Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF > Faktabanken
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Faktabanken   » Tänk på att i Faktabanken inte glida från ämnet. Skriv strikt om det som respektive tråd tar upp, var kortfattad, saklig och konkret. Fyll i rubrikfältet för varje inlägg med en mening som sammanfattar eller med ord som är väsentliga för det specifika inlägget.
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2013-06-29, 14:27
Admins avatar
Admin Admin är inte inloggad
Systemadministratör
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: Malmö
Inlägg: 6 384
Standard Uppgifter om bostadsrätt till mäklare

Uppgifter till mäklare från styrelse och bostadsrättshavare

Som ordförande i styrelsen blir man ofta kontaktad av fastighetsmäklare eller spekulanter som vill ha information om bostadsrättsföreningen och den aktuella lägenheten. Vilka upplysningar man ska och får lämna kan vara svårt att veta.

Mäklarlagen
Enligt fastighetsmäklarlagen har en mäklare upplysningsplikt och är skyldig att ta in så mycket information som möjligt, något som styrelsen måste ha respekt för.

Årsredovisningen
Den främsta informationskällan om föreningen är årsredovisningen. Den ska innehålla all information som är väsentlig om föreningen. Årsredovisningen riktar sig inte enbart till medlemmar utan även till externa intressenter som kreditgivare, spekulanter och mäklare.

Även om årsredovisningen innehåller mycket information kan uppgifter saknas som är av betydelse för mäklaren.

Vem äger bostadsrätten, är bostadsrätten pantsatt?
Den viktigaste frågan är vem som är ägare till bostadsrätten och om den är pantsatt.
Denna information ska inte lämnas ut utan bostadsrättshavarens medgivande och informationen ska inte lämnas ut per telefon.

Utdrag ur lägenhetsförteckningen
Information om ägare av bostadsrätt och pantsättning kan lämnas till säljaren i form av ett utdrag ur lägenhetsförteckningen som säljaren sedan lämnar vidare till mäklaren.
Mäklaren kan presentera ett skriftligt försäljningsuppdrag som ger rätt att inhämta information.

Obetalda avgifter eller andra skulder till förening?
En viktig fråga, eftersom en köpare kan tvingas betala säljarens skulder, är om säljaren har obetalda årsavgifter eller andra typer av skulder till föreningen.
Om mäklaren har säljarens medgivande att lämna ut sådan information ska styrelsen lämna ut uppgifterna.

Lägenhetens yta?
Frågor som ofta förekommer rör lägenhetens yta. Styrelsen bör helst inte lämna information om lägenhetsyta utan låta mäklaren eller säljaren själv kontrollmäta ytan.
Den uppgift föreningen har om lägenhetsyta är inte alltid tillförlitlig eftersom det kan vara föråldrade uppgifter och dessutom finns det inte någon skyldighet för föreningen att uppdatera uppgifter om lägenhetsytor.

Otillåtna ändringar i bostadsrätt?
En annan fråga av stor betydelse är om säljaren gjort otillåtna ändringar i lägenheten.
En köpare tar nämligen över säljarens skyldigheter inne i lägenheten, t.ex. underhåll av våtrum.

Ombyggd vind?
Ombyggda vindar skapar ibland särskilda problem. Vindarna har ofta tillkommit genom att en råvind upplåtits till en byggare som låtit inreda vinden och sedan sålt bostadsrätten vidare. Dessa upplåtelseavtal innehåller många förpliktelser för vindsbyggaren. Vissa av förpliktelserna kan inte uteslutas att de följer med bostadsrätten och alltså förs över på varje ny ägare.
Föreningen bör därför förse köparen med det ursprungliga avtalet, på ett lämpligt sätt, så att köparen får sina skyldigheter klart för sig.

Framtiden i föreningen - underhållsplan; stambyte, avgiftshöjning, etc
Många frågor ställs om föreningens framtid.
- Planeras stambyte eller andra större åtgärder?
- Kommer avgifterna att höjas? Hur är föreningens skatterättsliga status?
- Riskerar föreningen att taxeras som oäkta bostadsföretag?
- Etc
Styrelsen måste svara så sanningsenligt som det är möjligt, men det är viktigt att framhäva att så länge inte några styrelse- eller stämmobeslut är fattade så handlar det bara om planering.
Om föreningen har en underhållsplan är det bra om styrelsen skickar över underhållsplanen till mäklaren. Planen är visserligen först och främst en styrelsehandling men informationen är viktig för varje köpare av bostadsrätt och kan undanröja många missförstånd.

Frågeformulär från mäklare
Ska styrelsen fylla i det frågeformulär som mäklaren brukar skicka till styrelsen? Ja, det är viktigt. Alla parter tjänar på att så mycket korrekt information som möjligt blir känd innan lägenheterna överlåts.
Felaktigt lämnad information kan åsamka föreningen eller uppgiftslämnaren skadeståndsskyldighet. Är styrelsen tveksam om en uppgift bör man ge tydliga reservationer eller avstå från att lämna information.


Mäklarens skyldigheter gentemot köparen

Vid en försäljning av bostadsrätt ska mäklaren värna om både köparen och säljarens intressen. Enligt lagen ska mäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och iaktta god fastighetsmäklarsed.

Mäklaren som sköter din försäljning är skyldig att:
• ge köparen en beskrivning av objektet
• ge köparen skriftlig information om undersökningsplikten
• erbjuda en skriftlig beräkning av boendekostnaden
• tala om för säljaren att han eller hon ska ge köparen korrekta uppgifter om objektet.
• göra klart för både köpare och säljare att bara skriftligt köpeavtal är bindande.

Beskrivning av objektet
Beskrivningen av objektet ska innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. Även fastighetsbeteckning, taxeringsvärden, areal, driftskostnader, inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten samt information om eventuella gemensamhetsanläggningar ska finnas med.

Om du köper en bostadrätt ska objektsbeskrivningen innehålla lägenhetsnummer, storlek, årsavgift och beslutade ändringar av den samt driftskostnader. Det ska även finnas uppgift om bostadsrättsföreningens namn, pantsättning av bostadsrätten, andelstal, och upplåten mark.

Mäklarens upplysningsplikt
Mäklaren ska ge köparen de råd och upplysningar som du kan behöva om objektet och andra förhållanden som har samband med köpet. Upplysningsplikten omfattar allt som kan antas vara av betydelse vid köpet. Ett undantag är att mäklaren inte behöver upplysa om sådana fel som är uppenbara.

Mäklaren har ett ansvar för att köparen förstår betydelsen av informationen som mäklaren ger. Om du som köpare känner dig osäker på något, fråga mäklaren och be om en förklaring.

Se även Fastighetsmäklarinspektionens skrift;
Köpa och sälja via fastighetsmäklare - FMI



Köparens undersökningsplikt

Mäklarens information om köparens undersökningsplikt
Mäklaren ska informera köparen om undersökningsplikten. Informationen ska lämnas skriftligt och kan till exempel presenteras i objektsbeskrivningen. Den ska beskriva vad undersökningsplikten innebär vid köp av fastighet respektive bostadsrätt.

Mäklaren ska försöka få köparen att undersöka fastigheten eller lägenheten, eller föreslå köparen att anlita en besiktningsman. En sådan undersökning bör ske i nära anslutning till kontraktskrivningen. Om undersökningen inte kan göras före kontraktskrivningen bör mäklaren föreslå en s.k. besiktningsklausul.

Mäklaren har inte något ansvar för att köparen verkligen fullgör sin undersökningsplikt.

Mäklarens intag
Mäklaren utför ingen besiktning av fastigheten eller lägenheten och har ingen skyldighet att undersöka objektet närmare. Men i samband med intaget ska mäklaren eller någon som mäklaren anlitat besöka objektet och göra en ytlig undersökning av objektet.

Säljarens uppgifter
Mäklaren ska försöka få säljaren att lämna uppgifter om objektet som kan antas vara av betydelse för köparen.

Mäklaren ska göra säljaren uppmärksam på betydelsen av att objektet beskrivs på ett korrekt sätt. Om säljaren lämnat en felaktig uppgift kan köparen ha rätt till prisavdrag. Vid allvarliga fel kan köparen ha rätt att häva köpet.

Mäklaren ska göra köparen uppmärksam på att vissa uppgifter från säljaren kan medföra att köparens undersökningsplikt utökas.

Säljarens ansvar för utfästelser
Om säljaren lämnat garantier eller andra utfästelser om objektets skick ansvarar säljaren för dessa. Köparen har inte någon undersökningsplikt avseende dessa förhållanden. Mäklaren ska uppmärksamma parterna på konsekvenserna av att säljaren gör utfästelser om objektet.

Mäklarens information om fel
Mäklaren ansvarar inte för objektets skick eller för eventuella fel i objektet, men mäklaren ska informera spekulanter och köpare om sådant som kan vara av betydelse för dem. Det kan till exempel handla om fel som mäklaren iakttagit, känner till eller har anledning att misstänka, t.ex. genom tidigare försäljningar eller sin allmänna sakkunskap.

Besiktning – en byggnadsteknisk undersökning
En besiktning är en byggnadsteknisk undersökning av en lägenhet. Resultatet av besiktningen presenteras i ett protokoll. Finns det anmärkningar på bostaden i protokollet kan det medföra att köparen får en utökad undersökningsplikt. Köparen bör då göra en s.k. fördjupad undersökning.

Vanligtvis omfattar en besiktning inte installationer som el, värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, eldstad och skorsten. I besiktningen ingår inte heller tomten eller andra byggnader på den. Vid besiktning av en lägenhet ingår inte den fastighet som bostadsrättsföreningen äger.

För mätning av radon, buller och vattenkvalitet m.m. krävs andra typer av kontroller.

Energideklaration utgör en särskild tjänst.

Det är viktigt att mäklaren förklarar att köparens undersökningsplikt omfattar mer än den byggnadstekniska undersökningen.

Överlåtelseförsäkring
Det finns försäkringar för det ansvar som säljaren har för dolda fel i samband med en överlåtelse. Till en sådan försäkring hör normalt en besiktning. Mäklaren ska informera parterna om hur försäkringen eventuellt ändrar säljarens och köparens köprättsliga ansvar.


Bostadens storlek

Bostadens storlek ska framgå av objektsbeskrivningen.
Mäklaren ska lämna en objektsbeskrivning vid förmedling av en fastighet eller en bostadsrätt. I objektsbeskrivningen ska det bl.a. finnas uppgift om bostadens storlek, dvs. boarean.

Standard för hur man mäter area
Det finns regler för hur man mäter hus och lägenheter i den svenska standarden "Area och volym för husbyggnader – Terminologi och mätregler". Standarden säljs av SIS Förlag AB, läs mer på www.sis.se. Det finns även en översikt av mätreglerna för småhus och lägenheter enligt den svenska standarden, SS 21054:2009. Broschyren har tagits fram av SIS (Swedish Standards Institute) i samarbete med Svensk Areamätning.

Så mäter du din bostad

Alla utrymmen som ingår i en bostad kan inte utnyttjas lika bra. Den mätbara arean delas därför upp i boarea och biarea.
Som boarea räknas arean i våningsplan där hela golvet ligger ovanför den omgivande marknivån – med vissa undantag.
Som biarea räknas bland annat pannrum, garage och källarvåning under markytan.

Uppgifter om bostadens storlek
För bostadsrätter finns uppgiften om lägenhetens storlek ofta i bostadsrättsföreningens lägenhetsregister.

Observera! Det är inte alltid som uppgiften hos bostadsrättsföreningen motsvarar den faktiska arean enligt gällande standard. Det kan t.ex. bero på att bostaden ändrats eller att man använt en annan mätmetod.

Säljarens uppgift om bostadens storlek
Mäklaren gör inte någon mätning av bostaden i samband med ett förmedlingsuppdrag. Istället är det i första hand säljaren som lämnar uppgift om bostadens storlek till mäklaren. Mäklaren kan vidarebefordra säljarens uppgift till spekulanter och köpare om det inte finns anledning att misstänka att uppgiften skulle vara fel.

Mäklaren bör göra säljaren uppmärksam på betydelsen av att objektet beskrivs på ett korrekt sätt. Om säljaren lämnat en felaktig uppgift om bostadens storlek kan nämligen köparen ha rätt till prisavdrag. Dessutom kan mäklaren bli skyldig att betala skadestånd om det kommer fram att uppgiften om bostadens storlek var fel och att mäklaren känt till det eller borde ha misstänkt det.

Mätning före överlåtelsen
Om arean är särskilt betydelsefull för köparen bör köparen mäta eller låta mäta objektet före köpet. Om areauppgiften framstår som osäker kan mäklaren föreslå att säljaren låter utföra en sådan mätning inför marknadsföringen. På så sätt kan onödiga tvister undvikas.

Mäklarens kompletterande uppgifter om bostadens storlek
Mäklaren ska lämna kompletterande information till spekulanter och köpare
• om säljarens uppgift skiljer sig från uppgiften i bostadsrättsföreningens lägenhetsregister
• om mäklaren känner till eller har anledning att misstänka att säljarens uppgift är felaktig.

Om mäklaren får olika uppgifter om area ska objektsbeskrivningen innehålla samtliga uppgifter med information om varifrån respektive uppgift kommer.

Cirkauppgifter och uppskattade uppgifter
Arean bör inte anges som en cirkauppgift. Om mäklaren ändå anger en cirkauppgift bör mäklaren förklara anledningen till det. Om det är en uppskattad uppgift bör det anges tydligt. Det bör också framgå vem som gjort uppskattningen.
__________________
DET KRÄVS ETT HELT NYTT SÄTT ATT TÄNKA FÖR ATT LÖSA DE PROBLEM VI SKAPAT MED DET GAMLA SÄTTET ATT TÄNKA Think outside the box
Demokrati/rättvisa - öppenhet - insyn - information - engagemang - medlemsinflytande - medlemskontroll - ärlighet - moral - etik - ansvar - respekt - civilkurage... ETHOS, vad tusan är det?
Faktabanken - Sveriges bästa och mest heltäckande stadgar - Index - Visitkort för Forum För Alla i Bostadsrätt - Hyresnämnden!
För den trötta samhällskroppen vore kanske bästa boten ifall tankarna i toppen kom från roten.
Makten ska utgå från folket enligt grundlagen, men hur fungerar det i en brf?
Är HSB till för medlemmarna eller är medlemmarna till för HSB? - Avveckla HSB-ledamoten !!! - Engagera dig i din investering i ditt boende idag, i morgon kan det vara för sent!
Varje HSB-medlem har motionsrätt till HSB:s stämmor. Utnyttja dina rättigheter och skriv motioner till HSB (exempel).
Med retorik och härskartekniker undviker HSB att svara på frågor! - Fler Whistleblowers efterlyses!
6:13, 7:16 LEF (generalklausuler): Föreningsstämman, styrelsen eller ställföreträdare för föreningen (t.ex. mötesordförande) får inte ta beslut/företa en åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem.
13 kap 1§ LEF: Om en styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen då han fullgör sitt uppdrag, skall han ersätta skadan. Detsamma gäller när skadan tillfogas en föreningsmedlem eller någon annan genom överträdelse av denna lag eller tillämplig årsredovisningslag eller genom överträdelse av stadgarna.
Kärnproblemen: 1. Protokoll (ska vara offentliga), 2. Stadgar 3. Revisorer, 4. Valberedning - Vi ska inte ha roller och regler som inte kan kontrolleras!
VEM SOM FÅR VARA OMBUD/BITRÄDE PÅ STÄMMA SKA INTE VARA BEGRÄNSAD!
UNDERHÅLLSPLANER I BRF & BUDGET MÅSTE OVILLKORLIGEN VARA OFFENTLIGA FÖR ALLA MEDLEMMAR & KÖPARE

Senast redigerad av Admin: 2014-07-14 klockan 05:02.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är av
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Kommentar om info till mäklare och köpare (faktabanken) kluringen Bostadsrättsforum 0 2013-06-29 16:58
Felaktiga uppgifter vid köp av bostadsrätt Vattentunnan Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 4 2010-09-03 17:50
Protokoll/Noteringar vid tillträde till bostadsrätt, mäklare vill inte hjälpa till morkin Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 3 2009-12-10 13:26
Mäklare vs privat försäljning av bostadsrätt primary Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 10 2009-08-29 11:29
Sälja bostadsrätt utan mäklare Admin Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 7 2009-03-27 21:15



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 16:57.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2017.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare