Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi Ekonomisk-, drifts- och underhållsförvaltning, underhåll, underhållsplan, budget, planering, driftskostnader, ekonomisk plan, kapitaltillskott, kontering av fakturor, inventarielistor, inre fond, krav på upphandling, upphandling av förvaltning, offerter, entreprenörer, fastighetsskötsel, anlita HSB, tips på bra entreprenörer, varning för dåliga entreprenörer, skattefrågor, skattereduktion, ROT-avdrag, o.dyl. RSS-feed för detta forum om förvaltning, administration, upphandling, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2014-01-01, 23:29
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 945
Standard Att hantera föreningens lån - Hela hemligheten med Brf

Det här är så pass viktigt, att jag lyfter det till en egen tråd. Det handlar om hur föreningarna måste göra för att återta makten över sin egen ekonomi, och på riktigt kunna drivas i enlighet med varje förenings stadga § 1.

Saxat från en annan tråd, där jag avvek från trådens ämne:

Hela Avbetalningsperioden är 17 år, och det är 8 år kvar nu (beräknat).

Men vi har gått ännu djupare. Vi har ifrågasatt varför lånen finns över huvud taget, och hittat följande:

Största delen bekostade stambyte, nya kök, nya badrum, fasadrenovering, ny tvättstuga och nya fönster 1984-1985.

En del är ursprungligt sedan huset byggdes 1938.

En del bekostade takomläggning år 2003.

En del kommer från fasadrenovering, trapphusrenovering, nya portar 2001.

Analyserar man detta får man fram att vi räntar och betalar av på:

Stambyte: 36 år (teknisk livslängd 60 år)
Kök: 36 år (teknisk livslängd 30 år)
Badrum: 36 år (teknisk livslängd 25 år)
Fasadrenoveringar: 36 år och 20 år (Vi betalar och räntar alltså samma sak dubbelt eftersom tidigare generation bara lånat och struntat i amortering), samt att vi gjorde ny fasadrenovering 2013 som vi betalade cash. Nästa beräknas komma 2025.
Tvättstuga: 36 år (teknisk livslängd maskiner 15 år, ytskikt 30 år)
Fönster: 36 år (teknisk livslängd 55 år)
Byggkostnad: 82 år (rimlig avskrivning 50 år)
Tak: 18 år (teknisk livslängd 20 år)
Trapphus ytskikt: 20 år (teknisk livslängd 15 år)
Portar: 20 år (teknisk livslängd 30 år)

------

Så att det skulle vara så att vi betalar av för snabbt stämmer inte. Det mesta är tvärt om, vi får både ränta, amortera OCH återinvestera samtidigt, för att komma ikapp till stagevillkoret i § 1.

Idag tjänar alla boende på upplägget, de första 5- 5,5 åren var det inte så. Då förlorade de som sålda sina bostadsrätter om man räknade mellanskillnad i inbetalade avgifter mot försäljningspris, och jämförde med referensföreningar intill. Den debatten kan jag ta.

Jag uppmanar alla föreningar att analysera varför man har lån (vad lånade vi till?) och utifrån beräknade och faktiska livslängder och avskrivningar, bedöma rimligheten att år efter år ränta dessa lån.

Hos oss betalar alltså många medlemmar fortfarande av på kök som inte längre finns kvar. Hade det varit rättvisare att medlemmarna om 20 år fortfarande betalade av på dessa kök också?
Svara med citat
  #2  
Gammal 2014-01-01, 23:53
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 945
Standard

Fortsätter resonemanget direkt själv.

Styrelsen har alltid två alternativ för att bekosta underhåll på sin fastighet. Antingen har man en avgift som ackumulerar tillräckliga medel för att kunna betala sitt underhåll direkt, eller så lägger man upp ett lån i bank.

Styrelsen som lånar resonenerar oftast som så, att detta (underhållsinvesteringen) kommer ju främst kommande medlemmar till godo, och därför är det rätt att de betalar av för detta under ett antal år. Ofta läggs lånet upp med en amortering enligt relevant avskrivning, ex 20 år om det rör sig om ett underhåll som beräknas hålla i 20 år.

PROBLEM 1:

Problemet är att inom föreningen finns inget system som håller reda på vilka lån som hör till vilka underhåll. Kommande styrelser kommer därför vid låneomläggningar endast se till sin egen korta boendehorisont, och till slut brukar amorteringarna försvinna eller praktiskt taget bli så små, att lånet inte har en chans att bli återbetalt innan nästa omgång lika underhåll behöver göras.

PROBLEM 2:

Föreningen har hela tiden ett antal lån som kostar räntor, och nya underhåll trillar in. Att fortsätta amortera lite på gamla underhållsåtgärder, samtidigt som man lånar till nya, gör ju totalt sett att kostnaderna för medlemmarna ökar.

Föreningen som väljer att via avgiften finansiera allt sitt underhåll, kommer att ha samma kostnader som andra föreningar, minus räntekostnaderna. För att nå dit måste viktiga beslut fattas:

1) Vi tar ut erforderlig avgift, som täcker föreningens behov av kapital allt underhåll och all drift inkluderad.

2) Första åren tar vi även ut tillräcklig avgift, för att inom rimlig tidsram, amortera av på befintliga lån.

Detta kan ALLA föreningar göra. Sedan är det upp till varje styrelse hur de bedömer "rimlig amorteringstakt" för gamla lån. Jag anser att denna bedömning skall göras med följande i åtanke:

1) Vad har dessa lån finansierat, och hur lång livslängd har dessa underhåll/investeringar

2) Idag har vi riktigt låga räntenivåer. Eftersom en normal amorteringsplan i de flesta föreningar (de flesta har rätt stora lån jämfört med vad de hade haft om de varit privata fastigheter ägda lika länge) kommer att sträcka sig 20-40 år, så bör man bedöma risken för att räntenivåerna kan komma att vara betydligt högre under denna period. Rimligtvis kommer man fram till att det just nu råder utmärkta affärsmässiga fördelar, att amortera lite extra, för att under högre ränteläge kunna dra ner något på omfattningen.

3) Lägg därtill att dagens bostadsrättsinnehavare dels har tillgång till ROT, dels har de upplevt värdestegringar på i många fall 100 % på 7-8 år, vilket gör att de knappast är de som har svårast av bostadsrättsgenerationerna att ta en avgiftsökning på 3-500 kr/månad.

Vidare så tar det inte så lång tid, innan dessa amorteringar betalar sig allt mer självt. Med dagens skatteregler har alla bostadsrättsinnehavare direkt en "återbetalning" i form av en skattelättnad, på 22 % av hela amorteringen. Därtill räntan, varje år. Jämförelse med en aktieinvestering kommer i nästa inlägg.
Svara med citat
  #3  
Gammal 2014-01-02, 00:13
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 945
Standard Avkastning akte kontra BRF-amortering

Man brukar säga att en investerare som har gott om pengar, söker en avkastning på 5-7 % totalt sett på sitt investerade kapital. Med detta i åtanke, tittar vi här på en bostadsrättsförening som väljer att ta in en miljon från medlemmarna via avgifterna, och därefter amortera av på ett av föreningens lån.

Alternativet för bostadsrättsinnehavarna hade ju varit, att de fick behålla sin miljon (alltså att avgiften till föreningen var lägre) och så kunde dessa innehavare investerat miljonen själva istället.

För enkelthetens skull klumpar vi ihop alla medlemmar till en. Dessutom räknar jag inte med ränta-på-ränta effekter, eftersom det komplicerar enkelheten i exemplet. Dessa effekter finns för övrigt vid båda typer av "investering", även om den troligen är något större i aktiefallet.

Alltså, investering i aktier, 1 miljon, eller föreningen amorterar 1 miljon.

Avkastning aktie 6 %:

År 1: 6 %
År 2: 12 %
År 3: 18 %
År 4: 24 %
År 5: 30 %
År 6: 36 %
År 7: 42 %
År 8: 48 %
År 9: 54 %
År 10: 60 %

"Avkastning" föreningen amorterar 1 miljon, teoretisk låneränta: 4 %

År 1: 26 % (Kapitaltillskott 22 % + första årets ränta 4 %)
År 2: 30 %
År 3: 34 %
År 4: 38 %
År 5: 42 %
År 6: 46 %
År 7: 50 %
År 8: 54 %
År 9: 58 %
År 10: 62 %

Alltså, på 10 år är det mer lönsamt för de boende att föreningen amorterar en miljon, än att de själva från början fick en lägre avgift och istället investerade i en högavkastande aktie. Allt är teoretiskt och modellererat, var och en tror på det den vill. Vid 3 % låneränta tar det 8 år innan aktien "vinner".

