Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF
Tolkningar av lagar och stadgar, Likabehandlingsprincipen, Lagen om ekonomiska föreningar (LEF), Bostadsrättslagen (BrL), vårdplikt, lydnadsplikt, lojalitetsplikt, informationsplikt, jäv (styrelse/stämma, för revisorer, HSB-representant, ledamöter, mötesordförande, m.fl.), trivselföreskrifter. Faktabanken innehåller många viktiga tips! Faktabanken RSS-feed för juridikforumet som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!

Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2009-02-04, 01:08
Einar Einar är inte inloggad
Tera-medlem
 
Reg.datum: Jan 2009
Ort: Kristianstad
Inlägg: 107
Tummen ner Garagehyra i brf

Vår förening har ett antal garageplatser som hyrs ut. Platserna ingår inte i bostadsrätterna, vilket däremot parkeringsplatserna gör.

I somras genomfördes ombyggnadsarbeten av parkeringsplatserna framför ca 25 av dessa garage, varvid dessa spärrades under ca 3 månaders tid, med början den 28 juli. Information lämnades ca 14 dagar före att garageplatserna inte kunde nyttjas. Någon uppgift om hur lång arbetena skulle pågå lämnades inte förrän 2 dagar före arbetena avslutades i slutet av oktober.

Det hör till saken att parkeringsplatsarbetena beslutades att genomföras av styrelsen i stor hast i strid mot årsstämmans beslut (se mitt tidigare inlägg här om HSB Demokrati?.

Några svar på ett antal praktiska frågor lämnades aldrig i juli/augusti, inte ens hur länge som garagen skulle vara spärrade. Styrelse/vice värd vägrade kommunicera (se det tidigare inlägget, HSB Demokrati?), slängde på luren m.m.

Den 3. november 2008 krävde jag skriftligt hos styrelsen hyresnedsättning för den tid som garagen varit spärrade. Detta vägrades i ett, icke undertecknat, svarsbrev den 22 november med hänvisning till ett styrelsebeslut den 23 oktober.

Med hot om stämning krävde jag i december inom en vecka, ett nöjaktigt skriftligt besked om anledningen till styrelsens ställningstagande. Något svar kom inte.
Jag stämde därför föreningen med yrkande av hyresnedsättning som motsvarade den tid garaget varit blockerat.

Idag fick jag kallelse till muntlig förberedelse hos Tingsrätten den 19 februari med följande skriftliga svar från föreningens ombud (HSB Skånes chefsjurist):

Läs här!

Vilket trams! Föreningens ombud/jurist kommer endast med irrelevanta argument förutom att det finns ett antal sakfel i inlagan till Tingsrätten.

Jag skall inte förekomma Tingsrättens muntliga förhandling, men:
Uppfattade inte Brf mitt yrkanden om hyresnedsättning när jag skrev till dem den 3 november heller? Sedan när bestämmer Brf om en hyrestagare skall utnyttja möjligheten att deponera hyran hos Länsstyrelsen eller ej för att kunna få hyresnedsättning?

Jag återkommer när den muntliga förhandlingen ägt rum. Om föreningen inte ser upp kan övriga förhållanden inom föreningen komma att tas upp i detta mål, vilket föreningen sannolikt inte vill (se det tidigare inlägget om HSB Demokrati?).
__________________
E.S
Svara med citat
  #2  
Gammal 2009-02-04, 08:16
Francois Francois är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: tyresö
Inlägg: 803
Standard

Varför skriver HSB "Aven övriga hyresgäster har betalt hyra för parkeringsplatser och garage." och "Ingen annan hyresgäst har framställt krav om hyresnedsättning". ?
Vad har det med saken att göra?
Om jag varit i denna styrelse, hade jag yrkar för att medlemmarna inte skulle betala avgifter under tiden platserna inte kunde utnyttjas. Det är så självklart.
Svara med citat
  #3  
Gammal 2009-02-04, 09:08
Admins avatar
Admin Admin är inte inloggad
Systemadministratör
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: Malmö
Inlägg: 6 384
Arg Enligt HSB har man fel om man är ensam att klaga

Citat:
Ursprungligen skrivet av Francois Visa inlägg
Varför skriver HSB "Aven övriga hyresgäster har betalt hyra för parkeringsplatser och garage." och "Ingen annan hyresgäst har framställt krav om hyresnedsättning". ?
Vad har det med saken att göra?
Det är standardfloskler från HSB. Så uttalar de sig alltid. Jag har hört detta många gånger själv från HSB Malmö.
Bara för att jag inte är lika okunnig om vad som gäller så har jag fel pga att jag utnyttjar de kunskaper jag har för att inse när fel begås.

HSB Skåne menar att oavsett vad som är rätt och riktigt så är det man yrkar ointressant om man är ensam i en bostadsrättsförening att klaga.

Det är skamligt av HSB att uttala sig på detta sätt, men så har det funkat i 80 år nu, och det är inte lätt att lära gamla hundar sitta.

Det är också skamligt av HSB Såne att på detta sätt ta föreningens styrelse i försvar. Man ryser!
__________________
DET KRÄVS ETT HELT NYTT SÄTT ATT TÄNKA FÖR ATT LÖSA DE PROBLEM VI SKAPAT MED DET GAMLA SÄTTET ATT TÄNKA Think outside the box
Demokrati/rättvisa - öppenhet - insyn - information - engagemang - medlemsinflytande - medlemskontroll - ärlighet - moral - etik - ansvar - respekt - civilkurage... ETHOS, vad tusan är det?
Faktabanken - Sveriges bästa och mest heltäckande stadgar - Index - Visitkort för Forum För Alla i Bostadsrätt - Hyresnämnden!
För den trötta samhällskroppen vore kanske bästa boten ifall tankarna i toppen kom från roten.
Makten ska utgå från folket enligt grundlagen, men hur fungerar det i en brf?
Är HSB till för medlemmarna eller är medlemmarna till för HSB? - Avveckla HSB-ledamoten !!! - Engagera dig i din investering i ditt boende idag, i morgon kan det vara för sent!
Varje HSB-medlem har motionsrätt till HSB:s stämmor. Utnyttja dina rättigheter och skriv motioner till HSB (exempel).
Med retorik och härskartekniker undviker HSB att svara på frågor! - Fler Whistleblowers efterlyses!
6:13, 7:16 LEF (generalklausuler): Föreningsstämman, styrelsen eller ställföreträdare för föreningen (t.ex. mötesordförande) får inte ta beslut/företa en åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem.
13 kap 1§ LEF: Om en styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen då han fullgör sitt uppdrag, skall han ersätta skadan. Detsamma gäller när skadan tillfogas en föreningsmedlem eller någon annan genom överträdelse av denna lag eller tillämplig årsredovisningslag eller genom överträdelse av stadgarna.
Kärnproblemen: 1. Protokoll (ska vara offentliga), 2. Stadgar 3. Revisorer, 4. Valberedning - Vi ska inte ha roller och regler som inte kan kontrolleras!
VEM SOM FÅR VARA OMBUD/BITRÄDE PÅ STÄMMA SKA INTE VARA BEGRÄNSAD!
UNDERHÅLLSPLANER I BRF & BUDGET MÅSTE OVILLKORLIGEN VARA OFFENTLIGA FÖR ALLA MEDLEMMAR & KÖPARE
Svara med citat
  #4  
Gammal 2009-02-04, 09:25
Admins avatar
Admin Admin är inte inloggad
Systemadministratör
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: Malmö
Inlägg: 6 384
Glad Hur man bemöter HSB:s ointelligenta försvar

Citat:
Ursprungligen skrivet av Einar Visa inlägg
Sedan när bestämmer Brf om en hyrestagare skall utnyttja möjligheten att deponera hyran hos Länsstyrelsen eller ej för att kunna få hyresnedsättning?
Ja, det är bara dumheter som HSB Skåne, via Christina Fregne, framför i sitt brev.

Einar, det här kommer du att vinna lätt som en plätt.
Det är uppenbart att du besitter betydligt mer kompetens än HSB Skåne.

Du ska ändå få lite tips.
Du kanske kan det här redan, men eftersom jag har en viss erfarenhet inom området så delar jag gärna med mig av dem, utifall att andra i liknande situation vill veta mer.

Du kommer att få den korkade frågan under den muntliga förhandlingen;
1. "Varför deponerade du inte hyran?"
Det är bara att hålla ilskan inom sig och svara;
- Varför skulle jag det? Jag förstår inte varför jag skulle göra detta.
- Vad har det för betydelse i detta sammanhang, kan ni förklara det?

Med motfrågor på alla dumheter så dödar du rekordsnabbt allt HSB Skåne säger.

2. "Varför framställde du inte krav på hyresnedsättning förrän den 3/11"?
- Varför skulle jag det?
- Vad har det för betydelse i detta sammanhang, kan ni förklara det?
- Jag såg inget behov av det innan, och styrelsen ville inte informera hur lång tid det skulle ta. Styrelsen försöker med hjälp av undanhållande av information klara sig undan. Hade jag vetat att det skulle ta så lång tid så hade jag naturligtvis framfört mina krav tidigare.
- Men jag kan som sagt inte se att vid vilken tidpunkt jag framställt mina krav har relevans för något.

Jag önskar jag hade kunnat vara med dig under denna muntliga förhandling.
__________________
DET KRÄVS ETT HELT NYTT SÄTT ATT TÄNKA FÖR ATT LÖSA DE PROBLEM VI SKAPAT MED DET GAMLA SÄTTET ATT TÄNKA Think outside the box
Demokrati/rättvisa - öppenhet - insyn - information - engagemang - medlemsinflytande - medlemskontroll - ärlighet - moral - etik - ansvar - respekt - civilkurage... ETHOS, vad tusan är det?
Faktabanken - Sveriges bästa och mest heltäckande stadgar - Index - Visitkort för Forum För Alla i Bostadsrätt - Hyresnämnden!
För den trötta samhällskroppen vore kanske bästa boten ifall tankarna i toppen kom från roten.
Makten ska utgå från folket enligt grundlagen, men hur fungerar det i en brf?
Är HSB till för medlemmarna eller är medlemmarna till för HSB? - Avveckla HSB-ledamoten !!! - Engagera dig i din investering i ditt boende idag, i morgon kan det vara för sent!
Varje HSB-medlem har motionsrätt till HSB:s stämmor. Utnyttja dina rättigheter och skriv motioner till HSB (exempel).
Med retorik och härskartekniker undviker HSB att svara på frågor! - Fler Whistleblowers efterlyses!
6:13, 7:16 LEF (generalklausuler): Föreningsstämman, styrelsen eller ställföreträdare för föreningen (t.ex. mötesordförande) får inte ta beslut/företa en åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem.
13 kap 1§ LEF: Om en styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen då han fullgör sitt uppdrag, skall han ersätta skadan. Detsamma gäller när skadan tillfogas en föreningsmedlem eller någon annan genom överträdelse av denna lag eller tillämplig årsredovisningslag eller genom överträdelse av stadgarna.
Kärnproblemen: 1. Protokoll (ska vara offentliga), 2. Stadgar 3. Revisorer, 4. Valberedning - Vi ska inte ha roller och regler som inte kan kontrolleras!
VEM SOM FÅR VARA OMBUD/BITRÄDE PÅ STÄMMA SKA INTE VARA BEGRÄNSAD!
UNDERHÅLLSPLANER I BRF & BUDGET MÅSTE OVILLKORLIGEN VARA OFFENTLIGA FÖR ALLA MEDLEMMAR & KÖPARE
Svara med citat
  #5  
Gammal 2009-02-04, 10:10
j.a j.a är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2008
Inlägg: 207
Standard

Även om ert hyresavtal inte innehåller någon klausul om rätt till nedsättning i dylik situation får man säga att det följer att allmänna rättsgrundsatser att man inte behöver betala för en vara/tjänst om den andra parten inte kan prestera tjänsten överhuvudtaget.

Det är alltså inte skäligt att betala hyra för en parkeringsplats som inte går att utnyttja under 3 månader.

Man får väl se vad ombudet kommer göra för ytterligare yttranden (om några), tycker det låter som ett fall där föreningen (ombudet) kommer vika sig under den muntliga förberedelsen.
Svara med citat
  #6  
Gammal 2009-02-04, 10:34
Admins avatar
Admin Admin är inte inloggad
Systemadministratör
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: Malmö
Inlägg: 6 384
Granskning Skamligt beteende av HSB Skåne

Jo, visst kommer HSB Skåne att vika sig redan under den muntliga förhandlingen.

Även om HSB åtar sig detta uppdrag för föreningen för att tjäna pengar, så anser jag att HSB Skåne borde ha tillräckligt mycket etik och moral för att tala om för föreningen att det här är kört från början.

Tydligen är HSB Skånes inställsamma inställning till styrelserna allena övervägande.

HSB värnar som bekant aldrig om medlemmarna, vilket framgår inte minst av att HSB bara har juridisk hjälp mot medlemmar, aldrig någonsin mot styrelser.
__________________
DET KRÄVS ETT HELT NYTT SÄTT ATT TÄNKA FÖR ATT LÖSA DE PROBLEM VI SKAPAT MED DET GAMLA SÄTTET ATT TÄNKA Think outside the box
Demokrati/rättvisa - öppenhet - insyn - information - engagemang - medlemsinflytande - medlemskontroll - ärlighet - moral - etik - ansvar - respekt - civilkurage... ETHOS, vad tusan är det?
Faktabanken - Sveriges bästa och mest heltäckande stadgar - Index - Visitkort för Forum För Alla i Bostadsrätt - Hyresnämnden!
För den trötta samhällskroppen vore kanske bästa boten ifall tankarna i toppen kom från roten.
Makten ska utgå från folket enligt grundlagen, men hur fungerar det i en brf?
Är HSB till för medlemmarna eller är medlemmarna till för HSB? - Avveckla HSB-ledamoten !!! - Engagera dig i din investering i ditt boende idag, i morgon kan det vara för sent!
Varje HSB-medlem har motionsrätt till HSB:s stämmor. Utnyttja dina rättigheter och skriv motioner till HSB (exempel).
Med retorik och härskartekniker undviker HSB att svara på frågor! - Fler Whistleblowers efterlyses!
6:13, 7:16 LEF (generalklausuler): Föreningsstämman, styrelsen eller ställföreträdare för föreningen (t.ex. mötesordförande) får inte ta beslut/företa en åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem.
13 kap 1§ LEF: Om en styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen då han fullgör sitt uppdrag, skall han ersätta skadan. Detsamma gäller när skadan tillfogas en föreningsmedlem eller någon annan genom överträdelse av denna lag eller tillämplig årsredovisningslag eller genom överträdelse av stadgarna.
Kärnproblemen: 1. Protokoll (ska vara offentliga), 2. Stadgar 3. Revisorer, 4. Valberedning - Vi ska inte ha roller och regler som inte kan kontrolleras!
VEM SOM FÅR VARA OMBUD/BITRÄDE PÅ STÄMMA SKA INTE VARA BEGRÄNSAD!
UNDERHÅLLSPLANER I BRF & BUDGET MÅSTE OVILLKORLIGEN VARA OFFENTLIGA FÖR ALLA MEDLEMMAR & KÖPARE
Svara med citat
  #7  
Gammal 2009-02-10, 11:52
Einar Einar är inte inloggad
Tera-medlem
 
Reg.datum: Jan 2009
Ort: Kristianstad
Inlägg: 107
Standard Tack för alla synpunkter ...

... jag är inte lite förvånad över att man inte åtminstone försökte utnyttja det villkor som skulle kunna bli kärnfrågan i tvisten (punkten i villkoren som säger att ingen hyresnedsättning skall ske ifall arbeten sker pga "sedvanligt underhåll på fastigheten eller fastigehten i övrigt").

Det verkar som man inser att den skrivningen inte håller.

Utan att föregå förhandlingen offentligt kan jag bara konstatera att:
a) tidsaspekten för när jag klagar saknar relevans. Jag har förstått att det finns en ömsesidig klagorätt att kräva ekonomisk kompensation från motparten till senast 2 år efter hyreskontraktet upphört!. Det är helt andra tidsaspekter än de Fregne försöker sig på!!!
b) För att deponering skall kunna ske finns det vissa förutsättningar i hyreslagen. Det närmast man kan komma förutsätter "god förvarning" om arbetenas utförande. I detta fall fick garageägarna personligt brev 14 dagar före och 1-2 dagar före sattes det upp allmän information som mest berörde parkeringsplatsinnehavarna. I hyreslagen finns även en passus om att förvarning skall ske minst 1 månad före.
Av Fastighetsägare Sveriges standardavtal finns det tre alternativ till friskrivningar i fall av sedvanligt underhåll och liknande. Där anges, i det som ligger närmast mina hyresvillkor, att information skall lämnas minst 1 månad före. I alla handlingar som förekommer (till och med i Fregnes inlaga) talar man dessutom om "ombyggnad"!

Vid deponering är det dessutom så att då övergår initiativet till föreningen. De har vid deponering 3 månader på sig att till Tingsrätten visa att man antingen ingått en förlikning med hyresgästen eller att man lämnat in en stämningsansökan. I annat fall faller talan och pengarna betalas tillbaka till hyresgästen. MEN: Detta är ett utmärkt sätt att låta saken bero och aldrig få ett utslag på om föreningen gjort rätt eller fel. Därmed kan man alltså hävda samma inställning mot de övriga 33 garageägarna. Denna möjlighet för föreningen ville jag inte "bjuda på".

Att inga andra garageägare hittills yrkat nedsättning är, som ni säger, inget skäl. De har ännu mycket lång tid på sig före rätten till tala faller. Vill gärna se hur de gör om det visar sig i slutändan att jag vinner???

Vidare finns det rena sakfel i Fregnes inlaga.

* Inga parkeringsinnehavare betalar parkeringsavgifter. Dessa parkeringar ingår i bostadsrätten (vilket däremot inte garagen gör).
* Det handlar inte om 30 parkeringsplatser utan om 168 st!!!
* Parkeringsplatsinnehavarna fick dessutom tillgång till provisoriska p-platser på en för tillfället omgjord gräsplan (i och för sig med vissa problem med tidvis mycket regnande).

Man kan undra hur mycket hon känner till egentligen? Undrar om hon kommer att ta med sig någon representant för styrelsen? Undrar om hon känner till att styrelsen överhuvudtaget fick "Nej" till sin begärda fullmakt att sätta igång arbetena på årsstämman utan istället fick beskedet att "återkomma". Läs om detta i min andra artikel om HSB Demokrati?

Jag har mycket mer inför förhandlingen. Jag är väl förberedd med dokument, inspelningar och väl påläst i lagtexterna. VI får hoppas att det räcker.


Till Admin:
Citat:
Jag önskar jag hade kunnat vara med dig under denna muntliga förhandling.
Du är välkommen. Jag torde ha rätt till vilket biträde jag vill under förhandlingen.
Tid: Tors 19 februari kl 1430
Plats: Kristianstads Tingsrätt

Du har min epostadress och kan bara kontakta mig om du har möjlighet/vill komma.

Du bor uppenbarligen i Malmö-Lundområdet, så du kanske kan samåka med Fregne (skämt).
__________________
E.S

Senast redigerad av Admin: 2010-11-28 klockan 21:39.
Svara med citat
  #8  
Gammal 2009-02-14, 16:23
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 337
Standard

Det är väl en offentlig förhandling, dvs öppen för alla och envar?
Svara med citat
  #9  
Gammal 2009-02-17, 14:07
bostadsrättsinnehavare bostadsrättsinnehavare är inte inloggad
Giga-medlem
 
Reg.datum: Feb 2009
Ort: Malmö
Inlägg: 78
Standard

Hyr du garaget av föreningen?
Jag håller med dig att det är underligt att man från styrelsens sida inte koncentrerar sig på rätten till underhåll av garaget/parkeringsplatsen.

Är det bara du som engagerar dig i detta ärende bland medlemmarna och i så fall varför? Kan du inte deponera hyran nu ?

Jag antar att deponering eller liknande inte gäller för bostadsrätter?

Senast redigerad av Admin: 2010-11-28 klockan 21:40.
Svara med citat
  #10  
Gammal 2009-02-18, 07:27
Einar Einar är inte inloggad
Tera-medlem
 
Reg.datum: Jan 2009
Ort: Kristianstad
Inlägg: 107
Standard Garage

Till Bostadsrättsinnehavare:

Jag och 33 andra hyr dessa garage av föreningen och garagen ingår alltså inte i bostadsrätten, vilket däremot parkeringsplatserna gör (168 st). Inget av arbetsmomenten eller ombyggnaderna berörde garagen som sådana, mer än att dessa blockerades under nästan 3 månader.

Men läs den andra artikeln om "HSB Demokrati?" här som jag tidigare länkat till från denna tråd.

Förvarning om arbetena gavs 14 dagar före mitt under semestern (den 14 juli) när många var bortresta (en del kunde därför inte ens flytta sina bilar från parkeringsplatserna i tid) och emot den uttryckliga viljan på årsstämman. Detta är styrelsens eget påhitt, trots att man fick besked av årsstämman den 24 april att återkomma när man kunde presentera mer än bara att "de trodde det skulle kosta ca 2 miljoner" utan ens offert eller anbud.

Deponering är inget bra alternativ. Det är ett sätt att låta föreningen glida ur greppet genom att inte inom 3 månader antingen förlikas eller stämma mig. Då återgår pengarna till mig men föreningen kan säga att de fortfarande har rätt. Och tro mig, det skulle de göra.

Vi är över 300 bostadsrättsinnehavare i denna föreningen så det är bara en del, till att börja med, som har garage. För det andra användes skrämseltaktik av varierande slag så många flyttar hellre än tar upp en strid med den styrelse och vicevärd (tillika styrelsesuppleant) vi har. Tyvärr. Har många vittnesmål om detta. Här finns dessutom många äldre och många invandrare. Båda grupperna vill inte ("berör inte mig") eller vet inte vad som gäller eller tror på skrämselpropagandan (tror att de kan sägas upp för att man kräver sin rätt).

Till Clabbe:

jag vet faktiskt inte i detta fall. Det är ingen huvudförhandling utan en s.k. muntlig föreberedelse. Huruvida sådan är offentlig eller ej kan jag inte säga.

Till Admin:

Under tisdagen fick jag besked om att förhandlingen var inställd. Efter samtal till Tingsrätten fick jag veta att det var föreningens ombud som hade semester! Visste hon inte detta förrän så här sent när kallelse varit ute i ca 3 veckor? Nu vet jag inte när ny förhandling sätts ut i Tingsrätten.
__________________
E.S

Senast redigerad av Admin: 2010-11-28 klockan 21:41.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Nedsättning av garagehyra i brf Oskar Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 6 2010-05-29 08:46



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 08:01.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2017.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare