|
Registrera | FAQ | Kalender ![]() |
Sök | Dagens inlägg | Markera forum som lästa |
Faktabanken » Tänk på att i Faktabanken inte glida från ämnet. Skriv strikt om det som respektive tråd tar upp, var kortfattad, saklig och konkret. Fyll i rubrikfältet för varje inlägg med en mening som sammanfattar eller med ord som är väsentliga för det specifika inlägget. Nya trådar kan inte skapas i detta delforum, endast inlägg till existerande trådar! |
Nyheter Mer nyheter Webbradio |
![]() |
|
Ämnesverktyg | Visningsalternativ |
#1
|
||||
|
||||
![]() Andrahandsuthyrning
I vardagstal anger man ofta att en bostadsrättshavare vill hyra ut sin lägenhet i andra hand. Lagstiftarna har dock använt begreppet andrahandsupplåtelse. Bakgrunden till detta är att en bostadsrättshavare kan låta någon disponera lägenheten utan att begära någon ersättning för detta. En uthyrning enligt hyreslagens bestämmelser förutsätter att bostadsrättshavaren kräver någon form av ersättning av den som nyttjar lägenheten. Om begreppet andrahandsuthyrning använts skulle utlåning av lägenheten inte omfattas av bestämmelsen. Lagstiftarens ambition har varit att samtliga upplåtelser av lägenheten i andra hand skall omfattas, därav begreppet andrahandsupplåtelse. Se: Lättare att få tillstånd till andrahandsupplåtelse i bostadsrättsförening från juli 2014 Praxis om upplåtelser i andra hand Den 1 april 2003 ändrades bostadsrättslagen så att det blev enklare att hyra ut bostadsrättslägenheten i andra hand. Nu har en del praxis kommit som kan vara vägledande för bostadsrättsföreningarna. Vi har granskat 18 fall från hyresnämnden i Stockholm och återger i bifogad fil mycket kortfattat resultatet. Sammanfattningen ger en överblick över rättsläget men är inte uttömmande och återger som sagt bara avgöranden i Stockholm. En uppföljning kan senare behövas för att få överblick över större del av landet och under en längre tidsperiod. Hyresnämndens tillstånd Om styrelsen inte ger bostadsrättshavaren samtycke till andrahandsupplåtelse kan bostadsrättshavaren ansöka om tillstånd till upplåtelsen vid hyresnämnden. Hyresnämndens beslut kan inte överklagas. Av bestämmelsens lydelse framgår att bostadsrättshavaren kan begära hyresnämndens tillstånd först när styrelsen fattat beslut om att avslå hans ansökan. För att hyresnämnden skall ge tillstånd till en andrahandsupplåtelse skall följande förutsättningar föreligga. Bostadsrättshavaren skall ha beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen skall å sin sida inte ha någon befogad anledning att vägra samtycke. Föreningens samtycke krävs En bostadsrättshavare som vill upplåta hela sin lägenhet i andra hand till någon måste ansöka om föreningens samtycke. Även om lägenhet upplåts till någon som är nära anhörig till bostadsrättshavaren är detta att anse som andrahandsupplåtelse om bostadsrättshavaren själv inte bor i lägenheten. Huruvida bostadsrättshavaren får någon ersättning av den som bor i lägenheten saknar betydelse för bedömningen om det är att anses som en andrahandsupplåtelse. Styrelsen bestämmer själv under vilka förutsättningar man skall bevilja bostadsrättshavarens ansökan om andrahandsupplåtelse. Det är viktigt att föreningen har klara riktlinjer för vilken policy som skall gälla inom föreningen samt att alla medlemmar behandlas lika. Om styrelsen önskar gå längre än vad lagstiftaren har angivit i sin tillståndsgivning har den full frihet att göra så. Det är dock viktigt att beakta konsekvenserna av ett sådant ställningstagande. Det skall noteras att föreningsstämman genom sin direktivrätt kan ge styrelsen anvisningar om en liberalare eller mer restriktiv tillämpning av bestämmelserna om andrahandsupplåtelse. Många föreningar väljer att tillämpa de ramar som lagstiftaren har ställt upp för tillstånd till andrahandsupplåtelse, dvs. att bostadsrättshavaren skall ha beaktansvärda skäl och att föreningen saknar befogad anledning att neka andrahandsuthyrning. Om styrelsen inte lämnar samtycke till en andrahandsupplåtelse har bostadsrättshavaren möjlighet att låta hyresnämnden pröva frågan. Ett tillstånd till andrahandsuthyrning bör alltid begränsas till viss tid. Samtycke behövs inte: • om en bostadsrätt har förvärvats vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning av en juridisk person som har panträtt i bostadsrätten (t ex bank) och som inte antagits som medlem i föreningen, eller • om lägenheten är avsedd för permanentboende och bostadsrätten till lägenheten innehas av en kommun eller landsting. Styrelsen ska däremot genast underrättas om en andrahandsupplåtelse. Formkrav för ansökan Det finns inga formkrav för hur en ansökan om andrahandsupplåtelse skall göras. Det är dock lämpligt att begära in en skriftlig ansökan från bostadsrättshavaren, där det anges vilken tidsperiod ansökan avser samt vilka skäl som åberopas. Som svar på bostadsrättshavarens ansökan kan sändas ett utdrag ur styrelsens protokoll där det framgår om styrelsen beviljat eller avslagit ansökan. Om ansökan avslås bör styrelsen också ange skälen för sitt beslut. Förutsättningar för andrahandsupplåtelse Tillstånd till andrahandsupplåtelse ska lämnas om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen. Skälet för andrahandsupplåtelsen ska ha viss tyngd för att vara godtagbart. Rent spekulativa köp där bostadsrättshavaren inte ska bo i lägenheten bör inte gynnas. Det ska vara fråga om situationer där bostadsrättshavaren har såväl påtagliga skäl att inte använda lägenheten som skäl att behålla den. Som exempel kan nämnas att bostadsrättshavaren på grund av ålder och sjukdom, tillfälligt arbete på annan ort, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen. Även andra skäl kan komma ifråga. Ett exempel är att tillstånd bör kunna lämnas när en förälder innehar en mindre bostadsrätt och vill hyra ut den till sitt barn eller när en person har förvärvat en lägenhet för att bosätta sig där efter pensionen men har behov av att kunna hyra ut den under en övergångsperiod. De beaktansvärda skäl som bostadsrättshavaren kan ha för en andrahandsupplåtelse får vägas mot hänsynen till föreningen. En andrahandsupplåtelse bör inte medges när föreningen har tillräckligt tunga skäl som talar mot upplåtelsen. Samtycke ska kunna vägras när föreningen har en befogad anledning som t ex att den tilltänkta hyresgästen inte kan godtas. Prövningen skall i denna del avse de personliga kvalifikationerna på den som skall bo i lägenheten. Däremot saknar dennes betalningsförmåga i de flesta fall betydelse, eftersom bostadsrättshavaren ansvarar gentemot föreningen för de ekonomiska förpliktelserna under andrahandsupplåtelsen. Det intressanta är således huruvida hyresgästen kan godtas som boende i föreningen under upplåtelsetiden. Om föreningen har särskilda villkor om medlemskap i stadgarna t ex en åldersgräns på 55 år i äldreföreningar bör hänsyn tas till detta. Det är rimligt att kunna kräva att lägenheterna i föreningen inte i alltför stor utsträckning kommer att bebos av personer som inte skulle uppfylla kraven på medlemskap vid ett förvärv av bostadsrätten. Ju längre tid en bostadsrättshavare avser att inte nyttja lägenheten desto svagare blir normalt motivet för att andrahandsuthyrning ska beviljas mot föreningens vilja. Som ovan angivits torde inte en bostadsrättshavare som bor i annan lägenhet på orten, men inte vill sälja bostadsrätten av vissa skäl ha beaktansvärda skäl. Av angivna exempel framgår att bestämmelsens tillämpning förutsätter en viss tvångssituation, som medför att bostadsrättshavaren inte har tillfälle att använda lägenheten. Befogad anledning att vägra samtycke till andrahandsupplåtelse kan föreningen ha om den som skall nyttja lägenheten inte skäligen kan godtas. Inneboende Bostadsrättshavare har i likhet med hyresgäster rätt att utan särskilt tillstånd ha inneboende i sin lägenhet. Detta gäller såväl bostadsrättshavare som innehar bostadslägenheter som lokaler. Numera gäller att bostadsrättshavare har rätt till s k partiell sublokation om det kan ske utan men för föreningen eller annan medlem. Eftersom partiell sublokation i princip inte kräver styrelsens tillstånd är gränsdragningen mellan total och partiell sublokation väsentlig. Bostadsrättshavaren har således rätt att hyra ut ett eller flera rum i en lägenhet som han innehar med bostadsrätt. Någon begränsning i fråga om hur stor del av lägenheten som får upplåtas på detta sätt finns inte. Det fordras dock att bostadsrättshavaren själv har kontroll över lägenheten. I det ligger att han måste själv disponera över en del av lägenheten och att han således inte hyr ut alla rum. Avgörande för om en sublokation skall anses vara total (andrahandsupllåtelse) eller partiell (upplåtelse av del av lägenhet till inneboende) skall vara huruvida bostadsrättshavaren har upplåtit lägenheten till annan för självständigt brukande eller inte. Har lägenheten upplåtits för andrahandshyresgästens självständiga brukande bör alltså upplåtelsen anses som en andrahandsupplåtelse. Detta bör gälla även om något rum hålls låst för andrahandshyresgästen. Exakt var gränsen mellan partiell och total sublokation går är svårt att ange. Om bostadsrättshavaren själv nyttjar ett rum i lägenheten och upplåter övriga lägenheten torde det vara fråga om partiell sublokation - inneboende. Om bostadsrättshavaren i stället bor på annat håll, men har tillgång till lägenheten och regelbundet besöker den för att t ex hämta post är det svårare att ange om det skall anses vara upplåtelse av hela eller del av lägenheten. Mycket talar dock för att man bör bedöma det som en andrahandsupplåtelse av lägenheten i dess helhet. Storleken på lägenheten kan också ha betydelse vid bedömningen. I en lägenhet om ett rum och kök är det objektivt sett svårare att ha inneboende än i en fyrarumslägenhet. I tveksamma fall får man låta domstolen avgöra frågan. Men för förening eller annan medlem Bostadsrättshavarens rätt till partiell sublokation gäller endast om det inte medför men för föreningen eller annan medlem. I detta ligger att uthyrningen inte får ta sådan omfattning eller ske under sådana speciella omständigheter att föreningen eller annan medlem förorsakas verkligt men. Eftersom det är bostadsrättshavaren som svarar för lägenhetens vård och underhåll torde men för föreningen endast undantagsvis uppstå. Förverkande Uppstår men för föreningen eller för annan medlem i föreningen har bostadsrättshavaren överskridit de befogenheter som lagen ger honom och därigenom förverkat sin nyttjanderätt. Uppsägning på grund av att ett inrymmande medför men för föreningen eller annan medlem får endast ske om bostadsrättshavaren tillställts en rättelseanmaning och han därefter inte vidtar rättelse utan dröjsmål. Om rättelse sker innan föreningen gör bruk av sin rätt till uppsägning kan bostadsrättshavaren inte skiljas från lägenheten på den grunden. Juridisk persons rätt till andrahandsupplåtelse Inträde i föreningen kan alltid vägras annan juridisk person än kommun och landsting vilken förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet (2 kap 4 § Brl). Detta gäller om lägenheten inte är avsedd för fritidsändamål. Styrelsen kan vägra medlemskap även om stadgarna i och för sig tillåter juridiska personer att bli medlemmar eller om det i stadgarna saknas särskilda bestämmelser om medlemskap för juridiska personer. Lagen tar i dessa fall över stadgarna. I Brl 7 kap 6 § 2 st anges vidare att en bostadslägenhet som innehas med bostadsrätt av en juridisk person endast får användas för att i sin helhet upplåtas i andra hand som permanent bostad. Detta gäller om inte något annat har avtalats mellan föreningen och den juridiska personen. Bestämmelsen gäller inte bostadslägenheter för fritidsändamål. Om något avtal inte har träffats om lägenhetens användning skall den således användas som permanent bostad. Tillstånd i ett sådant fall kan därför inte lämnas till en andrahandsupplåtelse för något annat ändamål. Om en juridisk person som förvärvat en bostadslägenhet antas som medlem får föreningen anses ha accepterat att lägenheten upplåts i andra hand. Den juridiska personen kan ju inte bo i lägenheten själv. I konsekvens med detta krävs i fråga om juridiska personers tillstånd till andrahandsupplåtelse av bostadslägenhet endast att föreningen inte skall ha befogad anledning att vägra samtycke. Kravet på samtycke gäller oavsett om lägenheten är avsedd för permanent boende, för fritidsändamål, för annat bostadsändamål, eller för lokaländamål. Om föreningen vägrar ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse kan den juridiska personen få frågan prövad i hyresnämnden. Föreningen får anses ha befogad anledning att vägra samtycke till en andrahandsupplåtelse om anmärkningar i fråga om skötsamhet kan riktas mot den person som faktiskt skall nyttja lägenheten. I likhet med övriga fall saknar "andrahandshyresgästens" betalningsförmåga betydelse, då det är den juridiska personen som ansvarar gentemot föreningen. Om föreningen och den juridiska personen har träffat ett särskilt avtal om lägenhetens användning får bedömningen av om det finns befogad anledning att vägra andrahandsupplåtelse ske utifrån det avtal som träffats. Har föreningen i ett avtal gått med på att lägenheten skall få upplåtas som övernattningsbostad bör hyresnämnden medge tillstånd till en sådan upplåtelse. Hur länge en förening är bunden av ett sådant avtal är beroende av omständigheterna i avtalet. Panthavares förvärv av pantsatt bostadsrätt och dennes rätt till andrahandsupplåtelse En juridisk person som har förvärvat en bostadsrätt vid exekutiv auktion eller vid tvångsförsäljning enligt Brl och som hade panträtt i bostadsrätten möjlighet att under tre år utöva bostadsrätten utan att vara medlem i föreningen. Detta innebär att en juridisk person också har rätt att upplåta lägenheten i andra hand utan styrelsens samtycke. Detta gäller under den treårsperiod som juridisk person inte är medlem i föreningen. För det fall en juridisk person söker och beviljas medlemskap gäller vanliga regler. Skälet till bestämmelsen är att panthavaren skall få möjlighet att skydda sin fordran genom att själv förvärva bostadsrätten. Genom den ovillkorliga rätten till andrahandsupplåtelse slipper panthavaren stå för kostnaderna av årsavgifterna. Samtidigt får han tid på sig att försöka överlåta bostadsrätten till annan som kan beviljas medlemskap. Det åligger en juridisk person att underrätta styrelsen om att en andrahandsupplåtelse skett precis på samma sätt som gäller för kommun och landsting. Det bör slutligen påpekas att undantaget från samtycke endast gäller juridiska personer som har panträtt, inte fysiska personer. Risk att lägenheten förverkas En bostadsrättshavare som upplåter lägenheten i andra hand utan styrelsens samtycke eller hyresnämndens tillstånd riskerar att förverka nyttjanderätten till lägenheten. Detta gäller såväl bostadslägenheter som lokaler. Bostadsrättshavaren får inte låta någon flytta in i lägenheten förrän han erhållit tillstånd till andrahandsupplåtelsen. Den bostadsrättshavare som inte ansöker om tillstånd eller som låter andrahandshyresgästen flytta in under tiden som ansökan handläggs av styrelsen gör sig skyldig till en otillåten andrahandsupplåtelse. Bostadsrättshavaren skall då tillställas en rättelseanmaning att genast upphöra med den otillåtna andrahandsupplåtelsen. Det är viktigt att bostadsrättshavaren erhåller en rättelseanmaning inom två månader från det att föreningen fick kännedom om den otillåtna andrahandsupplåtelsen. Iakttar föreningen inte denna tidsfrist kan den otillåtna andrahandsupplåtelsen inte åberopas som grund för förverkande av nyttjanderätten om bostadsrättshavaren gör invändning om att anmaning skickats för sent. Bostadsrättshavaren kan vidta rättelse genom att avbryta den otillåtna andrahandsupplåtelsen eller att utan dröjsmål ansöka om samtycke till andrahandsupplåtelsen hos bostadsrättsföreningen. Säger bostadsrättsföreningen nej, kan bostadsrättshavaren istället ansöka om tillstånd till andrahandsupplåtelsen hos hyresnämnden. ANDRHANDSUTHYRNING Som andrahandsuthyrning räknas såväl bostadsrättshavarens uthyrning mot ersättning som om denne låter någon annan bo där kostnadsfritt. Bostadsrättshavare får hyra ut hela sin bostad i andra hand till annan "för självständigt brukande" endast om styrelsen ger sitt samtycke. Det innebär att om hyresgästen självständigt kan använda lägenheten krävs styrelsens samtycke. Det är inte helt lätt att bedöma om hyresgästen självständigt använder bostadsrätten. Högsta Domstolen har i två vägledande fall något tydligare förklarat vad som gäller. I det första fallet ansågs det vara en andrahandsuthyrning då en lägenhet uthyrts i sin helhet förutom ett rum som bostadsrättshavaren hade låst och använde som förråd. I övrigt användes inte lägenheten av bostadsrättshavaren mer än att hennes sambo efter att ha kontaktat hyresgästen i förväg besökte lägenheten omkring en gång i månaden. Hyresgästen ansågs då ha brukat lägenheten självständigt och styrelsens samtycke krävdes till uthyrningen. Det andra fallet rörde en bostadsrättshavare som hyrt ut hela sin lägenhet. Bostadsrättshavaren övernattade i lägenheten någon gång i månaden och besökte lägenheten ett par gånger i veckan då han använde sig av köket och ett rum som var undantaget hyresgästen. Domstolen ansåg att bostadsrättshavaren använde lägenheten på sådant sätt att det inte var fråga om en sådan andrahandsuthyrning som kräver styrelsens samtycke. För uthyrning till inneboende krävs inget tillstånd. Bostadsrättshavaren ska i sin ansökan hos styrelsen ange skäl till uthyrningen, till vem man vill hyra ut och under hur lång tid. Grunden för uthyrning i andra hand är att man har styrelsens samtycke eller har beaktansvärda skäl för uthyrningen. Det finns dock vissa undantag då samtycke inte behövs, se mer om detta i slutet av faktabladet. Som så kallade beaktansvärda skäl brukar anges: - arbete/studier/vård av anhörig på ort till vilken man inte kan pendla - värnpliktstjänstgöring - provsamboende - sjukdom Bostadsrättslagen ändrades i april 2003 så att rätten att hyra ut i andra hand vidgades bl a till: - rätt att hyra ut till egna barn (som t ex ska studera) - om man har för avsikt att bosätta sig i lägenheten efter pensionering Det finns inte längre något krav på att bostadsrättshavaren ska ha för avsikt att flytta tillbaka till lägenheten för att beaktansvärda skäl ska anses föreligga. Frågan vägs fortfarande in i bedömningen, men är inte avgörande. Däremot anses att ju längre hyrestid desto starkare måste skälen vara. Det finns ingen tidsgräns för andrahandsuthyrning reglerad i lag, tiden får bestämmas från fall till fall. Det hindrar dock inte styrelsen från att tidsbegränsa tillståndet till andrahandsuthyrningen. Att tänka på vid längre uthyrningar är att hyresgästen kan få besittningsskydd efter två år. Om hyresgästen får besittningsskydd kan det bli svårt för bostadsrättshavaren att flytta tillbaka till bostadsrätten då hyresgästen har möjlighet att bo kvar. Besittningsskyddet kan och bör i sådana fall avtalas bort mellan bostadsrättshavaren och hyresgästen. Läs mer om detta i faktabladet Besittningsskydd eller på hyresnämndens hemsida. Vägrar styrelsen samtycke har bostadsrättshavaren ändå rätt att upplåta sin bostad i andra hand om han har fått tillstånd från hyresnämnden. Tillståndet, som är tidsbegränsat, ges om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för uthyrningen. Om en bostadsrättshavare hyr ut sin lägenhet i andra hand utan styrelsens samtycke kallas det för otillåten andrahandsupplåtelse. Om inte medlemmen följer styrelsens anmaning till rättelse, det vill säga att omgående upphöra med den otillåtna andrahandsupplåtelsen, kan föreningen säga upp medlemmens nyttjanderätt till lägenheten. Styrelsen ska skicka rättelseanmaningen till bostadsrättshavaren i rekommenderat brev inom två månader från det att den fick kännedom om den olovliga uthyrningen. För vidare läsning om avflyttning se Bostadsrättslagen 7 kap. 18§ p.2. och 7 kap. 19-21§§. Ett gott råd är att kontakta någon jurist för rådgivning vid fråga om uppsägande av nyttjanderätten eftersom det är en komplicerad fråga. BESITTNINGSSKYDD/BESITTNINGSRÄTT