Nu skall man fundera på vad som hänt i föreningen efter 8-10 år.

Förening som hade lägre avgift, och inte amorterade på sitt lån:

Business as usual. D v s sakta ökande avgifter p g a ökade driftskostnader. Lägenheterna (andelarna) värderas likt marknaden i övrigt.

Förening som började med en lite högre avgift och amorterade:

Avgiften har inte höjts på dessa år, räntevinsterna bekostar driftkostnadsökningarna. Faktiskt har nu denna förening lägre avgifter än den belånade föreningen, då den gått om. Lägenheterna värderas högre än marknadens genomsnitt, och skillnaden i värde är större än de samlade amorteringarna.

Detta var teori, i verkligheten kommer det givetvis att se annorlunda ut, beroende på varje förenings egna unika förutsättningar och marknaden för bostadsrätter, räntor m m.
Svara med citat
  #4  
Gammal 2014-01-02, 22:04
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Styrelsen har alltid två alternativ för att bekosta underhåll på sin fastighet. Antingen har man en avgift som ackumulerar tillräckliga medel för att kunna betala sitt underhåll direkt, eller så lägger man upp ett lån i bank.
Använder man tillgängliga medel till att amortera lån kommer det inte att finnas pengar i kassan och man blir tvungen att ta ett nytt lån. Det är bara dumt att ligga på överlikviditet under längre tider samtidigt som man betalar ränta på lån. Ränteskillnaden är för stor mellan vad banken ger och vad banken tar.
Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Styrelsen som lånar resonenerar oftast som så, att detta (underhållsinvesteringen) kommer ju främst kommande medlemmar till godo, och därför är det rätt att de betalar av för detta under ett antal år. Ofta läggs lånet upp med en amortering enligt relevant avskrivning, ex 20 år om det rör sig om ett underhåll som beräknas hålla i 20 år.
Så resonerar de inte alls. Finns det inte tillräckigt med pengar på kontot måste man låna. Så länge som föreningen har lån, finns det inte utrymme för att buffra pengar eftersom överskottet ska användas för att amortera på lån. Om det så bara är en kortare tid som man slipper betala ränta, så är det bättre än att ligga med en överlikviditet. Sen när pengarna behöver användas lånar man nya pengar.
Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Vidare så tar det inte så lång tid, innan dessa amorteringar betalar sig allt mer självt. Med dagens skatteregler har alla bostadsrättsinnehavare direkt en "återbetalning" i form av en skattelättnad, på 22 % av hela amorteringen. Därtill räntan, varje år. Jämförelse med en aktieinvestering kommer i nästa inlägg.
Det är inget självändamål med en skuldfri förening. Det viktiga är att konstant kunna hålla en ”lagom” låg belåning över tid i den långsiktiga ekonomiska planeringen. I vår förening är medlemmarnas genomsnittliga andel i föreningens lån ca 2200 kr/kvm. Det är inte mycket i relation till att lägenheternas överlåtelsevärden ligger mellan 60 – 70 tusen kr/kvm.

Återbäringen på 22% får man ut endast om man flyttar och endast för gjorda amorteringar, inte för renoveringar som skatteverket klassar som underhåll.
__________________
Med vänlig hälsning
Svara med citat
  #5  
Gammal 2014-01-02, 22:35
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 945
Standard

Till viss del håller jag med dig Kluringen, men det blir svårt att hitta en bank som ställer upp på att ständigt amortera/ständigt slattlåna.

Det finns en förvaltare som har gjort detta till sin affärsidé. Idén går ut på att alltid betala allt underhåll med nya lån, samtidigt som avgiften täcker amorteringar på gamla lån lika mycket. Detta ger:

-Hela tiden skapas nya kapitaltillskott som i praktiken ger medlemmarna 22 % tillbaka på allt underhåll.

-Föreningen behåller nuvarande belåningsgrad för all tid.

