Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF > Faktabanken
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Faktabanken   » Tänk på att i Faktabanken inte glida från ämnet. Skriv strikt om det som respektive tråd tar upp, var kortfattad, saklig och konkret. Fyll i rubrikfältet för varje inlägg med en mening som sammanfattar eller med ord som är väsentliga för det specifika inlägget.
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2013-07-03, 19:44
Admins avatar
Admin Admin är inte inloggad
Systemadministratör
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: Malmö
Inlägg: 6 384
Standard Vind, bygga om råvind till lägenhet/bostadsrätt

Varför inreda vinden i en brf?

För en bostadsrättsförening kan en inredningsbar vind vara värdefull.

En fördel är att föreningen genom upplåtelse av vinden får en intäkt och vinden kan därför ge långsiktiga ekonomiska fördelar. Genom att vinden görs om till betalande ytor kommer någon att betala avgift för ytan för all framtid.

Dessutom innebär en inredning av vinden att föreningen sprider ut olika kostnader på större ytor vilket resulterar i minskade avgifter för alla medlemmar.

En positiv effekt av att vind inreds är lägre uppvärmningskostnader.
Vissa kostnader kommer inte att öka pga vindsombyggnaden, t.ex. försäkringar.

En nackdel är att om en vind inreds så påverkas taxeringsvärdet vilket resulterar i höjd skatt.

Metod för ombyggnad av råvind

Att inreda en vind är en omfattande process. Föreningen måste först ta ställning till om vinden ska säljas "på rot" (dvs köparen tar fullt ansvar för det förberedande arbeten, bygglov/byggsamråd, byggentreprenaden samt eventuella sidoarbeten) till någon som själv bygger vinden, eller om föreningen först ska lägga ner kostnader på att själv inreda vinden för att därefter sälja det inredda vindsutrymmet.

Det rekommenderas att bostadsrättsföreningen säljer vindsytan på rot för att i mesta möjliga mån minska alla risker. Om föreningen inte väljer denna metod måste föreningen beställa arbetet av en entreprenör och teckna ett entreprenadavtal. Slutkostnaden kan vara svår att bedöma och föreningen riskerar att marknaden kan förändras under byggtiden.

Om vinden säljs på rot tecknar föreningen ett upplåtelseavtal med en köpare av vinden. Denna köpare är troligen ett byggföretag. Byggföretaget blir bostadsrättshavare och medlem i föreningen. Byggföretaget söker bygglov, projekterar och genomför bygget. Om vindsbygget blir dyrare än beräknat så står byggaren för denna risk.

Föreningen ska alltid ha insyn i bygget, även om det är byggaren som står ansvaret. I upplåtelseavtalet med byggaren ska alla frågor regleras: insyn, tider, standard osv.


Vad är en råvind värd per kvm?

I dagsläget betalas priser på mellan 5.000-25.000 kr/kvm för råvinden. Den största förtjänsten för bostadsrättsföreningen är ett ökat avgiftsunderlag, vilket innebär lägre avgifter för medlemmarna på både kort och lång sikt, och följaktligen ökar värdet på samtliga lägenheter.

Råvindens värde avgörs av vanliga faktorer i en brf. Utsikt, läge, föreningens ekonomi etc, men även vindens karaktär (höjd/volym) och storlek styr priset. En stor hög vind ger t.ex. möjlighet att utnyttja stordriftsfördelar i produktionen och blir därför mer intressant.

Det avgörande för en förening är inte vad vinden är värd utan vad som blir över när följdkostnader som t.ex. hisshöjning och källararbeten betalats. Som regel anses att det är en mycket god affär att sälja sin råvind, om möjlighet till detta finns.


Processen vid ombyggnad av råvind

Ofta inleds frågan om inredning av vinden med att styrelsen tar upp frågan på en stämma. Om det finns en samstämmighet inom föreningen är det sedan styrelsens uppgift att gå vidare. En eller flera konsulter anlitas som kan bedöma möjligheterna. Avtalsunderlag sätts ihop och vindsytan bjuds ut på marknaden. När en lämplig köpare hittats är det dags att i föreningen förena sig i de formella beslut som behöver fattas.

Beslut om att inreda vind måste tas av föreningsstämman genom ett grundläggande ombyggnadsbeslut. För detta beslut räcker det med att mer än hälften av de på stämman avgivna rösterna är för en vindsombyggnad.

Ofta har medlemmar vindskontor som måste flyttas ner i källaren som det finns olika åsikter om. Om medlemmarna inte är överens krävs att de som röstar för att bygga om vinden uppgår till minst två tredjedelar av de på stämman avgivna rösterna. Uppnår man inte denna majoritet kan projektet inte fortsätta.

Har föreningen däremot fått stöd av minst 2/3 av stämmodeltagarna så kommer föreningen till nästa steg i processen. För dem som är berörda av vindsbyggnationen och som inte vill att vinden byggs om måste hyresnämnden lämna sitt godkännande. De som bor under en vind och de som får sitt vindskontor nedflyttat till källaren är berörda. Föreningen kan sannolikt räkna med ett godkännande i hyresnämnden men det krävs förhandlingar och beslut i nämnden där de som är emot byggnationen är motpart.

En vindsombyggnad kan ta tid och kräver planering samt framförhållning tillsammans med god kunskap i hur ett vindsavtal ska se ut. Det är viktigt att räkna igenom det hela ordentligt. Det högre taxeringsvärdet efter en vindsinredning, och de därmed högre skatterna för föreningen, kan innebära att kalkylerna visar att det inte är någon lönande affär att inreda vinden.

Oavsett kalkyler kan det finnas andra goda skäl till att bygga vinden, t.ex. för att undvika klassificering som en s.k. oäkta förening eller för att få in flera medlemmar i föreningen.

Från det att ett avtal är undertecknat tar det cirka 9-12 månader innan en vindsinredning är fullt genomförd. Under de tre första månaderna görs förberedande arbeten i källaren och på vind samtidigt som Stadsbyggnadskontoret handlägger bygglov och projekterar. Kraven för bygglov för vindsinredning är mycket hårda och tar stor hänsyn till kulturhistoriska värden (Stockholms fastigheter är klassade i olika färger efter kulturhistoriskt värde vilket avgör hur vindsinredningen får utformas). Det är ofta en bra garanti också för föreningen att fastighetens karaktär inte förvanskas.


Se även bl a;

VIND & ANDELSTAL
Frågor kring råvindsupplåtelse
Sälja föreningens råvind. Vindsprojekt. Inreda till bostad (pdf)
Tillbyggnad och höjd avgift i brf pga inredning av vind? - Andelstal när lgh byggs på vind
Bygga ut i brf - tillägg av vindsutrymme utan kostnad
Väsentlig förändring, bygga lägenheter på vind - ny ekonomisk plan i brf?
Frågor kring försäljning av råvind
Vindsinredning i bostadsrättsförening
Inreda vind i brf
Försäljning råvind i bostadsrättsförening. Budget, kostnader (pdf)
Vindsutförsäljning med inslag av egenintressen
Sälja vindsyta till etagelägenhet - Dra tillbaka stämmoprotokoll
Beräkning avgift vid köp av vindsyta ovan lägenhet
Höja innertak?
Avgift för altan på vind i brf

Ändra andelstal i brf - När är det möjligt/lämpligt med omfördelning av andelstal? - Faktabanken


Synpunkter, förbättringsförslag eller tillägg till ovanstående text mottages tacksamt.
__________________
DET KRÄVS ETT HELT NYTT SÄTT ATT TÄNKA FÖR ATT LÖSA DE PROBLEM VI SKAPAT MED DET GAMLA SÄTTET ATT TÄNKA Think outside the box
Demokrati/rättvisa - öppenhet - insyn - information - engagemang - medlemsinflytande - medlemskontroll - ärlighet - moral - etik - ansvar - respekt - civilkurage... ETHOS, vad tusan är det?
Faktabanken - Sveriges bästa och mest heltäckande stadgar - Index - Visitkort för Forum För Alla i Bostadsrätt - Hyresnämnden!
För den trötta samhällskroppen vore kanske bästa boten ifall tankarna i toppen kom från roten.
Makten ska utgå från folket enligt grundlagen, men hur fungerar det i en brf?
Är HSB till för medlemmarna eller är medlemmarna till för HSB? - Avveckla HSB-ledamoten !!! - Engagera dig i din investering i ditt boende idag, i morgon kan det vara för sent!
Varje HSB-medlem har motionsrätt till HSB:s stämmor. Utnyttja dina rättigheter och skriv motioner till HSB (exempel).
Med retorik och härskartekniker undviker HSB att svara på frågor! - Fler Whistleblowers efterlyses!
6:13, 7:16 LEF (generalklausuler): Föreningsstämman, styrelsen eller ställföreträdare för föreningen (t.ex. mötesordförande) får inte ta beslut/företa en åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem.
13 kap 1§ LEF: Om en styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen då han fullgör sitt uppdrag, skall han ersätta skadan. Detsamma gäller när skadan tillfogas en föreningsmedlem eller någon annan genom överträdelse av denna lag eller tillämplig årsredovisningslag eller genom överträdelse av stadgarna.
Kärnproblemen: 1. Protokoll (ska vara offentliga), 2. Stadgar 3. Revisorer, 4. Valberedning - Vi ska inte ha roller och regler som inte kan kontrolleras!
VEM SOM FÅR VARA OMBUD/BITRÄDE PÅ STÄMMA SKA INTE VARA BEGRÄNSAD!
UNDERHÅLLSPLANER I BRF & BUDGET MÅSTE OVILLKORLIGEN VARA OFFENTLIGA FÖR ALLA MEDLEMMAR & KÖPARE

Senast redigerad av Admin: 2013-07-03 klockan 20:06.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är av
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Förverkande, utomstående person i lägenhet / bostadsrätt Admin Faktabanken 1 2016-04-07 11:05
Flytta källarförråd från vind till källare i bostadsförening Jus Cogens Bostadsrättsforum 1 2014-05-19 00:02
Bygga om lokal till lägenhet Larry Bostadsrättsforum 2 2013-12-20 15:21
Dags att kalla till stämma pga köp av vind. Vad måste/bör vara klart? Martin.E Motioner, årsredovisning, årsstämma, extrastämma 14 2012-10-13 21:05
Ohyra i lägenhet / bostadsrätt Admin Faktabanken 0 2009-03-24 01:23



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 09:13.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2017.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare