Nivå på bolåneränta

[P2222]

Ursprungligen skrivet av vinter

Hej hur hittar man en bolånemäklare?

Har skickat PM!

[apanap]

Lånar denna tråd..
Vi har lån i föreningen som går ut senare i höst och har börjat ta in offerter från banker. Räntenivåerna blir "lite" högre än vi har på det lån som går ut. Undrar om det finns någon annan förening som håller på att lägga om sina lån (eller nyligen gjort det), och vilka erbjudanden ni isåfall fått?

Exempel på vad vi erbjudits är (som bäst): rörligt/3M på 2,1% och 5 år på 3,9%.

Någon som lyckats lägre erbjudanden nyligen (efter senaste höjning från RB)?

[Harald]

Står inte i begrepp om att lägga om lån - bor skuldfritt - men hanterar ju andra föreningars lån i min förvaltning. Och har lärt mig - detta är rätt enkelt:

Kör alltid allt på rörligt (3 månaders). Klart!

Detta av flera skäl:

1) den som binder och binder om sina lån förlorar alltid över tid jämfört med den som ligger rörligt. Visst - de som band i januari i år är ju glada nu men det betyder bara att de ”lärt sig” att det kan vara lönsamt att binda så de kommer försöka i framtiden igen = de förlorar garanterat på totalen.

2) när du binder så gynnar du alltid en del av medlemskollektivet på annans bekostnad. Antingen får nuvarande medlemmar det lite billigare mot att medlemmarna år 3,4 och 5 får betala för mycket eller så blir det tvärt om. Och eftersom medlemmarna i en bostadsrättsförening alltid skall stå för ”sina” kostnader så blir allt spel kring bundna priser både på räntor eller el eller annat egentligen regelvidrigt.

3) betänk att dagens ökande räntor är som ett berg som snabbt växer upp framför oss. Och eftersom tiden inte stannar (nu heller) så kommer vi förr eller senare gå ner från samma berg. Väl där under nervägen kommer alla som bundit förlora pengar.

4) så länge föreningen anpassar sin ekonomi till de högre kostnaderna så kommer fina affärsmöjligheter öppna sig när väl räntorna går tillbaka. Då kommer föreningen automatiskt få ett högre överskott vilket då bör läggas på amortering = föreningen blir rikare och mindre räntekänsliga utan att för den skull behöva höja avgifterna. De var ju redan höjda på grund av högre driftskostnader vilket alla nu är medvetna om = inga problem nu att hänga med och höja avgifterna.

Kommentar till att ändå binda lån: Anledningen att en del privat eller i ett företag vill binda delar av eller hela sitt bolån är ju att man vill ha en försäkring = exakt då här mycket kommer det att kosta mig den här tiden. Och anledningen till att man kan behöva den försäkringen är ju att om kostnaderna övergår en viss gräns så räcker inte intäkterna längre till. Det har jag förståelse för. Men för en förening existerar inte det behovet - föreningens styrelse kan ju höja intäkterna genom ett enkelt beslut på ett styrelsemöte när som helst. Alltså innebär det ingen risk för en förening att alltid välja den bästa affären - rörligt - eftersom man enkelt kan hantera eventuella ”dyr tider”.

Och nej - det kommer inte att kasta innehavarnas ekonomi över bord. Räkna på det så ser ni - det kan bli några hundralappar inga bekymmer. Och nej värdet av bostadsrätten påverkas inte heller av detta eftersom en majoritet av föreningarna sitter i exakt samma sits.

Det som dock kan knäcka den enskildes ekonomi är ju om den har för höga lån privat, eller blir av med jobbet eller annat. Men detta är absolut ingenting som brf:en har med att göra eller skall lägga sig i. Vissa lever slösa och andra lever spara och var och en får ta eget ansvar för sina egna privatekonomiska beslut.

Lycka till!

[vinter]

Ursprungligen skrivet av apanap

Lånar denna tråd..
Vi har lån i föreningen som går ut senare i höst och har börjat ta in offerter från banker. Räntenivåerna blir "lite" högre än vi har på det lån som går ut. Undrar om det finns någon annan förening som håller på att lägga om sina lån (eller nyligen gjort det), och vilka erbjudanden ni isåfall fått?

Exempel på vad vi erbjudits är (som bäst): rörligt/3M på 2,1% och 5 år på 3,9%.

Någon som lyckats lägre erbjudanden nyligen (efter senaste höjning från RB)?

Hej, vi har fått Stibor 3M +0.5% och jag undrar lite om ni tror att det går att sänka denna marginal en del? Ingen aning om vad som är bra.

[apanap2]

Ursprungligen skrivet av vinter

Hej, vi har fått Stibor 3M +0.5% och jag undrar lite om ni tror att det går att sänka denna marginal en del? Ingen aning om vad som är bra.

Ursäkta sent svar, har inte lyckats logga in på mitt konto, och inte lyckats återställa lösenord.. Slutade med att regga nytt konto

Hursomhelst, vi fick som bäst erbjudande 3M +0.45, så aningen bättre. Om det går att få ännu lägre vet jag inte, men vi använder låneförvaltare som jag hoppas gjort vad han kan för att få ner den så mycket som möjligt.. Vi har haft +0.35 tidigare, så inte helt nöjd med resultatet (men bankerna har gott om ursäkter för att höja marginalerna...)

[gogubbe2016]

Vi har hela föreningens lån(4 delar som förfaller mars/april samt november nästa år). Kommer försöka förhandla med så många som möjligt och delar gärna med här. Andra får gärna dela med sig också, gärna vilken bank och stad det gäller. Går ju inte applicera rakt av men alltid en bra fingervisning. Man tycker att man borde kunna få i alla fall vad bästa 3 månaders räntan är som privatpersoner får och 30% mindre kanske pga ränteavdrag som föreningen ej får så att man hamnar på samma nettoränta som privat. Tycker egentligen förening med bra fastigheter borde vara säkrare än enskilda brf medlemmars lån.

[liqwid78]

Vi håller på att förhandla ett lån nu. Återkommer när jag vet vad det blev.
Just nu är det rörligt som gäller. Tåget för att binda har redan gått.

[gogubbe2016]

Har någon tittat på följande?

Strimlade lån

https://www.ekonomifokus.se/bostad/b...srattsforening

[Harald]

Strimlade lån är väl ett begrepp som inte används längre, så texten är skriven av någon som inte har så bra koll. Det fungerar dåligt praktiskt med just avtalsdelen som skall skrivas om vid varje överlåtelse.

Däremot kan man gå in med olika stor insats eller så kan man göra kapitaltillskott som inte alla behöver gå med i, och därmed blir effekten typ samma, d v s olika årsavgifter för lika lägenheter beroende på hur stor del man har av föreningens skuld.

Olika insats:
Är ett hittepå från Peab från början, fler har följt efter och gäller nybyggbyggnadsprojekt. Är ett sätt att kunna sälja till de familjer som ligger på gränsen och egentligen inte skulle ha råd att köpa annars. Effekten i det långa loppet förskräcker: Föreningen får för all framtid dubbla andelstal serier och därmed en dyrare förvaltning. Sen skall allt hållas koll på i 30-40-50-80 års tid...

Kapitaltillskott (frivilliga): skapar likt ovan tyngre och dyrare administration men framförallt är det numera väldigt mycket svårare att genomföra över huvud taget. Detta beroende på bolånetak och amorteringskrav som helt enkelt försvårat manövern betydligt.

Att istället över tid ta ut en lite högra avgift och amortera konsekvent är däremot en affärsidé som fortfarande fungerar ypperligt och som dessutom ökar både föreningens och medlemmarnas förmögenhet för varje år - helt utan risk och dessutom skattegynnat!