Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF > Faktabanken
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Faktabanken   » Tänk på att i Faktabanken inte glida från ämnet. Skriv strikt om det som respektive tråd tar upp, var kortfattad, saklig och konkret. Fyll i rubrikfältet för varje inlägg med en mening som sammanfattar eller med ord som är väsentliga för det specifika inlägget.
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2009-03-24, 01:32
Admins avatar
Admin Admin är inte inloggad
Systemadministratör
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: Malmö
Inlägg: 6 384
Se här... Avsägelse av bostadsrätt

Avsägelse
En medlem i en bostadsrättsförening kan i princip inte utträda ur föreningen så länge han innehar en bostadsrätt i föreningen. Den bostadsrättshavare som vill bli fri från sina förpliktelser gentemot föreningen måste därför först överlåta sin bostadsrätt innan han kan lämna föreningen. I en situation när bostadsrätter inte går att sälja eller ens ge bort innebär bestämmelsen att bostadsrättshavaren i princip blir personligen ansvarig för föreningens förbindelser. Bostadsrättshavaren kan ju inte lämna föreningen när han vill. För att förhindra att denna situation uppstår har bostadsrättshavaren fått möjlighet att genom avsägelsen frånsäga sig ansvaret för framtida förpliktelser i föreningen.

Formkrav
Avsägelse ska ske skriftligen och ges in till styrelsen. Även om handlingen inte innehåller ordet "avsägelse" bör den godtas som en sådan om bostadsrättshavarens avsikt klart framgår av skrivelsen. I de fall det råder tveksamhet om en skrift ska uppfattas som avsägelse eller inte är det lämpligt att bostadsrättshavaren ges tillfälle att förtydliga eller komplettera skriften.

Om avsägelse

Avsägelse möjlig efter två år
Lagstiftaren har inte ansett det skäligt mot föreningen och övriga bostadsrättshavare att avsägelse kan ske i början av föreningens verksamhetsperiod när den är som mest sårbar. Därför har det satts en gräns för när en bostadsrättshavare tidigast får avsäga sig bostadsrätten. Avsägelse får inte ske förrän två år gått från det att bostadsrätten uppläts. Tidpunkten räknas två år från den dag då lägenheten första gången uppläts med bostadsrätt. Det är dagen då upplåtelseavtalet tecknades som är utgångspunkten för beräkningen av tiden, inte tillträdesdagen. Därefter får avsägelse ske. Om bostadsrätten under dessa två år överlåtits till ny bostadsrättshavare eller fortfarande innehas av den första bostadsrättshavaren saknar betydelse för rätten att avsäga sig bostadsrätten.
Har två år förflutit från den ursprungliga upplåtelsen har även senare bostadsrättshavare möjlighet att avsäga sig bostadsrätten. Det avgörande är alltså det individuella upplåtelseavtalet för själva lägenheten, vilket innebär att tidpunkterna kan variera mycket inom en bostadsrättsförening.

Övergång till föreningen
En bostadsrätt övergår vid avsägelse till föreningen vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från avsägelsen eller vid det senare månadsskifte som angivits i denna. Utgångspunkten för beräkning av tiden är den dag då styrelsen fick del av handlingen oavsett när handlingen är daterad.
Genom en avsägelse blir bostadsrättshavaren fri från sina förpliktelser gentemot föreningen i och med att bostadsrätten övergår till föreningen. Bostadsrättshavaren svarar således för betalning av månadsavgifter m.m fram till det månadsskifte då bostadsrätten övergår till föreningen.

Ingen ersättning utbetalas från bostadsrättsföreningen till bostadsrättshavaren En avsägelse innebär att bostadsrättshavaren avstår från varje ersättning för sin bostadsrätt. Han har således inte rätt att få tillbaka någon av avgifterna som betalats för bostadsrätten, varken insats eller upplåtelseavgift. Bostadsrättshavaren har dock att erlägga betalning för årsavgifterna fram till dess att bostadsrätten övergår till bostadsrättsföreningen.

Kan en avsägelse återtas?
Frågan om en återgång av avsägelse kan bli aktuell om bostadsrättshavaren avsagt sig bostadsrätten på grund av att han blivit arbetslös och senare får ett nytt arbete. Det kan också förekomma att bostadsrättshavaren hittar en köpare till bostadsrätten efter det att han lämnat in avsägelsen.
Det är helt klart att en bostadsrättshavare inte kan kräva en återgång av avsägelsen efter den tidpunkt då bostadsrätten övergått till föreningen. Vad som gäller för tiden från det att avsägelsen kommit till styrelsen och fram till tidpunkten då bostadsrätten övergår till föreningen kan vara mer tveksamt.
Möjligheten till avsägelse är en rättighet för bostadsrättshavaren. Detta kan tala för att han bör kunna förfoga över avsägelsen och därmed också återta den fram till dess den övergår till föreningen.
För den motsatta ståndpunkten, dvs. att återtagande inte är möjlig, kan följande anföras. Att bostadsrätten inte övergår till föreningen direkt vid avsägelsen utan tidigast tre månader senare beror på att det ansetts skäligt att föreningen får viss tid på sig att förbereda mottagandet. Föreningen vill ju oftast att den nya bostadsrättshavaren ska tillträda samtidigt som den förre avträder, eller i vart fall så snart som möjligt därefter. De vanligtvis tre månaderna från avsägelsen till övergången behöver föreningen för att hitta en köpare till bostadsrätten eller förbereda en övergång. Om bostadsrättshavaren under denna tid skulle kunna återta avsägelsen innebär det att föreningen inte kan vidta några åtgärder med bostadsrätten förrän övergång till föreningen har skett.
Sammantaget talar det mesta för att avsägelsen ska ses som en rättshandling från bostadsrättshavaren som är bindande och någon möjlighet till återgång på grund av ändrade förhållanden eller att bostadsrättshavaren ångrar sig torde inte finnas.
Av ovanstående resonemang följer också att det inte heller torde finnas någon rätt att göra en avsägelse med förbehåll att sälja lägenheten under tiden fram till övergången till föreningen.

Det är viktigt att styrelsen markerar att avsägelse är ett stort steg som är oåterkallerligt. Avsägelse ska vara den sista utvägen bostadsrättshavaren har, när han inte längre önskar stå kvar som medlem i föreningen.
Om styrelsen trots allt ger bostadsrättshavarna möjlighet att "ta tillbaka" avsägelsen riskerar föreningen att hamna i en situation, där bostadsrättshavare avsäger sig bostadsrätten "för säkerhets skull". Detta kan skapa problem i föreningarna, som då inte vet om bostadsrättshavaren verkligen avser att flytta efter avsägelsen eller inte.

Vem förfogar över bostadsrätten fram till dess den övergår till föreningen?
Bostadsrättshavaren blir fri från sina förpliktelser mot föreningen i och med att bostadsrätten övergår till föreningen. Det är först då hans skyldigheter upphör. Detta framgår klart av lagtexten.
Frågan är då vilka rättigheter bostadsrättshavaren har under denna tidsperiod. Det får anses klart av bestämmelsens utformning att bostadsrättshavaren fram till övergången har rätt att bo kvar i lägenheten. Bostadsrättshavaren har också rösträtt i föreningen fram till övergången. Vad därutöver gäller är svårare att fastställa. Enligt vad som tidigare angivits torde bostadsrättshavaren inte ha någon rätt att överlåta bostadsrätten under den tid som förflyter fram till dess att bostadsrätten övergår till föreningen. Hans avsägelse är en slags överlåtelse. Om han överlåter bostadsrätten ännu en gång blir det troligtvis fråga om dubbelöverlåtelse s k tvesalu.

En annan frågeställning är i vilken omfattning bostadsrättshavaren får vidta åtgärder i lägenheten, t ex ta med sig inventarier vid avflyttningen.
En utgångspunkt är att bostadsrättshavaren får anses ha överlåtit bostadsrätten till föreningen i det skick den hade vid avsägelsetidpunkten. Det innebär att bostadsrättshavaren inte har rätt att försämra bostadsrätten genom att tömma lägenheten på inventarier, t ex skåpluckor i köket.
Mot detta resonemang kan anföras att bostadsrättshavaren fram till övergången har ansvar för det inre underhållet, dvs. bland annat inventarier och att han därigenom förfogar över vilka skåpluckor som ska finnas i lägenheten.
Riktigt var gränsen går för bostadsrättshavarens förfoganderätt är svårt att säga idag. Det får domstolarna avgöra när tvist uppkommer.

En annan fråga som uppkommer vid avsägelse är om bostadsrättshavare har rätt att ta med sig tvätt- och diskmaskin elller dylikt, som han genom tillval tillfört bostadsrätten. Denna fråga skiljer sig något från ovanstående exempel med skåpluckor. Här har bostadsrättshavaren själv valt ut extra tillbehör och också betalat särskilt för det, utöver insatsen. Här finns det skäl att vara mer liberal i inställningen och tillåta bostadsrättshavaren att ta med sig maskinerna.
Bostadsrättshavaren har dock att återställa bostadsrätten i sådant skick, som den skulle varit utan dessa tillval.
Inte heller detta har prövats av domstol och det råder osäkerhet om var gränsen för bostadsrättshavarens förfoganderätt och skyldighet går.

Vad innebär förfoganderätt?
Att ärva egendom med fri förfoganderätt efter sin make/maka innebär i princip att man blir ägare till de ärvda tillgångarna under sin livstid.
Det finns emellertid en viktig skillnad mot vanlig äganderätt genom att man inte kan testamentera bort den egendom man ärvt med fri förfoganderätt. Däremot kan man sälja, förbruka och ge bort egendomen under sin livstid. Fri förfoganderätt innebär att den först avlidne makens arvingar har kvar sin rätt till arv trots att den efterlevande tagit över tillgångarna. De får dock vänta med att få ut sitt arv tills den efterlevande av makarna dör. Detta kallas för efterarv.
Det är viktigt att tänka på att det man ärver med fri förfoganderätt som regel är en andel av boet, inte vissa saker.
När det gäller gåvor bör man uppmärksamma regeln i 3 kap. 3 § Ärvdabalken. Om den efterlevande maken under återstoden av sin livstid minskat egendomen väsentligt kan den först avlidne makens efterarvingar kräva kompensation när den efterlevande maken dör. Man tar då hänsyn till gåvor som lämnats under de senaste fem åren före den sist avlidne makens/makans död.


Beskattning av bostadsrättsföreningen
Lägenheter som återlämnas till föreningen genom avsägelse kan leda till skattekonsekvenser för föreningen. Det finns inte någon lagregel om beskattning av bostadsrättsföreningar vid försäljning av lägenheter som föreningen fått genom avsägelse. Den intäkt föreningen får vid försäljningen av lägenheten torde inte omfattas av föreningens schablonbeskattning.
Avsägelse kommer också i detta fall sannolikt att jämställas med köp, vilket medför att föreningen får betala skatt på vinsten. Det ska dock noteras att någon skatt inte utgår vid ny upplåtelse, dvs då bostadsrätten upphör efter stämmobeslut och därefter upplåts på nytt.

Makes/sambos samtycke
Bostadsrättshavare som vill avsäga sig sin bostadsrätt måste inhämta makens/sambons samtycke till åtgärden om lägenheten är makarnas gemensamma bostad. Bestämmelser om detta finns i äktenskapsbalken och sambolagen. Där sägs; att samtycke krävs när en bostadsrättshavare vill "avhända" sig sin bostadsrätt och denna är makarnas/sambos gemensamma bostad. Bestämmelsen innebär alltså att ett sådant samtycke krävs vid avsägelse.


Lägenhetsvisning

Bostadsrättsföreningens möjlighet att visa en lägenhet för försäljning
När en bostadsrättshavare avsagt sig bostadsrätten bör föreningen omgående försöka sälja bostadsrätten eller hyra ut lägenheten.

När bostadsrättshavaren avsagt sig bostadsrätten är bostadsrättshavaren skyldig att låta lägenheten visas på lämplig tid. Föreningen ska se till att bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt. Om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten när föreningen har rätt till det, får kronofogdemyndigheten besluta om särskild handräckning.

Om avsägelse av bostadsrätt som är pantsatt

Pantsatt bostadsrätt
Brl innehåller ingen särskild bestämmelse om panthavarens ställning vid själva avsägelsen. En avsägelse är att betrakta som en frivillig övergång och enligt dessa bestämmelser följer panten med vid en övergång.
Bostadsrättsföreningen kan dock inte vägra att ta emot en pantsatt lägenhet efter en avsägelse. Rätten att avsäga sig bostadsrätten är ovillkorlig för bostadsrättshavaren.

I samband med att ett kreditinstitut beviljar bostadsrättshavaren lån brukar det ställas krav på att lägenheten lämnas i pant som säkerhet för lånet. Pantsättningen sker antingen i lånehandlingen eller i särskild handling. I avtalet mellan panthavaren (kreditinstitutet) och bostadsrättshavaren tas vanligtvis in en bestämmelse om att bostadsrättshavaren inte får avsäga sig bostadsrätten utan panthavarens samtycke. Denna bestämmelse gäller endast mellan panthavaren och bostadsrättshavaren, den är vad man brukar säga obligationsrättslig. Det innebär att avtalsbestämmelsen inte gäller mot tredje man - i det här fallet bostadsrättsföreningen.
En bostadsrättsförening kan alltså inte vägra att ta emot en avsägelse med hänvisning till bestämmelsen i pantförskrivningen.
Bostadsrättshavare som avsäger sig bostadsrätt, trots att han avtalat med panthavare att inte göra det, riskerar att få betala skadestånd till denne om avsägelsen medför någon skada.

Vad ska föreningen göra med den pantsatta bostadsrätten?
Enligt Brl ska bostadsrättsföreningen överlåta en bostadsrätt som övergått till föreningen så snart det kan ske utan förlust.
Om överlåtelse inte kan ske ska föreningen på stämma besluta att bostadsrätten ska upphöra.
Beslutet på stämman fattas med enkel majoritet.
Om bostadsrätten är pantsatt får ett beslut om bostadsrättens upphörande endast ske om panthavaren har lämnat sitt medgivande till detta eller om bostadsrätten saknar värde för panthavaren. Detta innebär i praktiken att man alltid bör inhämta ett skriftligt medgivande från panthavaren innan en föreningsstämma fattar beslut om att bostadsrätten ska upphöra. Det kan vara lämpligt att redan i samband med avsägelsen att få ett skriftligt medgivande från panthavaren att denne samtycker till att bostadsrätten upphör genom beslut på föreningsstämma.

Bostadsrätten är vid en avsägelse troligtvis inte värd någonting. I vart fall torde den vara värdelös så länge panten ligger kvar. Föreningen kan därför inte överlåta bostadsrätten om inte något görs åt panten. Vid en överlåtelse kommer ju panten att följa med till den som köper bostadsrätten. Föreningen måste i sådana fall fundera över möjligheten att låta bostadsrätten upphöra genom beslut på föreningsstämma. Därför kan det finnas skäl att inhämta panthavarens medgivande på ett tidigt stadium. När bostadsrättsförening genom beslut på föreningsstämma beslutar om bostadsrättens upphörande försvinner också panten. Här måste dock iakttas mycket stor försiktighet eftersom föreningen har en skyldighet att vårda panten.

Skyldighet att vårda panten
Bostadsrättsföreningen har en allmän skyldighet att vårda panten.
Om föreningen beslutar att bostadsrätten ska upphöra, och något medgivande inte erhållits från panthavaren, finns det risk för att panthavaren kan anse att panten har ett värde och att beslutet förorsakat panthavaren skada. För att undvika en sådan diskussion bör bostadsrättsföreningen i första hand få ett medgivande och i andra hand ge panthavaren tillfälle att överta bostadsrätten som därigenom kan säkra den egna panten. Panthavaren blir då bostadsrättshavare med bl a skyldighet att betala avgift.
Det ska dock noteras att panthavare oftast är juridiska personer och föreningen måste vid ett sådant erbjudande vara beredd att bevilja den juridiska personen medlemskap i föreningen. Bestämmelsen om rätt för panthavaren att utöva bostadsrätten i tre år utan medlemskap gäller inte i detta fall. Den bestämmelsen grundar sig på att förvärvet skett vid exekutiv auktion eller tvångsförsäljning.
Om panthavaren inte vill överta bostadsrätten, och något medgivande inte erhållits från panthavaren, bör föreningen försöka ta reda på om bostadsrätten har något värde innan ett beslut om upphörande fattas. Om en värdering visar att bostadsrätten inte har något marknadsvärde kan föreningen på stämma besluta att bostadsrätten ska upphöra.
Värderingen bör sparas för att kunna åberopas i en framtida tvist som bevis på att lägenheten inte var värd någonting och att panthavaren därför inte lidit någon skada.
Skulle värderingen i stället visa att bostadsrätten har ett visst värde bör man försöka lösa frågan tillsammans med panthavaren. I vart fall bör ett erbjudande om att panthavaren fått möjlighet att säkra sin pant vara skriftligt dokumenterat för att kunna åberopas i en framtida tvist.

Värderingen bör utföras av en sakkunnig som inte har någon anknytning till föreningen. Vanligtvis är det tillräckligt att anlita en mäklare. Frågan om hur omfattande värdering som behöver göras är beroende av dels panthavarens agerande dels kostnaderna för värderingen i förhållande till lägenhetens marknadspris.
__________________
DET KRÄVS ETT HELT NYTT SÄTT ATT TÄNKA FÖR ATT LÖSA DE PROBLEM VI SKAPAT MED DET GAMLA SÄTTET ATT TÄNKA Think outside the box
Demokrati/rättvisa - öppenhet - insyn - information - engagemang - medlemsinflytande - medlemskontroll - ärlighet - moral - etik - ansvar - respekt - civilkurage... ETHOS, vad tusan är det?
Faktabanken - Sveriges bästa och mest heltäckande stadgar - Index - Visitkort för Forum För Alla i Bostadsrätt - Hyresnämnden!
För den trötta samhällskroppen vore kanske bästa boten ifall tankarna i toppen kom från roten.
Makten ska utgå från folket enligt grundlagen, men hur fungerar det i en brf?
Är HSB till för medlemmarna eller är medlemmarna till för HSB? - Avveckla HSB-ledamoten !!! - Engagera dig i din investering i ditt boende idag, i morgon kan det vara för sent!
Varje HSB-medlem har motionsrätt till HSB:s stämmor. Utnyttja dina rättigheter och skriv motioner till HSB (exempel).
Med retorik och härskartekniker undviker HSB att svara på frågor! - Fler Whistleblowers efterlyses!
6:13, 7:16 LEF (generalklausuler): Föreningsstämman, styrelsen eller ställföreträdare för föreningen (t.ex. mötesordförande) får inte ta beslut/företa en åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem.
13 kap 1§ LEF: Om en styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen då han fullgör sitt uppdrag, skall han ersätta skadan. Detsamma gäller när skadan tillfogas en föreningsmedlem eller någon annan genom överträdelse av denna lag eller tillämplig årsredovisningslag eller genom överträdelse av stadgarna.
Kärnproblemen: 1. Protokoll (ska vara offentliga), 2. Stadgar 3. Revisorer, 4. Valberedning - Vi ska inte ha roller och regler som inte kan kontrolleras!
VEM SOM FÅR VARA OMBUD/BITRÄDE PÅ STÄMMA SKA INTE VARA BEGRÄNSAD!
UNDERHÅLLSPLANER I BRF & BUDGET MÅSTE OVILLKORLIGEN VARA OFFENTLIGA FÖR ALLA MEDLEMMAR & KÖPARE

Senast redigerad av Admin: 2014-07-14 klockan 14:46.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är av
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Avsägelse av bostadsrätt enligt BRL BigM Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 5 2012-01-24 09:26



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 17:48.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2017.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare