Innertaket rasar ner i bostadsrätt

[tette]

Plus idag. Brf korsriddaren, HSB.
Ingrids försäkringsbolag Länsförsäkringar säger att det självklart är bostadsrättsföreningens ansvar. Men ordförande i föreningen Korsriddaren (HSB), Bernt Larsson, säger att det är Ingrids eget eller hennes försäkringsbolags ansvar.
- Det är glasklart, säger han, föreningen har inget ansvar. Man får ta dit någon inspektör och kolla taket.

60 år gammalt hus och taket rasade ner. Bostadsrättshavaren kontaktar sitt försäkringsbolag Länsförsäkringar, ingen tar ansvar för att ersätta något.
Bostadsrättshavaren kontaktade ordföranden i föreningen som svarar att det är bostadsrättshavarens skyldighet att se till att taket inte rasar ner.
SBC:s jurist Peder Halling och en hjälpande hand diskuterar och kommer fram till att bostadsrättshavaren inte kan ha detta ansvar.

Renovering pågår, bostadsrättshavaren bekostar notan på 90 000 kr.
Plus rekommederar att bostadsrättshavaren ska ta in skriftligt på att försäkringsbolaget inte ersätter något.
Därefter överklagan till någon av de 4; Hyresnämnden, Allmänna reklamationsnämnden, Bostadsrättsnämnden eller Tingsrätten.


Plus glömde fråga om föreningen hört sig för vad fastighetsförsäkringen säger.

För övrigt visar detta hur otroligt dåligt reglerat lagar, stadgar och allt annat i bostadsrätt fungerar.
HSB på högre ort tillfrågades aldrig men svaret där hade väl varit att "vi kan inte uttala oss om enskilda fall mellan bostadsrättsförening och bostadsrättshavare"?

Ingen vill ta ansvar när taket föll ned

[Harald]

Kul med lite bostadsrätt i media. Synd bara att media inte fattar att "HSB" inte är "HSB Brf Korsriddaren". Det var dåligt att Plus inte hörde av sig till HSB:s jurister, och kollade vad de tyckte, men de kanske trodde att de stod och pratade med "HSB" när de intervjuade ordföranden i föreningen.

För övrigt tycker jag att ordföranden svarade bra på hennes frågor, han var tydlig och tvekade inte. Mycket bra.

Nu till sakfrågan, ska bostadsrättshavaren stå för reparationen själv?
Så här står det i föreningens stadgar (vilket också Plus borde checkat):

Bostadsrättsinnehavaren svarar för underhåll och reparationer av:
ytskikt på rummens väggar, golv och tak jämte den underliggande behandling som krävs för att anbringa ytskiktet på ett fackmässigt sätt, bostadsrättshavaren ansvarar också för fuktisolerande skikt i badrum och våtrum,

Här blir följande mening hög-intressant:
jämte den underliggande behandling som krävs för att anbringa ytskiktet på ett fackmässigt sätt

Är putsen en "underliggande behandling" för att kunna anbringa ytskiktet (måla taket) fackmässigt?

Efter putsen kom betongbjälklaget, vilket syns tydligt i TV-inslaget. Bjälklaget är formsatt och gjutet på plats. Sådan gjutning efterlämnar längsgående "revor" efter formvirket, vilket också syns tydligt. En yrkesman hade inte målat direkt på betongen med dess "revor", eftersom det hade sett skit ut. Alltså, fackmässighet kräver att dessa "revor" slätas ut på något vis. I detta fall, på 50-talet, så putsade man taken. Därefter är det målat. Ingen spackling, ingenting.

Alltså, rent tekniskt så uppfyller putslagret vilkoret för att vara en "underliggande behandling" som krävs för att "anbringa ytskiktet fackmässigt".

Därmed innehavarens ansvar.

Om detta håller juridiskt kvarstår för domstol att reda ut. Kommer inte att hända, förlikning och locket på är utgången om bostadsrättshavaren står på sig.

Alltså, hennes försäkringsbolag skulle absolut ha tagit skadan. MEN, ersättningen hade troligen stannat vid skadade möbler och städning. Detta ersätter "all-risk tillägget", då innehavaren knappast kunde förvänta sig att taket skulle trilla ner.

Själva taket (putsen och målningen), är försäkringsmässigt fullt avskrivna efter 60 år, så den kostnaden åker hon på ändå. Men inte för att försäkringen inte gäller, utan för att värdeminskningen är 100 %.

Slutligen: Jag tolkar det som rättvist att hon får betala sina nya tak själv, men försäkringsbolaget ska ta städning och skadade möbler. Föreningen har agerat rätt.

Någon som tycker annorlunda?

[Borättexperten]

Ja Harald, jag tycker annorlunda.
För är det något som inte är solklart, så är det var gränsen går i just detta fall. Själv anser jag att putsskiktet tillhör fastigheten, det anbringades där som en del av taket, och tanken var väl att det skulle sitta fast i all evighet. Men uppenbarligen blev det dåligt gjort, och nu rasar det ner.
Men jag inser också att det kan finns utrymme att tolka det annorlunda, pga av stadgarnas formulering.

Problemet var egentligen att den intervjuade Hsb-ordföranden var så bombsäker, så självsäker, och så totalt okänslig för problemet. Jag är helt övertygad om att om detta inträffat i hans egen lägenhet hade det låtit mycket annorlunda. Det här är, eller kan åtminstone tolkas, som ett gränsfall, och då gäller det att hantera det på rätt sätt. Och det är inte att som denne ordförande gjorde, nämligen att på ett självsäkert och närmast hånfullt skrattande sätt rida på stadgarna och sin egen tolkning av dessa. Mycket dålig reklam för Hsb!

I vår förening har vi haft några liknande gränsfall under min tid som ordförande, och dom har alltid lösts så att ingen enskild medlem kommit i kläm. Just det borde vara varje styrelses målsättning, nämligen att värna om sina medlemmar. Den gamla damen i programmet hade ju inte gjort något fel, hade inte själv orsakat skadan, och hade rätt försäkring. Då är det ofattbart att hon blir så utlämnad av sin egen bostadsrättsförening (Hsb till på köpet).

Exakt var gränsen går i taket för bostadsrättsinnehavarens underhållsansvar är kanske juridiskt något oklart. Men själv håller jag alltså med försäkringsbolaget och de båda "experternas" bedömning: putsen tillhör fastigheten. Varför är det så svårt för styrelsen att visa lite omtanke och god vilja? Varför måsta man till varje pris "vinna" denna tvist???

Just detta exempel visar på en typisk försäkrings- och gränsdragningstvist, och en okänslig och oförstående styrelse (ordförande). Problemet hade aldrig uppstått om bostadsrättsföreningen hade haft bostadsrättstillägget i sin fastighetsförsäkring. Det är det som är så bra med kollektivt bostadsrättstillägg.

[Gusten]

I min förening har det varit en del takras och hos oss har bostadsrättshavarna själva fått ta kostnaden för att återställa taket.
Men det är väl som vanligt när det gäller bostadsrätt att frågan aldrig är prövad i domstol.

Om hemförsäkringen har bostadsrättstillägg borde det bli ersättning för kostnaden för att återställa taket, alltså inte bara för möbelskador.

[Borättexperten]

Ursprungligen skrivet av Gusten

Om hemförsäkringen har bostadsrättstillägg borde det bli ersättning för kostnaden för att återställa taket, alltså inte bara för möbelskador.

Men det är ju just det som hela programmet handlade om! Den gamla damen hade bostadsrättstillägget i hemförsäkringen, men försäkringsbolaget, Länsförsäkringar, ansåg att putstaket var föreningens ansvar!

Så hur löser styrelsen det problemet, om man vill värna och ta hand om sina medlemmar (som det står i HSB:s tjusiga policy-dokument)? Inte som i det aktuella fallet i alla fall. Man skulle istället ha hjälpt och stöttat medlemmen, och själv (med hjälp av HSB) drivit tvisten mot försäkringsbolaget.

Bäst är kollektivt bostadsrättstillägg, det löser alla sådana problem. Då spelar det ingen roll var ansvarsgränsen går, det finns bara ett försäkringsbolag som får bråka med sig själv.

[Harald]

Nu kommer nya parametrar in i debatten, som vanligt.

Borättsexperten, något av det du skriver är åt rätt håll, men du tänker inte in hela bilden, tycker jag.

Låt oss först klargöra att juridiskt är frågan inte helt solklar förrän en domstol har dömt. Där är vi eniga.

Själv anser jag att putsskiktet tillhör fastigheten, det anbringades där som en del av taket, och tanken var väl att det skulle sitta fast i all evighet.

Ingenting byggs idag (inte heller på 50-talet) för att existera i evighet. Däremot sant att putsskiktet tillhör fastigheten, men det gör spisen också. BrL och stadga delar upp ANSVARET, inte vad som tillhör fastigheten eller inte.

Problemet var egentligen att den intervjuade Hsb-ordföranden var så bombsäker, så självsäker, och så totalt okänslig för problemet.

Ordföranden pratade inte med sin medlem, utan med en reporter för PLUS. Hans roll i intervjun var att företräda föreningens intresse, alltså medlemmarnas. Därmed försvarade han en absolut majoritet, nämnligen de som riskerade att få betala för denna enda medlems tak. Dessutom höll han på likabehandlingsprincipen, fler ras hade inträffat, och alla behandlades lika. Mer rättvist går det inte att göra.

Men själv håller jag alltså med försäkringsbolaget och de båda "experternas" bedömning: putsen tillhör fastigheten

Var kritisk när du lyssnar på experter! Den ena hade begränsad kunskap om Brf, och den andre tillhörde HSB:s största konkurrent. Anmärkningsvärt att INGEN av dessa experter hänvisade till föreningens stadga, och åtminstonde utgick ifrån stadgarna när de tolkade utfallet. Samt lika anmärkningsvärt att PLUS inte rådfrågade HSB:s jurist istället för Bostadsrätternas. Mumma för Bostadsrätterna att få trycka till HSB på bästa sändningstid, och knappast objektivt.

Problemet hade aldrig uppstått om bostadsrättsföreningen hade haft bostadsrättstillägget i sin fastighetsförsäkring. Det är det som är så bra med kollektivt bostadsrättstillägg.

Detta hör egentligen inte till frågan. Du vet vad jag tycker om att båda parter har samma försäkringsbolag, det gynnar INTE medlem eller förening. Visst "avgörs" dessa fall "enklare", men försäkringsbolaget kommer i genomsnitt undan med LÄGRE ersättningar.

Inte som i det aktuella fallet i alla fall. Man skulle istället ha hjälpt och stöttat medlemmen, och själv (med hjälp av HSB) drivit tvisten mot försäkringsbolaget.

Här håller jag med till 100 %! Det är här föreningen ska ha fokus på att hjälpa sin medlem. Skriva till försäkringsbolaget med utdrag ur stadga och försäkringsvilkor, kräva skriftligt svar och vidare eventuellt hjälpa damen att överklaga. Det är det som är riktigt bra styrning av en bostadsrättsförening!

[Gusten]

Ursprungligen skrivet av Borättexperten

Så hur löser styrelsen det problemet, om man vill värna och ta hand om sina medlemmar (som det står i HSB:s tjusiga policy-dokument)? Inte som i det aktuella fallet i alla fall. Man skulle istället ha hjälpt och stöttat medlemmen, och själv (med hjälp av HSB) drivit tvisten mot försäkringsbolaget.

Ja, att driva tvisten mot försäkringsbolaget vore ett utmärkt tillfälle att få ett prejudikat i domstol om vem som har
underhållsansvaret för takputsen, särskilt som det inte verkar vara så ovanligt med takras av detta slag.

Med tanke på prejudikatvärdet kanske styrelsen borde höra med HSB om HSB vill bidra med juridiskt ombud för medlemmen vid en rättegång.

[Harald]

Nästa potatis är ju hur styrelsen ska agera för att hjälpa sina medlemmar på bästa sätt i fortsättningen rörande problemet med takrasen.

Klart är att det hänt i ett antal fall, det kommer att hända i några till, men inte i alla.

Klart är också att föreningen HAR tagit ställning, och tolkat att det är bostadsrättshavarens ansvar.

Framtida möjliga scenarion:

1) Andra medlemmar känner oro för sina tak.

2) Damen driver fråga till domstol, som dömer till bostadsrättshavarens fördel, dvs att det är föreningens ansvar.

Förslag på agerande nu:

Jag tycker att bostadsrättsföreningen i skrivelse till alla omedelbart ska gå ut och förklara sin ståndpunkt, så att alla förstår varför föreningen agerar som den gör.

Därefter ska föreningen ta in offerter på att gipsa och måla alla tak, ta fram ett fast pris per bostadsrätt. Olika priser beroende på storlek, givetvis.

Sedan erbjuds alla medlemmar att köpa dessa åtgärder via föreningen. Därmed löser man oron, samt att allt fortfarande är rättvist.

OM det sedan kommer en dom som ogiltigförklarar bostadsrättsföreningens hållning, så har föreningen direkt en prislapp på vad det är värt. Således kan man fortsätta att åtgärda alla bostadsrätter som inte redan köpt åtgärden, samt ersätta alla andra med det fasta priset, både de som köpte "av föreningen" och de som åtgärdat tidigare.

Föreningen agerar, har ryggen fri, och medlemmarna kan känna sig stolta över sin styrelse.

Har någon en rättvisare modell, vill jag höra den!

[Gusten]

Damen borde inte själv behöva ta initiativet att starta ett mål i domstol.
Istället borde HSB ta ett initiativ och väcka en fastställelsetalan om underhållsansvaret och då inte yrka på ersättning för rättegångskostnader om föreningen/HSB vinner målet.

Annars fortsätter det att vara ett oklart rättsläge i samband med takras.

[Borättexperten]

Jag hittade följande kommentar på SVT:s sajt. Jag tar mig friheten att kopiera hela inlägget, för jag tycker det är så bra. Det är precis så här man borde lösa problemet.

När vi i början på 90-talet skulle byta balkonger i vår förening Rödstjärten, (grannföreningen till Korsriddaren i Aspudden, närförort i Stockholm), då föll vissa innertak och barnen gick med hjälm inomhus.
Det visar sig att när husen byggdes i mitten på 40-talet så hade putsen inte bränt fast ordentligt. Det är intressant att det är samma problem på andra hus byggda samtidigt i "nya" Aspudden. Så vill ju ingen bo!

Vår förening/styrelse blev orolig och tog fullt ansvar för sina medlemmar. Inte lång tid senare sattes nya innertak in i alla 132 lägenheterna.
Putsen hör till stommen. När det visade sig att den satt så dåligt så att den inte höll för balkongbyten var det en självklarhet att föreningen stod för det. Det fanns aldrig några diskussioner om det.
Och, nu, inser ni inte att detta är ett gemensamt problem för hela er förening? Det kommer att drabba mer eller mindre alla förr eller senare. Bäst och billigast är att göra en gemensam insats och förbättring för era medlemmar.
C F, sittandes i styrelsen nu men inte då.


Som jag sa tidigare, hade detta inträffat i ordförandes lägenhet hade han nog tänkt annorlunda. Hur många fler tak hänger löst? Det här kan ju dessutom innebära allvarlig fara för de boende. Man borde kontrollera och inventera alla innertak. Det här är inget individuellt problem, det här är kanske ett problem för hela bostadsrättsföreningen.