BOSTADSRÄTT En bostadsrätt som upplåts i andra hand innebär inget omedelbart besittningsskydd så länge upplåtelsen upphör innan den varat två år i följd. Detta gäller enligt av 45§ 1st 1p Hyreslagen som även omfattar andrahandsupplåtelse av bostadsrätt. Detta framgår av motiven till hyreslagen (Prop 1992/93:115 s 27ff). HL utgör en skyddslagstiftning med som primärt syfte att värna om hyresgästen, vilket bl a visar sig genom att den gjorts tvingande till fördel för hyresgästen (1§ 5st HL). Det innebär att avtalsbestämmelser som avviker från reglerna i HL inte får åberopas mot hyresgästen, så länge inte sådan avtalsmöjlighet framgår uttryckligen av HL. Enligt 45§ 2st HL är det möjligt att avtala bort besittningsskyddet, vilket innebär en möjlighet att genom avtal komma överens om sämre villkor för hyresgästen än vad som uttryckligen framgår av lagen (jämför 1§ 5st HL). Detta kräver som utgångspunkt hyresnämndens godkännande. Så länge avtalet begränsas till att omfatta besittningsrätt som redan uppkommit är emellertid ett sådant avtal, om att undandra upplåtelsen från reglerna om besittningsskydd, giltigt även utan godkännande från hyresnämnden. Om besittningsskydd enligt 45§ 1st 1p HL uppkommit och hyresgästen ställer sig negativ till en avtalslösning finns det en lösning enligt 46§ 1st 6(a)p. Besittningsskydd till bostadsrätt som upplåts av innehavaren av bostadsrätten får nämligen ge vika om det kan anses skäligt att hyresgästen bör flytta. Denna bedömning är vanligtvis ganska generös mot hyresvärden på så sätt att en bostadsrätthavares intresse av att själv få nyttja lägenheten som bostad generellt värderas högre än hyresgästens intresse av att bo kvar. Hyresgästens besittningsskydd till en andrahandsuthyrd bostadsrätt är således, även efter de 24 månaderna, relativt svagt så länge hyresvärdens syfte med uppsägningen är att denne själv vill flytta in. Besittningsskydd - Bostad Besittningsskydd, vad innebär det? En bostadshyresgäst har i regel rätt till förlängning av sitt hyresavtal när hyresvärden säger upp avtalet och begär att hyresgästen ska flytta (besittningsskydd). Är hyresvärden och hyresgästen inte ense om att avtalet ska upphöra, avgörs tvisten av hyresnämnden. Till dess tvisten har avgjorts har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten. I besittningsskyddet ligger också att hyresgästen kan få uppskov med avflyttningen. Besittningsskyddet gäller även när en lägenhet hyrs ut i andra hand längre tid än två år i följd. Vid en upplåtelse enligt lagen om uthyrning av egen bostad ("privatuthyrningslagen"), saknar hyresgästen helt besittningsskydd. Något avtal om avstående från besittnngsskydd behövs alltså inte vid sådana upplåtelser. Besittningsskyddet kan avtalas bort i vissa fall. Om hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling har kommit överens om att hyresgästen avstår från sitt besittningsskydd, gäller som huvudregel att överenskommelsen är giltig om den godkänts av hyresnämnden. Det finns undantag från regeln om att hyresnämnden ska godkänna överenskommelsen. När behövs hyresnämndens godkännande av överenskommelsen? Huvudregeln är att hyresnämnden ska godkänna en överenskommelse om avstående från besittningsskydd. Hyresvärden och hyresgästen bör då använda sig av den blankett som hyresnämnderna fastställt. Blanketten med överenskommelsen är samtidigt en ansökan till hyresnämnden och på blanketten kan också hyresnämnden skriva sitt beslut. För att hyresnämnden ska kunna godkänna överenskommelsen måste en godtagbar orsak till kommande uppsägning anges, dvs varför besittningsskyddet ska brytas när hyresavtalet sägs upp. Normalt godkänns endast överenskommelser för sådana hyresförhållanden som upphör inom fyra år från tillträdesdagen. Blanketten är därför förtryckt med denna tid. Om längre tid begärs, måste detta motiveras särskilt. När behövs inte hyresnämndens godkännande av överenskommelsen? Ifall en överenskommelse om avstående från besittningsskydd träffas för en tid på högst fyra år från tillträdesdagen gäller den utan hyresnämndens godkännande om den avser
Ifall en överenskommelse om avstående från besittningsskydd träffas under tid då hyresgästen har besittningsskydd krävs inget godkännande av hyresnämnden och något särskilt formulär behövs då inte heller. Överenskommelsen skall dock alltid träffas i en särskilt upprättad handling. Så här gör du för att hyra ut i andra hand Ansök skriftligt till bostadsrättsföreningens styrelse om att få hyra ut lägenheten i andra hand. Det räknas som andrahandsuthyrning även om du inte tar betalt. Ange varför du vill hyra ut lägenheten, till vem och för hur lång tid. Om styrelsen inte går med på att du hyr ut ska de meddela dig skälen till sitt beslut. Det räknas som andrahandsuthyrning även om du inte tar betalt. Vilka regler gäller? Du har rätt att hyra ut lägenheten om du har "beaktansvärda skäl" enligt bostadsrättslagen. Det kan vara att du ska arbeta eller studera på en annan ort, är borta på grund av sjukdom, militärtjänstgöring eller om du vill provbo med din partner. Om styrelsen avslår din ansökan kan du överklaga till hyresnämnden. Gör du fel riskerar du faktiskt att bli av med din bostad. Hyr du ut lägenheten utan styrelsens medgivande riskerar du att bli av med nyttjanderätten. Då har föreningen rätt att säga upp dig och tvinga dig att flytta. Hur mycket tar man betalt? Vad du har i avgift och i lånekostnader har inget att göra med vad du får ta i hyra av din hyresgäst. Hyran som du begär av andrahandshyresgästen ska vara en så kallad brukshyra. Det är en hyra i samma nivå som liknande hyreslägenheter I allmännyttiga bostadsföretag har. Du kan ringa dem för att få en uppgift om skälig hyra. Om du väljer att hyra ut lägenheten möblerad kan du öka hyran med 10 till 15 procent. Skriv kontrakt Skriv ett hyresavtal med din hyresgäst, även om det är din kompis. Hyresavtal för andrahandsupplåtelse finns att köpa i bokhandeln. Gå tillsammans igenom lägenhetens skick och skriv att lägenheten ska slutstädas så att den ser ut som när du lämnade den. Skriv även att hyresgästen är skyldig att teckna egen hemförsäkring. Ange hur lång tid uthyrningen ska pågå och hur lång uppsägningstiden är. Undvik långa hyrestider – du kanske behöver flytta tillbaka tidigare än planerat. Tänk också på att: … du blir hyresvärd till din hyresgäst. Be att få ta del av en kreditupplysning. … om hyrestiden är längre än två år – skriv ett avtal där hyresgästen avsäger sig besittningsrätten till lägenheten, för att undvika att hyresgästen får rätt att bo kvar i bostaden när du vill ha den tillbaka. Blanketter för detta finns hos hyresnämnden. FRÅGOR OCH SVAR I SAMBAND MED ANDRAHANDSUTHYRNING 1. Andrahandsuthyrning - bostadsbidrag Fråga: Om en andrahandshyresgäst söker bostadsbisidrag kräver försäkringskassan ett godkänt kontrakt med föreningen trots att det är bostadsrättshavaren som är den egentliga hyresvärden. Gör försäkringskassan fel? Svar: Bostadsbidrag är man bara berättigad till om man har en egen bostad. Man kan alltså inte få bostadsbidrag om man är inneboende och endast hyr en del av en bostad i vilken man bor tillsammans med bostadsrättshavaren. Försäkringskassan kan inte kräva ett hyreskontrakt mellan andrahandshyresgästen och föreningen, men däremot kan ett intyg begäras från föreningen att uthyrningen godkänts. På detta sätt kan det kontrolleras om den bidragssökande verkligen har en egen bostad och inte är inneboende, samt att hyreskontraktet med andrahandshyresgästen inte är upprättat for sakens skull. 2. På vilken grund kan föreningen neka mig att hyra ut bostadsrätten? Fråga: Jag planerar att hyra ut min bostadsrätt till ett företag som hyr ut till sjuksköterskor. Där jag bor råder ett skriande behov av sjuksköterskor, men föreningens ordförande är tveksamt inställd till en andrahandsuthyrning. På vilka grunder kan föreningen neka mig att hyra ut min bostadsrätt? Svar: En förutsättning för att få hyra ut sin bostadsrätt i andra hand är att föreningen lämnar tillstånd. Om du hyr ut den utan tillstånd riskerar du att bli uppsagd. Om du vill hyra ut din bostadsrättslägenhet måste du först ansöka om tillstånd hos föreningens styrelse. Du ska ange vilka skäl du har för att hyra ut lägenheten, hur lång tid du vill hyra ut och till vem detta ska ske. Avslås din ansökan kan du begära att hyresnämnden provar frågan. Hyresnämnden ska godkänna andrahandsuthyrning om du har sa kallade beaktansvärda skäl, vilket kan vara exempelvis studier, arbete pa annan ort eller någon liknande situation när du inte har möjlighet att använda lägenheten. I ansökan måste anges till vem du önskar hyra ut. Föreningen kan ha befogad anledning att vägra uthyrning till ett företag eftersom det kan innebära en olägenhet att företaget i sin tur kommer att hyra ut lägenheten till olika personer. 3. Hyra vid andrahandsupplåtelse Fråga: Jag kommer att flytta utomlands under ett år och vill hyra ut min bostadsrätt i andra hand under tiden. Jag vet att jag ska söka tillstånd hos styrelsen. Vad har jag rätt att ta ut för hyra? Svar: När du hyr ut din lägenhet får du bara ta ut "skälig hyra" av din hyresgäst. För att bedöma vad som är ett skäligt belopp får du jämföra med den så kallade bruksvärdeshyran för liknande lägenheter hos de allmännyttiga bostadsföretagen på din ort. Du får inte ta ut extra hyra för att täcka ränte kostnader för eventuella banklån. Däremot kan du göra ett påslag om lägenheten är möblerad, om det finns tillgång till telefonabonnemang, om el ingår och så vidare. Din hyresgäst kan begära prövning av hyran hos hyresnämnden. En sådan ansökan görs senast tre månader från det att hyresgästen flyttade ifrån lägenheten och får avse hyra för längst två år tillbaka i tiden. Detta gäller även om du och din hyresgäst varit överens om hyrans storlek. Tar du ut för hög hyra, riskerar du att få återbetala det som överstiger skäligt belopp tillsammans med ränta. 4. Vilken hyra får man ta ut vid andrahandsuthyrning? Fråga: Hur mycket får man ta betalt när man hyr ut i andra hand? Är nivån på hyran lagstadgat eller är det en överenskommelse mellan uthyraren och den som hyr? Kan föreningens styrelse bestämma nivån på hyran? Får man endast ta ut den månadsavgift som gäller för bostadsrätten eller kan man lägga på extra för att täcka kostnader som lån, räntekostnader och möbler som lämnas kvar? Svar: Föreningen har inget att göra med vilken hyra du tar ut utan det är en fråga mellan dig och din hyresgäst. Regelverket för vilken hyra som kan tas ut återfinns i hyreslagen. Ej skälig hyra Om du som hyresvärd tagit emot en oskälig hyra, dvs en hyra som överstiger bruksvärdeshyran, kan andrahandshyresgästen vända sig till hyresnämnden och begära en prövning av hyran för att erhålla en återbetalning av vad du som hyresvärd har tagit emot utöver skäligt belopp tillsammans med ränta. Hur räntan beräknas Räntan beräknas enligt räntelagen från dagen då hyresvärden tog emot beloppet till dess att återbetalningsskyldigheten slutgiltigt bestämts genom beslut som vunnit laga kraft och för tiden därefter. Det har ingen betydelse vilka faktiska kostnader du har i form av årsavgift, ränta, etc. Ett beslut om återbetalning av hyra får inte avse längre tid tillbaka än två år före dagen för ansökan. För att hyresnämnden ska kunna pröva en ansökan måste denna ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från det att hyresgästen lämnade bostaden. 5. Föreningen vägrar godkänna att jag hyr ut min lägenhet Fråga: Jag köpte en bostad för att hyra ut den i andra hand till min son. Föreningen godkände mig som medlem men går inte med på att jag hyr ut lägenheten. Jag kan själv inte bo i bostaden på grund av arbete på annan ort. Vad gäller vid andrahandsupplåtelse och vad ska jag göra? Svar: Det är bostadsrättsföreningens styrelse som beslutar om tillstånd för andrahandsuthyrning. Tillstånd till andrahandsupplåtelse ska beviljas om bostadsrättshavaren kan uppvisa beaktansvärda skäl för att hyra ut, förutsatt att bostadsrättsföreningen inte har befogad anledning att vägra samtycke. En befogad anledning att neka tillstånd är att andrahandshyresgästen inte förväntas vara skötsam. Om en bostadsrättsförening avslår en ansökan om andrahandsuthyrning kan bostadsrättshavaren vända sig till hyresnämnden för att få saken provad. Om hyresnämnden ger tillstånd till andrahandsuthyrningen är föreningen skyldig att rätta sig efter beslutet. Sedan lagändringen den 1 april 2003 är det lättare att hyra ut i andra hand. Uthyrning av mindre lägenhet från föräldrar till barn är ett exempel som lagstiftaren anger som beaktansvärda skäl. Om en andrahandsupplåtelse beviljas ska den alltid begränsas till viss tid. 6. Hur länge får man hyra ut sin bostadsrätt? Fråga: Under hur lång tid får man hyra ut sin lägenhet i ett sträck om man har beaktansvärda skäl? Finns det en tidsgräns för hur länge en andrahandsuthyrning får pågå? Svar: Andrahandsuthyrningar brukar inte beviljas med mer än sex månader åt gången alternativt ett år. Hyrestiden kan förlängas om bostadsrättshavaren kan uppvisa beaktansvärda skäl för detta, samt att föreningen inte har befogad anledning att neka förlängning. Ju längre en lägenhet varit uthyrd desto svagare anses skälen till att fortsätta uthyrningen vara. 7. Vad är giltigt skäl för andrahandsuthyrning? Fråga: Vi är två säsongsarbetande sambor som undrar on våra årligen återkommande skidlärarjobb är att anse som giltiga skäl för att kunna hyra ut vår lägenhet under den period som vi arbetar? Är det skillnad på reglerna om det är en hyresrätt eller en bostadsrätt? Svar: Andrahandsupplåtelse av bostadsrättslägenhet kräver styrelsens godkännande. Om man som bostadsrättshavare kan uppvisa beaktansvärda skäl för att hyra ut lägenheten, och styrelsen inte har befogad anledning att vägra samtycke, ska uthyrning medges. Tillfälligt arbete på annan ort är vanligtvis beaktansvärt skäl att hyra ut en bostadsrättslägenhet i andra hand. Om styrelsen inte vill ge tillstånd till uthyrning kan man vända sig till hyresnämnden som då avgör om uthyrning skall medges. Hyresnämndens beslut om tillstånd till andrahandsuthyrning kan inte överklagas. Det finns egentligen inget som hindrar att styrelsen är mer generös med tillstånd för uthyrning än vad de är tvungna till enligt lag. Vid andrahandsuthyrning av hyreslägenhet krävs hyresvärdens godkännande. Hyresgästen kan till hyresnämnden överklaga ett nekat tillstånd till uthyrning, precis som i fallet med bostadsrätt. Om uthyrning sker utan värdens eller hyresnämndens godkännande kan hyresrätten förverkas. Även en bostadsrätt kan förverkas om andrahandsuthyrning sker utan medgivande. Mellan uthyraren och andrahandshyresgästen gäller hyreslagens regelverk. Det innebär bl.a. att andrahandshyresgästen kan få besittningsskydd till lägenheten. För bostadsrättshavaren/förstahandshyresgästen kan konsekvensen bli att andrahandshyresgästen har rätt till förlängning av hyreskontraktet. Vid andrahandsuthyrning kan uthyraren och andrahandshyresgästen överenskomma att besittningsskydd inte skall gälla. En sådan överenskommelse upprättas i en separat handling och måste godkännas av hyresnämnden för att vara giltig. 8. Styrelsen vägrar uthyrning i samband med sambo på prov Fråga: Jag bor i en bostadsrätt men skall nu bo på prov tillsammans med min partner i hennes lägenhet. Jag har därför ansökt till styrelsen i min förening om att få hyra ut min lägenhet i andra hand. Styrelsen har emellertid nekat uthyrning. Vad gör jag? Svar: Andrahandsupplåtelse av bostadsrättslägenhet kräver styrelsens medgivande. Om du som bostadsrättshavare har beaktansvärda skäl att hyra ut lägenheten, och styrelsen inte har befogad anledning att neka uthyrning, ska medgivande ges. Samboende på prov räknas vanligtvis som ett beaktansvärt skäl till att hyra ut en bostadsrättslägenhet i andra hand. Om du anser att styrelsens beslut är felaktigt kan du kontakta hyresnämnden som då tar besluta om tillstånd ska ges. Hyresnämndens beslut kan inte överklagas. Om andrahandsuthyrning sker utan medgivande från styrelsen eller hyresnämnden kan bostadsrätten förverkas. 9. Lägenhet i föreningen som ej nyttjas eller ofta hyrs ut i andrahand Fråga: En av medlemmarna i vår förening har en bostadsrätt som en form av pensionsförsäkring och har därför omväxlande låtit den stå tom och hyrt ut den i andra hand under ett flertal år. Kan föreningen, efter att först ha anmodat medlemmen att vidta rättelse, säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning med som grund att hans bostadslägenhet inte används för det avsedda ändamålet? Svar: Det avsedda ändamålet med en bostadsrätt är att den ska användas för permanent boende (om inte annat anges i upplåtelseavtalet). En bostadsrättshavare som använder lägenheten i strid med detta är skyldig att efter tillsägelse vidta rättelse utan dröjsmål. För att det ska bli aktuellt med någon påföljd krävs att avvikelsen är av avsevärd betydelse för föreningen eller annan medlem. Bara det faktum att bostadsrätten används i strid med avtalet är alltså inte tillräckligt för att säga upp bostadsrättshavaren. Om bostadsrättshavaren i övrigt sköter sina förpliktelser mot föreningen så kan det inte anses vara av avsevärd negativ betydelse för föreningen att lägenheten står tom. Vid andrahandsuthyrning ska bostadsrättshavaren ha beaktansvärda skäl för uthyrningen. I kommentarerna till bostadsrättslagen anges skäl som inte kan anses som godtagbara. T.ex. vid köp som skett i rent spekulativt syfte och där bostadsrättshavaren aldrig har haft för avsikt att själv använda lägenheten. Med detta som grund kan föreningen fömodligen neka en framtida andrahandsuthyrning. 10. Var går gränsen mellan inneboende och andrahandsupplåtelse? Fråga: Är det lagligt att ha inneboende i min bostadsrätt? Svar: Visst får du ha inneboende så länge dessa inte är störande eller på annat sätt förorsakar föreningen och dina grannar problem. Styrelsen behöver inte tillfrågas, som vid andrahandsupplåtelse, men det kan ändå vara bra att meddela styrelsen att man har en inneboende så att inte misstankar om olovlig andrahandsupplåtelse uppstår. Enligt den praxis som har utvecklats på senare tid går gränsen mellan andrahandsupplåtelse och inneboende vid om lägenheten får användas självständigt eller inte. Det handlar alltså inte bara om hur stor del av lägenheten man har tillgång till, utan även i vilken omfattning lägenhetsinnehavaren också vistas i lägenheten. Hela lägenheten När en bostadsrättshavare vill upplåta hela lägenheten till en annan person krävs alltid styrelsens medgivande alternativt hyresnämndens tillstånd. Del av lägenheten Önskar bostadsrättshavaren upplåta en del av lägenheten behövs medgivande eller tillstånd endast om upplåtelsen sker för andrahandshyresgästens självständiga brukande av hela lägenheten. Del av lägenheten för ej självständigt bruk Handlar det om upplåtelse av en del av lägenheten för ej självständigt brukande, t.ex. när ett rum uthyres till en studerande, så behövs inget medgivande av styrelsen eller tillstånd av hyresnämnden. Att bara stänga av ett rum i lägenheten anses inte vara tillräckligt för att brukandet ska anses vara osjälvständigt. Vid en bedömning av om lägenheten eller del av denna upplåtits för självständigt brukande eller inte, är det av betydelse; - om bostadsrättshavaren enligt avtalet har haft möjligheter att disponera lägenheten eller delar av den och - i vilken utsträckning han eller hon rent faktiskt har vistats där. 11. Hur kan vi hjälpa vår dotter att köpa bostadsrätt? Fråga: Vår dotter vill gärna flytta hemifrån, men hon är för tillfället utan arbete vilket gör det omöjligt för henne att skaffa en bostad. Hur kan vi som föräldrar hjälpa henne med bostad? Är det möjligt att min dotter och jag köper en bostadsrätt och står för kontraktet till denna lägenhet tillsammans, men att det sedan är hon som bor där? Måste man som kontraktsinnehavare vara skriven på adressen? Svar: En grundläggande förutsättning för att en köpare ska få flytta in i föreningen är att föreningen godkänner köparen/köparna som medlem (bostadsrättshavare). Ett tips är att rådgöra med styrelsen i föreningen, men det finns lite olika möjligheter här.
Den som övertar en andel måste söka medlemskap i föreningen. Det finns inget krav på att barnets ägarandel behöver vara av någon viss storlek för att kunna bo på egen hand i bostadsrätten. Det kan dock bli problem vid överlåtelse av ägarandel eftersom styrelsen i föreningen kan neka medlemskap om det inte handlar om närstående personer som ska bo tillsammans i bostadsrätten. 12. Styrelsen vill tvinga en medlem att skriva över bostaden på sin son Fråga: Tillsammans med min son äger jag en bostadsrätt. Vi är är alltså bägge bostadsrättshavare i föreningen. Styrelsen påstår emellertid att det är en andrahandsupplåtelse eftersom det endast är min son som bor i lägenheten. Stämmer verkligen detta? Dessutom vill föreningen tvinga mig att skriva över hela bostadsrättslägenheten på min son. Kan styrelsen tvinga mig att göra detta? Svar: Eftersom både du och din son är bostadsrättshavare är det är det inte frågan om en andrahandsupplåtelse. Det är en av medlemmarna (din son) som bor i föreningen. Föreningen har ingen möjlighet att tvinga dig att skriva över bostadsrätten på din son. Fastighetsägarna har i samråd med SABO tagit fram riktlinjer i syfte att förebygga en okontrollerad utbredning av andrahandshyresmarknaden. Mycket av detta är direkt överförbart på s.k. andrahandsuthyrning av bostadsrätt (vilket egentligen mer korrekt ska benämnas "uthyrning av bostadsrätt", eftersom det inte finns någon "förstahandsuthyrning"). Citat:
Exempel på hur hyresnämnden beslutar i andrahandsuthyrning + Bo med sambo En hyresgäst som provbott med sin sambo under ett år behöver längre tid för att känna sig säker på vad hon ska göra med lägenheten. Värden nekar fortsatt andrahandsuthyrning. Hyresnämnden skriver att hyresgäster har "rätt att under viss kortare tid behålla lägenheten tills han eller hon vet hur samboförhållandet utfaller", och ser inget skäl till avsteg från ett års praxis. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -+ Provboende i annat land En kvinna vill provbo ett år i Spanien med sin fästman. Hyresvärden nekar till andrahandsuthyrning, bland annat för att var fjärde lägenhet i huset redan är uthyrd i andra hand. Enligt rättspraxis får hon provbo ett år, påpekar hyresnämnden. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -- Studier i annan stad Efter två års studier i annan stad vill studenten fortsätta att hyra ut sin lägenhet i andra hand. Hyresvärden säger nej och föreslår att hon säger upp kontraktet mot att de hjälper till att skaffa ny lägenhet efter avslutade studier. Hyresnämnden ger dem rätt att neka till fortsatt andrahandsuthyrning. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -+ Vikariat i annat län En läkare har fått 1,5 års vikariat på annan ort och vill hyra ut sin tvåa i andra hand. Hyresvärden vill bara gå med på ett års andrahandsuthyrning. Hyresgästen får rätt i hyresnämnden. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -- Folkbokförd på annan ort Hyresfastigheten i en ort får en ny ägare som upptäcker att en av hyresgästerna varit folkbokförd i annan ort under tio år och hyrt ut lägenheten i andra hand. Hyresnämnden ansåg att det "inte kan strida mot god sed att hyresavtalet upphör". - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -- Studier i England En bostadsrättsförening har under fyra år gått med på andrahandsuthyrning ett år i taget. Ägaren studerar i England och fortsätter sedan att hyra ut i andra hand, utan att söka tillstånd. När styrelsen upptäcker detta sätter de stopp med motivering att "andrahandsuthyrning innebär ett svårt avbräck för behövliga ideella insatser i föreningen". Hyresnämnden ställer sig på styrelsens sida. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -+ Bostadsrätt vid havet En kvinna har under många år hyrt ut sin bostadsrätt vid havet till turister. Grannarna motsätter sig fortsatt kommersiell uthyrning mer än tre veckor per år, frånsett uthyrning till nära släktingar. Hyresnämnden beslutar att hon får hyra ut under 3 + 5 veckor i sommar, eftersom hon saknar nära släktingar. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -- Bostadsrättshavare i USA En kvinna som bor i USA ärver en bostadsrätt och vill hyra ut den i andra hand under ett par år. Styrelsen skriver att det bor många äldre i huset och att det redan är svårt att få folk till städdagar och andra ideella insatser. De säger nej till andrahandsuthyrningen och får medhåll av hyresnämnden. ------------------------------------------ Vräkning från egen lägenhet efter huvudsakligt boende hos pojkvän (2013) - Hyresrätt Då hyresgästen hos en förening i Stockholm enligt föreningens uppfattning inte bodde i lägenheten eller i vart fall i mycket begränsad omfattning eftersom hon sammanbodde med pojkvän på annan adress så ansökte föreningen hos Hyresnämnden om att hyresavtalet skulle upphöra. Hyresnämnden ansåg dock att det inte var styrkt att hyresgästen saknade behov av bostaden och beslöt att hon skulle få behålla lägenheten. Föreningen överklagade till Svea Hovrätt. I hovrätten medgav kvinnan att hon huvudsakligen sammanbor hos sin pojkvän, men att hon själv använder sig egen lägenhet vid de tillfällen då hon kommer hem sent från arbetet vilket i genomsnitt var ca två dagar i veckan. Genom uppgift från grannen under den aktuella lägenheten, samt elfakturor gjorde föreningen det sannolikt att boendet dock var mer begränsat. Hovrätten kom därför till annat beslut än Hyresnämnden. Enligt rätten så var det styrkt att kvinnan inte vistats i sin lägenhet i sådan utsträckning att den kan anses tjäna som hennes huvudsakliga hem och fasta bostad och att hon därmed inte har ett skyddsvärt intresse av den. Mot bakgrund av detta konstaterande fastslog hovrätten att det inte var oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Hyresgästen medgavs en månads uppskov för avflyttning. Avgörandet är intressant. Normalt är har hyresgästen av sociala skäl ett mycket starkt besittningsskydd. Målet visar på att det trots allt öppnar sig möjlighet för en hyresvärd att få ett hyresförhållande att upphöra om det är så att någon hyreslägenhet endast mer sporadiskt används för tillfällig övernattning Så här skriver HSB om medlemmar som inte bor i sin bostadsrätt; Citat:
Citat:
NJA 2001 s. 241 Fråga om bostadsrättshavare utan bostadsrättsföreningens samtycke upplåtit hela lägenheten i andra hand. Se även bl.a.; Mall - Ansökan om andrahandsuthyrning för bostadsrätt Andrahandsuthyrning av bostad, ansökan - avtalsmall (ännu ett exempel) Ansökan om tillstånd för uthyrning, mall - att lämna till styrelse eller vicevärd (i HSBs utformning) Vad gäller vid andrahandsuthyrning? Otillåten andrahandsupplåtelse Vid misstanke om 2:a handsuthyrning utan tillåtelse..? Andrahandsuthyrning - Vart anmäler man en styrelses felaktigheter? Styrelsens rätt att lägga sig i andrahandsuthyrning Uthyrarna hålls alltid ansvariga Mall för borgensförbindelse Besittningsskydd, hyresförhandling bostad, hyresgäster, omförhandling lokalhyra, säkerhet hyror/avgifter, överlåtelse hyresrätt till lokal INNEBOENDE BOSTADSRÄTT Se; Hyresnämnden och bostadsrätt Uthyrning av en del av en bostadshyreslägenhet. Den som ska hyra ut ett rum till en inneboende behöver inte i förväg fråga om lov. Hyr du ut två lägenheter, till exempel var sitt rum till två inneboende, gäller lagen om uthyrning av egen bostad för den första upplåtelsen och hyreslagen (12 kap jordabalken) för den andra upplåtelsen. Om du hyr ut tre lägenheter eller fler, gäller hyreslagen för samtliga upplåtelser eftersom uthyrningen då normalt anses ske i näringsverksamhet. Förverkande, utomstående person i lägenhet / bostadsrätt - Faktabanken Huvudregeln är att bostadsrättshavare får ha inneboende i sin lägenhet. Det är bostadsrättshavaren och inte den/de inneboende som skall anmanas att vidta rättelse. Hjälp om ägarandel / inneboende i brf En av två lägenheter som hör ihop hyrs ut till "inneboende". BR-hyresgäst som inte bor i landet- Inneboende? Avhysning? - Hur många inneboende får man ha? - Kan man ha inneboende utan att själv vara skriven på adressen där lägenheten är belägen? - Får en inneboende vistas i samma gemensamma lokaler och utrymmen som medlemmarna? - Kan styrelsen/föreningen besluta att i efterhand avhysa ineboende om han inte bott där fast han sagt att han bor där? Olovlig andrahandsuthyrning i brf Andrahand eller inneboende? Vad är det som avgör om man bor i andra hand eller är inneboende? Regler för inneboende i brf Skatt på inkomst från andrahandsuthyrning Uthyrningsdel - andrahand eller inneboende? Om man hyr ut en uthyrningsdel av en bostadsrätt som uppfyller nedanstående, rör det sig då om att man har inneboende eller är det en andrahandsuthyrning? Andrahandsuthyrning eller inte? - Andrahandsuthyring / Inneboende, Vem har rätt att bo i LGH Gräns mellan andrahand eller inneboende i bostadrättsförening? Hur bevisa att den som är i lägenheten är inneboende? Inneboende eller andrahandsuthyrning? Inneboende, frågor Vad gäller vid förfogande/inneboende i brf? Min morfars bror har en bostadsrät) som han inte använder, kan jag skriva mig där, eller måste jag stå som inneboende? Inneboende/andrahand Jag ska resa bort en tid och vill då hyra ut min lägenhet, men sedan komma tillbaka och dela lägenheten med samma person. Inneboende Frågor om inneboende i bostadsrätt Inneboende? Vad säger styrelsen om ägare ej är hemma regelbundet? Kan styrelsen kan ha åsikter om att jag inte är i lägenheten regelbundet? Inneboende i bostadsrätt - hur dela upp hyran? Länkar för dig som vill hyra ut Här kan du annonsera om att du vill hyra ut din lägenhet i andrahand gratis. www.andrahand.se www.hyralya.se www.lgh.se Andra länkar www.bopoolen.nu. Vad man ska tänka på när man hyr ut i andra hand? www.hyresgastforeningen.se Blanketter för ansökan till hyresvärd, andrahandsavtal, inventarieförteckning m m. www.hyresnamnden.se Om att hyra ut i andra hand. Vad kan räknas som skälig hyra?
__________________
![]() ![]() Demokrati/rättvisa - öppenhet - insyn - information - engagemang - medlemsinflytande - medlemskontroll - ärlighet - moral - etik - ansvar - respekt - civilkurage... ETHOS, vad tusan är det? Faktabanken - Sveriges bästa och mest heltäckande stadgar - Index - Visitkort för Forum För Alla i Bostadsrätt - Hyresnämnden! För den trötta samhällskroppen vore kanske bästa boten ifall tankarna i toppen kom från roten. Makten ska utgå från folket enligt grundlagen, men hur fungerar det i en brf? Är HSB till för medlemmarna eller är medlemmarna till för HSB? - Avveckla HSB-ledamoten !!! - Engagera dig i din investering i ditt boende idag, i morgon kan det vara för sent! Varje HSB-medlem har motionsrätt till HSB:s stämmor. Utnyttja dina rättigheter och skriv motioner till HSB (exempel). Med retorik och härskartekniker undviker HSB att svara på frågor! - Fler Whistleblowers efterlyses! 6:13, 7:16 LEF (generalklausuler): Föreningsstämman, styrelsen eller ställföreträdare för föreningen (t.ex. mötesordförande) får inte ta beslut/företa en åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem. 13 kap 1§ LEF: Om en styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen då han fullgör sitt uppdrag, skall han ersätta skadan. Detsamma gäller när skadan tillfogas en föreningsmedlem eller någon annan genom överträdelse av denna lag eller tillämplig årsredovisningslag eller genom överträdelse av stadgarna. Kärnproblemen: 1. Protokoll (ska vara offentliga), 2. Stadgar 3. Revisorer, 4. Valberedning - Vi ska inte ha roller och regler som inte kan kontrolleras! VEM SOM FÅR VARA OMBUD/BITRÄDE PÅ STÄMMA SKA INTE VARA BEGRÄNSAD! UNDERHÅLLSPLANER I BRF & BUDGET MÅSTE OVILLKORLIGEN VARA OFFENTLIGA FÖR ALLA MEDLEMMAR & KÖPARE Senast redigerad av Admin: 2014-07-07 klockan 13:31. |
#2
|
|||
|
|||
![]() Har hört att en liten förening med få lägenheter kan ta ut en högre administrativ avgift vid andrahands uthyrning än de 10% av ett basbelopp som idag är tillåtet.
Vär förening har endast 16 lgh av vilka 2 är övernattningslägenheter och 2 är uthyrda i andra hand. Vi har fått reda på att 25% av beståndet är det maximala antalet lägenheter styrelsen behöver tillåta andrahandsuthyrning. Emellertid finner vi det lite snålt med de 10% i adminavgift vi kan ta ut, med tanke på att vi har knapert med medlemmar som ställer upp på städdagar eller vill vara med i styrelsen. Tacksam för information om detta. |
#3
|
||||
|
||||
![]() Citat:
http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19910614.HTM#K7P6S2 |
#4
|
|||
|
|||
![]() Citat:
(nyfiken)
__________________
Engagerad styrelsemedlem sedan flera år. - Små BRF:er är en styggelse, och borde förbjudas (iaf inte räknas som äkta.) (LÄNK1) - BRF:er skall INTE vara skuldfria, det är lättare att handla upp lån bra, än att placera pengar med bra avkastning, som fond, för framtida renoveringar. - Byggande styrelser är en styggelse och oskick, entreprenör och byggherre är samma, och är inget annat än jävigt mot köpande medlemmar. |
![]() |
Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster) | |
Ämnesverktyg | |
Visningsalternativ | |
|
|
![]() |
||||
Ämne | Startat av | Forum | Svar | Senaste inlägg |
Hyra ut bostadsrätt i andra hand - Vilken hyra kan tas ut vid andrahandsupplåtelse? | Admin | Faktabanken | 0 | 2014-06-11 12:55 |
Får BRF föreningen höja hyran vid andrahandsuthyrning/andrahandsupplåtelse? | Mahax | Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF | 7 | 2013-11-13 18:46 |
Otillåten andrahandsupplåtelse bostadsrätt | Admin | Faktabanken | 0 | 2009-03-24 02:28 |
Inneboende i bostadsrätt | sofiat | Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF | 7 | 2009-02-03 11:47 |
Inneboende i bostadsrätt - hur dela upp hyran? | Simply_me | Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF | 2 | 2008-12-29 11:46 |