Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF > Faktabanken
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Faktabanken   » Tänk på att i Faktabanken inte glida från ämnet. Skriv strikt om det som respektive tråd tar upp, var kortfattad, saklig och konkret. Fyll i rubrikfältet för varje inlägg med en mening som sammanfattar eller med ord som är väsentliga för det specifika inlägget.
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2009-03-24, 01:14
Admins avatar
Admin Admin är inte inloggad
Systemadministratör
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: Malmö
Inlägg: 6 384
Se här... Förverkande, Tvångsförsäljning bostadsrätt

Tvångsförsäljning av bostadsrätt

Om en bostadsrättshavare har obetalda avgifter till föreningen (vanligast är obetald årsavgift) kan föreningen låta tvångsförsälja lägenheten sedan bostadsrättshavaren sagts upp och fått flytta från lägenheten. En sådan tvångsförsäljning genomförs av kronofogdemyndigheten efter ansökan av föreningen.

I kap 8 Brl regleras förfarandet vid tvångsförsäljning av bostadsrätt. Dessa bestämmelser har ersatt det som före den 1 januari 1996 gällde för offentlig auktion.

Det är endast en bostadsrättsförening som kan begära att en tvångsförsäljning sker enligt bestämmelserna i Brl. Vill en panthavare ha betalt för sin fordran får han använda sig av reglerna i utsökningsbalken. Dessa innebär i korthet att exekutiv försäljning får ske för en fordran som har sämre rätt än panthavarens bara om köpeskillingen räcker till att betala panthavarens fordran. Vid exekutiv försäljning förvärvas egendom alltid fri från pantbelastning. Panthavare är skyldig att ta emot betalning i förtid

Tvångsförsäljning/exekutiv auktion
En tvångsförsäljning enligt Brl är ett medel för avvecklingen av det ekonomiska förhållandet mellan föreningen och bostadsrättshavaren när nyttjanderätten förverkats. Detta sker genom att bostadsrätten säljs. Är parterna - och med det menas såväl bostadsrättshavaren, föreningen och kända borgenärer - överens, kan försäljning ske under hand. Försäljning ska ske så snart det är möjligt. Även en bostadsrättsförening har i och för sig möjlighet att använda sig av det exekutiva förfarandet. I sådana fall gäller utsökningsbalkens regler. Det är kronofogdemyndigheten som genomför tvångsförsäljning av bostadsrätt efter ansökan av bostadsrättsföreningen.

Hur sker tvångsförsäljning?
Kronofogdemyndigheten ska vid tvångsförsäljning enligt Brl tillämpa bestämmelserna i utsökningsbalken vad gäller försäljning av lös egendom dock med vissa undantag som finns angivna i 8 kap Brl. Det innebär bl a att en bostadsrättsförening kan få till stånd en tvångsförsäljning även om bostadsrättsföreningen inte har någon fordran på bostadsrättshavaren utan det är fråga om ett förverkande av nyttjanderätten på andra grunder t ex otillåten andrahandsupplåtelse.
Själva tvångsförsäljningen går till på följande sätt.
· Ansökan görs av bostadsrättsföreningen till kronofogdemyndigheten i den region där den lägenhet finns som bostadsrätten avser.
· Kronofogdemyndigheten prövar om förutsättningarna för tvångsförsäljning är uppfyllda.

Kronofogdemyndigheten ska alltså göra en ordentlig prövning av om förutsättningarna för tvångsförsäljning är uppfyllda. Som ett led i denna prövning ingår normalt att bostadsrättshavaren bereds tillfälle att yttra sig. Någon bestämmelse om detta finns dock inte. Om kronofogdemyndigheten inte anser att förutsättningarna är uppfyllda ska den avslå ansökan. Bostadsrättsföreningen har möjlighet att till tingsrätten överklaga beslutet. Det bör också påpekas att det finns möjlighet att även överklaga själva tvångsförsäljningen.

Föreningen har också möjlighet att väcka talan vid domstol. Det kan bli aktuellt när det t ex krävs muntlig bevisning.

Annons om auktion av bostadsrätt
Auktionen ska kungöras i god tid och på lämpligt sätt. Om det finns anledning att anta att det finns okända borgenärer som har rätt till betalning ur egendomen ska de i kungörelsen uppmanas att senast vid auktionen anmäla sina fordringar hos kronofogdemyndigheten.

Kungörelsen om en auktion ska föras in i en eller flera ortstidningar enligt vad kronofogdemyndigheten bestämmer. Annonsering ska ske minst en vecka före auktionsdagen, om det inte finns särskilda skäl för annat.

Auktionen kan också kungöras i en eller flera riks- eller facktidningar eller i annan form, om det är lämpligt med hänsyn till bostadsrättens beskaffenhet eller någon annan omständighet.
· Visning
Bostadsrätten ska visas och normalt anges det i kungörelsen när visning äger rum.
· Protokoll vid auktionen
Vid förrättningen ska föras protokoll. I protokollet ska antecknas allt som har betydelse vid en auktion, hur kungörelsen skett, tid och plats för förrättningen, den aktuella föreningen och bostadsrättshavaren, vilken lägenhet som säljs, villkoren för försäljningen, inropare, köpeskilling och fördelningen av denna.
· Handpenning
Köpeskillingen ska enligt huvudprincipen betalas genast. Om priset överstiger 2 000 kr får anstånd med köpeskillingen medges. Handpenning brukar normalt bestämmas till 25 % av priset.
· Köpehandling ska upprättas
Av Brl framgår att avtal om överlåtelse av bostadsrätt genom köp ska ske skriftligen. En överlåtelse av bostadsrätt genom tvångsförsäljning utgör också ett köp. När full betalning erlagts ska kronofogdemyndigheten utfärda ett köpebrev. Ett sådant köpebrev ska fogas till föreningens lägenhetsförteckning. Kronofogdemyndigheten har att se till att formkraven för överlåtelseavtal uppfylls.

Misslyckat försäljningsförsök av bostadsrätt
Ibland händer det att lägenheten inte går att sälja trots flera försäljningsförsök. Om det gjorts tre försäljningsförsök utan att bostadsrätten blivit såld övergår lägenheten till bostadsrättsföreningen utan lösen (dvs utan att föreningen behöver betala något för lägenheten) och fri från panträtt (dvs alla tidigare panträtter försvinner).
Bostadsrätten kan övergå redan efter det andra försäljningsförsöket om det vid detta försök inte gjorts något inrop och kronofogdemyndigheten antar att ytterligare försök är meningslösa.

Kostnader för förfarandet vid tvångsförsäljning
Det är bostadsrättsföreningen som svarar för kostnaderna gentemot kronofogdemyndigheten men det är bostadsrättshavaren som slutligt ska stå för kostnaderna i den mån kostnaderna kan tas ut ur försäljningssumman.

Blir det något över sedan föreningen och övriga panthavare fått sina fordringar täckta och avdrag gjorts för försäljningskostnaderna tillfaller återstoden den före detta bostadsrättshavaren.

Sammanträffande av exekutiv försäljning och tvångsförsäljning
Exekutiv försäljning och tvångsförsäljning kan ibland sammanträffa och då har reglerna om tvångsförsäljning i princip företräde. Har den exekutiva försäljningen påbörjats och kungörelse redan skett får dock den exekutiva försäljningen fortsätta och ansökan om tvångsförsäljning blir då vilande tills målet om exekutiv försäljning avgjorts. Om den exekutiva försäljningen slutförs och försäljning sker förfaller frågan om tvångsförsäljning.

Legal panträtt
När en bostadsrätt köps lämnas den normalt som säkerhet till banken för att få lån till att köpa bostadsrätten. Bankens (eller annan långivares) panträtt kan konkurrera med den säkerhet föreningen har i lägenheten.
Föreningens panträtt blir aktuell om medlemmen upphör att betala sin årsavgift.


Vad innebär legal panträtt?

Bostadsrättsföreningens säkerhet för obetalda avgifter
Föreningen har en säkerhet för sina vid varje tidpunkt utestående fordringar på föreningsavgifter hos medlemmarna. Denna säkerhet kallas för legal panträtt och innebär att föreningen har förtur till betalning ur försäljningssumman när bostadsrätten efter uppsägning tvångsförsäljs av kronofogdemyndigheten. Denna rätt till betalning ur försäljningssumman är så stark att till och med bankerna och andra som har panträtt i lägenheten får stå tillbaka med sina krav till förmån för bostadsrättsföreningen.

För att den legala panträtten ska fungera finns ett mycket viktigt villkor som varje förening måste känna till. Villkoret för legal panträtt är att föreningen är skyldig att genast underrätta alla i lägenhetsförteckningen antecknade panthavare i den aktuella lägenheten att medlemmen ligger efter med föreningsavgiften. Om föreningen ej gör detta kommer panthavarens krav före föreningens krav i rätten till betalning. Föreningen kan därmed förlora möjligheten att få tillbaka de obetalda avgifterna helt eller delvis.

Om säljaren har en skuld till föreningen efter försäljning av bostadsrätt
Obetalda avgifter för bostadsrätten följer bostadsrätten, inte någon person! Detta innebär att om en säljare av bostadsrätt har obetalda avgifter till föreningen efter försäljningen av lägenheten riskerar köparen att tvingas betala säljarens skuld för att den lägenhet som köpts inte ska tvångsförsäljas. Föreningens legala panträtt i lägenheten gäller oberoende av vem som är innehavare av bostadsrätten. Om föreningen inte lyckas få betalt av säljaren har föreningen rätt att utnyttja sin panträtt i lägenheten trots ägarbytet.

Det är därför mycket viktigt att köpare innan affären görs upp kontrollerar med föreningen att säljaren inte har någon skuld gentemot föreningen.

Styrelsen kan inte förhindra att en medlem med skulder till föreningen överlåter sin lägenhet eller vägra medlemskap för köparen på grund av säljarens skulder. Men styrelsen har rätt att upplysa en blivande medlem om att nuvarande bostadsrättshavare står i skuld till föreningen. Därigenom kan skulden regleras innan köparen blir medlem.


Föreningens rätt till betalning ur köpesumman
I 8 kap 5 § Brl erinras om föreningens rätt vid tvångsförsäljning till betalning ur försäljningssumman för fordringar som är förenade med panträtt i bostadsrätten enligt Brl. Sådana fordringar är i första hand årsavgifter men det kan också vara fråga om insatser, upplåtelseavgifter, överlåtelseavgifter eller pantsättningsavgifter.

I samma bestämmelse anges det att bostadsrättsföreningen vid tvångsförsäljning även har rätt att få betalning ur försäljningssumman för fordringar, som visserligen inte är förenade med legal panträtt, men som ändå ligger inom det som omfattas av begreppet bostadsrätt. För att få rätt till betalning måste sådana fordringar anmälas hos kronofogdemyndigheten innan bostadsrätten säljs eller, om försäljning sker under hand, senast när fördelningen ska äga rum.

Föreningens rätt till betalning ur försäljningssumman går före andra fordringsägare som har panträtt i lägenheten, i allmänhet banker och andra kreditinstitut som har beviljat lån mot säkerhet i bostadsrätten.

Föreningen har också rätt till betalning för andra fordringar mot bostadsrättshavaren som grundas på innehavet av bostadsrätten. Sådana fordringar tas dock ut efter alla andra fordringar, så kallade oprioriterade fordringar. Om föreningen och övriga fordringsägare kommer att kunna få betalt fullt ut beror dels på hur stora respektive fordringsbelopp är och dels på försäljningssummans storlek.

När det gäller oprioriterade fordringar torde kronofogdemyndigheten inte ha anledning att pröva föreningens krav annat än efter invändning från annan borgenär eller bostadsrättshavaren. När det föreligger oklarheter kan kronofogdemyndigheten förklara fordringen tvistig och hänvisa föreningen att väcka talan vid domstol.

Se även;
Förverkande av bostadsrätt

Förverkande, Uppsägning

Förverkande, vem ska delges?

Förverkande, utomstående person i lgh
__________________
DET KRÄVS ETT HELT NYTT SÄTT ATT TÄNKA FÖR ATT LÖSA DE PROBLEM VI SKAPAT MED DET GAMLA SÄTTET ATT TÄNKA Think outside the box
Demokrati/rättvisa - öppenhet - insyn - information - engagemang - medlemsinflytande - medlemskontroll - ärlighet - moral - etik - ansvar - respekt - civilkurage... ETHOS, vad tusan är det?
Faktabanken - Sveriges bästa och mest heltäckande stadgar - Index - Visitkort för Forum För Alla i Bostadsrätt - Hyresnämnden!
För den trötta samhällskroppen vore kanske bästa boten ifall tankarna i toppen kom från roten.
Makten ska utgå från folket enligt grundlagen, men hur fungerar det i en brf?
Är HSB till för medlemmarna eller är medlemmarna till för HSB? - Avveckla HSB-ledamoten !!! - Engagera dig i din investering i ditt boende idag, i morgon kan det vara för sent!
Varje HSB-medlem har motionsrätt till HSB:s stämmor. Utnyttja dina rättigheter och skriv motioner till HSB (exempel).
Med retorik och härskartekniker undviker HSB att svara på frågor! - Fler Whistleblowers efterlyses!
6:13, 7:16 LEF (generalklausuler): Föreningsstämman, styrelsen eller ställföreträdare för föreningen (t.ex. mötesordförande) får inte ta beslut/företa en åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem.
13 kap 1§ LEF: Om en styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen då han fullgör sitt uppdrag, skall han ersätta skadan. Detsamma gäller när skadan tillfogas en föreningsmedlem eller någon annan genom överträdelse av denna lag eller tillämplig årsredovisningslag eller genom överträdelse av stadgarna.
Kärnproblemen: 1. Protokoll (ska vara offentliga), 2. Stadgar 3. Revisorer, 4. Valberedning - Vi ska inte ha roller och regler som inte kan kontrolleras!
VEM SOM FÅR VARA OMBUD/BITRÄDE PÅ STÄMMA SKA INTE VARA BEGRÄNSAD!
UNDERHÅLLSPLANER I BRF & BUDGET MÅSTE OVILLKORLIGEN VARA OFFENTLIGA FÖR ALLA MEDLEMMAR & KÖPARE

Senast redigerad av Admin: 2014-07-03 klockan 20:41.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är av
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Förverkande, utomstående person i lägenhet / bostadsrätt Admin Faktabanken 1 2016-04-07 11:05
Prövningstillstånd i mål om tvångsförsäljning av bostadsrätt - Dagens Juridik Admin Senaste Nytt 0 2010-03-22 16:21
Förverkande av bostadsrätt Admin Faktabanken 0 2009-03-24 01:17
Förverkande bostadsrätt, vem ska delges? Admin Faktabanken 0 2009-03-24 01:16
Förverkande, Uppsägning bostadsrätt Admin Faktabanken 0 2009-03-24 01:15



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 18:03.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2017.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare