Andrahandsuthyrning bostadsrätt, andrahandsupplåtelse - Inneboende bostadsrätt

[Admin]

Andrahandsuthyrning

I vardagstal anger man ofta att en bostadsrättshavare vill hyra ut sin lägenhet i andra hand. Lagstiftarna har dock använt begreppet andrahandsupplåtelse. Bakgrunden till detta är att en bostadsrättshavare kan låta någon disponera lägenheten utan att begära någon ersättning för detta. En uthyrning enligt hyreslagens bestämmelser förutsätter att bostadsrättshavaren kräver någon form av ersättning av den som nyttjar lägenheten. Om begreppet andrahandsuthyrning använts skulle utlåning av lägenheten inte omfattas av bestämmelsen. Lagstiftarens ambition har varit att samtliga upplåtelser av lägenheten i andra hand skall omfattas, därav begreppet andrahandsupplåtelse.

Se: Lättare att få tillstånd till andrahandsupplåtelse i bostadsrättsförening från juli 2014


Praxis om upplåtelser i andra hand

Den 1 april 2003 ändrades bostadsrättslagen så att det blev enklare att hyra ut bostadsrättslägenheten i andra hand. Nu har en del praxis kommit som kan vara vägledande för bostadsrättsföreningarna. Vi har granskat 18 fall från hyresnämnden i Stockholm och återger i bifogad fil mycket kortfattat resultatet. Sammanfattningen ger en överblick över rättsläget men är inte uttömmande och återger som sagt bara avgöranden i Stockholm. En uppföljning kan senare behövas för att få överblick över större del av landet och under en längre tidsperiod.

Hyresnämndens tillstånd

Om styrelsen inte ger bostadsrättshavaren samtycke till andrahandsupplåtelse kan bostadsrättshavaren ansöka om tillstånd till upplåtelsen vid hyresnämnden. Hyresnämndens beslut kan inte överklagas. Av bestämmelsens lydelse framgår att bostadsrättshavaren kan begära hyresnämndens tillstånd först när styrelsen fattat beslut om att avslå hans ansökan. För att hyresnämnden skall ge tillstånd till en andrahandsupplåtelse skall följande förutsättningar föreligga. Bostadsrättshavaren skall ha beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen skall å sin sida inte ha någon befogad anledning att vägra samtycke.

Föreningens samtycke krävs

En bostadsrättshavare som vill upplåta hela sin lägenhet i andra hand till någon måste ansöka om föreningens samtycke. Även om lägenhet upplåts till någon som är nära anhörig till bostadsrättshavaren är detta att anse som andrahandsupplåtelse om bostadsrättshavaren själv inte bor i lägenheten. Huruvida bostadsrättshavaren får någon ersättning av den som bor i lägenheten saknar betydelse för bedömningen om det är att anses som en andrahandsupplåtelse.

Styrelsen bestämmer själv under vilka förutsättningar man skall bevilja bostadsrättshavarens ansökan om andrahandsupplåtelse. Det är viktigt att föreningen har klara riktlinjer för vilken policy som skall gälla inom föreningen samt att alla medlemmar behandlas lika. Om styrelsen önskar gå längre än vad lagstiftaren har angivit i sin tillståndsgivning har den full frihet att göra så. Det är dock viktigt att beakta konsekvenserna av ett sådant ställningstagande. Det skall noteras att föreningsstämman genom sin direktivrätt kan ge styrelsen anvisningar om en liberalare eller mer restriktiv tillämpning av bestämmelserna om andrahandsupplåtelse.

Många föreningar väljer att tillämpa de ramar som lagstiftaren har ställt upp för tillstånd till andrahandsupplåtelse, dvs. att bostadsrättshavaren skall ha beaktansvärda skäl och att föreningen saknar befogad anledning att neka andrahandsuthyrning. Om styrelsen inte lämnar samtycke till en andrahandsupplåtelse har bostadsrättshavaren möjlighet att låta hyresnämnden pröva frågan. Ett tillstånd till andrahandsuthyrning bör alltid begränsas till viss tid.

Samtycke behövs inte:
• om en bostadsrätt har förvärvats vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning av en juridisk person som har panträtt i bostadsrätten (t ex bank) och som inte antagits som medlem i föreningen, eller
• om lägenheten är avsedd för permanentboende och bostadsrätten till lägenheten innehas av en kommun eller landsting. Styrelsen ska däremot genast underrättas om en andrahandsupplåtelse.


Formkrav för ansökan

Det finns inga formkrav för hur en ansökan om andrahandsupplåtelse skall göras. Det är dock lämpligt att begära in en skriftlig ansökan från bostadsrättshavaren, där det anges vilken tidsperiod ansökan avser samt vilka skäl som åberopas. Som svar på bostadsrättshavarens ansökan kan sändas ett utdrag ur styrelsens protokoll där det framgår om styrelsen beviljat eller avslagit ansökan. Om ansökan avslås bör styrelsen också ange skälen för sitt beslut.

Förutsättningar för andrahandsupplåtelse

Tillstånd till andrahandsupplåtelse ska lämnas om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen. Skälet för andrahandsupplåtelsen ska ha viss tyngd för att vara godtagbart. Rent spekulativa köp där bostadsrättshavaren inte ska bo i lägenheten bör inte gynnas. Det ska vara fråga om situationer där bostadsrättshavaren har såväl påtagliga skäl att inte använda lägenheten som skäl att behålla den. Som exempel kan nämnas att bostadsrättshavaren på grund av ålder och sjukdom, tillfälligt arbete på annan ort, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen. Även andra skäl kan komma ifråga. Ett exempel är att tillstånd bör kunna lämnas när en förälder innehar en mindre bostadsrätt och vill hyra ut den till sitt barn eller när en person har förvärvat en lägenhet för att bosätta sig där efter pensionen men har behov av att kunna hyra ut den under en övergångsperiod.

De beaktansvärda skäl som bostadsrättshavaren kan ha för en andrahandsupplåtelse får vägas mot hänsynen till föreningen. En andrahandsupplåtelse bör inte medges när föreningen har tillräckligt tunga skäl som talar mot upplåtelsen. Samtycke ska kunna vägras när föreningen har en befogad anledning som t ex att den tilltänkta hyresgästen inte kan godtas. Prövningen skall i denna del avse de personliga kvalifikationerna på den som skall bo i lägenheten. Däremot saknar dennes betalningsförmåga i de flesta fall betydelse, eftersom bostadsrättshavaren ansvarar gentemot föreningen för de ekonomiska förpliktelserna under andrahandsupplåtelsen. Det intressanta är således huruvida hyresgästen kan godtas som boende i föreningen under upplåtelsetiden. Om föreningen har särskilda villkor om medlemskap i stadgarna t ex en åldersgräns på 55 år i äldreföreningar bör hänsyn tas till detta.

Det är rimligt att kunna kräva att lägenheterna i föreningen inte i alltför stor utsträckning kommer att bebos av personer som inte skulle uppfylla kraven på medlemskap vid ett förvärv av bostadsrätten. Ju längre tid en bostadsrättshavare avser att inte nyttja lägenheten desto svagare blir normalt motivet för att andrahandsuthyrning ska beviljas mot föreningens vilja.
Som ovan angivits torde inte en bostadsrättshavare som bor i annan lägenhet på orten, men inte vill sälja bostadsrätten av vissa skäl ha beaktansvärda skäl. Av angivna exempel framgår att bestämmelsens tillämpning förutsätter en viss tvångssituation, som medför att bostadsrättshavaren inte har tillfälle att använda lägenheten. Befogad anledning att vägra samtycke till andrahandsupplåtelse kan föreningen ha om den som skall nyttja lägenheten inte skäligen kan godtas.

Inneboende

Bostadsrättshavare har i likhet med hyresgäster rätt att utan särskilt tillstånd ha inneboende i sin lägenhet. Detta gäller såväl bostadsrättshavare som innehar bostadslägenheter som lokaler.
Numera gäller att bostadsrättshavare har rätt till s k partiell sublokation om det kan ske utan men för föreningen eller annan medlem. Eftersom partiell sublokation i princip inte kräver styrelsens tillstånd är gränsdragningen mellan total och partiell sublokation väsentlig.

Bostadsrättshavaren har således rätt att hyra ut ett eller flera rum i en lägenhet som han innehar med bostadsrätt. Någon begränsning i fråga om hur stor del av lägenheten som får upplåtas på detta sätt finns inte. Det fordras dock att bostadsrättshavaren själv har kontroll över lägenheten. I det ligger att han måste själv disponera över en del av lägenheten och att han således inte hyr ut alla rum. Avgörande för om en sublokation skall anses vara total (andrahandsupllåtelse) eller partiell (upplåtelse av del av lägenhet till inneboende) skall vara huruvida bostadsrättshavaren har upplåtit lägenheten till annan för självständigt brukande eller inte. Har lägenheten upplåtits för andrahandshyresgästens självständiga brukande bör alltså upplåtelsen anses som en andrahandsupplåtelse. Detta bör gälla även om något rum hålls låst för andrahandshyresgästen.

Exakt var gränsen mellan partiell och total sublokation går är svårt att ange. Om bostadsrättshavaren själv nyttjar ett rum i lägenheten och upplåter övriga lägenheten torde det vara fråga om partiell sublokation - inneboende. Om bostadsrättshavaren i stället bor på annat håll, men har tillgång till lägenheten och regelbundet besöker den för att t ex hämta post är det svårare att ange om det skall anses vara upplåtelse av hela eller del av lägenheten. Mycket talar dock för att man bör bedöma det som en andrahandsupplåtelse av lägenheten i dess helhet. Storleken på lägenheten kan också ha betydelse vid bedömningen. I en lägenhet om ett rum och kök är det objektivt sett svårare att ha inneboende än i en fyrarumslägenhet. I tveksamma fall får man låta domstolen avgöra frågan.

Men för förening eller annan medlem
Bostadsrättshavarens rätt till partiell sublokation gäller endast om det inte medför men för föreningen eller annan medlem. I detta ligger att uthyrningen inte får ta sådan omfattning eller ske under sådana speciella omständigheter att föreningen eller annan medlem förorsakas verkligt men. Eftersom det är bostadsrättshavaren som svarar för lägenhetens vård och underhåll torde men för föreningen endast undantagsvis uppstå.

Förverkande
Uppstår men för föreningen eller för annan medlem i föreningen har bostadsrättshavaren överskridit de befogenheter som lagen ger honom och därigenom förverkat sin nyttjanderätt. Uppsägning på grund av att ett inrymmande medför men för föreningen eller annan medlem får endast ske om bostadsrättshavaren tillställts en rättelseanmaning och han därefter inte vidtar rättelse utan dröjsmål. Om rättelse sker innan föreningen gör bruk av sin rätt till uppsägning kan bostadsrättshavaren inte skiljas från lägenheten på den grunden.

Juridisk persons rätt till andrahandsupplåtelse

Inträde i föreningen kan alltid vägras annan juridisk person än kommun och landsting vilken förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet (2 kap 4 § Brl). Detta gäller om lägenheten inte är avsedd för fritidsändamål. Styrelsen kan vägra medlemskap även om stadgarna i och för sig tillåter juridiska personer att bli medlemmar eller om det i stadgarna saknas särskilda bestämmelser om medlemskap för juridiska personer. Lagen tar i dessa fall över stadgarna. I Brl 7 kap 6 § 2 st anges vidare att en bostadslägenhet som innehas med bostadsrätt av en juridisk person endast får användas för att i sin helhet upplåtas i andra hand som permanent bostad. Detta gäller om inte något annat har avtalats mellan föreningen och den juridiska personen. Bestämmelsen gäller inte bostadslägenheter för fritidsändamål. Om något avtal inte har träffats om lägenhetens användning skall den således användas som permanent bostad. Tillstånd i ett sådant fall kan därför inte lämnas till en andrahandsupplåtelse för något annat ändamål.

Om en juridisk person som förvärvat en bostadslägenhet antas som medlem får föreningen anses ha accepterat att lägenheten upplåts i andra hand. Den juridiska personen kan ju inte bo i lägenheten själv. I konsekvens med detta krävs i fråga om juridiska personers tillstånd till andrahandsupplåtelse av bostadslägenhet endast att föreningen inte skall ha befogad anledning att vägra samtycke. Kravet på samtycke gäller oavsett om lägenheten är avsedd för permanent boende, för fritidsändamål, för annat bostadsändamål, eller för lokaländamål. Om föreningen vägrar ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse kan den juridiska personen få frågan prövad i hyresnämnden.

Föreningen får anses ha befogad anledning att vägra samtycke till en andrahandsupplåtelse om anmärkningar i fråga om skötsamhet kan riktas mot den person som faktiskt skall nyttja lägenheten. I likhet med övriga fall saknar "andrahandshyresgästens" betalningsförmåga betydelse, då det är den juridiska personen som ansvarar gentemot föreningen. Om föreningen och den juridiska personen har träffat ett särskilt avtal om lägenhetens användning får bedömningen av om det finns befogad anledning att vägra andrahandsupplåtelse ske utifrån det avtal som träffats. Har föreningen i ett avtal gått med på att lägenheten skall få upplåtas som övernattningsbostad bör hyresnämnden medge tillstånd till en sådan upplåtelse. Hur länge en förening är bunden av ett sådant avtal är beroende av omständigheterna i avtalet.

Panthavares förvärv av pantsatt bostadsrätt och dennes rätt till andrahandsupplåtelse En juridisk person som har förvärvat en bostadsrätt vid exekutiv auktion eller vid tvångsförsäljning enligt Brl och som hade panträtt i bostadsrätten möjlighet att under tre år utöva bostadsrätten utan att vara medlem i föreningen. Detta innebär att en juridisk person också har rätt att upplåta lägenheten i andra hand utan styrelsens samtycke. Detta gäller under den treårsperiod som juridisk person inte är medlem i föreningen. För det fall en juridisk person söker och beviljas medlemskap gäller vanliga regler. Skälet till bestämmelsen är att panthavaren skall få möjlighet att skydda sin fordran genom att själv förvärva bostadsrätten. Genom den ovillkorliga rätten till andrahandsupplåtelse slipper panthavaren stå för kostnaderna av årsavgifterna. Samtidigt får han tid på sig att försöka överlåta bostadsrätten till annan som kan beviljas medlemskap. Det åligger en juridisk person att underrätta styrelsen om att en andrahandsupplåtelse skett precis på samma sätt som gäller för kommun och landsting. Det bör slutligen påpekas att undantaget från samtycke endast gäller juridiska personer som har panträtt, inte fysiska personer.

Risk att lägenheten förverkas

En bostadsrättshavare som upplåter lägenheten i andra hand utan styrelsens samtycke eller hyresnämndens tillstånd riskerar att förverka nyttjanderätten till lägenheten. Detta gäller såväl bostadslägenheter som lokaler. Bostadsrättshavaren får inte låta någon flytta in i lägenheten förrän han erhållit tillstånd till andrahandsupplåtelsen. Den bostadsrättshavare som inte ansöker om tillstånd eller som låter andrahandshyresgästen flytta in under tiden som ansökan handläggs av styrelsen gör sig skyldig till en otillåten andrahandsupplåtelse. Bostadsrättshavaren skall då tillställas en rättelseanmaning att genast upphöra med den otillåtna andrahandsupplåtelsen.

Det är viktigt att bostadsrättshavaren erhåller en rättelseanmaning inom två månader från det att föreningen fick kännedom om den otillåtna andrahandsupplåtelsen. Iakttar föreningen inte denna tidsfrist kan den otillåtna andrahandsupplåtelsen inte åberopas som grund för förverkande av nyttjanderätten om bostadsrättshavaren gör invändning om att anmaning skickats för sent. Bostadsrättshavaren kan vidta rättelse genom att avbryta den otillåtna andrahandsupplåtelsen eller att utan dröjsmål ansöka om samtycke till andrahandsupplåtelsen hos bostadsrättsföreningen. Säger bostadsrättsföreningen nej, kan bostadsrättshavaren istället ansöka om tillstånd till andrahandsupplåtelsen hos hyresnämnden.


ANDRHANDSUTHYRNING

Som andrahandsuthyrning räknas såväl bostadsrättshavarens uthyrning mot ersättning som om denne låter någon annan bo där kostnadsfritt.

Bostadsrättshavare får hyra ut hela sin bostad i andra hand till annan "för självständigt brukande" endast om styrelsen ger sitt samtycke. Det innebär att om hyresgästen självständigt kan använda lägenheten krävs styrelsens samtycke. Det är inte helt lätt att bedöma om hyresgästen självständigt använder bostadsrätten. Högsta Domstolen har i två vägledande fall något tydligare förklarat vad som gäller.

I det första fallet ansågs det vara en andrahandsuthyrning då en lägenhet uthyrts i sin helhet förutom ett rum som bostadsrättshavaren hade låst och använde som förråd. I övrigt användes inte lägenheten av bostadsrättshavaren mer än att hennes sambo efter att ha kontaktat hyresgästen i förväg besökte lägenheten omkring en gång i månaden. Hyresgästen ansågs då ha brukat lägenheten självständigt och styrelsens samtycke krävdes till uthyrningen.

Det andra fallet rörde en bostadsrättshavare som hyrt ut hela sin lägenhet. Bostadsrättshavaren övernattade i lägenheten någon gång i månaden och besökte lägenheten ett par gånger i veckan då han använde sig av köket och ett rum som var undantaget hyresgästen. Domstolen ansåg att bostadsrättshavaren använde lägenheten på sådant sätt att det inte var fråga om en sådan andrahandsuthyrning som kräver styrelsens samtycke. För uthyrning till inneboende krävs inget tillstånd.

Bostadsrättshavaren ska i sin ansökan hos styrelsen ange skäl till uthyrningen, till vem man vill hyra ut och under hur lång tid. Grunden för uthyrning i andra hand är att man har styrelsens samtycke eller har beaktansvärda skäl för uthyrningen. Det finns dock vissa undantag då samtycke inte behövs, se mer om detta i slutet av faktabladet.

Som så kallade beaktansvärda skäl brukar anges:
- arbete/studier/vård av anhörig på ort till vilken man inte kan pendla
- värnpliktstjänstgöring
- provsamboende
- sjukdom

Bostadsrättslagen ändrades i april 2003 så att rätten att hyra ut i andra hand vidgades bl a till:
- rätt att hyra ut till egna barn (som t ex ska studera)
- om man har för avsikt att bosätta sig i lägenheten efter pensionering

Det finns inte längre något krav på att bostadsrättshavaren ska ha för avsikt att flytta tillbaka till lägenheten för att beaktansvärda skäl ska anses föreligga. Frågan vägs fortfarande in i bedömningen, men är inte avgörande. Däremot anses att ju längre hyrestid desto starkare måste skälen vara.

Det finns ingen tidsgräns för andrahandsuthyrning reglerad i lag, tiden får bestämmas från fall till fall. Det hindrar dock inte styrelsen från att tidsbegränsa tillståndet till andrahandsuthyrningen.

Att tänka på vid längre uthyrningar är att hyresgästen kan få besittningsskydd efter två år. Om hyresgästen får besittningsskydd kan det bli svårt för bostadsrättshavaren att flytta tillbaka till bostadsrätten då hyresgästen har möjlighet att bo kvar. Besittningsskyddet kan och bör i sådana fall avtalas bort mellan bostadsrättshavaren och hyresgästen. Läs mer om detta i faktabladet Besittningsskydd eller på hyresnämndens hemsida.

Vägrar styrelsen samtycke har bostadsrättshavaren ändå rätt att upplåta sin bostad i andra hand om han har fått tillstånd från hyresnämnden. Tillståndet, som är tidsbegränsat, ges om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för uthyrningen.

Om en bostadsrättshavare hyr ut sin lägenhet i andra hand utan styrelsens samtycke kallas det för otillåten andrahandsupplåtelse. Om inte medlemmen följer styrelsens anmaning till rättelse, det vill säga att omgående upphöra med den otillåtna andrahandsupplåtelsen, kan föreningen säga upp medlemmens nyttjanderätt till lägenheten.

Styrelsen ska skicka rättelseanmaningen till bostadsrättshavaren i rekommenderat brev inom två månader från det att den fick kännedom om den olovliga uthyrningen. För vidare läsning om avflyttning se Bostadsrättslagen 7 kap. 18§ p.2. och 7 kap. 19-21§§. Ett gott råd är att kontakta någon jurist för rådgivning vid fråga om uppsägande av nyttjanderätten eftersom det är en komplicerad fråga.


BESITTNINGSSKYDD/BESITTNINGSRÄTT BOSTADSRÄTT

En bostadsrätt som upplåts i andra hand innebär inget omedelbart besittningsskydd så länge upplåtelsen upphör innan den varat två år i följd. Detta gäller enligt av 45§ 1st 1p Hyreslagen som även omfattar andrahandsupplåtelse av bostadsrätt. Detta framgår av motiven till hyreslagen (Prop 1992/93:115 s 27ff).
HL utgör en skyddslagstiftning med som primärt syfte att värna om hyresgästen, vilket bl a visar sig genom att den gjorts tvingande till fördel för hyresgästen (1§ 5st HL). Det innebär att avtalsbestämmelser som avviker från reglerna i HL inte får åberopas mot hyresgästen, så länge inte sådan avtalsmöjlighet framgår uttryckligen av HL.

Enligt 45§ 2st HL är det möjligt att avtala bort besittningsskyddet, vilket innebär en möjlighet att genom avtal komma överens om sämre villkor för hyresgästen än vad som uttryckligen framgår av lagen (jämför 1§ 5st HL). Detta kräver som utgångspunkt hyresnämndens godkännande.
Så länge avtalet begränsas till att omfatta besittningsrätt som redan uppkommit är emellertid ett sådant avtal, om att undandra upplåtelsen från reglerna om besittningsskydd, giltigt även utan godkännande från hyresnämnden.

Om besittningsskydd enligt 45§ 1st 1p HL uppkommit och hyresgästen ställer sig negativ till en avtalslösning finns det en lösning enligt 46§ 1st 6(a)p. Besittningsskydd till bostadsrätt som upplåts av innehavaren av bostadsrätten får nämligen ge vika om det kan anses skäligt att hyresgästen bör flytta. Denna bedömning är vanligtvis ganska generös mot hyresvärden på så sätt att en bostadsrätthavares intresse av att själv få nyttja lägenheten som bostad generellt värderas högre än hyresgästens intresse av att bo kvar. Hyresgästens besittningsskydd till en andrahandsuthyrd bostadsrätt är således, även efter de 24 månaderna, relativt svagt så länge hyresvärdens syfte med uppsägningen är att denne själv vill flytta in.


Besittningsskydd - Bostad

Besittningsskydd, vad innebär det?

En bostadshyresgäst har i regel rätt till förlängning av sitt hyresavtal när hyresvärden säger upp avtalet och begär att hyresgästen ska flytta (besittningsskydd). Är hyresvärden och hyresgästen inte ense om att avtalet ska upphöra, avgörs tvisten av hyresnämnden. Till dess tvisten har avgjorts har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten. I besittningsskyddet ligger också att hyresgästen kan få uppskov med avflyttningen. Besittningsskyddet gäller även när en lägenhet hyrs ut i andra hand längre tid än två år i följd.
Vid en upplåtelse enligt lagen om uthyrning av egen bostad ("privatuthyrningslagen"), saknar hyresgästen helt besittningsskydd. Något avtal om avstående från besittnngsskydd behövs alltså inte vid sådana upplåtelser.

Besittningsskyddet kan avtalas bort i vissa fall.

Om hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling har kommit överens om att hyresgästen avstår från sitt besittningsskydd, gäller som huvudregel att överenskommelsen är giltig om den godkänts av hyresnämnden. Det finns undantag från regeln om att hyresnämnden ska godkänna överenskommelsen.

När behövs hyresnämndens godkännande av överenskommelsen?
Huvudregeln är att hyresnämnden ska godkänna en överenskommelse om avstående från besittningsskydd. Hyresvärden och hyresgästen bör då använda sig av den blankett som hyresnämnderna fastställt. Blanketten med överenskommelsen är samtidigt en ansökan till hyresnämnden och på blanketten kan också hyresnämnden skriva sitt beslut.
För att hyresnämnden ska kunna godkänna överenskommelsen måste en godtagbar orsak till kommande uppsägning anges, dvs varför besittningsskyddet ska brytas när hyresavtalet sägs upp. Normalt godkänns endast överenskommelser för sådana hyresförhållanden som upphör inom fyra år från tillträdesdagen. Blanketten är därför förtryckt med denna tid. Om längre tid begärs, måste detta motiveras särskilt.

När behövs inte hyresnämndens godkännande av överenskommelsen?
Ifall en överenskommelse om avstående från besittningsskydd träffas för en tid på högst fyra år från tillträdesdagen gäller den utan hyresnämndens godkännande om den avser

1. ett en- eller tvåfamiljshus som inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet och den som hyr ut huset ska bosätta sig där eller överlåta huset,
2. en hyreslägenhet som upplåts i andra hand och den som hyr ut lägenheten ska bosätta sig där,
3. en bostadsrättslägenhet som upplåts i andra hand och bostadsrättshavaren ska bosätta sig där eller överlåta bostadsrätten,
4. en bostadslägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet som inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet och den som hyr ut lägenheten ska bosätta sig på fastigheten eller överlåta den.

För dessa fall har hyresnämnden en särskild blankett som motsvarar regeringens formulär 1-3 enligt förordningen SFS 2005:1148.
Ifall en överenskommelse om avstående från besittningsskydd träffas under tid då hyresgästen har besittningsskydd krävs inget godkännande av hyresnämnden och något särskilt formulär behövs då inte heller. Överenskommelsen skall dock alltid träffas i en särskilt upprättad handling.



Så här gör du för att hyra ut i andra hand

Ansök skriftligt till bostadsrättsföreningens styrelse om att få hyra ut lägenheten i andra hand.
Det räknas som andrahandsuthyrning även om du inte tar betalt.
Ange varför du vill hyra ut lägenheten, till vem och för hur lång tid.

Om styrelsen inte går med på att du hyr ut ska de meddela dig skälen till sitt beslut.

Det räknas som andrahandsuthyrning även om du inte tar betalt.


Vilka regler gäller?

Du har rätt att hyra ut lägenheten om du har "beaktansvärda skäl" enligt bostadsrättslagen. Det kan vara att du ska arbeta eller studera på en annan ort, är borta på grund av sjukdom, militärtjänstgöring eller om du vill provbo med din partner.

Om styrelsen avslår din ansökan kan du överklaga till hyresnämnden.

Gör du fel riskerar du faktiskt att bli av med din bostad.
Hyr du ut lägenheten utan styrelsens medgivande riskerar du att bli av med nyttjanderätten. Då har föreningen rätt att säga upp dig och tvinga dig att flytta.

Hur mycket tar man betalt?

Vad du har i avgift och i lånekostnader har inget att göra med vad du får ta i hyra av din hyresgäst. Hyran som du begär av andrahandshyresgästen ska vara en så kallad brukshyra. Det är en hyra i samma nivå som liknande hyreslägenheter I allmännyttiga bostadsföretag har. Du kan ringa dem för att få en uppgift om skälig hyra.

Om du väljer att hyra ut lägenheten möblerad kan du öka hyran med 10 till 15 procent.

Skriv kontrakt

Skriv ett hyresavtal med din hyresgäst, även om det är din kompis. Hyresavtal för andrahandsupplåtelse finns att köpa i bokhandeln.

Gå tillsammans igenom lägenhetens skick och skriv att lägenheten ska slutstädas så att den ser ut som när du lämnade den.
Skriv även att hyresgästen är skyldig att teckna egen hemförsäkring. Ange hur lång tid uthyrningen ska pågå och hur lång uppsägningstiden är. Undvik långa hyrestider – du kanske behöver flytta tillbaka tidigare än planerat.

Tänk också på att:
… du blir hyresvärd till din hyresgäst. Be att få ta del av en kreditupplysning.
… om hyrestiden är längre än två år – skriv ett avtal där hyresgästen avsäger sig besittningsrätten till lägenheten, för att undvika att hyresgästen får rätt att bo kvar i bostaden när du vill ha den tillbaka. Blanketter för detta finns hos hyresnämnden.



FRÅGOR OCH SVAR I SAMBAND MED ANDRAHANDSUTHYRNING


1. Andrahandsuthyrning - bostadsbidrag

Fråga: Om en andrahandshyresgäst söker bostadsbisidrag kräver försäkringskassan ett godkänt kontrakt med föreningen trots att det är bostadsrättshavaren som är den egentliga hyresvärden.
Gör försäkringskassan fel?

Svar: Bostadsbidrag är man bara berättigad till om man har en egen bostad. Man kan alltså inte få bostadsbidrag om man är inneboende och endast hyr en del av en bostad i vilken man bor tillsammans med bostadsrättshavaren.

Försäkringskassan kan inte kräva ett hyreskontrakt mellan andrahandshyresgästen och föreningen, men däremot kan ett intyg begäras från föreningen att uthyrningen godkänts.

På detta sätt kan det kontrolleras om den bidragssökande verkligen har en egen bostad och inte är inneboende, samt att hyreskontraktet med andrahandshyresgästen inte är upprättat for sakens skull.


2. På vilken grund kan föreningen neka mig att hyra ut bostadsrätten?

Fråga: Jag planerar att hyra ut min bostadsrätt till ett företag som hyr ut till sjuksköterskor. Där jag bor råder ett skriande behov av sjuksköterskor, men föreningens ordförande är tveksamt inställd till en andrahandsuthyrning.
På vilka grunder kan föreningen neka mig att hyra ut min bostadsrätt?

Svar: En förutsättning för att få hyra ut sin bostadsrätt i andra hand är att föreningen lämnar tillstånd. Om du hyr ut den utan tillstånd riskerar du att bli uppsagd.

Om du vill hyra ut din bostadsrättslägenhet måste du först ansöka om tillstånd hos föreningens styrelse. Du ska ange vilka skäl du har för att hyra ut lägenheten, hur lång tid du vill hyra ut och till vem detta ska ske.

Avslås din ansökan kan du begära att hyresnämnden provar frågan. Hyresnämnden ska godkänna andrahandsuthyrning om du har sa kallade beaktansvärda skäl, vilket kan vara exempelvis studier, arbete pa annan ort eller någon liknande situation när du inte har möjlighet att använda lägenheten.

I ansökan måste anges till vem du önskar hyra ut.

Föreningen kan ha befogad anledning att vägra uthyrning till ett företag eftersom det kan innebära en olägenhet att företaget i sin tur kommer att hyra ut lägenheten till olika personer.


3. Hyra vid andrahandsupplåtelse

Fråga: Jag kommer att flytta utomlands under ett år och vill hyra ut min bostadsrätt i andra hand under tiden. Jag vet att jag ska söka tillstånd hos styrelsen.
Vad har jag rätt att ta ut för hyra?

Svar: När du hyr ut din lägenhet får du bara ta ut "skälig hyra" av din hyresgäst.

För att bedöma vad som är ett skäligt belopp får du jämföra med den så kallade bruksvärdeshyran för liknande lägenheter hos de allmännyttiga bostadsföretagen på din ort.

Du får inte ta ut extra hyra för att täcka ränte kostnader för eventuella banklån. Däremot kan du göra ett påslag om lägenheten är möblerad, om det finns tillgång till telefonabonnemang, om el ingår och så vidare.

Din hyresgäst kan begära prövning av hyran hos hyresnämnden. En sådan ansökan görs senast tre månader från det att hyresgästen flyttade ifrån lägenheten och får avse hyra för längst två år tillbaka i tiden. Detta gäller även om du och din hyresgäst varit överens om hyrans storlek.

Tar du ut för hög hyra, riskerar du att få återbetala det som överstiger skäligt belopp tillsammans med ränta.


4. Vilken hyra får man ta ut vid andrahandsuthyrning?

Fråga: Hur mycket får man ta betalt när man hyr ut i andra hand?
Är nivån på hyran lagstadgat eller är det en överenskommelse mellan uthyraren och den som hyr?
Kan föreningens styrelse bestämma nivån på hyran?
Får man endast ta ut den månadsavgift som gäller för bostadsrätten eller kan man lägga på extra för att täcka kostnader som lån, räntekostnader och möbler som lämnas kvar?

Svar: Föreningen har inget att göra med vilken hyra du tar ut utan det är en fråga mellan dig och din hyresgäst.

Regelverket för vilken hyra som kan tas ut återfinns i hyreslagen.

Ej skälig hyra
Om du som hyresvärd tagit emot en oskälig hyra, dvs en hyra som överstiger bruksvärdeshyran, kan andrahandshyresgästen vända sig till hyresnämnden och begära en prövning av hyran för att erhålla en återbetalning av vad du som hyresvärd har tagit emot utöver skäligt belopp tillsammans med ränta.

Hur räntan beräknas
Räntan beräknas enligt räntelagen från dagen då hyresvärden tog emot beloppet till dess att återbetalningsskyldigheten slutgiltigt bestämts genom beslut som vunnit laga kraft och för tiden därefter.

Det har ingen betydelse vilka faktiska kostnader du har i form av årsavgift, ränta, etc.

Ett beslut om återbetalning av hyra får inte avse längre tid tillbaka än två år före dagen för ansökan.

För att hyresnämnden ska kunna pröva en ansökan måste denna ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från det att hyresgästen lämnade bostaden.


5. Föreningen vägrar godkänna att jag hyr ut min lägenhet

Fråga: Jag köpte en bostad för att hyra ut den i andra hand till min son. Föreningen godkände mig som medlem men går inte med på att jag hyr ut lägenheten. Jag kan själv inte bo i bostaden på grund av arbete på annan ort.
Vad gäller vid andrahandsupplåtelse och vad ska jag göra?

Svar: Det är bostadsrättsföreningens styrelse som beslutar om tillstånd för andrahandsuthyrning.
Tillstånd till andrahandsupplåtelse ska beviljas om bostadsrättshavaren kan uppvisa beaktansvärda skäl för att hyra ut, förutsatt att bostadsrättsföreningen inte har befogad anledning att vägra samtycke.
En befogad anledning att neka tillstånd är att andrahandshyresgästen inte förväntas vara skötsam.

Om en bostadsrättsförening avslår en ansökan om andrahandsuthyrning kan bostadsrättshavaren vända sig till hyresnämnden för att få saken provad.

Om hyresnämnden ger tillstånd till andrahandsuthyrningen är föreningen skyldig att rätta sig efter beslutet.

Sedan lagändringen den 1 april 2003 är det lättare att hyra ut i andra hand.

Uthyrning av mindre lägenhet från föräldrar till barn är ett exempel som lagstiftaren anger som beaktansvärda skäl.

Om en andrahandsupplåtelse beviljas ska den alltid begränsas till viss tid.


6. Hur länge får man hyra ut sin bostadsrätt?

Fråga: Under hur lång tid får man hyra ut sin lägenhet i ett sträck om man har beaktansvärda skäl?
Finns det en tidsgräns för hur länge en andrahandsuthyrning får pågå?

Svar: Andrahandsuthyrningar brukar inte beviljas med mer än sex månader åt gången alternativt ett år.

Hyrestiden kan förlängas om bostadsrättshavaren kan uppvisa beaktansvärda skäl för detta, samt att föreningen inte har befogad anledning att neka förlängning.

Ju längre en lägenhet varit uthyrd desto svagare anses skälen till att fortsätta uthyrningen vara.


7. Vad är giltigt skäl för andrahandsuthyrning?

Fråga: Vi är två säsongsarbetande sambor som undrar on våra årligen återkommande skidlärarjobb är att anse som giltiga skäl för att kunna hyra ut vår lägenhet under den period som vi arbetar?
Är det skillnad på reglerna om det är en hyresrätt eller en bostadsrätt?

Svar: Andrahandsupplåtelse av bostadsrättslägenhet kräver styrelsens godkännande. Om man som bostadsrättshavare kan uppvisa beaktansvärda skäl för att hyra ut lägenheten, och styrelsen inte har befogad anledning att vägra samtycke, ska uthyrning medges.

Tillfälligt arbete på annan ort är vanligtvis beaktansvärt skäl att hyra ut en bostadsrättslägenhet i andra hand.

Om styrelsen inte vill ge tillstånd till uthyrning kan man vända sig till hyresnämnden som då avgör om uthyrning skall medges. Hyresnämndens beslut om tillstånd till andrahandsuthyrning kan inte överklagas.

Det finns egentligen inget som hindrar att styrelsen är mer generös med tillstånd för uthyrning än vad de är tvungna till enligt lag.

Vid andrahandsuthyrning av hyreslägenhet krävs hyresvärdens godkännande. Hyresgästen kan till hyresnämnden överklaga ett nekat tillstånd till uthyrning, precis som i fallet med bostadsrätt. Om uthyrning sker utan värdens eller hyresnämndens godkännande kan hyresrätten förverkas.
Även en bostadsrätt kan förverkas om andrahandsuthyrning sker utan medgivande.

Mellan uthyraren och andrahandshyresgästen gäller hyreslagens regelverk.
Det innebär bl.a. att andrahandshyresgästen kan få besittningsskydd till lägenheten.

För bostadsrättshavaren/förstahandshyresgästen kan konsekvensen bli att andrahandshyresgästen har rätt till förlängning av hyreskontraktet.

Vid andrahandsuthyrning kan uthyraren och andrahandshyresgästen överenskomma att besittningsskydd inte skall gälla. En sådan överenskommelse upprättas i en separat handling och måste godkännas av hyresnämnden för att vara giltig.


8. Styrelsen vägrar uthyrning i samband med sambo på prov

Fråga: Jag bor i en bostadsrätt men skall nu bo på prov tillsammans med min partner i hennes lägenhet. Jag har därför ansökt till styrelsen i min förening om att få hyra ut min lägenhet i andra hand. Styrelsen har emellertid nekat uthyrning.
Vad gör jag?

Svar: Andrahandsupplåtelse av bostadsrättslägenhet kräver styrelsens medgivande. Om du som bostadsrättshavare har beaktansvärda skäl att hyra ut lägenheten, och styrelsen inte har befogad anledning att neka uthyrning, ska medgivande ges.

Samboende på prov räknas vanligtvis som ett beaktansvärt skäl till att hyra ut en bostadsrättslägenhet i andra hand.

Om du anser att styrelsens beslut är felaktigt kan du kontakta hyresnämnden som då tar besluta om tillstånd ska ges. Hyresnämndens beslut kan inte överklagas.

Om andrahandsuthyrning sker utan medgivande från styrelsen eller hyresnämnden kan bostadsrätten förverkas.


9. Lägenhet i föreningen som ej nyttjas eller ofta hyrs ut i andrahand

Fråga: En av medlemmarna i vår förening har en bostadsrätt som en form av pensionsförsäkring och har därför omväxlande låtit den stå tom och hyrt ut den i andra hand under ett flertal år.
Kan föreningen, efter att först ha anmodat medlemmen att vidta rättelse, säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning med som grund att hans bostadslägenhet inte används för det avsedda ändamålet?

Svar: Det avsedda ändamålet med en bostadsrätt är att den ska användas för permanent boende (om inte annat anges i upplåtelseavtalet).

En bostadsrättshavare som använder lägenheten i strid med detta är skyldig att efter tillsägelse vidta rättelse utan dröjsmål.

För att det ska bli aktuellt med någon påföljd krävs att avvikelsen är av avsevärd betydelse för föreningen eller annan medlem. Bara det faktum att bostadsrätten används i strid med avtalet är alltså inte tillräckligt för att säga upp bostadsrättshavaren. Om bostadsrättshavaren i övrigt sköter sina förpliktelser mot föreningen så kan det inte anses vara av avsevärd negativ betydelse för föreningen att lägenheten står tom.

Vid andrahandsuthyrning ska bostadsrättshavaren ha beaktansvärda skäl för uthyrningen. I kommentarerna till bostadsrättslagen anges skäl som inte kan anses som godtagbara. T.ex. vid köp som skett i rent spekulativt syfte och där bostadsrättshavaren aldrig har haft för avsikt att själv använda lägenheten. Med detta som grund kan föreningen fömodligen neka en framtida andrahandsuthyrning.


10. Var går gränsen mellan inneboende och andrahandsupplåtelse?

Fråga: Är det lagligt att ha inneboende i min bostadsrätt?

Svar: Visst får du ha inneboende så länge dessa inte är störande eller på annat sätt förorsakar föreningen och dina grannar problem.

Styrelsen behöver inte tillfrågas, som vid andrahandsupplåtelse, men det kan ändå vara bra att meddela styrelsen att man har en inneboende så att inte misstankar om olovlig andrahandsupplåtelse uppstår.

Enligt den praxis som har utvecklats på senare tid går gränsen mellan andrahandsupplåtelse och inneboende vid om lägenheten får användas självständigt eller inte.

Det handlar alltså inte bara om hur stor del av lägenheten man har tillgång till, utan även i vilken omfattning lägenhetsinnehavaren också vistas i lägenheten.

Hela lägenheten
När en bostadsrättshavare vill upplåta hela lägenheten till en annan person krävs alltid styrelsens medgivande alternativt hyresnämndens tillstånd.

Del av lägenheten
Önskar bostadsrättshavaren upplåta en del av lägenheten behövs medgivande eller tillstånd endast om upplåtelsen sker för andrahandshyresgästens självständiga brukande av hela lägenheten.

Del av lägenheten för ej självständigt bruk
Handlar det om upplåtelse av en del av lägenheten för ej självständigt brukande, t.ex. när ett rum uthyres till en studerande, så behövs inget medgivande av styrelsen eller tillstånd av hyresnämnden. Att bara stänga av ett rum i lägenheten anses inte vara tillräckligt för att brukandet ska anses vara osjälvständigt.

Vid en bedömning av om lägenheten eller del av denna upplåtits för självständigt brukande eller inte, är det av betydelse;
- om bostadsrättshavaren enligt avtalet har haft möjligheter att disponera lägenheten eller delar av den och
- i vilken utsträckning han eller hon rent faktiskt har vistats där.


11. Hur kan vi hjälpa vår dotter att köpa bostadsrätt?

Fråga: Vår dotter vill gärna flytta hemifrån, men hon är för tillfället utan arbete vilket gör det omöjligt för henne att skaffa en bostad.
Hur kan vi som föräldrar hjälpa henne med bostad?
Är det möjligt att min dotter och jag köper en bostadsrätt och står för kontraktet till denna lägenhet tillsammans, men att det sedan är hon som bor där?
Måste man som kontraktsinnehavare vara skriven på adressen?

Svar: En grundläggande förutsättning för att en köpare ska få flytta in i föreningen är att föreningen godkänner köparen/köparna som medlem (bostadsrättshavare).

Ett tips är att rådgöra med styrelsen i föreningen, men det finns lite olika möjligheter här.

1. Din dotter kan köpa bostadsrätten genom att du går i borgen för hennes ekonomiska ansvar. Om föreningen godkänner dig som borgensman kan din dotter därmed godkännas som medlem.
2. Du kan själv köpa bostadsrätten och sedan upplåta den i andra hand till din dotter. Då har du personligen hela ansvaret gentemot föreningen och i detta läge spelar det ingen roll att din dotter inte har någon inkomst.
   Risken med detta är att föreningen kan neka dig medlemskap om du inte har för avsikt att bosätta dig där.
   Även om du beviljas medlemskap av föreningen så krävs det dessutom styrelsens tillstånd för en andrahandsupplåtelse.
3. Du köper bostadsrätten tillsammans med din dotter. Därmed bli du och din dotter solidariskt ansvariga för avgiften till föreningen. Det innebär att föreningen kan ställa sina krav till vem som helst av er.
   Nackdelen med denna metod är att föreningen med stöd av bostadsrättslagen kan neka medlemskap när det finns fler än en förvärvare (s.k. andelsförvärv) och det är andra än makar eller sambor.
   Ytterligare ett skäl för föreningen att kunna neka dig medlemskap i detta läge är att du inte heller har för avsikt att bosätta dig i bostadsrätten.

Not. Det är inte tillåtet att köpa en bostadsrätt i sitt namn och låta sitt barn bo där utan att barnet äger någon del av bostadsrätten eftersom det då är att tolka som en andrahandsupplåtelse (kräver antingen föreningens eller hyresnämndens godkännande).
Den som övertar en andel måste söka medlemskap i föreningen. Det finns inget krav på att barnets ägarandel behöver vara av någon viss storlek för att kunna bo på egen hand i bostadsrätten. Det kan dock bli problem vid överlåtelse av ägarandel eftersom styrelsen i föreningen kan neka medlemskap om det inte handlar om närstående personer som ska bo tillsammans i bostadsrätten.


12. Styrelsen vill tvinga en medlem att skriva över bostaden på sin son

Fråga: Tillsammans med min son äger jag en bostadsrätt. Vi är är alltså bägge bostadsrättshavare i föreningen. Styrelsen påstår emellertid att det är en andrahandsupplåtelse eftersom det endast är min son som bor i lägenheten.
Stämmer verkligen detta?
Dessutom vill föreningen tvinga mig att skriva över hela bostadsrättslägenheten på min son.
Kan styrelsen tvinga mig att göra detta?

Svar: Eftersom både du och din son är bostadsrättshavare är det är det inte frågan om en andrahandsupplåtelse. Det är en av medlemmarna (din son) som bor i föreningen.

Föreningen har ingen möjlighet att tvinga dig att skriva över bostadsrätten på din son.


Fastighetsägarna har i samråd med SABO tagit fram riktlinjer i syfte att förebygga en okontrollerad utbredning av andrahandshyresmarknaden. Mycket av detta är direkt överförbart på s.k. andrahandsuthyrning av bostadsrätt (vilket egentligen mer korrekt ska benämnas "uthyrning av bostadsrätt", eftersom det inte finns någon "förstahandsuthyrning").

Andrahandsuthyrning och gränsen mot inneboende
Med andrahandsuthyrning menas att hyresgästen upplåter lägenheten i
dess helhet i andra hand. Innebörden av detta är att uthyrningen sker till
någon som får en självständig rätt att nyttja lägenheten.
Att ha någon inneboende hos sig är därför inte att anse som andrahandsuthyrning.
Ibland kan det vara svårt att dra gränsen mellan inneboende och rätt att
självständigt nyttja lägenheten. Detta är särskilt fallet när hyresgästen
bor på annat håll och någon annan bor i lägenheten men hyresgästen
ändå gör gällande att det är frågan om ett inneboende.
Hyresgästen måste i sådana fall kunna bevisa att han eller hon inte i
praktiken avhänt sig kontrollen över lägenheten.
Att t.ex. ett av lägenhetens rum är plomberat och inte tillgängligt för den
"inneboende" är normalt inte tillräckligt som bevis, om hyresgästen
sällan eller aldrig vistas i lägenheten.

Med uthyrning jämställs upplåtelser som sker utan att någon hyra tas ut, dvs. gratisupplåtelser.

Skriftlig ansökan från hyresgästen
Huvudregeln i hyreslagen är att en hyresgäst inte får hyra ut sin lägenhet
i andra hand utan hyresvärdens samtycke. Den regeln bör upprätthållas konsekvent.
Hyresvärden bör kräva att hyresgästen använder den ansökningsblankett
för andrahandsuthyrning som Fastighetsägarna tagit fram i samråd med SABO.
Därigenom får hyresgästen klart för sig att uthyrning utan samtycke eller tillstånd
kan utgöra grund för uppsägning.
Detsamma gäller om samtycke eller tillstånd grundats på oriktiga uppgifter.

För att andrahandsuthyrningen skall kunna godkännas måste det finnas
förslag på en namngiven andrahandshyresgäst.
Generella samtycken bör inte ges. Samtycke krävs även där den
föreslagne andrahandshyresgästen är en till hyresgästen närstående person.

Om hyresvärden vägrar samtycke kan hyresgästen i vissa fall få hyresnämndens tillstånd till uthyrningen.
Hyresvärden bör vid avslag på hyresgästens ansökan ange skälen till varför ansökan avslagits
samt upplysa hyresgästen om möjligheten att vända sig till hyresnämnden.
Blanketten för ansökan om andrahandsuthyrning innehåller en sådan upplysning.

När samtycke bör ges eller inte ges
En första förutsättning för att samtycke skall kunna ges är att det inte
finns anledning att ifrågasätta hyresgästens uppgifter om skälet för uthyrningen.
Vilka skäl som helst behöver dock inte godtas. Skälet måste vara beaktansvärt.
Detta innebär att det måste vara fråga om en situation då hyresgästen
har såväl påtagliga skäl att inte använda lägenheten som skäl att behålla
anknytningen till den. Exempel på beaktansvärda skäl anges i det följande.
Är hyresvärden tveksam till om det skäl som hyresgästen angett är ett
beaktansvärt skäl för uthyrning, kan han säga nej till ansökan.
Hyresgästen får då vända sig till hyresnämnden.

Även om hyresgästen anfört ett beaktansvärt skäl, kan det ändå finnas
anledning för hyresvärden att säga nej till andrahandsuthyrningen.
Hyresvärden kan vägra samtycke, om den föreslagne andrahandshyresgästen
är en person som är känd för att vara störande.
Andrahandshyresgästen skall således vara en skötsam person för att kunna
godtas som faktisk utövare av nyttjanderätten.
Andrahandshyresgästens förmåga att betala hyra saknar däremot
normalt betydelse, eftersom förstahandshyresgästen svarar för
förpliktelserna enligt förstahandshyresavtalet under uthyrningen.
Som framgår i det följande kan dock hyresvärden som villkor för andrahandsuthyrning
kräva att andrahandshyresgästen påtar sig ett solidariskt ansvar
eller ställer säkerhet för förstahandshyresavtalets fullgörande.
I sådana fall får andrahandshyresgästens betalningsförmåga betydelse
när hyresvärden skall ta ställning till om han ska svara ja eller nej till ansökan.

Hyresvärdens behov av lägenheten för egen del såsom t.ex. evakueringsbostad
utgör ingen godtagbar anledning att vägra samtycke.

Tidsbegränsning och andra villkor
Ett samtycke till andrahandsuthyrning bör alltid begränsas till att avse en vis tid, normalt ett år.
Förnyat samtycke bör kunna ges ytterligare högst två gånger med ett år för varje gång.

Hyresvärden bör alltid förena sitt samtycke med villkor om att hyresgästen
genom en oåterkallelig fullmakt skall utse ett ombud som har rätt att
företräda hyresgästen i alla ärenden beträffande lägenheten.
Fullmakten bör också omfatta rätt för ombudet att ta emot och kvittera såväl
uppsägningshandlingar som andra handlingar rörande lägenheten.
Fastighetsägarnas formulär för oåterkallelig fullmakt kan användas.

Hyresvärden kan även förena sitt samtycke med andra villkor, t.ex. följande:

• att förstahandshyresgästen skall hålla hyresvärden fortlöpande underrättad om såväl sin egen som ombudets adress
• att förstahandshyresgästen skall informera andrahandshyresgästen om gällande ordningsregler i fastigheten
• att det skall finnas en för lägenheten gällande hemförsäkring under uthyrningsperioden
• att andrahandshyresgästen förbinder sig att solidariskt med förstahandshyresgästen svara för de ekonomiska förpliktelserna enligt förstahandshyresavtalet
• att andrahandshyresgästen ställer säkerhet för förstahandshyresavtalets fullgörande
• att upprättat andrahandshyresavtal skall uppvisas för hyresvärden.

Avtal om rätt till andrahandsuthyrning
Lämnar hyresvärden sitt samtycke till andrahandsuthyrning, bör detta
dokumenteras i ett avtal med hyresgästen om rätt till andrahandsuthyrning.
De tidsbegränsningar och andra villkor som gäller för andrahandsuthyrningen
kan då skrivas in i avtalet.
Därmed uppmärksammas hyresgästen på sina skyldigheter på ett tydligt sätt.
Man bör också låta andrahandshyresgästen påteckna avtalet att han eller
hon tagit del av avtalet mellan hyresvärden och hyresgästen.
Därigenom minskar man risken för tvistigheter mellan inblandade parter.
Fastighetsägarnas formulär Avtal om rätt till andrahandsuthyrning (nr 1012) kan användas.

Beaktansvärda skäl för andrahandsuthyrning
Hyresgästen måste bevisa att det finns beaktansvärda skäl för andrahandsuthyrningen.
Om båda i ett parförhållande är hyresgäster, är det tillräckligt att en av dem
har beaktansvärda skäl för uthyrningen. I det följande ges exempel på de
vanligaste slagen av beaktansvärda skäl för andrahandsuthyrning.
För varje exempel ges en rekommendation om tidsbegränsning som hyresvärden bör tillämpa.

1. Ålder eller sjukdom
En hyresgäst kan ha beaktansvärda skäl för uthyrning om han eller hon läggs
in på sjukhus eller annat tillfälligt boende på grund av ålder eller sjukdom.
Hyresvärden bör inte ta ställning till om det är sannolikt att hyresgästen
kommer att åter kunna använda lägenheten. Ju längre tid hyresgästen är
borta från lägenheten, desto svagare blir dock skälen för uthyrningen.
Därför bör samtycke till uthyrning i regel ges för högst ett år i taget.
Den sammanlagda tiden bör normalt inte överstiga tre år.

2. Tillfälligt arbete eller studier på annan ort
För att tillfälligt arbete eller studier på annan ort skall utgöra beaktansvärda skäl
för uthyrning bör orten ligga bortom vad som kan anses utgöra normalt pendlingsavstånd,
dvs. mer än ca 8-10 mil och en restid som överstiger 1,5 timme per dag enkel väg.
I regel bör samtycke till uthyrning ges för högst ett år i taget.
Den sammanlagda tiden bör normalt inte överstiga tre år.

3. Särskilda familjeförhållanden
Särskilda familjeförhållanden kan utgöra beaktansvärda skäl för uthyrning
när en hyresgäst vill provsambo i ett parförhållande.
Det blivande samboparet får inte tidigare ha bott tillsammans.
Provboende kan ske i den enes eller andres bostad eller i en gemensamt anskaffad bostad.
Samtycke till uthyrning bör inte ges för längre tid än ett år.

4. Andra skäl
Exempelvis vård av nära anhörig i dennes hem kan utgöra ett beaktansvärt skäl för uthyrning.
Det skall vara fråga om särskilda situationer där hyresgästen har såväl
påtagliga skäl att inte använda lägenheten som skäl att behålla anknytningen till den.
Längre semestervistelser på annan ort utgör inte beaktansvärda skäl.
I regel bör samtycke till uthyrning ges för högst ett år i taget.
Den sammanlagda tiden bör normalt inte överstiga tre år.

Information om andrahandshyresgästen
Hyresvärden är berättigad att kontrollera var såväl hyresgästen som t.ex.
blivande sambo eller andrahandshyresgäst har varit folkbokförda.
För att kunna ta ställning till andrahandshyresgästens skötsamhet i boendet
behöver hyresvärden kunna inhämta uppgifter från tidigare hyresvärdar eller andra personer.
Hyresgästens ansökan om andrahandsuthyrning bör därför innehålla ett medgivande
från den föreslagne hyresgästen att sådana uppgifter får inhämtas.

Hyresvärdens kostnader i samband med andrahandsuthyrningen
Hyresvärden har inte rätt att vid andrahandsuthyrning begära ersättning av hyresgästen för
kostnader för kontroll av andrahandshyresgästen eller för andra administrativa åtgärder.

Hyresvillkoren för andrahandshyresgästen
Hyresvärden har i princip inget inflytande över de hyresvillkor som första- och andrahandshyresgästen
kommer överens om. Det är emellertid inte skäligt att en förstahandshyresgäst
tar ut en hyra som innebär att han tjänar pengar på att hyra ut sin lägenhet i andra hand.
I princip bör andrahandshyresgästen betala samma hyra som förstahandshyresgästen,
förutsatt att den hyran motsvarar lägenhetens bruksvärde.
För en fullt möblerad lägenhet bör förstahandshyresgästen kunna få göra ett påslag om högst tio
procent av månadshyran. Om påslaget är högre eller om hyresgästen för en omöblerad
lägenhet tar ut en hyra som är påtagligt högre än bruksvärdet för likvärdiga lägenheter,
kan andrahandshyresgästen vända sig till hyresnämnden och begära återbetalning av
s.k. överhyra. Förstahandshyresgästen bör upplysas om detta. Ansökningsblanketten för
andrahandsuthyrning innehåller en sådan upplysning.

Andrahandshyresgästens ställning i förhållande till hyresvärden
Ett medgivande till andrahandsuthyrning innebär inte att något hyresförhållande uppkommer
mellan hyresvärden och andrahandshyresgästen. Om förstahandshyresförhållandet
upphör, måste andrahandshyresgästen flytta. Andrahandshyresgästen har
således ingen rätt att ta över förstahandshyreskontraktet. Den omständigheten att
andrahandshyresgästen påtecknat att han eller hon tagit del av avtalet mellan hyresvärden
och förstahandshyresgästen om rätt till andrahandsuthyrning ändrar inte detta faktum.

Exempel på hur hyresnämnden beslutar i andrahandsuthyrning

+ Bo med sambo
En hyresgäst som provbott med sin sambo under ett år behöver längre tid för att känna sig säker på vad hon ska göra med lägenheten. Värden nekar fortsatt andrahandsuthyrning.

Hyresnämnden skriver att hyresgäster har "rätt att under viss kortare tid behålla lägenheten tills han eller hon vet hur samboförhållandet utfaller", och ser inget skäl till avsteg från ett års praxis.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

+ Provboende i annat land
En kvinna vill provbo ett år i Spanien med sin fästman. Hyresvärden nekar till andrahandsuthyrning, bland annat för att var fjärde lägenhet i huset redan är uthyrd i andra hand.

Enligt rättspraxis får hon provbo ett år, påpekar hyresnämnden.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- Studier i annan stad

Efter två års studier i annan stad vill studenten fortsätta att hyra ut sin lägenhet i andra hand. Hyresvärden säger nej och föreslår att hon säger upp kontraktet mot att de hjälper till att skaffa ny lägenhet efter avslutade studier.

Hyresnämnden ger dem rätt att neka till fortsatt andrahandsuthyrning.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

+ Vikariat i annat län
En läkare har fått 1,5 års vikariat på annan ort och vill hyra ut sin tvåa i andra hand. Hyresvärden vill bara gå med på ett års andrahandsuthyrning.

Hyresgästen får rätt i hyresnämnden.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- Folkbokförd på annan ort
Hyresfastigheten i en ort får en ny ägare som upptäcker att en av hyresgästerna varit folkbokförd i annan ort under tio år och hyrt ut lägenheten i andra hand.

Hyresnämnden ansåg att det "inte kan strida mot god sed att hyresavtalet upphör".

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- Studier i England
En bostadsrättsförening har under fyra år gått med på andrahandsuthyrning ett år i taget. Ägaren studerar i England och fortsätter sedan att hyra ut i andra hand, utan att söka tillstånd. När styrelsen upptäcker detta sätter de stopp med motivering att "andrahandsuthyrning innebär ett svårt avbräck för behövliga ideella insatser i föreningen".

Hyresnämnden ställer sig på styrelsens sida.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

+ Bostadsrätt vid havet
En kvinna har under många år hyrt ut sin bostadsrätt vid havet till turister. Grannarna motsätter sig fortsatt kommersiell uthyrning mer än tre veckor per år, frånsett uthyrning till nära släktingar.

Hyresnämnden beslutar att hon får hyra ut under 3 + 5 veckor i sommar, eftersom hon saknar nära släktingar.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- Bostadsrättshavare i USA
En kvinna som bor i USA ärver en bostadsrätt och vill hyra ut den i andra hand under ett par år. Styrelsen skriver att det bor många äldre i huset och att det redan är svårt att få folk till städdagar och andra ideella insatser.

De säger nej till andrahandsuthyrningen och får medhåll av hyresnämnden.

-----------------------------------------
- Vräkning från egen lägenhet efter huvudsakligt boende hos pojkvän (2013) - Hyresrätt

Då hyresgästen hos en förening i Stockholm enligt föreningens uppfattning inte bodde i lägenheten eller i vart fall i mycket begränsad omfattning eftersom hon sammanbodde med pojkvän på annan adress så ansökte föreningen hos Hyresnämnden om att hyresavtalet skulle upphöra. Hyresnämnden ansåg dock att det inte var styrkt att hyresgästen saknade behov av bostaden och beslöt att hon skulle få behålla lägenheten.

Föreningen överklagade till Svea Hovrätt.

I hovrätten medgav kvinnan att hon huvudsakligen sammanbor hos sin pojkvän, men att hon själv använder sig egen lägenhet vid de tillfällen då hon kommer hem sent från arbetet vilket i genomsnitt var ca två dagar i veckan. Genom uppgift från grannen under den aktuella lägenheten, samt elfakturor gjorde föreningen det sannolikt att boendet dock var mer begränsat.

Hovrätten kom därför till annat beslut än Hyresnämnden. Enligt rätten så var det styrkt att kvinnan inte vistats i sin lägenhet i sådan utsträckning att den kan anses tjäna som hennes huvudsakliga hem och fasta bostad och att hon därmed inte har ett skyddsvärt intresse av den.

Mot bakgrund av detta konstaterande fastslog hovrätten att det inte var oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Hyresgästen medgavs en månads uppskov för avflyttning.

Avgörandet är intressant. Normalt är har hyresgästen av sociala skäl ett mycket starkt besittningsskydd. Målet visar på att det trots allt öppnar sig möjlighet för en hyresvärd att få ett hyresförhållande att upphöra om det är så att någon hyreslägenhet endast mer sporadiskt används för tillfällig övernattning



Så här skriver HSB om medlemmar som inte bor i sin bostadsrätt;

Kan man göra något åt att folk inte bor i sina lägenheter?

En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening. Typiskt för en ekonomisk förening är att medlemmarna själva deltar i den ekonomiska verksamhet som föreningen bedriver, men även i övrig verksamhet som föreningen bedriver i medlemmarnas intresse. Det ställer krav på att medlemmarna engagerar sig. Benägenheten att engagera sig, som ledamot, som revisor, i föreningens städdagar m.m. är förstås mindre hos den som inte bor permanent i sin lägenhet. Detta kan vara ett stort bekymmer, framför allt för små föreningar som har svårt att få ihop tillräckligt antal intresserade medlemmar.

Bostadsrättsföreningens ändamål

En bostadsrättsförenings huvudsakliga ändamål är bl.a. att upplåta bostadslägenheter för permanent boende åt sina medlemmar. Det är dock långt ifrån ovanligt att bostadsrättshavare faktiskt inte bor i sina lägenheter.
För att kunna uppfylla ändamålet och stävja eventuella framtida problem med tomma lägenheter så har föreningen i samband med att en person ansöker om medlemskap möjlighet att kontrollera personens bosättningsplaner. Om man kan anta att en förvärvare av en bostadsrätt inte kommer bosätta sig permanent i lägenheten så kan man neka honom eller henne medlemskap. Hon eller han kan då vända sig till hyresnämnden som då får ta ställning.

Viktig skillnad mellan bostadsrätt och hyresrätt

När det gäller hyresrätter kan hyresvärden, ex. en bostadsrättsförening, säga upp den hyresgäst som inte bor tillräckligt mycket i sin lägenhet. Man brukar kalla det för att uppsägningen sker p.g.a. bristande behov.
Någon sådan motsvarighet finns dock inte ifråga om bostadsrätter. När en förvärvare av en bostadsrätt väl har blivit medlem är det nämligen för sent att reagera. Så länge medlemmen sköter sig i övrigt går det inte att säga upp bostadsrätten bara för att lägenheten är tom. Föreningen bör därför vara ordentligt säker på att en köpare av en bostadsrätt verkligen kommer att bo där innan man beviljar honom eller henne medlemskap.
Om medlemmen inte bor i sin bostadsrätt, utan någon annan bor där är det förstås en helt annan sak. Då kan bostadsrätten sägas upp p.g.a. olovlig andrahandsupplåtelse.

Bostadsrättslagen, 7 kap;

Upplåtelse av lägenheten i andra hand
10 § En bostadsrättshavare får upplåta sin lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäller även i de fall som avses i 6 § andra stycket.
Samtycke behövs dock inte,
1. om en bostadsrätt har förvärvats vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap. av en juridisk person som hade panträtt i bostadsrätten och som inte antagits till medlem i föreningen, eller
2. om lägenheten är avsedd för permanentboende och bostadsrätten till lägenheten innehas av en kommun eller ett landsting.
Styrelsen skall genast underrättas om en upplåtelse enligt andra stycket. Lag (2003:31).

11 § Vägrar styrelsen att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får bostadsrättshavaren ändå upplåta sin lägenhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Tillstånd skall lämnas, om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet skall begränsas till viss tid.
I fråga om en bostadslägenhet som innehas av en juridisk person krävs det för tillstånd endast att föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet kan begränsas till viss tid.
Ett tillstånd till andrahandsupplåtelse kan förenas med villkor. Lag (2003:31).

Se även;
NJA 2001 s. 241 Fråga om bostadsrättshavare utan bostadsrättsföreningens samtycke upplåtit hela lägenheten i andra hand.

Se även bl.a.;

Mall - Ansökan om andrahandsuthyrning för bostadsrätt
Andrahandsuthyrning av bostad, ansökan - avtalsmall (ännu ett exempel)
Ansökan om tillstånd för uthyrning, mall - att lämna till styrelse eller vicevärd (i HSBs utformning)

Vad gäller vid andrahandsuthyrning?
Otillåten andrahandsupplåtelse

2:a handsuthyrning?
Andrahandsuthyrning
Andrahandsuthyrning

Vid misstanke om 2:a handsuthyrning utan tillåtelse..?
Andrahandsuthyrning - Vart anmäler man en styrelses felaktigheter?
Styrelsens rätt att lägga sig i andrahandsuthyrning
Uthyrarna hålls alltid ansvariga

Mall för borgensförbindelse


Besittningsskydd, hyresförhandling bostad, hyresgäster, omförhandling lokalhyra, säkerhet hyror/avgifter, överlåtelse hyresrätt till lokal


INNEBOENDE BOSTADSRÄTT

Se;
Hyresnämnden och bostadsrätt
Uthyrning av en del av en bostadshyreslägenhet. Den som ska hyra ut ett rum till en inneboende behöver inte i förväg fråga om lov.
Hyr du ut två lägenheter, till exempel var sitt rum till två inneboende, gäller lagen om uthyrning av egen bostad för den första upplåtelsen och hyreslagen (12 kap jordabalken) för den andra upplåtelsen. Om du hyr ut tre lägenheter eller fler, gäller hyreslagen för samtliga upplåtelser eftersom uthyrningen då normalt anses ske i näringsverksamhet.

Förverkande, utomstående person i lägenhet / bostadsrätt - Faktabanken
Huvudregeln är att bostadsrättshavare får ha inneboende i sin lägenhet.
Det är bostadsrättshavaren och inte den/de inneboende som skall anmanas att vidta rättelse.

Hjälp om ägarandel / inneboende i brf
En av två lägenheter som hör ihop hyrs ut till "inneboende".

BR-hyresgäst som inte bor i landet- Inneboende? Avhysning?
- Hur många inneboende får man ha?
- Kan man ha inneboende utan att själv vara skriven på adressen där lägenheten är belägen?
- Får en inneboende vistas i samma gemensamma lokaler och utrymmen som medlemmarna?
- Kan styrelsen/föreningen besluta att i efterhand avhysa ineboende om han inte bott där fast han sagt att han bor där?

Olovlig andrahandsuthyrning i brf

Andrahand eller inneboende?
Vad är det som avgör om man bor i andra hand eller är inneboende?

Regler för inneboende i brf
Skatt på inkomst från andrahandsuthyrning

Uthyrningsdel - andrahand eller inneboende?
Om man hyr ut en uthyrningsdel av en bostadsrätt som uppfyller nedanstående, rör det sig då om att man har inneboende eller är det en andrahandsuthyrning?

Andrahandsuthyrning eller inte? - Andrahandsuthyring / Inneboende, Vem har rätt att bo i LGH

Gräns mellan andrahand eller inneboende i bostadrättsförening?
Hur bevisa att den som är i lägenheten är inneboende?

Inneboende eller andrahandsuthyrning?
Inneboende, frågor

Vad gäller vid förfogande/inneboende i brf?
Min morfars bror har en bostadsrät) som han inte använder, kan jag skriva mig där, eller måste jag stå som inneboende?

Inneboende/andrahand
Jag ska resa bort en tid och vill då hyra ut min lägenhet, men sedan komma tillbaka och dela lägenheten med samma person.

Inneboende
Frågor om inneboende i bostadsrätt

Inneboende? Vad säger styrelsen om ägare ej är hemma regelbundet?
Kan styrelsen kan ha åsikter om att jag inte är i lägenheten regelbundet?

Inneboende i bostadsrätt - hur dela upp hyran?

Länkar för dig som vill hyra ut

Här kan du annonsera om att du vill hyra ut din lägenhet i andrahand gratis.
www.andrahand.se

www.andrahandsguiden.com
www.bopunkten.se
www.bostadstjanst.com - Uthyrning till företag

www.hyralya.se
www.lgh.se

Andra länkar

www.bopoolen.nu. Vad man ska tänka på när man hyr ut i andra hand?
www.hyresgastforeningen.se Blanketter för ansökan till hyresvärd, andrahandsavtal, inventarieförteckning m m.
www.hyresnamnden.se Om att hyra ut i andra hand. Vad kan räknas som skälig hyra?