Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF > Faktabanken
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Faktabanken   » Tänk på att i Faktabanken inte glida från ämnet. Skriv strikt om det som respektive tråd tar upp, var kortfattad, saklig och konkret. Fyll i rubrikfältet för varje inlägg med en mening som sammanfattar eller med ord som är väsentliga för det specifika inlägget.
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2012-06-03, 16:53
Admins avatar
Admin Admin är inte inloggad
Systemadministratör
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: Malmö
Inlägg: 6 384
Standard Undersöknings- och upplysningsplikt för bostadsrätt - Dolda fel & Köplagen

I sin bok om bostadsrätter skriver Per Isacsson om undersökningsplikten och upplysningsplikten i samband med köp av bostadsrätt;

Undersöknings- och upplysningsplikt

När ett fel påträffas i en bostadsrätt uppkommer ett flertal frågeställningar kring ansvaret. Tyvärr saknas det en utförlig och genomarbetad lagstiftning på detta område. Bostadsrättslagen reglerar inte felansvaret mellan köpare och säljare och eftersom bostadsrätter är lös egendom gäller heller inte jordabalkens regler.

Vid bostadsrättsköp är det köplagen som innehåller de bestämmelser som är tillämpliga. Tyvärr är inte köplagen lika tydlig och välanpassad till just boendefrågor som vad gäller för jordabalken. Köplagen är i första hand utformad för köp av lösa saker såsom kläder, möbler, bilar etc.

Vid en jämförelse mellan jordabalkens- och köplagens regler kan man konstatera att felreglerna för bostadsrätter i några avseenden skiljer sig från reglerna för fastigheter.

Nedan redovisar vi dessa:

Undersökningsplikt
Som köpare av en bostadsrättslägenhet har du en undersökningsplikt. Detta innebär att du i efterhand inte kan reklamera fel i den bostad som Du köpt och att du som köpare står risken för fel som varit möjliga att upptäcka före köpet. Köpare av bostadsrätt kan dock genom att underlåta att undersöka lägenheten åberopa fel som varit fullt möjliga att upptäcka vid en undersökning. Säljaren kan undvika denna situation genom att uppmana köparen att undersöka lägenheten och därigenom tillse att köparen inte kan åberopa felansvar för säljaren.
I Mäklarsamfundets överlåtelseavtal (som används av många mäklare) uppmanas köparen att vidta en undersökning av den aktuella lägenheten.

"Befintligt skick"
Enligt ovan kan du inte i efterhand reklamera fel i en lägenhet om felet var möjligt att upptäcka vid en besiktning.
Undantag kan göras när lägenheten inte stämmer överens med de uppgifter som säljaren lämnat före köpet och som kan antas ha inverkat negativt på köpet.
Detta kan t.ex. röra sig om bostadsrättens avgift, boarea osv.
Det andra fallet är när lägenheten är i väsentligt sämre skick än vad köparen med hänvisning till lägenhetens pris och övriga omständigheter haft fog att förvänta sig.

Upplysningsplikt
Som säljare av bostadsrätt och fastighet har du gentemot din tilltänkta köpare en upplysningsplikt om de fel och brister i din lägenhet som du känner till. Om en säljare underlåter att ge informationen om kända fel, kan köparen begära skadestånd och om felet har väsentlig betydelse begära hävning av köpet. Om ett förtigande från säljaren av ett fel dessutom innefattar svikligt förledande eller annat ohederligt förfarande går säljaren även miste om rätten att åberopa att köparen inte uppfyllt sin undersökningsplikt. Det ligger således i säljarens intresse att han/hon upplyser köparen om de fel som han/hon känner till eller misstänker finns. Ett fel som påtalats av säljaren är inte dolt och kan således inte i efterhand åberopas av köparen. I Mäklarsamfundets standardavtal för överlåtelse av bostadsrätt finns det en speciell paragraf där säljaren ska ange de ev. fel och brister som han/hon känner till.

Ett rättsfall: En bostadsrätt i Vasastan såldes till ett yngre par. Kort efter att de flyttat in upptäckte de att det var något fel med golvbrunnen i duschrummet. När de hade duschat rann inte vattnet ut som det skulle. Normalt sett hör det till köparens undersökningsplikt att innan köpet upptäcka denna typ av skada. Köparna har principiellt sett ingen möjlighet att i efterhand hävda att de inte visste om defekten. Vid en normal besiktning (antingen själva eller genom en besiktningsman) borde de ha upptäckt skadan. Av denna anledning kan de normalt sett inte i efterhand (efter köpet) räkna med gottgörelse.

Detta hävdade även den säljande kvinnan och någon uppgörelse kunde inte komma till stånd. Vid en närmare undersökning från köparnas sida visade det sig att kvinnans vänner och bekanta intygat att kvinnan känt till golvbrunnens defekt i många år. I kvinnans bekantskapskrets var det sedan länge känt att varje gång någon hade duschat, så dröjde det länge innan vattnet rann undan. Kvinnan hade dessutom ofta varit tvungen att använda en avloppsrensare för att få vattnet att rinna undan i den aktuella golvbrunnen.

Det yngre paret stämde kvinnan och hävdade att genom att hon redan innan försäljningstillfället var medveten om felet, så borde hon i enlighet med säljarens upplysningsplikt ha informerat köparen om problemet.

Tingsrätten gick på köparens linje och dömde kvinnan (säljaren) att bekosta utbyte och reparation av det felaktiga avloppssystemet, samt att betala köparens rättegångskostnader.

Avhjälpanderätt
Säljare av bostadsrätt har enligt köplagen en avhjälpanderätt vilket en säljare enligt jordabalken inte har. Avhjälpanderätten innebär att säljaren inom skälig tid ges möjligheten att åtgärda ett fel i lägenheten om det kan ske utan väsentlig olägenhet för köparen.

Det vanligaste fallet är här när säljaren enligt köparen inte flyttstädat lägenheten tillräckligt noggrant. Oftast erbjuder sig säljaren då att avhjälpa felet genom att skicka dit en städfirma.

Avvisar köparen säljarens erbjudande att avhjälpa felet därför att köparen föredrar att själv avhjälpa detta faller rätten till prisavdrag bort. I allmänhet blir köparen då inte heller berättigad till ersättning för sina egna avhjälpandekostnader. Motsatt gäller om det med hänsyn till omständigheterna inte skäligen kunde krävas att köparen skulle vänta på att säljaren avhjälpte felet. Ett exempel på detta är att köparen inte är beredd att vänta med städningen till dess att säljaren ordnat fram en städfirma.

Andra påföljder som kan bli aktuella vid fel i bostadsrätt är – förutom avhjälpande och nedsättning av köpeskillingen är skadestånd och/eller hävning av köpet. Detta kan vara aktuellt om felet är av väsentlig betydelse för köparen och om säljaren insåg eller borde ha insett detta.

Dolda fel
Den sista väsentliga skillnaden mellan bostadsrätt och hus är att säljaren av en fastighet enligt jordabalken har ett tioårigt ansvar från tillträdesdagen för så kallade dolda fel.

Den enda typ av fel som du i efterhand såsom köpare, enligt Jordabalken, kan få ekonomisk gottgörelse för, är då bostaden är behäftad med ett dolt fel. Ett dolt fel kan i grava fall även leda till att köpet återgår.

Ett dolt fel är någon defekt som du, en besiktningsman, mäklare eller säljaren av bostaden omöjligen kunnat upptäcka vid en normal besiktning. Exempel på detta är fukt under fastlimmade plastmattor, defekter i avloppsledningar, dålig dränering, röta i bjälklag, bristfällig isolering o.s.v. Det är alltså skador som kommer fram då t.ex. väggar, tak och golvdelar rivs bort.

Vad gäller dolda fel skiljer sig Jordabalken och Köplagen åt.

Tvåårigt ansvar
Köplagen behandlar överhuvudtaget inte dolda fel. Som köpare av bostadsrätt har du därför här ett lite sämre skydd.

I tidigare rättsfall om dolda fel i bostadsrätt har man vid bedömningen av skadans art sneglat på Jordabalkens andemening och i viss mån dömt därefter.

Köplagen är konstruerad för köp av olika varor och är som tidigare sagts inte lika välanpassad till boendefrågor. Upptäcker köpare ett fel i "varan" /bostadsrätten och som han/hon omöjligen kunnat upptäcka innan köpet kan detta från köparens sida reklameras i upp till två år från köpetillfället.

Köparen kan i första hand yrka nedsättning av köpeskillingen och i allvarliga fall begära att köpet återgår. Har man som köpare upptäckt ett fel måste man reklamera detta till säljaren inom skälig tid.

Exempel: Köparen av en bostadsrätt upptäckte på tillträdesdagen att det fanns kackerlackor i lägenheten. Högsta Domstolen (HD) ansåg att bostadsrätten var felaktig trots att den försålts i befintligt skick. HD menade att köplagens regler om säljarens rätt till avhjälpande inom skälig tid vid fel i bostadsrätter bör ges en snäv tolkning, så att endast avhjälpandeåtgärder som slutförs inom kort utesluter prisavdrag.

HD uttalade även att det i sammanhanget fanns skäl att jämföra de felregler som gäller vid köp av fastigheter och att prisavdrag även enligt jordabalkens regler är en påföljd vid fel i den köpta egendomen.

Vid beaktande av samtliga omständigheter fann HD att köparna hade rätt till prisavdrag på den grunden att felet i lägenheten inte hade avhjälpts inom skälig tid.

Lyft på mattorna
Vid ett bostadsrättsköp kan denna besiktning te sig lite enklare än vid ett villaköp eftersom föreningen normalt sett ansvarar för vatten-, avlopps- ventilations- och elsystem.

Det du bör kontrollera innan ett köp är i princip det du ser i lägenheten. Tänk på att möbler, bokhyllor och mattor inte får vara ett hinder för din undersökning.

Du kan aldrig efter ett köp skylla på att du inte hade möjlighet att upptäcka ett faktiskt fel p.g.a. att det stod en tung byrå som täckte en fuktskada i en vägg, eller en stor matta som täckte en vattenskada på ett golv.

Till de viktigaste delarna i en lägenhet hör självklart kök, bad- och duschrum. Här kan finnas anledning att anlita en professionell besiktningsman, särskilt om du misstänker t.ex. en fuktskada.

Lägenheter i äldre hus saknar inte sällan bygglov för duschrum och ofta har installationen utförts av lägenhetsinnehavaren själv. Här finns anledning till extra försiktighet. Du bör kontrollera med styrelsen om föreningen besiktigat och godkänt den utförda installationen.

Även om du vid din besiktning inte hittar allvarliga skador kan det vara en fördel om du kan notera mindre fel. Innan kontraktsskrivningen kan det vara bra att reda ut med säljaren om han/hon eller du ska åtgärda felet.

Vad lämnas i lägenheten?
Det kan vara på sin plats att kontrollera vad säljaren tänkt lämna kvar i lägenheten i form av lösa garderober, tvättmaskin / torktumlare, mikrovågsugn etc.

Glöm heller inte bort att du tillsammans med övriga bostadsrättsmedlemmar ansvarar för hela fastighetens eventuella fel och brister. Det är naturligtvis svårt att besiktiga hela den aktuella fastigheten innan ett köp. I första hand får du information om fastighetens skick från bostadsrättssäljaren eller mäklaren. Känner du dig osäker kan det vara anledning att kontrollera den informationen med någon i föreningens styrelse.

Fel i proportion till lägenhetens ålder
Andelen fel som kan betraktas som dolda minskar ju äldre lägenheten är. Av naturliga skäl ökar antalet fel i en fastighet med ökad ålder. Men andelen av dessa som kan betraktas som dolda minskar. Som köpare av en bostadsrätt i en relativt nybyggd fastighet kan Du ställa betydligt högre krav och ha mindre anledning att acceptera felaktigheter i lägenheten än vad som är fallet om du köper bostadsrätt i ett hus från t.ex. 1800-talet. Knakande golv, sneda väggar, sprickbildning i väggputs, viss form av fönsterdrag är exempel på sådant som man har anledning att acceptera i ett äldre hus men knappast i ett nybyggt. Upptäcker du i ett riktigt gammalt ”renoveringsobjekt” att det finns fukt och rötskador i bjälklaget (golvbalkarna) kan detta inte alltid betraktas som ett dolt fel. Du har nämligen anledning att räkna med att den typen av brister kan förekomma i ett äldre hus
.

Se köplagen.
Citat:
18 § Fel föreligger även om varan inte överensstämmer med sådana uppgifter om varans egenskaper eller användning som säljaren har lämnat vid marknadsföringen av varan eller annars före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet.
Vidare om påföljder:

Citat:
30 § Är varan felaktig och beror det inte på köparen eller något förhållande på hans sida, får köparen enligt 31--40 §§ kräva avhjälpande, omleverans eller prisavdrag eller häva köpet samt dessutom kräva skadestånd. Han får även hålla inne betalningen enligt 42 §.
Hur gör jag när jag upptäckt ett dolt fel?

Det viktigaste att göra när fel upptäckts är att reklamera felt till säljaren. Därefter finns fler åtgärder som bör göras för att utreda om felet verkligen är att betrakta som dolt fel.

Skadebesiktning dolt fel
Omedelbart efter att ett fel - eller symptom på ett eventuellt fel - upptäcks, är det viktigt att låta besiktiga felet eller den skada varigenom felet upptäckts. Det är viktigt att protokollet innehåller utlåtande om vad felet består i, dvs vad det är som inte är korrekt, hur det borde vara utfört och således varför det är att betrakta som ett fel. Felbedömningen görs enligt de regler som gällde vid tidpunkten för utförandet/byggnationen.

Reklamation av dolt fel
För att ha rätt att kräva ersättning från säljaren måste du reklamera ett upptäckt fel i tid. Om du missar tidsfristen förlorar du rätten att kräva kompensation. Det är också mycket viktigt att du - så fort du upptäcker symtom på ett fel - undersöker detta noga. Om du upptäckt ett fel ska du skyndsamt informera säljaren om felet, dvs reklamerar bostadsrätten som felaktig i visst avseende. Reklamationen ska innehålla en specifikation över vad du anser är felaktigt och att du vill att köpeskillingen sätts ned för att kompensera för felet. Angivande av ett särskilt belopp kan du avvakta lite med, det viktiga är att du framställt ett anspråk.

Dolt fel eller inte
Bostadsrätten måste avvika från vad som avtalats med säljaren eller från vad du som köpare med fog kunnat förutsätta. Vad som avtalats framgår av köpekontraktet men också av övriga omständigheter som haft betydelse för köpet, såsom upplysningar som lämnats, parternas agerande, etc.

För att betraktas som fel måste problemet ha funnits redan vid tidpunkten för försäljningen. Ett fel som uppstår efter försäljningen är inte ett fel som säljaren ansvarar för. Som exempel kan nämnas mögelangrepp. Om problemet uppkom vid senare tidpunkt än försäljningen är det inte ett dolt fel eftersom problemet inte fanns vid försäljningen. Om det är ett symptom på ett underliggande fel som läckage från taket och härstammar från t ex ett konstruktionsfel, så är det ett fel som förelåg redan vid tidpunkten för försäljningen. Frågan blir då om felet var dolt eller inte. Mögelskadan är dock en följdskada och ersätts endast i undantagsfall.

Upptäckbart eller dolt fel?
För bedömningen om huruvida ett fel var dolt är förekomsten av en tidigare utförd besiktning av stor betydelse. Protokollet visar dels att en fackman med gedigen sakkunskap inte upptäckt felet, dels tjänar protokollet som dokumentation av de faktiska förhållandena vid tidpunkten. Utan protokoll att hänvisa till står ofta ord mot ord. Beviskraven är höga varför det i princip krävs ett tidigare besiktningsprotokoll. Det kan dock hända att den skadebesiktning eller felbesiktning du låtit göra tydligt anger att felet är ursprungligt eller måste ha uppstått vid en tidpunkt väl före tidpunkten för försäljningen.

Ett fel är dolt om det inte gått att upptäcka vid en nogsam undersökning utförd av en person med sakkunskap. Om det krävts ingrepp i byggnaden för att upptäcka eller bortmontering av fast inredning är felet oftast att betrakta som dolt. Om säljaren utfäst eller garanterat något som senare visat sig inte stämma är felet att betrakta som dolt.

Väsentlig betydelse för dolt fel
Varje fel som faktiskt är ett fel kan ändå vara att betrakta som icke-relevant. För att felet skall bedömas som relevant måste det vara av väsentlig betydelse. Det får således inte vara att betrakta som ovidkommande sett till helheten. En av de viktigaste faktorerna för bedömningen är det ekonomiska värdet av felet, såväl sett till beloppet i sig som i proportion till bostadsrättens värde. Om värdet anses som ringa i sammanhanget är inte felet av väsentlig betydelse och därför heller inte ett ersättningsgillt fel.

Juridiskt ombud
Det kan vara klokt att ta kontakt med en juridiskt sakkunnig i ett tidigt stadium för att få hjälp att utreda huruvida felet i fråga är dolt samt med de praktiska stegen för att på bästa sätt tillvarata dina möjligheter till ersättning. Ditt ombud hjälper dig också med att undersöka om din hemförsäkring kan hjälpa dig med för kostnaderna för att anlita ett ombud. Ofta täcker då försäkringsbolagen 80 % av dina kostnader
.




DOLDA FEL - FRÅGOR OCH SVAR

Fråga #1:
Vid överlåtelsen av en bostadsrätt svarade säljaren ja på en fråga om det var lugnt i området. Föreningen var dessutom snabb med att agera om eventuella störningar uppstod, menade han. Vi har nu flyttat in och haft flera incidenter på kort tid med grannarna under oss. Det visar sig ha varit problem med dessa grannar sedan månader tillbaka. Föreningen har nu meddelat bostadsrättshavaren att han kommer att bli avhyst.
Det kommer troligen att ta lång tid att bli av med grannen och störningarna verkar fortsatta så vi överväger alla alternativ.
Har säljaren upplysningsplikt om detta och kan jag kräva ersättning, häva köp eller liknande?

Svar:
Enligt 19 § i köplagen så är en bostadsrätt att anse som felaktig om säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet.
Citat:
Befintligt skick
19 § Även om varan har sålts i "befintligt skick" eller med ett liknande allmänt förbehåll skall den anses felaktig, om
1. varan inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper eller användning som säljaren har lämnat före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet,
2. säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet, eller
3. varan är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta.

När en begagnad vara sålts på auktion, anses den såld "i befintligt skick". Vid tillämpning av första stycket 3 skall hänsyn i så fall tas till utropspriset.
Enligt 20 § i köplagen får en köpare inte åberopa ett fel som han hade kunnat upptäcka om han hade undersökt varan ordentligt före köpet. Frågan blir då om ni kunnat få reda på dessa problem genom att kontakta föreningen.
Citat:
Undersökning av varan före köpet

20 § Köparen får inte såsom fel åberopa vad han måste antas ha känt till vid köpet.
Har köparen före köpet undersökt varan eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den, får han inte såsom fel åberopa vad han borde ha märkt vid undersökningen, om inte säljaren har handlat i strid mot tro och heder.
Andra stycket gäller även när köparen före köpet har fått tillfälle att undersöka prov på varan och felet gäller en egenskap som skulle framgå av provet.
Ni får reklamera köpet omgående till säljaren och där framställa ert krav. Om säljaren avvisar kravet kan ni kontakta ett juridiskt ombud för att se om det är värt att driva frågan vidare då säljaren uppenbarligen undanhållit viktig information från er.


Fråga #2:
Köparen av min lägenhet klagar på att det luktar katturin i badrummet. En saneringsfirma har varit där som säger att det inte går att sanera eftersom det krypit ner i fogarna. Mäklaren säger att detta är ett dolt fel och antyder att jag troligen förlorar i en rättegång eftersom en domare skulle anse att köparen inte kunde förvänta sig detta efter några månader. Köparen visste att katt fanns i lägenheten, anlitade ingen utomstående besiktningsman för genomgång av bostaden och valde att inte närvara vid slutbesiktningen av flyttstäd. Räknas detta som ett dolt fel?

Lawline svarar:
Bostadsrätt utgör s.k. lös egendom, vilket innebär att jordabalkens felregler inte är tillämpliga, då de endast aktualiseras vid köp av fast egendom (se KöpL 1 §jfr. JB 1:1, 2:1 och 2:2). Varken bostadsrättslagen eller någon annan lagreglerar omständigheten beträffande fel vid köp av bostadsrätt. I stället får man vända sig till köplagens regler, vilka reglerar köp av lös egendom (bostadsrätt jämförs då här med "vara" i lagtexten) mellan privatpersoner (jag utgår från att du som säljare och köparen bägge är privatpersoner, varför konsumenttjänstlagen inte är tillämplig i detta fall).

För att kunna konstatera om fel föreligger utgår man i första hand från vad som följer av avtalet (KöpL 17 §). Om det i avtalet stadgas särskilt om lägenhetens skick och man finner att den uppkomna doften som krypit ner i fogarna står i strid med det överenskomna skicket, så föreligger fel. Står det inte något angående den typ av fel som är i fråga, så blir det en tolkningsfråga angående vilka fel som omfattas av avtalet.

Kommer man fram till att felet inte omfattas av avtalet blir det i stället en bedömning utifrån vad köparen med fog hade kunnat förvänta sig (KöpL 17 § 3 st.). Att det efter ett par månader luktar katturin och det gått så långt att det inte går att sanera fogarna skulle det nog kunna utgöra ett sådant fel som köparen inte kunnat förvänta sig. Bedömningen ska emellertid göras med utgångspunkt från de omständigheter som rådde vid köpet. Även omständigheter som att det är en gammal eller ny byggnad o dyl. kan sänka eller höja köparens förväntningar och påverka bedömningen.

Om det bedöms att fel föreligger, så innebär det ändå inte att du nödvändigtvis kommer ansvara för felet. Du bör kontrollera om köpekontraktet innehåller en s.k. friskrivningsklausul, där du friskriver dig ansvar för denna typ av fel. Detsamma gäller om bostadsrätten sålts i "befintligt skick". Även om man då fysiskt sett anser att det föreligger ett fel som måste åtgärdas, så är det inte ett fel i lagens mening som du som säljare ansvarar för om det är överenskommet enligt kontraktet.

Dock kan felansvar ändå inträda trots att bostadsrätten sålts i "befintligt skick" eller med ett liknande förbehåll, om
1. du lämnat direkta uppgifter om lägenhetens egenskaper som strider mot dess faktiska skick,
2. du underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande lägenhetens egenskaper som du måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet, eller
3. lägenheten är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till priset och övriga omständigheter med fog kunnat förutsätta (se KöpL 19 §).

Med andra ord: Innehåller köpeavtalet en sådan friskrivningsklausul och inget av undantagen ovan är aktuella så kan inget ansvar göras gällande från din sida.

Av punkt 2 ovan framgår alltså att du som säljare har en s.k. upplysningsplikt om de fel och brister i din lägenhet som du känner till. Angående ditt argument att köparen visste att du bott där med katt; Lika mycket som det kan anses att köparen borde ha anat att det kan ha orsakat felet, så är det möjligt att lägga samma eller mer ansvar på dig. Detta då du är den faktiska kattägaren; köparen däremot kanske inte har någon vana alls av katter och vad de kan orsaka. Dvs även om du själv inte hade problem med lukten innan köpet men kanske misstänkte att ett sådant fel skulle kunna uppstå, så skulle du ha upplyst köparen om detta. Dock får det förmodligen anses att det är för mycket begärt av privatpersoner utan djupare kunskap på området att i förväg kunna förutse felet i fråga endast på den grund att säljaren var kattinnehavare.

Angående besiktningen ska det noteras att köplagen inte uttryckligen ålägger köparen någon undersökningsplikt. Det som sägs i köplagen är att köparen inte får åberopa fel som han måste antas ha känt till vid köpet (KöpL 20 § 1 st.). Men om köparen företagit en besiktning eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka lägenheten, får köparen inte åberopa fel som han borde ha märkt vid besiktningen (såvida inte säljaren handlat i strid mot tro och heder). Detta svarar med andra ord till vad jag skrivit ovan, d.v.s. det ligger i ditt intresse som säljare att du upplyser köparen om de fel som du känner till eller misstänker finns, vilket i sin tur föranleder att köparen ska vidta en besiktning. De fel som köparen då borde ha upptäckt utgör inte dolda, utan faktiska fel, och kan inte åberopas i efterhand.

Utifrån din fråga framgår det inte hur grundlig undersökning köparen gjorde av lägenheten, bara en antydan att den kanske var bristfällig och att han inte var med vid slutbesiktningen. Vidare är det inget krav att anlita besiktningsman, även om en sådan har bättre förutsättningar att upptäcka fel. När jag emellertid forskat lite på ämnet angående köp av bostadsrätt så påstås det på flera håll att man vid köp av bostadsrätt har en undersökningsplikt. Som nämnts så regleras inte detta av köplagen, men antagligen går det att hävda att det enligt sedvänja ska företas en besiktning, och att köparen p.g.a. bristfällig besiktning därför inte kan åberopa fel han borde upptäckt.

Även om det skulle visa sig att köparen gjort en tillräcklig besiktning, lutar det ändå åt, utifrån vad du angett i frågan, att det eventuellt rör sig om ett dolt fel. Ett dolt fel är sådant fel som köparen (och även en besiktningsman) inte kunnat upptäcka även om han undersökte lägenheten noga, eller att han inte gjorde det p.g.a. att säljaren garanterat att sådana fel inte föreligger. Det kan inte heller krävas att köparen ska behöva vidta omfattande och/eller dyra åtgärder för att upptäcka eventuella fel, exempelvis att bryta upp väggen för att undersöka fogarna. Om urindoften däremot känts av vid undersökningstillfället, så hade kanske en sådan åtgärd varit nödvändig, och felet därmed inte ansetts som dolt.

Med andra ord: Det skulle kunna vara fråga om ett dolt fel och köparen har således rätt att åberopa felet. Det förutsätter att de omständigheterna som är angivna ovan ägt rum vid köpet.



FRÅGA #3:
Köparens åtgärder vid dolt fel i bostadsrätt

Jag har köpt en bostadsrätt och upptäckt efteråt att det i källaren under (som det är extremt lyhört från) ligger en verkstad. Dit kommer folk varje dag tidigt på morgonen. I informationen om bostadsrätten finns ingen information om detta. Inget på fasaden indikerar att det finns något företag där. Säljaren sa inget. Jag har inte bott här i mer än två år.
Har jag några - i så fall vilka - möjligheter att antingen häva köpet, begära prisavdrag, eller begära skadestånd från säljaren?

Lawline svarar:
En bostadsrätt är lös egendom. Det innebär att felreglerna i köplagen blir tillämpliga på denna fråga. Här följer reglerna som gäller för att kunna kräva, prisavdrag, hävning samt skadestånd vid köp av bostadsrätt.

För att kunna kräva prisavdrag, skadestånd eller häva köpet krävs att bostadsrätten är att anses som felaktig. Bostadsrätten vad gäller storlek, kvalitet och andra egenskaper ska stämma överens med vad som följer av avtalet. Om bostadsrätten avviker från detta eller i övrigt avviker från vad säljaren med fog kunnat förutsätta är bostadsrätten att anse som felaktig. Köparen får inte som fel åberopa en sådan uppgift som han borde ha upptäckt vid en undersökning. Det är svårt att säga exakt hur långt köparens undersökningsplikt sträcker sig i detta fall. Det som står klart är att undersökningsplikten i vart fall är mindre omfattande vid köp av bostadsrätt än vid köp av fast egendom. När man bedömer undersökningsplikten utgår man från vad en normalt omsorgsfull person borde upptäckt vid en normal undersökning och vad han normalt borde gjort.

De första åtgärderna som kan krävas av säljaren är enligt köparen avhjälpande och omleverans. Om avhjälpande eller omleverans inte kommer i fråga, eller inte sker inom skälig tid efter reklamationen, får köparen kräva prisavdrag. Prisavdraget ska beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för avlämnandet mellan bostadsrättens värde i felaktigt och i avtalsenligt skick.

För att häva ett köp i detta fall krävs att bostadsrätten ska ha varit behäftad med ett fel som är av väsentlig betydelse för säljaren samt att köparen insåg eller borde ha insett detta. Det krävs även att du som köpare ska ha uppfyllt din undersökningsplikt samt lämnat en hävningsförklaring i skälig tid.

Köparen har rätt till ersättning för den skada han lider genom att bostadsrätten är felaktig, om inte säljaren visar att felet berodde på ett hinder som låg utanför hans kontroll som säljaren inte skäligen kunde ha förväntas räkna med vid köpet. Om bostadsrätten avvek från vad säljaren särskilt hade utfäst har köparen alltid rätt till skadestånd.



FRÅGA #4:
Fel i lägenheten vid köp av bostadsrätt mellan privatpersoner

Köpte en lägenhet, bostadsrätt (köp mellan privatpersoner). Nu har vi märkt att takuttagen för taklampan och ett eluttag i vardagsrummet inte fungerar. De har tagit ut sin taklampa och förstört uttagen. Vi har bott i lägenheten i 1 vecka och försökt fixa det utan att lyckas och måste ta in en elektriker. Det kommer kosta 300-500 kr. Kan säljaren stå för kostnaden eller måste vi stå för det?

Lawline svarar:
När det gäller köp av bostadsrätt ska först konstateras att köplagen är tillämplig; bostadsrätter utgör lös egendom (1 § köplagen). Vidare ska konstateras att lagens regler om ansvar för t.ex. fel i köpeobjektet tillämpas om parterna inte har kommit överens om någon annat (3 § köplagen).
Detta innebär att det är möjligt för parterna att komma överens om annan ansvarsreglering än vad som följer av lagens regler. Jag rekommenderar att du börjar med att kontrollera avtalet och undersöka om det finns någon sådan ansvarsfriskrivning från säljarens sida. Skulle det finnas en punkt i avtalet eller om ni annars har kommit överens om att lägenheten ska säljas "i befintligt skick" (eller någon liknande allmän friskrivning) kan det bli svårt att hålla säljaren ansvarig. Om säljaren har upplyst att eluttagen fungerar som de ska är han dock ansvarig, trots friskrivningen. Annars måste felet anses som väsentligt för att ansvar ska kunna utkrävas, vilket knappast är troligt i detta fall.

Om det inte finns någon ansvarsreglering som avses ovan är första steget att konstatera om ett fel föreligger. Utgångspunkten för att bestämma om ett fel föreligger i rättslig mening (dvs ett tillstånd hos köpeobjektet som anses såsom fel i köplagens mening). Först försöker man ta ledning av avtalet när det gäller att avgöra vilken standard som köparen har rätt att kräva av lägenheten. Om det uttryckligen framkommer i avtalet eller om säljaren annars har garanterat eluttagens funktion i och med att ni köpte lägenheten, föreligger ett fel. Om man inte behandlat frågan får man försöka bestämma vilken standard köparen med fog kan förvänta sig av lägenheten. Fungerande eluttag torde i normalfallet utgöra en sådan egenskap som köparen av en bostadsrätt har rätt att kräva. Men det beror på huset och lägenhetens övriga standard och vad som framgår av omständigheterna kring köpet. Köper man t.ex. ett renoveringsobjekt där avsikten är att totalrenovera lägenheten är det inte lika klart.

Om vi nu utgår från att det rör sig om ett fel i rättslig mening är nästa fråga om man kan göra säljaren ansvarig för felet. Köparen av en bostadsrätt har ingen absolut undersökningsplikt. Men om ni verkligen gjort en undersökning/besiktning av lägenheten kan ni inte göra säljaren ansvarig för fel som ni borde upptäckt vid undersökningen. Om ni inte har gjort en undersökning men säljaren uppmanat er att göra det kan ni inte heller göra gällande fel som ni borde upptäckt vid en sådan undersökning. Att ni gått på visning och säljaren därigenom uppmanat er att kolla på lägenheten torde inte räknas som en sådan undersökning som avses ovan. Säljaren måste således mer konkret uppmanat er att undersöka lägenheten för att en undersökningsplikt ska aktualiseras. Skulle ni ha undersökt lägenheten eller blivit uppmanade att göra det är nästa fråga om felet borde upptäckts. Om eluttagen är synligt förstörda/trasiga är det möjligen något som bort upptäckas och således inte något som säljaren ansvarar för. Men om felet däremot inte syns utifrån torde det inte krävas att ni undersökt om alla uttag i lägenheten verkligen fungerar; säljaren borde räknas som ansvarig. Generellt får kravet på noggrannhet vid undersökningen avgöras mot bakgrund av den omsorg som kan krävas av en person i "köparens ställning".

Om bristerna i eluttagen utgör ett fel i rättslig mening och säljaren kan hållas ansvarig för det enligt ovan kan följande påföljder göras gällande: En fast förankrad huvudregel är att säljaren i första hand har rätt att avhjälpa felet. En förutsättning är emellertid att det sker utan dröjsmål och utan kostnader eller olägenhet för köparen. Om inte avhjälpande kan ske utan olägenhet eller om säljaren inte avhjälper felet utan dröjsmål har du rätt till prisavdrag.

Sammanfattningsvis gäller följande:
I första hand bör du försäkra dig om att ni inte avtalat om någon ansvarslättnad för säljarens ansar rörande lägenhetens skick. Bristen i eluttaget torde räknas om en avvikelse från en sådan normal standard som köparen av en bostadsrätt kan förvänta sig. Vidare blir frågan, om någon undersökningsplikt aktualiserats, om felet borde upptäckts vid en normalt långtgående undersökning mot bakgrund av köparens färdigheter och kompetens. Om felet kan göras gällande mot säljaren har denne i första hand rätt att avhjälpa felet; förutsatt att det inte sker till besvär eller kostnader för köparen. Avhjälper säljaren inte felet utan dröjsmål har du rätt att kräva prisavdrag. Då utgår man från skillnaden mellan vad lägenheten är värd i felaktigt skick och jämför det med lägenhetens värde utan felet.

Du måste omgående meddela säljaren att lägenheten är behäftad med fel och att du tänker hålla honom ansvarig för felet. Om du inte meddelar säljaren om felet inom skälig tid från då du upptäckte eller borde upptäckt felet kan du inte hålla säljaren ansvarig nämligen.

Ovanstående regler framgår av 17-20 o 34-38 §§ Köplagen.



FRÅGA #5:
Åberopa fel (öppen spis) i bostadsrätt gentemot säljare och mäklare

Vi köpte en bostadsrätt i april med tillträde 120408. Innan vi skrev under frågade vi mäklaren OCH säljaren ifall den öppna spisen fungerade, vilket de svarade ja på, både skriftligt (när vi hade mail konversation inför köpet) och muntligt (vid tillträdesdatumet). I september eldade vi för första gången och märkte att det det blev väldigt rökigt i lägenheten. Vi mailade styrelsen och bad om datum när de provtrycker i kanalen. De svarade att de inte står för det. Dock finns ett dokument daterat 120321 från Stockholms Brandskydd där det står att det är brister i kanalen, som ska repareras INNAN man eldar i den. Information som vi aldrig tagit del av, inför köpet eller av föreningen! Vi har haft en öppen dialog med styrelsen och förklarat hur det är och tagit in tre (3) oberoende offerter och trodde att den kostnaden skulle hamna på föreningen. Men de säger att det är vi som har nyttjanderätt på den öppna spisen vilket betyder att:
1. Antingen står vi för HELA reperationskostnaden av den öppna spisen.
2. Eller så höjer de vår avgift (då vi är de enda som har nyttjanderätt, alltså vi är de enda som har öppen spis) och stadgarna skrivs om så att de har med en paragraf om den öppna spisen.
Mitt bekymmer är:
1. Vem ska stå för kostnaden? Säljare, vi (köpare) eller föreningen?
2. Det står ej i stadgarna om en öppen spis. Vi äger inte kanalen, skorstenen och teglen på taket.
3. Kan jag styrka köplagen och kräva av säljaren att reparera den, då de visste det här INNAN tillträdesdatumet OCH inte åtgärdat brister innan överlämning?
4. Vad säger juridiken om det här? Hur ser mina chanser ut? Är det lika bra att betala för reparationen och lämna det som det är?

Lawline svarar:
När det gäller köp av bostadsrätter är köplagen tillämplig. I enlighet med 17 § ska varan (i ditt fall bostadsrätten) uppnå en speciell kvalité som vid köp/försäljning av bostadsrätter oftast regleras i avtal (konsultera ditt överlåtelseavtal). Står det inget i överlåtelseavtalet kan det sammanfattningsvis sägas att varan ska uppfylla de krav du med fog kunde ställa vid köpet. Om så ej är fallet anses ett fel föreligga i varan enligt 17 § 3 stycket vilket i sin tur ger rätt till bland annat prisavdrag i enlighet med 37 §. Detta gäller även om varan sålt i så kallat befintligt skick i enlighet med 19 §.

Du får inte som fel åberopa sådant som du vid en undersökning skulle kunna ha upptäckt enligt 20 §. Om du med lätthet, vid en undersökning, skulle kunnat upptäcka att det var något fel på spisen kan du inte kräva prisavdrag för detta. Du hade dock onekligen fog att tro att den öppna spisen skulle fungera eftersom du frågade såväl förra ägaren som mäklaren. Det är tveksamt om du innan köpet varit tvungen att läsa dokumentet från Stockholms brandskydd i och med vad såväl den förra ägaren som mäklaren påstått.

Således bör du ha rätt till prisavdrag gentemot säljaren. Det är även möjligt att du kan vända dig mot mäklaren då denne gjort en utfästelse angående den öppna spisens funktionsduglighet. I dessa fall är det bra att du sparat e-postkonversationer i bevissyfte.

Om du inte kan förlikas med säljaren och/eller mäklaren så måste du tyvärr stämma vid domstol.


FRÅGA #6:
Hävning av bostadsrättsköp

Jag har precis sålt min bostadsrätt och överlåtelseavtalet har skrivits på. I försäljningen ingår en nyss ombyggd vindsvåning. Det som inte framgick vid försäljningen var att min bostadsrättförening vill att köparen skriver på ett avtal där han tar över framtida ansvar för eventuella fel och brister som kan uppstå till följd av ombyggnaden. Köparen vill inte skriva på detta och vill nu bryta kontraktet. Anser ni att köparen har skälig grund för att avbryta köpet utan att bli ersättningskyldig för de kostnader jag haft i samband med försäljningen? Ombyggnaden har skett i enlighet med bygglovet som är handlagt och avslutat med stadsbyggnadskontoret.

Lawline svarar:
Inledningsvis ska sägas att en bostadsrätt är lös egendom. Det är alltså felreglerna i köplagen som ska användas och inte reglerna i jordabalken (1§ köplagen, KöpL, och jordabalken 1:1, 2:1 och 2:2).

För att köparen ska få häva köpet krävs att bostadsrätten var behäftad med ett fel av väsentlig betydelse för köparen som säljaren insåg eller borde ha insett (39 § KöpL). Vidare krävs att köparen uppfyllt sin undersökningsplikt och lämnat en hävningsförklaring inom skälig tid, något som verkar vara fallet i ditt scenario (se 20 och 32 §§ KöpL).

Eftersom det inte framgick i avtalet att köparen skulle behöva skriva på ansvarsåtagandet ifråga verkar det närmast ostridigt att bostadsrätten var belastad med ett fel i ditt fall (se 17-18 §§ KöpL).

Huruvida detta fel är att se som ett "väsentligt" fel kan jag inte med säkerhet bedöma. Att avgöra vad som är av väsentlig betydelse för köparen går nämligen inte att ange generellt utan sker genom en individuell bedömning med hänsyn till samtliga omständigheter i det enskilda fallet.

Man kan se det som att det blir en bedömning om köparen i det enskilda fallet har ett tillräckligt påtagligt och befogat hävningsintresse. I förarbetena har t.ex. uttalats att "ett avtalsbrott torde generellt sägas vara av väsentlig betydelse för köparen, om det berövar honom den huvudsakliga nyttan av vad han hade anledning att vänta sig av avtalet". Styrkan av köparens hävningsintresse varierar dock som sagt från fall till fall. Även om felet är ganska litet kan det i det enskilda fallet vara väsentligt för köparen. I förarbetena nämns till exempel en liten färgavvikelse, som kanske normalt bör tolereras, men som kan vara väsentlig om köparen gjort ett kompletteringsköp och förutsätter att färgen ska stämma överens med den som finns på den tidigare köpta produkten. Motsatsvis kan felet vara av stor betydelse men ändå inte anses som väsentligt, om det kan korrigeras inom skälig tid. Exempelvis är det mycket betydelsefullt för köparen av en bil att få nycklar till bilen så att han kan använda den. Om bilen saknar nycklar är det dock enkelt att korrigera felet. Köparen har därför inte hävningsrätt i en sådan bilsituation.

I ditt fall verkar det inte finnas någon möjlighet att korrigera felet vilket talar för att felet är av väsentlig betydelse (om du inte kan övertala föreningen att ändra sig). Sannolikt kommer även storleken på ansvarsåtagandet spela in. Om köparen riskerar att behöva garantera betydande värden, trots att denne inte varit med vid ombyggnaden, bör felet kanske ses som väsentligt. Ett argument som däremot talar för dig är att du levererat en fullt fungerande bostadsrätt och att sidoåtagandet kanske inte bör ses som en väsentlig del av bostadsrättsköpet och istället bör kunna gottgöras genom ett prisavdrag. Hur utgången skulle bli i en eventuell process är dock som sagt svårt att bedöma utan tillgång till ett större faktaunderlag. Personligen kan jag förstå den köpare som drar sig från att skriva på ett ansvarsåtagande för en ombyggnad som denne inte deltagit i.

Slutligen ska sägas att orsaken till felet saknar betydelse för bedömningen av om köparen har rätt att häva köpet. Ett fel kan alltså ses som väsentligt, även om felet beror på en händelse utanför säljarens kontroll.


FRÅGA #7:
Fel i bostadsrätt. Undersökningsplikt.

Vi köpte en bostadsrätt för ca 3 månader sedan. Vi fick veta vid visningen att badrummet var påkostat och renoverat 09 och att dokumentation på detta fanns. I objektsbeskrivningen står inget om renoveringen. Vid visning var ett stort badkar monterat med en duschvägg av glas. Vi märkte snabbt efter inflyttning att det samlades vatten utanför badkaret på golvet. Vi fick då säljaren att komma med en rörmokare och kontrollera golvbrunnen. Både rörmokaren och säljaren sa då att vattensamlingen uppstått pga spillvatten från duschväggen. Vi har nu monterat bort badkaret då detta var för stort och dåligt planerat i badrummet. Det vi nu ser är att golvlutningen är på tok fel. Vatten samlas både framför golvbrunn samt att det är baklut som gör att vatten samlas inne i hörnet på duschen. Nu till min fråga: Kan jag hävda enligt köplagen att detta är ett dolt fel? Vi kunde ju inte se detta bakfall på golvet pga det badkar som fanns som inte gick att flytta pga den fastmonterade duschväggen. Vi har vid kontraktsskrivning fått en kopia på badrumsrenoveringen av säljaren där det står "avser kakel /klinker montage inkl våtrumsskydd. 2 st golvbrunnsmontage enl. Byggkeramikrådets standard."
Kan jag på något sätt få ersättning för detta? Vid en eventuell försäljning i detta skick kommer ju värdet minska betydligt då det nu är väldigt tydligt att golvet är fel. Mäklaren har bett om en kopia på fakturan när jag ringde om detta och han har även kontaktat säljaren. Borde jag kontakta en besiktningsman?

Lawline svarar:
I 17 § KöpL stadgas att "varan skall i fråga om art, mängd, kvalitet, andra egenskaper och förpackning stämma överens med vad som följer av avtalet" och att "om inte annat följer av avtalet, skall varan vara ägnad för det ändamål för vilket varor av samma slag i allmänhet används...". Fel föreligger även enligt 18 § KöpL "om varan inte överensstämmer med sådana uppgifter om varans egenskaper eller användning som säljaren har lämnat vid marknadsföringen av varan eller annars före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet".

I ditt fall verkar det närmast ostridigt att varan är behäftad med ett fel, antingen enligt 17 § eller 18 § KöpL.

För att du ska kunna göra gällande felet måste du som köpare uppfylla vissa krav.
1) Ni måste meddela säljaren om felet inom skälig tid dvs. lämna en s.k. reklamation (32 § KöpL).
2) Ni får inte åberopa fel som ni känt till eller måste känt till vid köpet (se 20§ stycke 1 KöpL som av allt att döma inte är aktuell i detta fall).
3) Ni får inte beropa fel ni borde ha märkt vid en undersökning av varan innan köpet om ni undersökte varan eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den (20 § stycke 2 KöpL). Jag förstår det i ditt fall som att ni undersökte bostadsrätten innan köpet så därför blir frågan om ni borde lagt märke till felet vid undersökningen (var golvlutning ett s.k. dolt fel eller inte?).

Något säkert svar på den tredje frågan kan jag inte ge dig. De undersökningskrav som ställs på köparen varierar nämligen med hänsyn till samtliga omständigheter i det enskilda fallet. Bostadsrättens beskaffenhet och vad som är en sedvanlig undersökning kommer avgöra. Man utgår från vad en normalt bevandrad lekman hade bort upptäckt. Det finns alltså i regel inget krav på att anlita en professionell besiktningsman innan köpet. Undersökningsplikten kan dock utökas om det finns förhållanden som gör att köparen borde bli misstänksam eller på annat vis uppmärksammas om att någonting kan vara fel.

Som du antyder är golvlutningen kanske i ditt fall att se som ett dolt fel, dvs ett fel som man inte upptäcker vid en sedvanlig undersökning. En sådan slutsats får stöd av att
1) säljaren lämnat vissa uppgifter som antyder att badrummet är nyrenoverat och i gott skick (dessa uppgifter minskar er undersökningsbörda)
2) det var mycket svårt att komma åt att undersöka golvlutningen utan betydande ingrepp i badrummet.
Man skulle dock även kunna argumentera för att golvlutningen inte var ett dolt fel. Just badrum och andra våtutrymmen är normalt något som bör undersökas extra noggrant av köparen. Kanske fanns det enklare sätt att undersöka lutningen utan att flytta badkaret? Kanske fanns det andra omständigheter som antydde att det fanns ett fel och att ni därför borde undersökt badrummet noggrannare?

Hur utfallet av bedömningen blir är svårt att bedöma. Observera dock att även om felet inte anses dolt kan du åberopa det om säljaren agerat i strid mot tro och heder (20 § stycke 2 KöpL). I detta fall kan det vara möjligt att säljaren anses agerat i strid mot tro och heder eftersom denne inte upplyst er om lutningen och istället lämnat uppgifter som snarare talade för att badrummet var i mycket gott skick.

Om ni uppfyller de tre kraven och därför kan åberopa felet bör ni i första hand kräva avhjälpande (34-36 §§ KöpL). Avhjälpande innebär att säljaren, utan kostnad för köparen, ska reparera felet. Om avhjälpandet inte kommer i fråga eller inte sker inom skälig tid blir det istället aktuellt att kräva prisavdrag (37-38 §§ KöpL).
Vid väsentliga fel kan du även häva köpet (39 § KöpL).
Om du på något sätt lidit skada av felet kan du även kräva skadestånd (40§ KöpL). Har du ett krav på säljaren på grund av att varan är felaktig, får du hålla inne så mycket av betalningen som motsvarar kravet (42 § KöpL).

Hur stor ett eventuellt prisavdrag eller skadestånd skulle bli är svårt att bedöma. Det kan i denna del vara bra att ta kontakt med en besiktningsman som kan bedöma felets omfattning. Det underlättar även för att dokumentera felet, så att du t.ex. kan visa att det förelåg redan innan ni flyttade in.

Sammanfattningsvis kan sägas att bostadsrätten av allt att döma var behäftad med ett fel då den såldes till er. Om felet var dolt eller ej är svårt att bedöma.
Om ni uppfyller de tre kraven för att åberopa felet kan ni kräva avhjälpande, prisavdrag, hävning eller skadestånd. För att underlätta denna process kan du anlita en besiktningsman som kan dokumentera felet och bedöma felets omfattning.



FRÅGA #8:
Fel i bostadsrätt - Inget bredband
Vi har köpt ny bostadsrätt. Säljarna (de förra ägarna) kryssade i blanketten att bredband ingår i månadshyran, vilket visade sig vara felaktigt. Enligt styrelsen har bredband aldrig ingått i hyran. Kan vi kräva nån form av ersättning för deras felaktiga uppgifter, om ja, hur mycket? Vad säger lagen om detta?

Lawline svarar:
Inledningsvis ska sägas att en bostadsrätt är lös egendom. Det är alltså felreglerna i köplagen som ska användas och inte reglerna i jordabalken (1§ köplagen, KöpL, och jordabalken 1:1, 2:1 och 2:2).

I 17 § KöpL stadgas att "varan skall i fråga om art, mängd, kvalitet, andra egenskaper och förpackning stämma överens med vad som följer av avtalet". I ditt fall verkar varan (bostadsrätten) inte uppfylla utfästelserna i avtalet. Bostadsrätten verkar alltså vara behäftad med ett s.k. fel. (Fel föreligger även om varan inte överensstämmer med sådana uppgifter om varans egenskaper eller användning som säljaren har lämnat vid marknadsföringen av varan eller annars före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet. Dvs. uppgifter utanför avtalet se 18 § KöpL).

Som påföljd för felet bör köparen i första hand kräva avhjälpande eller omleverens (34-36 §§ KöpL). Dessa alternativ verkar dock inte aktuella i detta fall eftersom säljaren sannolikt inte kan rätta till felet (se till att bredband ingår i månadshyran). Om avhjälpandet inte kommer i fråga eller inte sker inom skälig tid blir det istället aktuellt att kräva prisavdrag (37-38 §§ KöpL). Vid väsentliga fel kan du även häva köpet, något som inte verkar aktuellt i detta fall (39 § KöpL). Om du på något sätt lidit skada av felet kan du även kräva skadestånd (40§ KöpL). Har du ett krav på säljaren på grund av att varan är felaktig, får du hålla inne så mycket av betalningen som motsvarar kravet (42 § KöpL). Hur stor ett eventuellt prisavdrag eller skadestånd skulle bli i detta fall har jag inte tillräckligt med uppgifter för att bedöma.

Observera dock att du som köpare måste uppfylla vissa krav för att kunna använda ovan nämnda påföljder.

För det första måste ni meddela säljaren om felet inom skälig tid dvs. lämna en s.k. reklamation (32 § KöpL).

För det andra får du inte åberopa fel som du känt till eller måste känt till vid köpet (se 20§ KöpL).

För det tredje får du inte heller åberopa fel du borde ha märkt vid en undersökning av varan innan köpet om du undersökte varan eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den (20 § KöpL). Jag antar i detta fall att ni undersökte bostadsrätten innan köpet så därför blir frågan om ni borde märkt avsaknaden av bredband redan då ni undersökte bostadsrätten. Något säkert svar på denna fråga kan jag inte ge dig då jag inte har alla uppgifter om ert fall. Det kommer bli en bedömning av varans beskaffenhet i det enskilda fallet och vad som är en sedvanlig undersökning då man köper en bostadsrätt. Man utgår från vad en normalt bevandrad lekman hade bort upptäckt. Det finns alltså i regel inget absolut krav på att anlita en professionell besiktningsman innan köpet. Undersökningsplikten kan dock utökas om det finns förhållanden som gör att köparen borde bli misstänksam eller på annat vis uppmärksammas om att någonting kan vara fel.

Kanske bör man se avsaknaden av bredband som ett dolt fel i ditt fall dvs. ett fel som man inte upptäcker vid en sedvanlig undersökning. En sådan slutsats får stöd av att det står i avtalet att bredband ska finnas, vilket bör minska er undersökningsbörda.

Sammanfattningsvis kan alltså sägas att bostadsrätten var behäftad med ett fel då den såldes till er om den inte överensstämde med vad som angavs i avtalet eller med konkreta utfästelser vid sidan av avtalet som kan antas ha inverkat på köpet. För detta fel bör ni kunna kräva prisavdrag eller skadestånd, förutsatt att ni reklamerat i tid (krav 1) och inte heller faller på undersökningshindret (krav 2 och 3).




FRÅGA #9:
Fel i bostadsrätt - Fel avgift
Köpte nyligen en lägenhet och när första kvartalsavin kommer från föreningen upptäcker vi att säljaren angett fel hyra i kontraktet, prospektet och överallt där den näms. Det skiljer ca 1100 kr/mån. Hur görs vi skadelösa i detta kontraktsbrott?

Lawline svarar:
Till och börja med kan jag konstatera att bostadsrätter betraktas som lös egendom i lagen och därför tillämpas köplagen istället för jordabalken som gäller fast egendom.

De påföljder som du kan göra gällande är prisavdrag, hävning eller skadestånd. I samtliga fall har du dock en undersökningsplikt enligt KöpL 20 §. De fel som du kunde ha uppdagat vid en närmare undersökning kan du inte åberopa som fel. Det beror t.ex. på om du har varit i kontakt med bostadsrättsföreningen före köpet. Ett negligerande av undersökningsplikten kommer dock inte att medföra förlust av din rätt att åberopa felen om säljaren agerat i strid mot tro och heder, enligt samma paragraf. Om de angivit det lägre priset vid förhandlingar, använt det som marknadsföringsmedel och fört in det i kontraktet har du fortfarande goda chanser att åberopa felet.

Hävning blir aktuell endast om felet är av väsentlig betydelse. Du får bevisbördan för att visa att köpet inte skulle kommit till stånd om den riktiga hyran hade förmedlats. Prisavdrag enligt KöpL. 37-38 § är då enklast att tillgripa.



FRÅGA #10:
Dolt fel i bostadsrätt - Badrum
Jag och min sambo köpte en bostadsrätt som vi övertog 9/1-2012. Lägenheten såldes i toppskick med nyrenoverat kök och badrum. Ca 3 veckor efter att vi flyttat in upptäcker vi att de tränger ut vatten under tröskeln i badrummet. Vi tar bort listen och inser att det måste komma från under golvet då vi har bakfall i badrummet som upptäcktes första gången vi duschade. Vi hade några veckor senare anticimex på besök som gjorde skaderapport och sa att badrummet inte uppfyller branchreglernas krav och att de är bara att riva allt och bygga om. Detta är något vi inte alls har lust att bekosta då vi fick veta att att badrummer var nyrenoverat i maj 2011 och papper hade lämnats till föreningen att badrummet var godkänt. Det fanns inga tvivel för oss om att allt skulle vara i sin ordning. Även mäklaren har hört säljaren säga detta. Vi besiktigade inte lägenheten innan vi köpte den då det inte kändes nödvändigt på grund av de fina skicket på lägenheten. Vad kan vi göra nu?

Lawline svarar:
När det gäller köp av bostadsrätt är det köplagen (KöpL) som ska tillämpas, eftersom en bostadsrätt är lös egendom.

Av KöpL 18 § framgår det att "fel föreligger om varan inte överensstämmer med sådana uppgifter om varans egenskaper eller användning som säljaren har lämnat vid marknadsföringen av varan eller annars före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet".
Att säljaren innan köpet hävdat att badrummet renoverats i maj 2011 och att papper på renoveringens godkännande lämnats till föreningen, är precis en sådan situation som lagtexten syftar på.

Köparen får dock inte åberopa fel som denne måste ha antas känt till vid köpet, eller fel som denne hade upptäckt vid en undersökning av lägenheten, enligt KöpL 20 §. Detta beror på att köparen har en undersökningsplikt vilken innebär att köparen som fel inte får åberopa vad denne hade märkt vid en undersökning av lägenheten. Denna undersökningsplikt kan utökas i fall där det finns tecken som köparen bör uppmärksamma som tyder på att fel skulle kunna föreligga, exempelvis sprickor i golv eller bubblor i tapeter och dylikt.

I er situation har ni inte haft anledning att misstänka att fel föreligger, dels på grund av vad säljaren utlovat och lägenhetens skick i övrigt, men också eftersom det inte funnits några tecken på felet som ni nu upptäckt. Detta fel har ju framkommit först tre veckor efter inflyttning, i samband med dusch. Ni hade inte heller upptäckt felet om ni innan köpet undersökt lägenheten, eftersom ni var tvungna att ta bort en list och ta in anticimex för att fastställa fel i lägenheten.
Därför är det högst troligt att det anses föreligga ett s.k. dolt fel i lägenheten. Ni kan alltså åberopa att fel föreligger i lägenheten med stöd av KöpL 18 § utan hinder av 20 §.

Det ni nu ska göra är att kontakta säljaren och meddela felet, dvs reklamation enligt KöpL 32 §. Egentligen borde ni ha kontaktat säljaren direkt efter undersökningen av anticimex, eftersom reklamation måste ske inom skälig tid från det att felet upptäckts. Vad som är att anse som skälig tid är inte definierat enligt någon lag, praxis eller liknande, utan det bestäms från omständigheterna i det enskilda fallet.
I samband med reklamation har ni rätt att kräva att säljaren avhjälper felet utan kostnad för er, enligt KöpL 34 §. Om säljaren inte avhjälper felet, kan ni själva bekosta renoveringen och kräva ersättning från säljaren enligt sista stycket i 34 §.



FRÅGA #11:
Undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt
Vi har köpt en bostadsrätt alldeles nyligen. När vi fått nycklarna och kom in i lägenheten så såg vi att det var många hål borrade i väggarna (24st). Jag förstår att det är sånt vi kunde sett på visningen. Blev bara så uppenbart när det var tomt och allt skruvats ner. vi blev däremot oroliga när vi såg att ett hål i duschutrymmet inte var tätat utan det var bara ett hål med en plugg i. Vi anlitade en besiktningsman för att ta en titt på badrummet. Väggen var absolut ingen fara. däremot var det väldigt höga värden i både golv och en annan vägg. Nu vill vi reklamera köpet för ett dolt fel. Mäklaren hävdar att man inte kan få igenom dolda fel i en bostadsrätt och att han vill ha på papper vad som är skadat. Men jag kan ju inte bryta upp golvet och titta vad som är skadat. Detta är ju inget jag kan se på visningen.

Lawline svarar:
Till att börja med vill jag påpeka att frågan inte innehåller tillräckligt med information för att besvara alla de frågeställningar som uppkommer. Istället för att ta upp alla tänkbara scenarion tänker jag beskriva de förutsättningar jag utgår ifrån.

1. De 24 hålen i väggen är av den typ som lätt går att spackla över och dessutom lätt kunde upptäckas vid en undersökning.
2. Hålet i badrumsväggen var "ingen fara".
3. Anledningen till att ni vill reklamera köpet är alltså fuktskador i badrummet.
4. Säljare eller mäklare eller annan i säljledet har inte på något sätt berört fuktskadorna eller förordat en utökad undersökning av badrummet.

Strunta i vad mäklaren har sagt. Nedan ska jag redogöra för rättsläget kring just den här situationen. En bostadsrätt utgör lös egendom. Den lag vi främst tittar på när det gäller överlåtelser av sådana är Köplagen. Knäckfrågan blir om det föreligger ett s.k. "fel i varan".

Felbedömningen kan vi göra i två steg. Det första blir att avgöra varans skick. Reglerna finns i 17, 18 och 19 §§. Med tanke på våra avgränsningar nöjer jag mig med att konstatera att för det fall lägenheten sålts i "befintligt skick" föreligger fel om den är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog kunnat förutsätta. För det fall lägenheten sålts utan förbehåll om befintligt skick, föreligger fel om lägenheten är i sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog kunnat förutsätta. Skillnaden ligger i ordet "väsentligt".

Jag vet inte vad "väldigt höga värden" innebär rent konkret. Om man tar i beaktande lägenhetens ålder, pris, skick och övriga omständigheter vid köpet. Kan man då säga att den är i (väsentligt) sämre skick än vad som med fog kunde förutsättas? I så fall föreligger fel. Det är egentligen en "sunt förnuft"–bedömning. Mer ledning än så är svårt att ge då jag inte vet hur omfattande skadorna är. Prata med besiktningsmannen och se vad han säger.

Det andra steget i felbedömningen blir att avgöra om köparen uppfyllt sin "undersökningsplikt". I 20 § stadgas nämligen att köparen såsom fel inte får åberopa sådan omständighet han borde upptäckt vid en undersökning av varan. Vad en undersökning omfattar och vad man borde upptäcka vid en sådan är mycket svårt att ge några klara besked om. Klart är att den är betydligt mindre omfattande vid köp av bostadsrätt än köp av fast egendom. Klart är också att man utgår från en normalbevandrad, normalförsiktig person som gör en normal undersökning och upptäcker vad man normalt borde göra. Hänsyn tas alltså inte till vem som i praktiken undersöker den lösa egendomen. Ett enkelt svar från min sida vore att säga att: Det som inte syns och som man heller inte av något annat skäl (lukt, uppmaning) fått anledning att titta närmare på faller utanför undersökningsplikten.



FRÅGA #12:
Fel vid köp av bostadsrätt - ventilation
Vi köpte en nyrenoverad bostadsrätt i juni 2011. Det angavs att lägenheten var i toppskick. Efter en besiktning av ventilationen utförd på uppdrag av brf upptäcktes att vi inte har någon tilluft. Detta "byggdes" igen vid renoveringen. Dessutom finns en icke godkänd fläkt som otillåtet kopplats till ventilationen. Återställandet kommer att bli omfattande och kostsamt. Vilka möjligheter har vi till ersättning från säljaren?

Lawline svarar:
Säljare svarar för fel som funnits vid köpet även om felet visar sig först senare (se 21 § och 13 § Köplagen). Det är vanligt att bostadsrätter säljs i befintligt skick men även om förbehåll finns kan fel anses föreligga om varan inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper som säljaren har lämnat före köpet och som kan antas inverkat på köpet, om säljaren underlåter att lämna upplysningar om varan eller om varan är i väsentligt sämre skick än köparen kunnat förutsätta (se 19 § köplagen).

Av de uppgifter som framgår i din fråga verkar det som om bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än ni förutsatte. Köparen (ni) får dock inte åberopa fel som ni borde ha upptäckt vid köpet (se 20 § köplagen). Man har visserligen ingen skyldighet att på eget initiativ undersöka lägenheten men om ni gjort detta, t ex vid en visning, får ni inte åberopa som fel vad ni borde upptäckt. Köpare av bostadsrätt har en relativt långtgående undersökningsplikt så huruvida ni kan åberopa fel beror på om det fanns något som gav er anledning att misstänka att det inte fanns någon tilluft eller att fläkten inte var godkänd. Fanns det anledning att misstänka att fel förelåg och ni underlät att undersöka detta närmare har ni förlorat er rätt att åberopa fel.

Reklamation måste ske inom två år från tillträdet, om inte annat följer av garanti eller liknande utfästelse (se 32 § köplagen).



FRÅGA #13:
Säljarens ansvar för meddelanden lämnade innan köp av bostadsrätt
Jag har köpt en lägenhet, denna var nyrenoverad 2009. Jag frågade mäklaren vem som renoverat badrumet och han sa att han fått information om att det var fackmannamässigt utfört av ett företag. Då badrummet såg fräscht ut och mäklaren sa att det var fackmannamässigt utfört av företag så granskade jag bara att vattnet rann bort vid golvbrunnen, och att tätringen såg ut att sitta på rätt plats (dvs jag kan inte mer än gemene man om badrum). Efter köp av lägenheten pratade vi med säljarna som återigen sa att det var ett företag som utfört renoveringen. Ett par veckor efter inflyttning kände vi avloppslukt, och tog en VVS-kunnig person att titta på vad som kan vara fel. Han sa att golvbrunnen förmodligen satt fel. Vi pratade återigen med säljarna som sa att de aldrig haft problem med golvbrunnen och att det var fackmannamässigt utfört av ett företag. Vi fick namn och telefonnummer till företaget. När vi pratade med företaget sa de att de utfört arbetet svart, och således vägrar de att lämna garanti på utfört arbete. Han menade dock att det var fackmannamässigt utfört och att det inte skulle vara några problem. Vi tog då dit en av byggkeramikrådet auktoriserad besiktningsman att titta på badrummet (då vi börjar misstänka att det kan vara annat fel eftersom det var ett svartjobb och att garantin inte finns). Besiktningsmannen sa att golvbrunnen var felaktig och att den borde ha bytts samtidigt som man renoverade badrummet 2009. Finns det möjlighet för oss att bli kompenserade av säljarna? Antingen att de åtgärdar felet (dvs renoverar om lägenheten) eller att en del av priset på bostadsrätten återfaller oss? Vi har papper där säljarna intygar att det är gjort av ett företag.

Lawline svarar:
En bostadsrätt utgör lös egendom (KöpL 1 § och jordabalken 1:1, 2:1 och 2:2). Istället för de felregler som gäller vid köp av villa eller annan fast egendom tillämpas alltså felreglerna enligt Köplagen (KöpL).

Enligt 3 § Köplagen är lagen dispositiv vilket innebär att lagens bestämmelser kan avtalas bort genom att parterna i sitt avtal upprättar egna villkor för vad som gäller i olika situationer etc. Utgångspunkten för vad som gäller i ert fall är alltså ert avtal.

Enligt 17 § KöpL ska varan i fråga om art, mängd, kvalitet, andra egenskaper, stämma överens med vad som följer av avtalet. Om varan avviker från avtalet eller i något annat avseende avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta, är varan att anse som felaktig.
Fel föreligger även om säljaren inte hade kännedom om felet, det räcker med att felet är en avvikelse från avtalet.

Köparen får inte heller åberopa ett fel som denne måste antas ha känt till före köpet (20 § KöpL). Det finns inte vid köp av bostadsrätt en absolut undersökningsplikt såsom vid köp av fast egendom. Detta är dock vanligt vid köp av bostadsrätter.
Om det dessutom var som i ert fall att badrummet är nyrenoverat är detta en omständighet som medför att köparens undersökningsplikt inte torde vara lika stark då man normalt kan förvänta sig att ett nyrenoverat badrum håller den standard man kan förvänta sig när man köper en bostad. Den omständighet att säljaren och mäklaren intygat att detta är fackmannamässigt utfört minskar även det köparens skyldighet att t.ex ta dit en egen besiktningsman som kontrollerar denna uppgift. Köparen har nämligen en rätt att förlita sig på den information som säljaren eller någon annan i dennes ställe lämnar före och under köpet. Enligt 19 § KöpL gäller nämligen att säljaren har ett ansvar för lämnade uppgifter vid marknadsföring av varan. Uppgifterna ska avse varans användning eller egenskaper, som har lämnats vid marknadsföring eller annars före köpet och det ska antas ha inverkat på köpet. Varan ska vidare anses felaktig, om den inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper eller användning som någon annan än säljaren, i tidigare säljled eller för säljarens räkning, före köpet har lämnat vid marknadsföringen av varan och som kan antas ha inverkat på köpet.

I ditt fall torde det alltså vara så att bostadsrätten inte stämmer överens med avtalet och du som köpare hade inte anledning att betvivla den information som du blev tilldelad av säljaren och mäklaren.

Resultatet av detta blir därför att köparen enligt KöpL 30 § kan kräva avhjälpande, omleverans eller prisavdrag eller häva köpet samt dessutom kräva skadestånd. Omleverans lär inte bli aktuellt då det rör sig om ett så kallat specieköp som inte utan vidare låter sig levereras på nytt. Köparen har rätt att kräva att säljaren avhjälper felet utan kostnad för köparen. Då ett avhjälpande på egen hand kan vara besvärligt för en privatperson finns istället möjligheten att köparen kan kräva ersättning för försvarliga kostnader för att avhjälpa felet (KöpL 35 §). Om avhjälpande eller omleverans inte blir aktuellt eller inte sker inom skälig tid efter reklamationen får köparen kräva prisavdrag eller häva köpet (KöpL 37 §). Prisavdraget beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för avlämnandet mellan lägenhetens värde i felaktigt och i avtalsenligt skick (KöpL 38 §).
Köparen har dessutom rätt till ersättning för eventuell skada han lidit genom att lägenheten varit felaktig (skadestånd enligt KöpL 40 §). T.ex att ni inte kommer kunna bo i lägenheten utan badrum under den tid som felet åtgärdas.



FRÅGA #14:
Fel i objektsbeskrivning för bostadsrätt
Jag har sålt en bostadsrätt. Mäklaren skrev i objektsbeskrivningen att köket hade "spis med fläkt", medan det i själva verket var "spis med fläktliknande kåpa ansluten till husets ventilationssystem". Köparen hävdar nu efter tillträdet att jag måste sätta in en "fläkt" eftersom objektsbeskrivningen inte varit korrekt. Faller detta inom ramen för köparens undersökningsplikt?

Lawline svarar:
En bostadsrätt utgör lös egendom (KöpL 1 § och jordabalken 1:1, 2:1 och 2:2). Istället för de felregler som gäller vid köp av villa eller annan fast egendom tillämpas alltså felreglerna enligt Köplagen (KöpL).

Enligt 3 § Köplagen är lagen dispositiv vilket innebär att lagens bestämmelser kan avtalas bort genom att parterna i sitt avtal upprättar egna villkor för vad som gäller i olika situationer etc. Dessa villkor kan dock inte se ut hur som helst utan begränsas av andra regler i t.ex. Avtalslagen. Vidare kan ett avtal vars innehåll är otydligt bestämmas utifrån principer om avtalstolkning.
Utgångspunkten för vad som gäller i ert fall är alltså ert avtal. Man skulle eventuellt kunna argumentera utifrån regler om avtalstolkning att det borde framgått för eller varit uppenbart för köparen att det inte rörde sig om en riktig fläkt för att ni t.ex samtalat om detta innan köpet genomfördes eller om informationen nått köparen på annat sätt t.ex via mäklaren eller besiktningsman. Detta är dock inget jag vill spekulera i här utan istället utgår följande svar från att köparen utgick från att det rörde sig om en riktig fläkt då det är detta som framgår av avtalet/objektsbeskrivningen.

Enligt 17 § KöpL ska varan i fråga om art, mängd, kvalitet, andra egenskaper, stämma överens med vad som följer av avtalet. Om varan avviker från avtalet eller i något annat avseende avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta, är varan att anse som felaktig.
Fel föreligger även om säljaren inte hade kännedom om felet, det räcker med att felet är en avvikelse från avtalet. Om köparen däremot godkänt en sämre kvalitet än normalt så är det inget fel på varan.

Köparen får inte heller åberopa ett fel som denne måste antas ha känt till före köpet (20 § KöpL). Det finns inte vid köp av bostadsrätt en absolut undersökningsplikt såsom vid köp av fast egendom. Detta är dock vanligt vid köp av bostadsrätter. Det är svårt att avgöra huruvida köparen borde ha märkt att fläkten i själva verket bara var en kåpa. Då kåpan troligtvis såg ut som en vanlig fläkt för en lekmans ögon torde det inte krävas av denne att lägga märke till denna omständighet eller reagera på något som borde föranlett att denne bort vidta en djupare undersökning. Om det dessutom var så att det stod i objektsbeskrivningen av lägenheten att spisen hade fläkt är detta en omständighet som medför att köparens skyldighet att undersöka just detta minskar. Köparen har en rätt att förlita sig på den information som säljaren eller någon annan i dennes ställe lämnar före och under köpet. Enligt 19 § KöpL gäller nämligen att säljaren har ett ansvar för lämnade uppgifter vid marknadsföring av varan. Uppgifterna ska avse varans användning eller egenskaper, som har lämnats vid marknadsföring eller annars före köpet och det ska antas ha inverkat på köpet. Varan ska vidare anses felaktig, om den inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper eller användning som någon annan än säljaren, i tidigare säljled eller för säljarens räkning, före köpet har lämnat vid marknadsföringen av varan och som kan antas ha inverkat på köpet.

I ditt fall torde det alltså vara så att bostadsrätten inte stämmer överens med avtalet och köparen hade inte anledning att betvivla den information som denne fick utav mäklaren inför köpet i objektsbeskrivningen.

Resultatet av detta blir därför att köparen enligt KöpL 30 § kan kräva avhjälpande, omleverans eller prisavdrag eller häva köpet samt dessutom kräva skadestånd. Omleverans lär inte bli aktuellt då det rör sig om ett så kallat specieköp som inte utan vidare låter sig levereras på nytt. Köparen har rätt att kräva att säljaren avhjälper felet utan kostnad för köparen. Då ett avhjälpande på egen hand kan vara besvärligt för en privatperson finns istället möjligheten att köparen kan kräva ersättning för försvarliga kostnader för att avhjälpa felet (KöpL 35 §). Om avhjälpande eller omleverans inte blir aktuellt eller inte sker inom skälig tid efter reklamationen får köparen kräva prisavdrag eller häva köpet (KöpL 37 §). Prisavdraget beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för avlämnandet mellan lägenhetens värde i felaktigt och i avtalsenligt skick (KöpL 38 §). Inte heller hävning lär dock bli aktuellt då det kräver att avtalsbrottet är av väsentlig betydelse. Det slutliga resultatet, om en ansvarssituation uppstår, kommer att bli ekonomiskt ersättning till köparen Antingen beräknat som ersättning för avhjälpandekostnaderna eller som prisavdrag. Köparen har dessutom rätt till ersättning för eventuell skada han lidit genom att lägenheten varit felaktig (skadestånd enligt KöpL 40 §).



FRÅGA #15:
Hävning av försäljning av bostadsrätt p.g.a. dröjsmål
Hur häver jag försäljning kontrakt på en bostadsrätt om jag ej fått betalt?

Lawline svarar:
Om ni har skrivit ett avtal mellan er så gäller avtalet i första hand och därefter lagregler.

Finns det ett villkor i avtalet som ger dig rätt att häva köpet om köparen inte betalar har du rätt att häva köpet enligt avtalet. Om ni har skrivit särskilda villkor för hur hävning ska gå till måste du följa dem.
Står det inget alls i avtalet om hävning eller om det bara står att parten har rätt att häva, kan du häva enligt reglerna i köplagen för att vara säker på att det genomförts korrekt.

Enligt 54 § köplagen har du rätt att häva köpet om köparen inte betalat. Det säkraste sättet är att först skicka ett meddelande till köparen om en tilläggstid under vilken köpare ska betala. Tilläggstiden ska vara skälig vilket beror lite på priset men runt 14 dagar borde vara godtagbart. Meddelandet bör vara skriftligt, så att du sedan har bevis att du har skickat meddelandet. Du kan exempelvis skicka det som ett rekommenderat brev så är du säker på att motparten tar del av det.

Det finns två sätt att lägga upp det hela. Antingen skriver du i meddelandet att när tidsfristen har gått ut anser du att köpet är hävt. Det andra sättet är att du skriver i meddelandet att när tidfristen har gått ut har du rätt att häva köpet. När tidsfristen sedan gått ut skickar du ett meddelande till köparen och skriver att du härmed häver köpet eftersom köparen inte betalat enligt tilläggstiden (hävningsförklaring). Jag skulle rekommendera det andra sättet eftersom det är mer tydligt.

När du sedan har skickat det andra meddelandet är köpet hävt. Spara avtalet och kopior på de meddelande som du har skickat.

Var noga att skriva i meddelandena vilken bostad avtalet gäller, vilka parterna är, när avtalet ingicks samt summan som ska betalas. Sedan ska du också skriva vilket datum köparen skulle betala enligt avtalet och vilket datum som är sista dagen att betala enligt tilläggstiden. Var övertydlig när du skriver detta och självklart ska man inte glömma datum och underskrift.

Även om köparen betalar har du rätt till ersättning och kan kräva köparen på de kostnader som du har fått för att köparen inte betalde. Framgår det i ert avtal är det avtalet som du använder dig av, annars står det i 57 § köplagen. Vill du ha ersättning och köparen motsäger sig det, får du lämna in en stämningsansökan till tingsrätten där köparen bor.

Skulle köparen ha fått tillträde till bostaden (nycklar eller flyttat in) måste du, om köparen inte flyttar, vända dig till Kronofogdmyndigheten (alternativt till tingsrätten). Där begär du handräckning (om avhysning) och när du har fått ett beslut från Kronofogden måste du ansöka om att Kronofogden ska verkställa avhysningen. Efter det kommer hyresgästen att underrättas och har rätt att invända mot beslutet. Därefter kommer Kronofogden att ta bort hyresgästen och dennes saker.



FRÅGA #16:
Ersättning för fel i bostadsrätt - utbytt toastol

Har köpt en nyrenoverad bostadsrätt med bl.a. totalrenoverat badrum med ny inredning. Toalettstolen var ny på visningen 3/5 men på tillträdesdagen 31/5 var toalettstolen utbytt till en äldre modell, även en tegelvägg i hallen var det ett stort hål i, vilket det inte var på visningen. Enligt avtalet skulle lägenheten vara väl rengjord på tillträdesdagen, vilket den ej var. Vill tillägga att lägenheten var tom vid visningen så hålet i tegelväggen skulle lätt upptäckts om det hade varit där. Undrar hur jag ska gå tillväga för att få ersättning.

Lawline svarar:
Bestämmelser om bostadsrätter hittas i bostadsrättslagen samt i köplagen. Köplagen är främst den lag som berör just överlåtelser av bostadsrätter, så som regler kring köparens undersökningsplikt och säljarens olika förpliktelser.
I köplagens 17 och 18 §§ sägs att en vara (i detta fall bostadsrätten) ska stämma överens med vad som följer av avtalet och att den ska ha de egenskaper som säljaren, vid marknadsföringen före köpet, hävdat att den skulle ha. Du fick vid visningen se en annan bild av bostadsrätten än du sedan fick tillgång till vid tillträdet – detta kan ses som fel i varan.

I köplagens 20 § nämns att köparen inte får åberopa fel i varan som kunnat upptäckas vid en undersökning av denna innan köpet. Då du skriver att lägenheten var tom vid visningen och att hålet enkelt skulle ha upptäckts och att toalettstolen dessutom bytts ut, kan du definitivt anses ha fullgjort din undersökningsplikt och har således rätt till att åberopa dessa brister som fel i vara.

Då fel i vara föreligger finns flera olika alternativ att tillgå vad gäller ersättningsanspråk. I 30 § köplagen sägs att köparen, vid fel i vara som inte beror på honom själv, kan kräva avhjälpande, omleverans eller prisavdrag samt häva köpet vid grövre felaktigheter. Det första du måste göra är att meddela säljaren av bostadsrätten att det föreligger fel i varan. När du sedan gjort detta har du rätt till avhjälpande av felen enligt 34 § i köplagen. Avhjälpande innebär att säljaren rättar till felen utan att du får stå för några extra utgifter. Detta har du rätt att kräva.
Om avhjälpande inte skulle kunna göras av någon anledning, eller om säljaren vägrar att göra detta inom rimlig tid, kan du även kräva prisavdrag eller hävning. Prisavdrag innebär att du kompenseras för felaktigheten på bostadsrätten. Du har således rätt till att få tillbaka (eller slippa betala) mellanskillnaden mellan bostadsrättens pris i felfritt och i felaktigt skick (se 38 §). Det felen kan anses vara värda i pengar ska du alltså inte stå för.
I 39 § finns sedan möjligheten till hävning av köpet – att köpet av bostadsrätten således återgår. Detta sker bara vid väsentliga avtalsbrott från säljarens sida.

Vad du också alltid har rätt till är skadestånd enligt 40 § för den skada du lidit till följd av felen. Om det exempelvis kostat dig pengar att åtgärda dessa.



FRÅGA #17:
Dolda fel vid försäljning av bostadsrätt
Jag sålde min bostadsrätt i Stockholm i Mars 2009 (tillträde 1 Sept 2009) och nu har jag blivit kontaktad av köparen som vill reklamera köpet (alltså pengarna tillbaka) pga påstådda dolda fel. Jag lät renovera lägenheten under 2007/2008 och enligt köparen så rör det sig om s.k. byggfusk i relation till byggnormer. Jag har inte varit medveten om några fel. Vad bör jag göra? Finns det verkligen risk att jag måste köpa tillbaka lägenheten? Jag vet inte om byggfirman jag anlitade har någon försäkring och jag har haft andra problem med dem så jag vet inte om de kommer att ta något ansvar.

Lawline svarar:
Inledningsvis kan konstateras att en bostadsrätt inte betraktas som fast egendom och därför tillämpas inte reglerna i Jordabalken. En bostadsrätt betraktas istället som lös egendom och därför gäller Köplagen vid överlåtelser.

Enligt 20§ 1 st KöpL får köparen inte som fel åberopa sådant han måste antas ha känt till vid köpet. Med uttrycket "måste antas ha känt till" avses att det är tillräckligt att köparen känt till en omständighet som kan tyda på fel och förstått sambandet mellan omständigheten och felet. Enligt 20§ 2 st KöpL får köparen inte göra gällande fel som han borde märkt vid en undersökning, detta under förutsättning att han utfört en undersökning eller utan godtagbar anledning underlåtit att undersöka trots att säljaren uppmanat honom att göra det. Köparen har alltså en viss undersökningsplikt och är felet sådant att det kunnat upptäckas vid fullgörelsen av undersökningsplikten så är du som säljare inte skyldig att ersätta felet.

Säljaren ansvarar dock för sådana fel som köparen inte kunnat upptäcka, även om säljaren själv inte kände till felet, s.k dolda fel. Fel är dolda om köparen vid en noggrann undersökning av bostadsrätten inte kunnat upptäcka dem och inte heller borde ha räknat med dem på grund av lägenhetens ålder, pris och skick. Köparen måste lämna meddelande om felet till säljaren inom skälig tid efter att det upptäckts och reklamationen måste ske inom två år från tillträdet annars förlorar köparen rätt att åberopa felet (32§ KöpL).

Som säljare blir du skyldig att antingen avhjälpa felet eller sätta ner priset i efterhand (34§ och 37§ KöpL). Som säljare har du rätt att avhjälpa felet om det kan ske utan väsentlig olägenhet för köparen (36§ KöpL). Någon motsvarande rätt för dig som säljare att ge prisavdrag finns dock inte, det är istället något köparen kan välja.

Om felet är väsentligt och du som säljare insåg eller ha borde insett att det var väsentligt för köparen finns för köparen en rätt till hävning av köpet. En hävning innebär att prestationerna dvs. köpeskillingen och lägenheten återgår. Vid bedömningen av om felet är väsentligt kan hänsyn tas till möjligheterna att rätta felet med avhjälpande.



FRÅGA #18:
Felaktigt köpeobjekt (bostadsrätt) har sålts vidare
Om Sven sålt sin lägenhet (med vinst) kan han sedan (3 månader efter att bindande säljavtal skrivits) stämma en tidigare ägare pga ett fel (riktigt eller påhittat) och kräva ersättning? Svens egen försäljning har gått utan problem, och har ingen koppling till tidigare köp.

Lawline svarar:
Vid köp av andel i en bostadsrättsförening gäller Köplagen (KöpL). Vad som anses som ett fel behandlas i lagens 17-18§§. Eftersom information saknas om vad felet skulle bestå i, behandlar jag inte felreglerna ingående. I grova drag kan man dock säga att en vara alltid ska stämma överens med avtalet (17§ 1st. KöpL), att den ska stämma överens med övriga uppgifter som lämnats vid köpet (18§ KöpL) och att den i övrigt ska ha normal standard för varor av sitt slag (17§ 2-3st. KöpL) Brister det i något av dessa regler, föreligger ett fel.

För att få åberopa ett fel måste man reklamera inom "skälig" tid från det att man upptäckt eller borde ha upptäckt felet (32§ KöpL). En köpare ska, när köpet är fullbordat, undersöka varan (31§ KöpL). Om felet kunnat upptäckas vid en normalt utförd undersökning, börjar alltså reklamationsfristen löpa så snart affären är slutförd. Vad som sedan menas med att reklamera inom "skälig" tid går inte att säga exakt utan beror framförallt på köpeobjektets karaktär. Man kan vänta längre med att reklamera en bostadsrätt än med t.ex. en korg med färsk frukt. Den bortre tidsgränsen ligger dock på två år (32§ 2st KöpL). Om Sven känt till (eller borde ha känt till) felet i längre tid än så, är hans möjlighet att åberopa felet definitivt borta.

Om vi tänker oss att Sven upptäckte felet sent och nu reklamerar till den tidigare ägaren, har han möjlighet att göra gällande olika påföljder på grund av felet. De primära påföljderna vid fel i en vara är att säljaren vidtar avhjälpande (reparerar felet) eller omleverans (förser köparen med en ny felfri vara). Detta framgår av 34§ KöpL. Eftersom Sven inte längre äger bostadsrätten är avhjälpande dock inte aktuellt, och eftersom säljaren var privatperson är det knappast rimligt att tänka sig att en "ny vara" skulle levereras åt köparen.

Vad som då istället kan komma ifråga är påföljderna prisavdrag (38§ KöpL) eller hävning (39§ KöpL). Hävning innebär att båda parter ska återlämna allt de fått. Problemet här är att Sven inte längre äger lägenheten, och alltså inte kan lämna tillbaka den. Enligt 66§ KöpL kan hävning trots detta ske, om den felaktiga varan sålts vidare "i vanlig ordning". Detta syftar framförallt på verksamheter där varor köps in och sedan snabbt säljs (t.ex färsk frukt) och där det ofta är svårt att hinna reklamera innan man sålt varan vidare. Om försäljningen av bostadsrätten i det här fallet skulle anses ha skett i "vanlig ordning" kan jag inte svara på utifrån de förutsättningar du ger, och här bör du nog konsultera en riktig jurist som arbetat med felansvar för bostadsrätter om du vill gå till botten med frågan. Oavsett hur man ser på detta, så kan hävning bara ske om felet varit av "väsentlig" (avgörande) betydelse för köparen, och säljaren måste ha insett detta. Eftersom bostadsrätten sålts med vinst och det påstådda felet inte verkar ha påverkat bostadsrättens pris negativt, blir det svårt att hävda att det eventuella felet skulle ha varit av väsentlig betydelse.

Prisavdrag innebär att säljaren ska lämna tillbaka en del av köpeskillingen. Detta beräknas på skillnaden mellan den köpeskilling som avtalats, och varans verkliga värde i felaktigt skick. Även här blir det alltså svårt att få tillbaka pengar om det inte går att visa att bostadsrätten varit mindre värd pga felet.

Slutligen finns en möjlighet för köparen att kräva skadestånd för den förlust han/hon lider för att varan är felaktig (40§ KöpL). Sådan förlust kan vara av två slag: direkt och indirekt förlust. Till direkt förlust räknas sådana utgifter som köparen haft omedelbart pga felet. I fallet du beskriver har Sven kanske tvingats anlita en besiktningsman för att utreda hur omfattande felet är. De kostnaderna ska då ersättas av säljaren, om inte säljaren kan visa att felet beror på ett hinder utom hans kontroll. Om felet i bostadsrätten fanns då den såldes har det i princip alltid legat inom säljarens kontroll att upptäcka felet och åtgärda det, eller varna köparen för det.

Direkt förlust kan också vara t.ex ett prisavdrag som köparen tvingas utge till en köpare i senare led, men jag tolkar din fråga som att inget sådant varit aktuellt här.

För att då sammanfatta: Om bostadsrätten hade ett fel vid köpetillfället, och Sven reklamerat i skälig tid, så kan han göra felet gällande även om han inte längre äger bostadsrätten. Eftersom felet inte verkar ha påverkat försäljningspriset i nämnvärd omfattning är hävning uteslutet och prisavdrag tveksamt. Däremot bör en möjlighet finnas att kräva skadestånd för direkt förlust i form av t.ex kostnader för en undersökning av bostaden eller liknande.

Avslutningsvis ska sägas att den här typen av tvister alltid är osäkra, och med tanke på att bostadsrätten sålts kan det ju dessutom tillkomma bevissvårigheter. Om din fråga beskriver ett verkligt fall skulle jag verkligen uppmana alla de inblandade att försöka göra upp i godo hellre än att det här utvecklar sig till en tvist i rätten.



FRÅGA #19:
Ansvarsfråga angående fel vid köp av lägenhet
Vi köpte i februari vårt drömloft, en vacker vindsvåning med snedtak. I objekbeskrivningen stod det att objektet var nyrenoverat. Kort efter vi hade flyttat in börjar golvet knaka och bubbla upp plus att vår ugn lagt av. Detta är de stora problemen i ett ganska grovt fuskbygge. Vems ansvar? vem ska fixa golvet och laga ugnen? Är mäklaren ansvarig?

Lawline svarar:
Köparens och säljarens ansvar regleras i Köplagen.

Enligt § 20 st. 1-2 kan köparen inte åberopa sådana fel som man måste antas ha känt till vid köpet, inte heller kan man åberopa sådana fel som man vid en undersökning borde ha märkt. Det föreligger ingen generell undersökningsplikt, men om man undersökt lägenheten före köpet eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka lägenheten får man inte åberopa de fel man borde märkt vid undersökningen.

För sådana fel som köparen inte kunnat upptäcka ansvarar säljaren, oavsett om denne var medveten om felen eller inte, s k dolda fel. Fel är dolda om köparen vid en noggrann undersökning av bostadsrätten inte kunnat upptäcka dem och inte heller borde ha räknat med dem på grund av lägenhetens ålder, pris och skick. Som köpare måste lämna meddelande om felet till säljaren inom skälig tid efter att det upptäckts, och reklamationen måste ske inom två år från tillträdet, annars förlorar man som köpare rätt att åberopa felet (se 32 §).

Som köpare har man rätt att kräva att säljaren avhjälper felet utan kostnad för köparen, om avhjälpande kan ske utan oskälig kostnad för säljaren. Om säljaren inte fullgör sin skyldighet att avhjälpa felet har köparen rätt till ersättning för försvarliga kostnader för att avhjälpa det (se § 34).
Säljaren har, utan att köparen kräver det, rätt att avhjälpa felet, om detta kan ske utan väsentlig olägenhet för köparen (se § 36).

Om avhjälpande inte sker inom rimlig tid efter reklamationen kan man som köpare kräva prisavdrag eller i sista hand häva köpet (se § 38 och § 39).

När det kommer till mäklaren så regleras dennes ansvar i fastighetsmäklarlagen.

Mäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska beakta både köparens och säljarens intressen (se § 12).

Mäklaren ska, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om bostadsrätten. Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten, se § 16.

Om mäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter ska han ersätta den skada som till följd av dennes agerande/underlåtenhet drabbar köparen eller säljaren (se 20 §).








VAD ÄR DOLT FEL I BOSTADSRÄTT?

Följande är hur ett försäkringsbolag valt att formulera vad ett dolt fel innebär för en fastighet;

Som köpare har du en långtgående undersökningsplikt av den bostadsrätt du köper.
Vad som är dolt fel bestäms av Jordabalken 4 kap. 19§ samt rättspraxis. Rättpraxis är vad man i domstol kommer fram till att köparen förväntas känna till, t ex på grund av liknande domslut i tidigare ärenden. Du förväntas t ex känna till vilka riskkonstruktioner som finns.

Jordabalken säger att ett dolt fel är;
a) något som du som köpare inte rimligen kan förvänta dig med tanke på t ex fastighetens ålder och konstruktion, samt;
b) något som inte upptäcktes eller borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning av fastigheten.

a) Har fastigheten avvikit från vad du som köpare rimligtvis kan förvänta dig?
Om huset har en lägre standard än vad du har haft anledning att förvänta dig kan det vara ett dolt fel. Bedömningen grundar sig bland annat på byggnadens ålder, konstruktion och allmänna skick.

Exempel 1:
En dränering har en teknisk livslängd om ca 20-25 år enligt branschpraxis. Gäller köpet en fastighet med en byggnad som är 10 år gammal, kan du räkna med att dräneringen fungerar bra såvida det inte finns några indikationer/symptom på fel. Om byggnaden däremot är 35 år gammal och dräneringen inte har åtgärdats under denna 35-årsperiod kan du inte räkna med att dräneringen är fungerande, d v s du kan t o m förvänta dig att dräneringen är uttjänt och i behov av renovering.

Exempel 2;
Ett hus är från 1975 och badrummet i fastigheten är inte renoverat sedan byggåret. Du har då inte annat än att förvänta dig att det kan finnas fuktskador bakom kakel eller våtrumsmatta eftersom det på 1970-talet inte fanns samma bestämmelser om fuktspärr bakom ytskikten som det gör idag.
Du som köpare måste även räkna med att en byggnad utsätts för både normal förslitning och normala åldersförändringar samt att det kan förekomma s k riskkonstruktioner i byggnaden. En riskkonstruktion är t ex ett hus med betongplatta på mark som är uppförd på 1970-talet.
Först när byggnaden är i betydligt sämre skick än vad du har haft anledning att räkna med kan det vara ett dolt fel.

b) Borde du som köpare ha upptäckt felet vid en noggrann undersökning?
Om fastigheten inte skulle anses ha den standard du har anledning att räkna med, måste man göra en bedömning av om du uppfyllt din undersökningsplikt. Jordabalken säger att säljaren inte ansvarar för ett fel om det är, eller borde vara, upptäckbart. Detta innebär att då ett fel ska bedömas, ska man i efterhand avgöra om felet rent faktiskt har upptäckts eller borde ha upptäckts före köpet.
Som utgångspunkt ska det räcka med en lekmans undersökning, dvs t ex du själv. Om en normalt bevandrad och erfaren lekman borde ha upptäckt felet vid en tillräckligt noggrann undersökning av huset är felet upptäckbart; då får du själv stå för det. Om denne tillräckligt kunnige lekman inte borde ha upptäckt felet kan ansvaret vara säljarens.

Det är dock viktigt att komma ihåg att denna "normalt bevandrade och erfarna lekmannen" förväntas känna till en hel del om riskkonstruktioner, byggteknik och förhållande i just det området huset ligger, och om på det sätt just ditt hus är byggt.


Besiktningsmannen utför den noggranna undersökningen
För att underlätta för dig som köpare att göra denna noggranna undersökning, och för att göra själva skaderegleringen så snabb och smidig som möjligt, kräver vi därför att en överlåtelsebesiktning utförts av huset innan försäkring tecknas. Kom dock ihåg att du fortfarande har en undersökningsplikt för de delar av fastigheten som inte ingår i besiktningsmannens uppdrag.
Här är det viktigt att veta att gränsen mellan "upptäckbart" och "dolt" inte förändras när en besiktningsman istället besiktigar fastigheten. Avgörande för gränsdragningen är fortfarande vad den tillräckligt kunnige lekmannen skulle ha kunnat upptäcka.
Att besiktningsmannen missar något som en normalt kunnig lekman borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning av bostadsbyggnaden är inte ett dolt fel. Du får istället ställa kravet avseende besiktningsmannamissen till besiktningsmannen.


Besiktningsprotokollet
Ibland kan besiktningsmannen notera i avsnittet "Vidare teknisk undersökning" att det finns symptom på fel, till exempel dålig lukt eller fuktfläckar. Då bör du göra en mer noggrann undersökning. Det kan innebära att man måste låta utföra en teknisk undersökning för att finna orsaken till felsymptomen.

Obesiktigade delar av huset
Ett exempel på detta kan vara om taket var snötäckt vid överlåtelsebesiktningen eller om stege saknades och besiktningsmannen därmed inte kunde besiktiga taket. I detta fall har alltså inte du som köpare gjort din noggranna undersökning av just denna del.
Vid bedömningen huruvida ett dolt fel föreligger eller inte då en del inte har besiktigats utgår man ifrån vad som hade upptäckts om man hade besiktigat delen. Det är med andra ord inte undantaget i försäkringen.

Ersättning vid dolt fel
Jordabalken säger att du har rätt till nedsättning av köpeskillingen om felet anses vara dolt. Nedsättningsbeloppet (ersättningen) som du kan få, ska motsvara den nedsättning av köpeskillingen som hade gjorts om felet hade varit känt då huset köptes. Ersättningen kan därför vara lägre än den verkliga kostnaden för reparationen, eftersom man ofta passar på att förbättra och höja standarden när man ändå måste renovera. Eftersom man måste utgå ifrån husets skick vid köpetillfället får man alltså inte ersättning för sådana förbättringskostnader.
Om felet är så väsentligt att du inte ens hade köpt huset om du hade känt till felet har du även rätt att häva köpet.

Om din säljare har tecknat en Säljarförsäkring
Fördelen för dig om din säljare har tecknat en försäkring är att du slipper förhandla med säljaren själv, som är känslomässigt involverad, utan du förhandlar istället med en opartisk professionell motpart. Detta gör att själva skaderegleringen ofta går fortare och mer smärtfritt. Om du ändå önskar anlita ett ombud som hjälper dig med ditt krav kan du naturligtvis göra det.
Anmäl felet till din säljare. (Läs mer nedan om hur själva skadeanmälan går till).
Säljarens försäkringsbolag utreder sedan om säljaren är ansvarig för det anmälda felet, om felet täcks av försäkringen förstås. Skulle du stämma säljaren kommer försäkringsbolaget även att företräda säljaren i tvisten.

Anmäla en skada till din säljare
För att försäkringsbolaget ska kunna göra en korrekt bedömning av ditt krav måste de ha dokumentation som visar att det verkligen rör sig om ett dolt fel. Jordabalken säger att det är du som köpare som i dessa fall måste bevisa att det är ett dolt fel. För att bäst göra det ska du bifoga följande i din anmälan:
1. En kopia av en ritning eller skiss över huset och markera detaljerat i vilken del av huset felet finns. Märk även ut väderstrecken så man kan orientera sig i huset.
2. Beskriv felet så utförligt som möjligt. Ange när och hur skadan upptäcktes och varför du anser att det är ett dolt fel.
3. Rapport eller offert från hantverkare eller besiktningsman som visar vad skadan beror på, hur skadan ser ut och hur omfattande den är.
4. Färgfoton där husets konstruktion, skadans läge och skadans omfattning framgår. Numrera gärna fotografierna och beskriv vad som syns på varje bild.
5. Vidare vill försäkringsbolaget få reda på vad du kräver i ersättning. Det är bra om du kan visa detta genom två offerter från hantverkare som detaljerat beskriver vad som ska åtgärdas och hur det ska gå till.
Det kan underlätta för dig att bevisa att det är ett dolt fel om du beställer en skadebesiktningen av en besiktningsman.

Hur man utreder om ett fel är dolt
När köparen och säljaren har skickat in all dokumentation som behövs för att kunna göra en korrekt juridisk bedömning utreder försäkringsbolaget om felet är ett dolt fel eller ej och därmed om säljaren ska ersätta dig. Vid utredningen tar man alltså hänsyn till vad som nämns i besiktningsprotokollet, vad man har haft anledning att förvänta sig med tanke på husets ålder och om felet har varit upptäckbart vid en noggrann undersökning.
Bedömningen görs utifrån de regler som finns i jordabalken 4:19 samt rättspraxis. Tänk på att ju tydligare och mer omfattande skadeinformationen är desto lättare och snabbare kan försäkringsbolaget återkomma med besked!

Se;
Köplagen gäller vid köp av bostadsrätt

Fastighetsmäklarlagen

Senast redigerad av Admin: 2014-05-07 klockan 20:55.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är av
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Vad ingår i mäklarens upplysningsplikt? - Svenska Dagbladet Admin Senaste Nytt 0 2010-03-18 14:01
Lagen om upplysningsplikt - Informationsplikt Admin Styrelse - arvode, styrelseprotokoll, arbetsordning, revisorer 0 2009-03-26 15:31
Förvärv av bostadsrätt - Köpa bostadsrätt Admin Faktabanken 0 2009-03-24 02:33
Dolda förluster i brf totiki Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 1 2009-03-19 12:10



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 05:18.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2017.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare