Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Motioner, årsredovisning, årsstämma, extrastämma
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Motioner, årsredovisning, årsstämma, extrastämma
Valberedning, mötesordförande, dagordning, "omedelbart justerat", ansvarsfrihet, klander/ogiltigförklaring av stämma, votering, rösträtt, röstningsordning, fullmakt, röstlängd, medlemsförteckning, tolka årsredovisning, o.dyl. RSS-feed för detta forum om stämmor, motioner, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
Berätta gärna hur stämmorna går till i din brf. Vad fungerar bra/dåligt?

Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2008-03-01, 12:57
Wasan Wasan är inte inloggad
Duktig medlem
 
Reg.datum: Feb 2008
Inlägg: 7
Standard Vad är "avskrivning"?

Försöker läsa och förstå vår förenings årsredovisning och strategi när det gäller avskrivning. (vilket inte är helt lätt att göra)
  • Varför skriver man av tillgångarna över huvudtaget?
  • Varför skriver en del föreningar av 0,25%, andra 0,5% och andra 1% av anläggningstillgångarna?
  • Vad kan det finnas för fördelar med en hög respektive låg avskrivningstakt?
  • Vad kan det finnas för nackdelar med en hög respektive låg avskrivningstakt?
  • Finns det några skatteskäl att göra avskrivningar?
  • Måste man göra avskrivningar?
  • Om man har en budget som ser hygglig ut med 0,25% avskrivning, är det bra eller dåligt? (Höjer man avskrivningen till 0,5% så uppstår ett underskott)
  • Vad är det för regler som styr takten?
  • Vad är underavskrivning och överavskrivning?

Finns det någon vänlig och förstående själ där ute som kan ge ett detaljerat svar på detta?

/Wasan
Svara med citat
  #2  
Gammal 2008-03-01, 17:35
stephan stephan är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: stockholm
Inlägg: 861
Standard avskrivningar

En mycket bra fråga som alla bostadsrättsägare borde vara mer insatta i.
Att redogöra detaljerat är mycket svårt.
Jag hoppas du får fler svar. Jag gör bara en kort beskrivning hur avskrivningar fungerar i väduren där förvaltaren "myglar" med detta och kör över en okunnig styrelse för att få bra resultat i årsredovisningen men som är som en snöboll, ju mer man rullar den ju större blir den. Vilket medlemmarna senare kommer att "lida av".

Det finns inga speciella regler i avskrivningsärendena, som det borde finnas. men tillexempel renovering av tvättstugor kan "skrivas av på allt från o-20 år

Om en renovering av tvättstugor kostar 1 miljon, kan man skriva av detta belopp så att det påverkar reultatet i 20 år med 5% varje år.
D4et vill säga 50 000kr per år.
Skriver man av det på 10 är blir följdaktigen boskslutskostnaden 100 000kr om året.

Detta har inget att göra med hur man betalar kostnaden, för den sker ju direkt så att säga. när arbetet är besiktigat och klart vill entreprenören ha sina pengar.

Styrelser som med "god hjölp" oftast av förvaltarna vill visa att föreningen gör ett gott årsresultat, skriver av mer än rimligt.

Det finns uttalade rekomendationer men som sagt detta gör styrelserna hur de vill med och oftast utanför medlemmarnas insatthet hur det påverkar föreningen i framtiden.

Några vanliga avskrivningstider
Husen 100 år ger 1% avskrivning
Fasadrenovering 30 år 3,3%
tvättstugor 20 år (jälva kaklet på väggar och golv)=5%
tak på byggnader 20-40år
asfalteringar vägar 40 år.

Det mesta av dessa siffror finns i den underhållsplan föreningarna skall ha.
Svara med citat
  #3  
Gammal 2008-03-03, 19:20
j.a j.a är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2008
Inlägg: 207
Standard

Jag är inte ekonom men försöker mig på en liten förklaring,

Köper föreningen tvättmaskiner för 100 000:- har dessa kanske en ekonomisk livslängd på 10 år, då kan man slå ut dessa 100 000:- över 10 år vilket ger en avskrivningstakt med 10 000:-/år. Den ekonomiska livslängden är en företagsekonomisk term och kan inte sällan skilja sig från den tekniska livslängden.