Det är just detta med att belåningsgraden aldrig sjunker, som jag har svårt att acceptera. Annars ser det smart ut med att alltid få nya kapitaltillskott. Dock har ingen bank jag pratat med varit särskilt tillmötesgående inför förslaget att sjösätta detta fullt ut. Inte heller är detta något som de stora drakarna praktiserar över huvud taget. Skulle de börja, så skulle troligen skatteregeln ganska snabbt göras om.

Helt rätt är att det gäller att hålla liten kassa. Ingen idé att spara i flera år inför ett kommande underhåll, ifall föreningen fortfarande har gamla lån. Jag satte själv mitt eget rekord i år, när jag i en av mina föreningar vände transaktionskontot på 2 500 kr, innan nästa inbetalning kom.

Jag försöker inte att spara mer än max ett år, ifall jag har ett större underhåll i antågande. Är det längre tidshorisont än så, då är amortering + nytt lån mera intressant. Dock lyckas jag inte i alla föreningar. En del har för mycket "privatekonomiskt tänk" kring kassan, och ser gärna att det ligger alldeles för mycket pengar kvar där.

Citat:
Så resonerar de inte alls. Finns det inte tillräckigt med pengar på kontot måste man låna
Upptäcker du att det saknas medel på kontot till ditt underhåll, så har du troligen inte planerat i tid. Att en förening behöver låna till underhåll skall den veta minst ett år innan. Ett riktigt stort underhåll bör planeras minst 5 år innan. Därmed kan man åtminstone acka en del av erforderliga medel räntefritt via avgifterna, och på så sätt sänka den totala kostnaden för föreningens medlemmar.

Citat:
I vår förening är medlemmarnas genomsnittliga andel i föreningens lån ca 2200 kr/kvm. Det är inte mycket i relation till att lägenheternas överlåtelsevärden ligger mellan 60 – 70 tusen kr/kvm.
Så kan man räkna. Men då räknar man med att den bundna tillgången buffrar för löpande kostnader. Så vill inte jag räkna, eftersom räntekostnaderna aldrig belastar den bundna tillgången, de belastar ju endast driftsbudgeten.

Hellre så här:

Om föreningen har lån på te x 4 gånger omsättningen, då betalar medlemmarna driftskostnaderna + 4 x aktuell ränta. Med en genomsnittsränta på 3 %, alltså 12 % mer för sitt boende, än om föreningen varit skuldfri. Det spelar ingen roll om föreningen ligger på Stureplan i ett sekelskifteshus, eller om det är byggbaracker i Burträsk, detta gäller alltid ändå.

Och det är helt enligt § 1 i stadga. Vi skall upplåta bostadsrätter på sådant sätt att medlemmarnas ekonomi gynnas, alltså skall vi hålla nere driftskostnaderna. Den som bor kan det ju kvitta lika om huset är värt 1 kr eller 1 miljon, det är driften som är intressant.

Men kluriga lösningar för att hålla uppe försäljningspriser på bekostnad av boende medlemmars driftskostnader, det är ju väldigt vanligt.

Och alltså helt fel.

Höga försäljningspriser skall vi nå genom värdeökande förvaltning, inte genom att vi konstlat skjuter våra kostnader till framtida medlemmar.
Svara med citat
  #6  
Gammal 2014-01-02, 22:54
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 945
Standard

Jag tar den här igen, för den kräver lite arbete uppe i hjärnkontoret:

Citat:
Höga försäljningspriser skall vi nå genom värdeökande förvaltning, inte genom att vi konstlat skjuter våra kostnader till framtida medlemmar.
Kortsiktigt så kan ju en grupp medlemmar tjäna på detta, men vi bor ju inte kortsiktigt, de flesta bor i BRF för många år för att detta ska bli lönsamt. I stället så lurar vi oss själva.

Jag ser föreningar som betalar upp till 50 % av sina intäkter i räntor. En förening som lever så, har alltså 50 % högre boendekostnad, än en skuldfri. Stiger räntan, blir det än värre, snabbt.

Kollade min egen förening. Mellan åren 1979 och 2009 gick vi från 8 miljoner i skuld, till 6 miljoner. Föreningen har alltså på 30 år, betalat och erhållit underhåll till ett värde av 2 miljoner. Under samma tid var ränteinbetalningarna på dessa lån 12 miljoner. Vad ger det? Jo, för medlemmarnas inbetalade 14 miljoner, erhöll man varor och tjänster för 2 miljoner. Smart? Skulle man kunna gjort annorlunda?

Genom att omfördela och tidigare amortera lite mera, skulle detta kunnat se helt annorlunda ut. Detta är inget unikt. Så här ser det ut i en majoritet av föreningarna. Väldigt få har koll så långt bakåt i tiden, att de kommer till insikt om vad de håller på med.

För bövulen, det räcker väl med att vi bostadsrättsinnehavare med våra privata lån göder bankerna??? Ingen annan skulle ju gynnas av vårt boende!
Svara med citat
  #7  
Gammal 2014-01-03, 17:56
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Upptäcker du att det saknas medel på kontot till ditt underhåll, så har du troligen inte planerat i tid. Att en förening behöver låna till underhåll skall den veta minst ett år innan. Ett riktigt stort underhåll bör planeras minst 5 år innan. Därmed kan man åtminstone acka en del av erforderliga medel räntefritt via avgifterna, och på så sätt sänka den totala kostnaden för föreningens medlemmar.
Det är inte så att man plötsligt upptäcker att det saknas medel på kontot. Har man valt att använda all överskott till amortering är det naturligt att det fattas pengar när det är dags att göra en större renovering. Smårenoveringar täcks med avgifter. 1998 hade vi negativt i vårt fria EK. 2012 drygt 1,6 mille, så visst har vi ackat en del pengar vi också. Att vända negativt till positivt är endast möjligt om man gör en vinst ett antal år i rad. Avskrivningarna genererar ingen vinst men borgar för att förslitningen blir betald innan det är dags för nästa renovering. Det är själva finessen med komponentavskrivning, att man kan se vilka åtgärder som måste finansieras härnäst. Finns det pengar i kassan lånar man inte även fast renoveringen bokförs som investering.

Du måste bli bättre på att läsa och tolka årsredovisningar. I korrekt förda redovisningar existerar ingen "luft" som bara är siffror på ett papper i balansen som du påstår. Bakom varenda krona finns det verkliga transaktioner. Sen att det inte finns motsvarande medel i kassan har att göra med att pengarna har använts, t ex till amorteringar. Föreningear som har ett stort belopp i underhållsfonden men negativt i fritt eget kapital lurar sig själva, Det blir så om man inte täcker upp för sparandet i fonden med avgifter.
Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Men kluriga lösningar för att hålla uppe försäljningspriser på bekostnad av boende medlemmars driftskostnader, det är ju väldigt vanligt.

Och alltså helt fel.
Vi har inte behövt betala en enda krona för husets drift med hjälp av lån. Tvärtom. Sen jag flyttade in här 1988 har det gjorts förbättringar i huset för närmare 40 mille men våra lån har legat under 10 fram till nu då takrenoveringen har ställt till det. Tråkigt att du läser vad jag skriver med selektiva glasögon och bortser ifrån att vi är lyckligt lottade med innehav av kommersiella lokaler som bidrar starkt till att vi kan hålla avgifterna någotsånär låga.
Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Jag ser föreningar som betalar upp till 50 % av sina intäkter i räntor. En förening som lever så, har alltså 50 % högre boendekostnad, än en skuldfri. Stiger räntan, blir det än värre, snabbt.
2013 steg våra räntekostnader till 16% av nettoomsättningen. 2013 gjorde vi en stor amortering och kommer att göra en till i år. 2015 kommer vi ner till 12% då alla våra bundna lån löper ut och vi kan amortera ytterligare summa som vi har buffrat under bindningstiden. Generellt är jag emot att binda lån då erfarenheten visar att det i regel är låntagarna som blir sittande med Svarte Petter. Bankerna är inte dumma när de sätter sina räntenivåer.
Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
För bövulen, det räcker väl med att vi bostadsrättsinnehavare med våra privata lån göder bankerna??? Ingen annan skulle ju gynnas av vårt boende!
Hushållen höga belåning är politikernas fel som har låtit priserna skena på detta vis. Sjukt att man kan belåna nyttjanderätterna parallellt med att fastigheten som sådan kan belånas upp till taket. Läs Tettes trådar om den framtida bostadsbubblan som inte kommer att kunna förhindras i framtiden,
__________________
Med vänlig hälsning
Svara med citat
  #8  
Gammal 2014-01-03, 20:03
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 945
Standard

Citat:
Tråkigt att du läser vad jag skriver med selektiva glasögon
Släpp det, jag skriver inte specifikt till dig. Mina råd är allmänna.

Citat:
Hushållen höga belåning är politikernas fel som har låtit priserna skena på detta vis. Sjukt att man kan belåna nyttjanderätterna parallellt med att fastigheten som sådan kan belånas upp till taket. Läs Tettes trådar om den framtida bostadsbubblan som inte kommer att kunna förhindras i framtiden,
Konstigt att du Kluringen skriver så här, när du samtidigt värderar din egen förenings ekonomi utifrån överlåtelsepriser/m2.
___

Sant är att vi i bostadsrätt sitter på dubbel risk, i och med att föreningen har lån, och därefter vi själva. Och det till historiskt höga nivåer. Därför krävs det att styrelsen aktivt funderar över vad detta innebär, när den försöker uppfylla sitt uppdrag i enlighet med § 1 i stadga.

Vissa tycker att de lyckats bra med detta villkor, när medlemmarna får betala kapitaltillskott. Jag tycker att kapitaltillskott är det ultimata beviset för att styrelsen misslyckats med sitt uppdrag. Frivilligt eller inte.
Svara med citat
  #9  
Gammal 2014-01-03, 22:25
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Släpp det, jag skriver inte specifikt till dig. Mina råd är allmänna.
Ok om du slutar måla fan på väggen om hur illa min förening kommer att se ut om tio år.
Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Konstigt att du Kluringen skriver så här, när du samtidigt värderar din egen förenings ekonomi utifrån överlåtelsepriser/m2.
Jag värderar min förening ekonomi utifrån våra framtidsprognoser att vi kan hålla en någorlunda jämn avgiftsnivå över tid. Överlåtelsepriserna som har blivit helt sjuka är det marknaden som styr. Ibland tänker jag att det är lite korkat att bo för så mycket låsta pengar. Man får mycket eget hus och tomt i en närförort för de pengarna. Men jag trivs här, vilket hindrar mig från att flytta.
Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Sant är att vi i bostadsrätt sitter på dubbel risk, i och med att föreningen har lån, och därefter vi själva. Och det till historiskt höga nivåer. Därför krävs det att styrelsen aktivt funderar över vad detta innebär, när den försöker uppfylla sitt uppdrag i enlighet med § 1 i stadga.
Styrelsen ska inte lägga sig i medlemmarnas privatekonomi. De ska uppfylla sitt uppdrag i enlighet med § 1 genom att förvalta förenings hus på bästa sätt.
Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Vissa tycker att de lyckats bra med detta villkor, när medlemmarna får betala kapitaltillskott. Jag tycker att kapitaltillskott är det ultimata beviset för att styrelsen misslyckats med sitt uppdrag. Frivilligt eller inte.
Det är lika illa att ta ut kraftiga överavgifter som endast tryggar nästa generations välmående.
__________________
Med vänlig hälsning
Svara med citat
  #10  
Gammal 2014-01-03, 23:33
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 945
Standard

Citat:
Ok om du slutar måla fan på väggen om hur illa min förening kommer att se ut om tio år.
Förlåt, då missförstod vi varandra. Jag tror inte att ert kapitaltillskott kommer göra att det kommer att "se illa ut" i er förening om tio år. Jag tror däremot inte att bostadsrättsinnehavarna om tio år kommer se det som en lika bra affär, som ni som genomförde tillskottet tycker idag. Däremot kommer ju ert beslut att påverka din förenings medlemmars ekonomi under 50 år, DET är lång tid det.

Citat:
Jag värderar min förening ekonomi utifrån våra framtidsprognoser att vi kan hålla en någorlunda jämn avgiftsnivå över tid
Snick snack. Du skrev själv:
Citat:
Det viktiga är att konstant kunna hålla en ”lagom” låg belåning över tid i den långsiktiga ekonomiska planeringen. I vår förening är medlemmarnas genomsnittliga andel i föreningens lån ca 2200 kr/kvm. Det är inte mycket i relation till att lägenheternas överlåtelsevärden ligger mellan 60 – 70 tusen kr/kvm.
Det är en utmaning att förvalta utan att förblindas av nuvärden. Samma utmaning har bonden som sår sin åker, eller skogsägaren som planterar nya träd.

Citat:
Styrelsen ska inte lägga sig i medlemmarnas privatekonomi.
"Lägga sig i" håller jag med om. Däremot måste styrelsen vara väl medveten om vilken påverkan dess beslut får på medlemmarnas ekonomi. Bl a därför anser jag att ett kapitaltillskott är en sådan katastrof.
Citat:
Det är lika illa att ta ut kraftiga överavgifter som endast tryggar nästa generations välmående
Nu kan ju jag visa att det tog 5-5,5 år innan alla gick med vinst. Sedan skall jag gärna redovisa mera hur detta gått till:

-Jag har aldrig höjt avgiften. Avgiften sattes av tidigare styrelse, och den senaste höjningen var nummer två av sex (!) planerade höjningar för att återställa eget kapital. Då hela styrelsen inför detta valde att avgå, beslöt nya styrelsen sig för att hitta en annan väg.

De första åren gick åt till att kapa kostnader och förhandla med banker och leverantörer. Detta tillsammans med flax (det kallas för timing nu i efterhand, men visst krävs tur i alla typer av affärer) kring låneräntornas utveckling, skapade på några få år möjligheten att amortera bort ett lån fullt ut.

Så gjordes.

Styrelsen funderade, vad göra nu? Antingen sänker vi medlemmarnas avgifter något, för att anpassa dessa till den nya verkligheten med ett lån mindre att ränta, eller så fortsätter vi att amortera för att ytterligare minska våra kostnader.

Två faktorer låg bakom beslutet hur vi skulle gå vidare: Riskhantering och utvecklingen på bostadsrättsmarknaden.

Risk: Då vi blivit brända bara några få år tidigare, av att p g a skenande låneräntor både stå utan ackat kapital till underhåll, men också bakbundna inför att tvingas höja avgifterna långt bortom normala avgifter, insåg vi att vi måste bryta behovet av att låna till underhåll. Visst, räntor kan vara låga, men vi hade upplevt och visste därmed, att rätt var det är, så är de höga igen.

Marknadens utveckling: Priserna som betalades för lägenheterna i vår förening steg hela tiden, och då dessa varit pressade åren innan, så blev skillnaderna större mellan inköp/försäljningspris hos oss än i grannföreningarna. Vi såg i det läget ingen anledning till att ge de medlemmar som sålde (lämnade föreningen) ytterligare vinst, på bekostnad av de kvarboendes risk.

Beslut: Värna avgifterna, fortsatt amortering.

Men för att ALLA medlemmar skulle känna att de fick ut något på affären (vi visste fortfarande inte hur lång tid det skulle ta innan det i reda pengar skulle bli lönsamt), så bestämde vi också att vi skulle utveckla och investera i föreningen på ett sådant sätt, att de som bodde där kände att de fick mer tillbaka där än om de bott någon annan stans.

Således har vi kombinerat amortering med investering i nya saker som inte fanns innan, te x byggt en gästlägenhet, ett eget gym med bastu, nya uteplatser m m. Samt hållit underhållet i framkant, ingenting skall upplevas eftersatt.

Resultatet har lett till att våra överlåtelsepriser nästan skenat, i jämförelse med föreningarna runt i kring. Allt har blivit möjligt tack vare att vi i och med räntevinsterna, har en betydligt lägre kostnadsbild, varje dag, året runt, för (all*) framtid. *tills fler föreningar gör samma sak och har kommit ikapp.

Överavgift? Jag har aldrig rört avgiften... Gissa själv om medlemmarna är nöjda.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Hela styrelsen avgick audinell Styrelse - arvode, styrelseprotokoll, arbetsordning, revisorer 13 2013-12-05 14:11
Hela styrelsen hotar att avgå qada Styrelse - arvode, styrelseprotokoll, arbetsordning, revisorer 44 2013-05-29 13:39
Tillhör hela husfasaden föreningen? Hallmat Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 6 2011-08-05 16:18
Hela valberedningen har avgått Smorran Motioner, årsredovisning, årsstämma, extrastämma 16 2011-03-15 09:59
Hela HSB Skånes styrelse byts ut Admin Bostadsorganisationerna HSB, Riksbyggen, SBC - Fullmäktige 0 2008-05-15 00:38



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 00:26.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2019.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare