Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Styrelse - arvode, styrelseprotokoll, arbetsordning, revisorer
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Styrelse - arvode, styrelseprotokoll, arbetsordning, revisorer
Konstituering, ordförande, sekreterare, studieorganisatör, ledamöter, suppleant, reservationer, styrelsemöten, maktmissbruk, vicevärd & vaktmästare, anställda RSS-feed för detta forum om styrelse, protokoll, arbetsordning, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!

Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2013-04-04, 08:47
bobo71 bobo71 är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Apr 2013
Inlägg: 5
Standard Har styrelsen rätt att göra så?

Hej. Jag är föreningsrevisor i en HSB BRF (som har BoRevision som revisionsfirma). Föreningen har haft ett styrelserum och ett övernattningsrum. I vintras valde styrelsen att hyra ut styrelserummet (uppenbarligen en ledamot som gjorde en tjänst till en kompis - jäv?) och flyttade istället in styrelsepärmar mm i övernattningsrummet och tänker nu använda det rummet för sina möten. Nu har man tagit in offerter och planerar att istället bygga om ett annat källarrum till övernattningsrum för en kostnad av 340.000 kr. Jag tycker spontant att det är orimligt dyrt då övernattningsrummet används mycket sporadiskt. Förutom hela hanteringen som luktar lite illa undrar jag: Får en styrelse ta ett sådant beslut själva eller bör stämman tillfrågas?
Svara med citat
  #2  
Gammal 2013-04-04, 12:02
Admins avatar
Admin Admin är inte inloggad
Systemadministratör
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: Malmö
Inlägg: 6 161
Glad Vilka beslut får en styrelse i en brf ta?

Citat:
Ursprungligen skrivet av bobo71 Visa inlägg
Får en styrelse ta ett sådant beslut själva eller bör stämman tillfrågas?
Den sista delen av denna fråga är mycket enkel att svara på. Naturligtvis bör stämman tillfrågas. I varje fungerande brf är det helt givet att styrelsen tillfrågar medlemmarna via stämmobeslut innan någon dylik förändring görs.

Den första delen av frågan, om styrelsen får ta beslut att först hyra ut föreningens (inte styrelsens) styrelserum och sedan bygga ett nytt övernattningsrum för 340.000 kr så är det kanske en aning svårare att svara med 100% säkerhet (speciellt eftersom du inte fyllt i din profil och vi därför inte har några grunduppgifter om föreningen). Jag vill dock hävda att det tveklöst övergår styrelsens befogenheter och kräver ett stämmobeslut.

Skälen till att styrelsen inte har denna rättighet är dels att en styrelse enbart har beslutanderätt i underhållsfrågor när det gäller fastigheten, och detta är helt uppenbart inte en dylik fråga, och dels att lagen säger att vid "större" förändringar av föreningens byggnader eller mark ska stämmobeslut tas med för frågan giltig majoritet innan dessa förändringar kan påbörjas.

Nu är du ju så lyckigt lottad att du i egenskap av lekmannarevisor ensam kan begära en extrastämma i frågan, och jag skulle nog starkt rekommendera att du utnyttjar denna möjlighet.
__________________
DET KRÄVS ETT HELT NYTT SÄTT ATT TÄNKA FÖR ATT LÖSA DE PROBLEM VI SKAPAT MED DET GAMLA SÄTTET ATT TÄNKA Think outside the box
Demokrati/rättvisa - öppenhet - insyn - information - engagemang - medlemsinflytande - medlemskontroll - ärlighet - moral - etik - ansvar - respekt - civilkurage... ETHOS, vad tusan är det?
Faktabanken - Sveriges bästa och mest heltäckande stadgar - Index - Visitkort för Forum För Alla i Bostadsrätt - Hyresnämnden!
För den trötta samhällskroppen vore kanske bästa boten ifall tankarna i toppen kom från roten.
Är HSB till för medlemmarna eller är medlemmarna till för HSB? - Avveckla HSB-ledamoten !!! - Engagera dig i din investering i ditt boende idag, i morgon kan det vara för sent!
Varje HSB-medlem har motionsrätt till HSB:s stämmor. Utnyttja dina rättigheter och skriv motioner till HSB (exempel).
Med retorik och härskartekniker undviker HSB att svara på frågor! - Fler Whistleblowers efterlyses!
6:13, 7:16 LEF (generalklausuler): Föreningsstämman, styrelsen eller ställföreträdare för föreningen (t.ex. mötesordförande) får inte ta beslut/företa en åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem.
13 kap 1§ LEF: Om en styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen då han fullgör sitt uppdrag, skall han ersätta skadan. Detsamma gäller när skadan tillfogas en föreningsmedlem eller någon annan genom överträdelse av denna lag eller tillämplig årsredovisningslag eller genom överträdelse av stadgarna.
Kärnproblemen: 1. Protokoll (ska vara offentliga), 2. Stadgar 3. Revisorer, 4. Valberedning - Vi ska inte ha roller och regler som inte kan kontrolleras!
VEM SOM FÅR VARA OMBUD/BITRÄDE PÅ STÄMMA SKA INTE VARA BEGRÄNSAD!
UNDERHÅLLSPLANER I BRF & BUDGET MÅSTE OVILLKORLIGEN VARA OFFENTLIGA FÖR ALLA MEDLEMMAR & KÖPARE
Svara med citat
  #3  
Gammal 2013-04-04, 12:10
bobo71 bobo71 är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Apr 2013
Inlägg: 5
Standard

Tack för svar. Nu är det nära årsstämman och jag ska försöka prata ihop mig med den auktoriserade revisorn och höra vad han/hon tycker. Som du skriver måste det tveklöst vara en fråga för stämman. Det är ju alltid knepigt när en styrelseledamot får en alltför dominerande ställning. I detta fall är han dessutom vicevärd samtidigt som han sitter i styrelsen.
Svara med citat
  #4  
Gammal 2013-04-04, 12:15
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 1 884
Standard

Solklart stämmobeslut att bygga nytt övernattningsrum.

Uthyrningen av styrelserummet skall ha fattats på styrelsemöte utan berörd ledamots närvaro. Skall framgå av beslutspunkt i protokollet. Annars är det jäv (styrelsen bör göra om beslutet).

Ang. kostnaden nytt övernattningsrum. Summan kan mycket väl vara rimlig. Men stämman bör upplysas om hur upphandlingen gått till, samt hur man tänker bokföra investeringen (aktivering enskilt, aktivering byggnad, eller mot fond). Helt rätt och lämpligast aktivering mot byggnad tycker jag.
Svara med citat
  #5  
Gammal 2013-04-04, 20:16
Korsdragets avatar
Korsdraget Korsdraget är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 934
En bra idé forts...

Jag har läst tråden och är med på det som sagts, endast ett kort tillägg:

Den lokal/rum styrelsen hyr ut är väl en andrahandsuthyrning och då skall det finnas ett sådant kontrakt. Risken är väl annars som jag ser det att det kan bli svårt i framtiden att ändra sig i fall rummet/lokalen behövs och dessutom bör väl besittningsrätten avtalas bort?

Tack för nu hälsar korsdraget
Svara med citat
  #6  
Gammal 2013-04-04, 21:12
bobo71 bobo71 är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Apr 2013
Inlägg: 5
Standard

Tack för svar angående detta. Nej lokaluthyrningen är inte en andrahandsuthyrning utan ett vanligt hyreskontrakt med ett års löptid.

Jag träffade i alla fall styrelsen idag och har väl bättre satt mig in i hur de tänkt. Jag är inte lika övertygad att det är någon allvarlig jävsituation när det gäller lokaluthyrningen längre så den delen kanske är ett mindre problem.

Däremot framkom att upphandlingen skett direkt genom en byggkonsult som i sin tur sonderat den lokala marknaden efter prismässigt bra underleverantörer. Jag skriver "upphandlingen skett" eftersom avtalet redan var klart och arbetet påbörjats denna vecka. Därför blir ju frågan om extrastämma också relativt krånglig, det finns inte så mycket att besluta om längre.

Besvärligt också för styrelsen att anbudsförfarandet inte skett mot fler parter än en, jag vet inte riktigt hur jag ska förhålla mig till detta nu. Jag blev förevisad lokalen det rör sig om och onekligen krävs ganska mycket arbete för att det ska bli ett trevligt rum, prislappen hade dessutom stigit till 380.000.

Jag ställde en del frågor, bland annat vilken användandegrad övernattningsrummet haft tidigare. Den ledamoten som hade kunskap om detta var sjuk och inte närvarande men enligt utsago hade rummet använts "väldigt mycket".
Svara med citat
  #7  
Gammal 2013-04-04, 22:06
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 1 727
Standard

Hur såg kalkylen ut på att få täckning för kostnaden? Hur mkt ska en natt kosta?
Svara med citat
  #8  
Gammal 2013-04-04, 22:12
bobo71 bobo71 är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Apr 2013
Inlägg: 5
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av clabbe Visa inlägg
Hur såg kalkylen ut på att få täckning för kostnaden? Hur mkt ska en natt kosta?
De hade inte beslutat kalkylen ännu. Men tidigare har en natt kostat 50kr per person och det har max fått plats två personer. Nu lär det rymma lite fler, 4-6 bäddar borde gå in. Och så sa de att de skulle höja kostnaden. Men det jag tänker är att allt för hög kostnad kommer att avskräcka och istället minska beläggningen (som jag ju inte vet hur den egentligen varit). Så räknar man att de får in i snitt 200kr per bokad natt ska det ju till 2000 bokade nätter bara för byggkostnaden och då räknar man inte på driften, slitage mm... Jag gissar att rummet blir uthyrt max 1 natt per vecka och då tar det ju 40 år att få tillbaka bara byggkostnaden.
Svara med citat
  #9  
Gammal 2013-04-05, 09:45
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 1 884
Standard

Investeringskostnaden är det ingen idé att räkna pay-back på via avgifterna. Avgifterna skall endast täcka driften. Till drift räknas inredning samt löpande utbyte av denna, tvätt, städning, rengöringsmedel, toalettpapper etc. Klart är att avgiften behöver vara låg för att få upp användandegraden.

Investeringskostnaden täcks istället av vars och ens ökade värde på varje lägenhet. Vi räknade så här:

Inför investering i övernattningsrum samt bastu och gym, bedömde vi att värdet på varje lgh därmed skulle öka 25 000 kr. Otroligt svårt att veta eller bevisa detta, men styrelsen bör ju kalkylera på något vis. För vår del innebar det att "värdeökningen" för 48 lgh därmed skulle bli 1,2 miljoner. Och vips hade vi alltså fått ett "tak" för vad investeringen totalt fick kosta.

Efter att byggnationerna genomförts, stannade totala kostnaderna på drygt 700 000 kr. Allt betalades med egna medel (inga lån). Alltså bedöms investeringen varit lönsam direkt.

Därutöver tillkommer ju nyttan. Alltså medlemmarnas värde under tiden de bor i föreningen.

Gästrummet hyrdes ut totalt 132 nätter under 2012, och gym/bastu bokades 681 gånger. Allt detta på 48 lgh. År 2013 har 24 lgh (alltså hälften) tecknat prenumeration (vårt gymkort) på gym och bastu. Alltså kan nyttan bedömas som hög.

Kan tillägga att på stämman röstade tre medlemmar mot byggnationerna, två av dessa har senare löst "gymkort" och använder sig frekvent av utrymmena.
Svara med citat
  #10  
Gammal 2013-04-05, 11:08
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 1 727
Standard

Intressant sätt att räkna på Harald. Jag har bara en undran - är det inte rimligt att ha som mål att avgiften även ska täcka avskrivningarna på investeringen? Eftersom du så kategoriskt skriver "skall endast täcka driften" menar jag.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Rätt att göra om bostadsrättslokal till bostadsrätt? Anya84 Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 6 2012-07-20 08:31
Min brf/styrelsen vill inte ha med min fuktskada att göra? Bror Badrum/badrumsrenovering, Stamrör/stamrörsbyte, Rör/ledningar 4 2011-04-13 11:02
Kan styrelsen göra anspråk på altan i brf? Arn Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 3 2009-10-23 19:06
Rätt att göra på tomt till bostadsrätt? soom Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 4 2009-07-24 16:48
Rätt för styrelsen i brf att ta beslut? freddee Styrelse - arvode, styrelseprotokoll, arbetsordning, revisorer 2 2008-08-28 22:27



Alla tider är GMT +1. Klockan är nu 10:50.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2014.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare