Små bostadsrättsföreningar

[schrapet]

Experternas varning: Se upp med små bostadsrättsföreningar
GP Granskar.
Experterna varnar: Se upp med små bostadsrättsföreningar! Det om risken för ekonomiska smällar och oklart brandskydd.
– Personligen skulle jag nog inte ha köpt en lägenhet i en förening med fem lägenheter, säger H. Dahlstedt på allabrf.se.

De små bostadsrättsföreningarna har blivit fler under senare år. Flera experter GP talat med pekar på speciella risker.
Det handlar om ekonomiska smällar, men också fysiska risker som kan följa med tveksam byggteknik.

T. Torekull var jurist på Boverket när hon häromåret kontaktades av tjänstemän på byggnadsnämnden i Mölndal och blev
insatt i förhållandena kring ett antal problemfastigheter. Bland dem fanns ett hus där en bostadsrättsförening utan lov byggt sex lägenheter.

- Jag tror inte att det är en udda företeelse. Jag misstänker att detta är ett problem som finns på olika platser i landet, säger T. Torekull.
Detaljplanen är grundläggande för mycket av samhällsservicen, inte minst brandskyddet.

– Det är så viktigt att räddningstjänsten har information om hur många lägenheter som finns i ett hus,
och att de blivit byggda på rätt sätt. Om huset faktiskt skulle brinna upp, kan bostadsrättsföreningen inte få ersättning för fyra lägenheter om där bara ska finnas två enligt detaljplanen, säger Torekull.

I Sverige finns det 2 675 bostadsrättsföreningar med sex eller färre lägenheter. Det utgör en tiondel av samtliga.
Statistiken, framtagen av Lantmäteriet för GP, visar att 222 av dessa småföreningar finns i Göteborg.

Även om föreningarna är bildade med alla tillstånd uppfyllda, innebär litenheten att de är sårbara, hävdar flera experter som GP talat med.

- En liten förening kan ruineras väldigt fort, säger bostadsrättsjuristen I. Uggla.

Kritisk till föreningar med handfull lägenheter
Hon är en av landets främsta experter i ämnet, och var med och skrev den nuvarande bostadsrättslagen.
Uggla är kritisk till att det överhuvudtaget finns föreningar med bara en handfull lägenheter.

- Det blir så lätt bråk i en liten förening, och det kan leda till ekonomiska bekymmer.
Jag tycker att det bör finnas minst elva lägenheter i en bostadsrättsförening för att den ska beviljas föreningslån.

Hon efterlyser en större reglering från myndigheternas sida.

- Det har kommit in allt för många så kallade bostadsutvecklare på marknaden. Det förekommer så himla mycket konstigheter.
Det tycks inte finnas några gränser för vad man ska tjäna pengar på.

När Uggla talar om behovet av "myndighetskontroll" nämner hon i första hand intygsgivarna – de för tillfället 86 personer som är förordnade av Boverket för att granska de ekonomiska planerna hos nystartade bostadsrättsföreningar.

- De är så otroligt viktiga! Boverket borde utöva sin tillsyn över intygsgivarna. I dag tycker jag inte att det sker.
Nu finns inget fungerande skydd för bostadsrättshavarna. Varken Konsumentverket eller Allmänna reklamationsnämnden tar upp enskilda fall, så allt hänger på intygsgivarna.

Angående bostadsrättsföreningen i Mölndal där intygsgivarna godkänt en ekonomisk plan för sex bostadslägenheter – trots att detaljplanen bara ger utrymme för två – säger I. Uggla:

- Det är helt vansinnigt. Att man följer detaljplanen är en grundförutsättning. Både intygsgivarna och styrelsen borde vara skadeståndsskyldiga gentemot dem som köpt lägenhet i en sådan förening.

Ett stort problem i en liten bostadsrättsförening, med kanske minimiantalet tre lägenheter, är den ekonomiska sårbarheten när få personer ska dela på oförutsedda kostnader.

– De som bildar de här föreningarna, småskuttarna kallar jag dem, gör lite som de själva tycker. Bostadsrättshavarna är ganska utlämnade. Det är ett jättebekymmer, säger I. Uggla.

Samtidigt finns uppfattningen att det är bra att stora villor görs tillgängliga genom att delas upp i lägenheter som blir bostadsrätter.

– I de fallen tror jag det är bättre med ägarlägenheter. Eller så kan man göra dem till hyresrätter. Bostadsrätter där man kan gömma kostnader i föreningen medför problem, anser Uggla.

"Lätt infekterad av egenintresse"
H. Dahlstedt, grundare och vd för konsumenttjänsten allabrf.se, tycker liksom I. Uggla att en betydande risk ligger i svårigheten att hålla sams i små föreningar.

– Är man fyra-fem personer i en sådan styrelse blir den lätt infekterad av egenintresse, och det blir svårt att upprätthålla ett opartiskt styrelsearbete.

Den typen av bostadsrättsföreningar som GP granskat – villor som delats upp i fyra-fem lägenheter - betecknar Dahlstedt som ”riskföreningar”.

"Det är väldigt viktigt att man undersöker föreningen noga, dubbelkollar lånen, gör en noggrann och djup kontroll och helst även träffar de övriga som ska bo i huset" säger Dahlstedt..
– Fem lägenheter i en förening tycker jag är väldigt lite. Personligen skulle jag nog inte ha köpt en sådan. Men allt är en prisfråga, säger Dahlstedt.

Han säger att det på senaste tiden märkts ett tydligt prisfall på lägenheter i just små föreningar.

– Under de senaste fem åren har de blivit jättemånga fler. Men just nu ser vi ett drastiskt stopp i nybildandet. Det är inte lika lätt längre när bankerna stramat åt lånereglerna.

Det handlar både om lånen till själva föreningarna och om bolånen. Hårdast är bankerna när det gäller finansiering av föreningslån till nybyggda hus. Där har Dahlstedt sett exempel på banker som satt en gräns vid 20 lägenheter för att bevilja kredit.

Vissa banker säger nej
Och för bolånen säger vissa banker nej vid en gräns på sex lägenheter per förening.

Dahlstedt vill inte generellt avråda någon från att köpa lägenhet i en liten förening. Men han påpekar att köparens kontroller måste vara extra noggranna.

– Det är väldigt viktigt att man undersöker föreningen noga, dubbelkollar lånen, gör en noggrann och djup kontroll och helst även träffar de övriga som ska bo i huset, säger Dahlstedt.

[schrapet]

Tuffare för små bostadsrättsföreningar
SVD Näring.

Bankernas striktare kreditregler slår hårt mot små bostadsrättsföreningar. Den varningen utfärdar flera aktörer som vittnar om att bankerna nu i högre utsträckning nekar utlåning.

– De har i praktiken strypt marknaden, säger J. Lusensky på Mäklarsamfundet.

I dag finns cirka 6 000 bostadsrättsföreningar med färre än 20 lägenheter vilka tillsammans utgör nästan 25 procent av det totala beståndet, enligt från ABRF, som bland annat samlar statistik om landets bostadsrättsföreningar.

Många små föreningar finns i storstädernas förorter – men bankernas hårdare kreditregler gör det nu allt svårare för dem att gå runt,
menar konsumentsajtens vd H. Dahlstedt.

– Vi hör från konsumenter och föreningar hela tiden att det här problemet blivit större, säger han och förklarar att bankerna nu i högre utsträckning nekar finansiering eller ger avsevärt sämre kreditvillkor.

Dahlstedt får medhåll från organisationen Bostadsrätternas vd U. Blomqvist. Redan för några år sedan började mindre föreningar – och även de som bor i lägenheterna – påtala svårigheterna med att få lån, säger hon.

Dahlstedt och Blomqvist inser att små föreningar innebär en högre risk för bankerna. Om en av åtta medlemmar inte kan betala avgiften, försvinner en åttondel av intäkterna. De noterar dock att bankerna tidigare varit betydligt mer frikostiga – och att svängningen nu slår hårt mot enskilda privatpersoner eftersom köpare av lägenheter i små föreningar också drabbas.

– Ett problem är att de som köpt i de här föreningarna och som är ägare i dag har svårare att sälja. Om köparna inte får lån begränsas kretsen av köpare markant, säger Blomqvist.

Storbankerna känner inte igen bilden. Nordeas pressekreterare M. Östman säger att banken inte har någon policy för små bostadsrättsföreningar och att det alltid görs individuella bedömningar när föreningar eller bostadsköpare söker lån.

– Däremot kan det vara så att risken är högre i en förening med få bostadsrättsinnehavare, säger SEB:s presskontakt F. Hojem som dock försäkrar att inte heller SEB har någon generell regel.

Nonsens, enligt Mäklarsamfundets analys- och kommunikationschef J. Lusensky som upplever att bankerna "i praktiken strypt marknaden".

– Det vi hör från våra medlemmar – som är aktiva fastighetsmäklare över hela landet – är att banker på många håll inte ens tar upp en sådan ansökan för en första bedömning, utan att den hamnar direkt i papperskorgen.

Fakta: Tusentals drabbade
I dag finns totalt 24 500 operativa bostadsrättsföreningar i Sverige, varav 4 965 styckan har mellan sex och tjugo lägenheter och 1 016 stycken har sex lägenheter eller färre.

De små bostadsrättsföreningarna, vilka alltså utgör nästan 25 procent av beståndet, har totalt 51 0169 lägenheter sammanlagt.

Källa: allabrf.se

[0Xb]

Bra inlägg. Håller helt med om att små är ett problem. 11 som någon nämner kan vara en rimlig siffra.

Varför vill du ha tak? Krav på ett minimum är jag för, annars skall det inte vara en äkta brf. Utan får gå som oäkta..

[clabbe]

Ursprungligen skrivet av 0Xb

Bra inlägg. Håller helt med om att små är ett problem. 11 som någon nämner kan vara en rimlig siffra.

Varför vill du ha tak? Krav på ett minimum är jag för, annars skall det inte vara en äkta brf. Utan får gå som oäkta..

Varför är små föreningar en styggelse, och varför borde de räknas som oäkta?