Föreningens "tvättmaskinstillgångar" är då alltså värda 50 000:- år 5 och 10 000:- år 9. På detta sätt påverkas föreningens totala tillgångssida eftersom föreningen därför blir "fattigare" för varje år. Tillgången 100 000:- upphör alltså inte bara för att man lägger dem i tvättmaskiner, därmed avtar värdet på tvättmaskinerna successivt.

Avskrivning avser alltså de kostnader (dvs för viss period) bostadsrättsföreningen (i detta fall) har för värdeminskningen av sina anläggningstillgångar (dvs tillgångar att användas under längre tid, fastighet/maskiner m.m.). För vissa tillgångar gör man inte avskrivningar eftersom dess värde inte minskas, tex mark.

Man gör avskrivningen under tillgångens ekonomiska livslängd, det finns olika metoder för avskrivning men det vanliga är ett fast kostnad per år räknat på den totala livslängden av anläggningstillgången.

Under år med förlust får man underavskriva, dvs skriva av med mindre belopp än beräknad värdeminskningen. Poängen är att man får spara detta utrymme till år med vinst då man kan överavskriva, dvs motsatsen och på så sätt minska vinsten och balansera resultatet mellan olika år. Lägre vinst = lägre skatt.

Man måste alltså göra avskrivningar för att kunna redovisa hur stora föreningens tillgångar är totalt. (dvs hela föreningens "förmögenhet")

Regler om avskrivningar styrs av bokföringslagen, god redovisningssed och Bokföringsnämndens regler.

Senast redigerad av j.a: 2008-03-03 klockan 20:03.
Svara med citat
  #4  
Gammal 2008-03-04, 00:14
stephan stephan är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: stockholm
Inlägg: 861
Standard avskrivningar på förbrukningsmaterial

Det finns som sagt inga klara regler vad det gäller avskrivningar.
Men föreningar skall vara mycket försiktiga med att skriva av förbrukningsmaterial dit tillexempel tvättmaskiner tillhör.

Det är bygginvesteringar av större format som skall skrivas av.
Svara med citat
  #5  
Gammal 2008-03-04, 08:15
Wasan Wasan är inte inloggad
Duktig medlem
 
Reg.datum: Feb 2008
Inlägg: 7
Standard Anläggningstillgångar

Hej.
Tack för svaren. Det verkar som sagt inte vara helt lätt att förstå detta. Kan man tolka det som att om föreningen ett år ser ut att gå med säg 500000 i vinst så kan man göra en avskrivning av anläggningstillgångarna med motsvarande belopp, givet att det handlar om 0,5-1% av tillgångarna, för att undvika skatt på vinsten? Det pengar man då får "över" så att säga, vart försvinner dom? Borde inte dom finnas kvar så att de kan användas för att exempelvis amortera ner lånen?

Om en styrelse vill påvisa för medlemmar att man måste göra ett kapitaltillskott vore det då inte en bra idé att göra en STOR avskrivning i den kalkyl man visar för medlemmarna så att man får uppfattningen att det inte går nåt vidare för föreningen och att om man inte gör nåt kommer det att gå riktigt illa?

/Wasan
Svara med citat
  #6  
Gammal 2008-03-04, 17:57
schrapets avatar
schrapet schrapet är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: Värmland
Inlägg: 268
OBS! OBS! OBS! Avskrivning

Hej, så här står det i min ”Ekonomisk ABC” av Svenska Bankföreningen
ISBN 91-7064-024-6.

”Avskrivning –fördelning på flera redovisningsperioder av anskaffningsvärdet av en
anläggningstillgång så att detta inte i sin helhet belastar ett enda års resultat. Avskrivning skall
i princip ske så att utgiften för tillgången fördelas som kostnader på det antal år den beräknas
kunna användas.
Det innebär att företaget årligen minskar anläggningens bokförda värde eller avsätter
medel till ett värdeminskningskonto vilket minskar årets resultat med motsvarande belopp. När t.ex.
tvättmaskiner behöver ersättas skall alltså medel finnas avsatta som motsvarar anskaffningsvärdet av denna.”


Om ekonomin tillåter tycker jag att man skall ha en hög amortering av lånen om dessa överstiger
taxeringsvärdet för föreningen. Har föreningen lån som understiger taxeringsvärdet blir det lättare
för styrelsen att spela bankerna mot varandra när man skall placera om lånen.

Jag har själv erfarenhet av detta. För några år sedan var vår styrelsen inte nöjd med de bud vi fick
av vår traditionella bank och vi ville i stället placera lånen i en konkurrerande bank som lockade med
bättre räntevillkor.
Till slut gav den gamla banken med sig och anpassade sig efter konkurrentens.

För en mindre privat BRF är det lätt att förhandla på detta sätt men jag tror att Riksbyggen och
HSB har en mjukare hållning gentemot bankerna. De vill inte stöta sig för mycket för då kan
det bli svårare för dom att få nya lån i framtiden när det skall uppföra nya föreningar.


Så vill jag också tillägga att en BRF betalar inte skatt på vinsten. Vinst räknas bara som ett positivt
resultat och balanseras oftast över till nästa verksamhetsår enligt stämmans beslut. /SP
Svara med citat
  #7  
Gammal 2008-03-04, 18:38
stephan stephan är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: stockholm
Inlägg: 861
Standard avsättningar

Björn lunden som har skrivit många böcker om bostadsrätt skriver avseende avskrivningar.
"Avskrivningar på inventarier.
Eftersom ett inventarium har en livstid på flera år får du inte kostnadsföra inköpet direkt. Uugigten ska istället delas upp på så många år som motsvarar de beräknade livslängden".

Han skriver vidare i boken BOSTDSRÄTT att.
Följande avskrivningsprocent är vanliga.
Kontorsinventarier 15% per år
Makiner och fordon 20% per år
Datorer 25-30% per år.

Han skriver vidare att
" i många föreningar kostnadsför man alla åtgärder på husen oavsett om det är fråga om reparationer och underhåll ellr ny-, till och ombyggnader"

Reparationer och underhåll skall det inte göras avskrivningar på"

Om han har rätt så är det många styrelser och revisorer som missat en hel del?

Nu börjar det svåra?
Ta tillexempel att taken läcker i en förening. Kan vara en stor och dyr entreprenad men om du inte gör någon om-eller tillbyggnad så skall detta betraktas som en repartion/underhåll och får inte skrivas av?

Men var går gränsen?
Du byter lite stosar, du repararerar med bättre plåt/papp och vips har det blivit en om-tillbyggnad?
Svara med citat
  #8  
Gammal 2008-03-05, 08:49
Wasan Wasan är inte inloggad
Duktig medlem
 
Reg.datum: Feb 2008
Inlägg: 7
Standard Bokföringspost....

Tror jag börjar förstå lite av det här tack vare alla svar. Det känns som att avskrivning i praktiken är en sorts bokslutspost. Har det gått bra under året gör man en stor avskrivning, har det gått sämre gör man en mindre och att all avskrivning görs på något man redan betalt med rena pengar dvs husen i vårt fall. Kan man tolka det så?

Har man skrivit av mer än taxeringsvärdet så har föreningen en bättre sits gentemot banker om man behöver nya lån kan jag förstå eftersom man då har bättre säkerhet för ett sådant.

Jättetack för alla svar.
/Wasan
Svara med citat
  #9  
Gammal 2008-03-05, 11:42
stephan stephan är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: stockholm
Inlägg: 861
Standard årsresultat-avskrivningar

Nja, detta med att "om det gått bra ett år" = stora avskrivningar.

Tvärtom skulle jag vilja säga.

Ju mer avskrivningar desto bättre blir årsresultatet för innevarande år.
Medan du då tar med dig försämrat resultat för kommande åren.
Svara med citat
  #10  
Gammal 2008-03-07, 00:18
Admins avatar
Admin Admin är inte inloggad
Systemadministratör
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: Malmö
Inlägg: 6 384
Glad Hur tolkar man en årsredovisning för en brf?

Avskrivningar
Avskrivningar är en bokföringsmässig åtgärd i syfte att sprida ut utgiften för en fastighet (eller en annan tillgång) över tiden. Därmed uppstår kostnader, som varje år slår mot bostadsrättsföreningens resultaträkning.

Avskrivningen i sig har ingen kassaflödesmässig effekt, och behöver således inte motsvaras av avgifter från bostadsrättsföreningens medlemmar. Men så länge inte föreningen gör ett negativt resultat, borgar avskrivningen för att föreningsmedlemmarna varje år sätter av medel som kan användas till exempelvis amorteringar eller fastighetsunderhåll. Den här typen av fonderingar kan dock göras på flera sätt, varför avskrivningarnas nytta överlag är en subjektiv fråga.


Enkelt förklarat är avskrivning ett sätt att redovisa hur stort värde som återstår av en tillgång. Om man räknar med att till exempel en ny bil ska användas i tio år innan den är förbrukad kan värdet skrivas av på tio år, det vill säga med tio procent om året.

Avskrivningarna är ett sätt att fördela kostnaden för en tillgång över en tid, vanligtvis under tillgångens livstid.
Kostnaden uppstår under den tid tillgången förbrukas.
Det är viktigt att skilja på kostnad och utgift som uppstår vid köpet.

Vad är Linjär avskrivning?
Tillgången avskrivs med samma summa varje år.
Detta är den vanligaste metoden och tillämpas oftast på äldre föreningar, byggda på 1980-talet och tidigare.

Vad är Progressiv avskrivning?
Storleken på avskrivningen ökar med tiden, dvs den är låg i början för att därefter öka med åren.
Denna metod tillämpas för nyare produktion då tillgången har lång livslängd och låg teknisk utveckling.


Fakta

Avgiften måste täcka kostaderna

Avskrivning är en kostnad som tas upp i bostadsrättsföreningens resultaträkning som en minuspost. Om avskrivningarna och därmed minusposterna ökar kan det ge ett underskott i föreningen. Det kan i sin tur leda till en höjning av månadsavgiften i syfte att förbättra resultatet i bokföringen.

Enligt många bostadsrättsföreningars stadgar måste månadsavgiften täcka föreningens kostnader, inklusive avskrivningar.

Avskrivningens storlek har samband med månadsavgiften bland annat genom att bostadsrättslagen begränsar föreningens möjligheter att gå med underskott.

Källor: Sveriges Redovisningskonsulters Förbund, Borevision, Bokföringsnämnden mfl.



En liknande fråga om hur avskrivningar fungerar i en brf;

Vad innebär avskrivning i en bostadsrättsförening?

Fråga:
Hur fungerar avskrivningar på en bostadsrätt? Det verkar nästan som om vinsten ska döljas.

Kan ni tipsa mig om var jag kan få reda på detta, eller om t.ex. HSB har en färdig mall?

Svar:
Avskrivning är en kostnad som motsvaras av värdeminskningen på en anläggningstillgång. En avskrivning baseras på både kalkylmässiga och bokföringsmässiga grunder.

En avskrivning görs eftersom anläggningstillgångar minskar i värde pga slitage och genom att de blir omoderna. Avskrivning för anläggningstillgångar görs oftast vid olika periodslut (det kan vara månader eller år).

En avskrivning kan också sägas vara skillnaden mellan en anläggningstillgångs värden vid två olika tidpunkter. Det är svårt att avgöra verklig värdeminskning för anläggningstillgångar och man använder sig därför av förenklingar, t ex linjär och degressiv avskrivning.

Avskrivningar på anläggningstillgångar, i första hand föreningens hus, ska ske enligt god redovisningssed. Detta innebär att tillgångarna ska skrivas av under den uppskattade nyttjandeperioden.

Avskrivningarna ska spegla den förslitning och nyttjande som sker av egendomen. Grunderna för hur avskrivningarna sker ska prövas löpande. Det kan bli aktuellt att förkorta en avskrivningsperiod om en tillgång inte kan förväntas ha så lång livstid som föreningen från början uppskattat.

I första hand ska du vända dig till styrelsen om du har frågor om den ekonomiska redovisningen i bostadsrättsföreningen. Du kan också utnyttja din möjlighet att ställa frågor under årsstämman då föreningens räkenskaper behandlas.

Allmänna riktlinjer för hur ekonomiska redovisningen ska ske finner du i Bokföringsnämndens allmänna råd, samt i årsredovisningslagen.


Se även;
Progressiva avskrivningar i bostadsrättsföreningar


Jag har tidigare skrivit några rader om hur man ska läsa en årsredovisning. Jag vet inte om denna information kan vara till någon glädje för dig när du försöker sätta dig in i årsredovisningen för din förening (jag har inte tagit upp något om avskrivning där), men länken till webbsidan får du här;

Att tolka en årsredovisning

Om jag får lite tid över en dag så ska jag försöka utöka denna webbsida med mer ingående information om de olika delarna av årsredovisningen.
__________________
DET KRÄVS ETT HELT NYTT SÄTT ATT TÄNKA FÖR ATT LÖSA DE PROBLEM VI SKAPAT MED DET GAMLA SÄTTET ATT TÄNKA Think outside the box
Demokrati/rättvisa - öppenhet - insyn - information - engagemang - medlemsinflytande - medlemskontroll - ärlighet - moral - etik - ansvar - respekt - civilkurage... ETHOS, vad tusan är det?
Faktabanken - Sveriges bästa och mest heltäckande stadgar - Index - Visitkort för Forum För Alla i Bostadsrätt - Hyresnämnden!
För den trötta samhällskroppen vore kanske bästa boten ifall tankarna i toppen kom från roten.
Makten ska utgå från folket enligt grundlagen, men hur fungerar det i en brf?
Är HSB till för medlemmarna eller är medlemmarna till för HSB? - Avveckla HSB-ledamoten !!! - Engagera dig i din investering i ditt boende idag, i morgon kan det vara för sent!
Varje HSB-medlem har motionsrätt till HSB:s stämmor. Utnyttja dina rättigheter och skriv motioner till HSB (exempel).
Med retorik och härskartekniker undviker HSB att svara på frågor! - Fler Whistleblowers efterlyses!
6:13, 7:16 LEF (generalklausuler): Föreningsstämman, styrelsen eller ställföreträdare för föreningen (t.ex. mötesordförande) får inte ta beslut/företa en åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem.
13 kap 1§ LEF: Om en styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen då han fullgör sitt uppdrag, skall han ersätta skadan. Detsamma gäller när skadan tillfogas en föreningsmedlem eller någon annan genom överträdelse av denna lag eller tillämplig årsredovisningslag eller genom överträdelse av stadgarna.
Kärnproblemen: 1. Protokoll (ska vara offentliga), 2. Stadgar 3. Revisorer, 4. Valberedning - Vi ska inte ha roller och regler som inte kan kontrolleras!
VEM SOM FÅR VARA OMBUD/BITRÄDE PÅ STÄMMA SKA INTE VARA BEGRÄNSAD!
UNDERHÅLLSPLANER I BRF & BUDGET MÅSTE OVILLKORLIGEN VARA OFFENTLIGA FÖR ALLA MEDLEMMAR & KÖPARE

Senast redigerad av Admin: 2014-05-30 klockan 15:58.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 05:47.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2017.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare