
Utlovad havsutsikt finns ej
Lokal eller lägenhet!
Installation av nytt TV-uttag i lgh
Hur länge ansvarar jag för renoveringen av badrum?
Störande granne i brf dolt fel?
Vad ingår i mäklarens upplysningsplikt? - Svenska Dagbladet
Massor med fel efter köp av bostadsrätt- Vad har jag för rättigheter?
Samma andelstal i brf men olika avgifter?
Tips från den nakna mäklaren
Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt - lån förening vs. medlem
Sälja bostadrätt utan mäklare
__________________
DET KRÄVS ETT HELT NYTT SÄTT ATT TÄNKA FÖR ATT LÖSA DE PROBLEM VI SKAPAT MED DET GAMLA SÄTTET ATT TÄNKA Think outside the box
Demokrati/rättvisa - öppenhet - insyn - information - engagemang - medlemsinflytande - medlemskontroll - ärlighet - moral - etik - ansvar - respekt - civilkurage... ETHOS, vad tusan är det?
Faktabanken - Sveriges bästa och mest heltäckande stadgar - Index - Visitkort för Forum För Alla i Bostadsrätt - Hyresnämnden!
För den trötta samhällskroppen vore kanske bästa boten ifall tankarna i toppen kom från roten.
Makten ska utgå från folket enligt grundlagen, men hur fungerar det i en brf?
Är HSB till för medlemmarna eller är medlemmarna till för HSB? - Avveckla HSB-ledamoten !!! - Engagera dig i din investering i ditt boende idag, i morgon kan det vara för sent!
Varje HSB-medlem har motionsrätt till HSB:s stämmor. Utnyttja dina rättigheter och skriv motioner till HSB (exempel).
Med retorik och härskartekniker undviker HSB att svara på frågor! - Fler Whistleblowers efterlyses!
6:13, 7:16 LEF (generalklausuler): Föreningsstämman, styrelsen eller ställföreträdare för föreningen (t.ex. mötesordförande) får inte ta beslut/företa en åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem.
13 kap 1§ LEF: Om en styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen då han fullgör sitt uppdrag, skall han ersätta skadan. Detsamma gäller när skadan tillfogas en föreningsmedlem eller någon annan genom överträdelse av denna lag eller tillämplig årsredovisningslag eller genom överträdelse av stadgarna.
Kärnproblemen: 1. Protokoll (ska vara offentliga), 2. Stadgar 3. Revisorer, 4. Valberedning - Vi ska inte ha roller och regler som inte kan kontrolleras!
VEM SOM FÅR VARA OMBUD/BITRÄDE PÅ STÄMMA SKA INTE VARA BEGRÄNSAD!
UNDERHÅLLSPLANER I BRF & BUDGET MÅSTE OVILLKORLIGEN VARA OFFENTLIGA FÖR ALLA MEDLEMMAR & KÖPARE

Senast redigerad av Admin: 2014-10-12 klockan 13:28.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är av
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Störningar i bostadsrätt Admin Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 0 2009-03-30 18:32
Överlåtelse, förvärv av bostadsrätt Admin Faktabanken 0 2009-03-24 01:35
Avsägelse av bostadsrätt Admin Faktabanken 0 2009-03-24 01:32
Energideklaration bostadsrätt totiki El, Uppvärmning/inneklimat, V&V, Vatten - Bredband, telefon, TV 0 2008-10-22 11:01



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 08:55.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2017.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare