Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF
Tolkningar av lagar och stadgar, Likabehandlingsprincipen, Lagen om ekonomiska föreningar (LEF), Bostadsrättslagen (BrL), vårdplikt, lydnadsplikt, lojalitetsplikt, informationsplikt, jäv (styrelse/stämma, för revisorer, HSB-representant, ledamöter, mötesordförande, m.fl.), trivselföreskrifter. Faktabanken innehåller många viktiga tips! Faktabanken RSS-feed för juridikforumet som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!

Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2012-01-21, 14:50
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard Om de oändliga luddigheterna i lagen

jag inleder med ett citat från en annan tråd
Citat:
Ursprungligen skrivet av Pensionär Visa inlägg
De flesta av oss som deltar på detta forum verkar ense om att lagstiftarna har skapat lagar så suddiga i formuleringarna, och så bristfälliga i sin tolkning att föreningsarbetet försvårats i onödan. Såvitt jag begriper är flertalet av oss också överens om att denna lagstiftning brister i logik.
Ovanstående är absolut sant, och kan appliceras på alltför många områden som en bostadsrättsförening måste hantera. Vi lever inte efter lagar, vi lever efter lagtolkningar. Oftast standardiserade tolkningar som de stora bostadsrättsorganisationerna (HSB, SBC, Riksbyggen m.fl.) bestämt, ofta utan påvisbar juridisk grund.

Fråga om styrelseprotokoll ska vara tillgängliga för alla delägare i enn bostadsrättsförening, som den andra tråden handlar om, är bara en fråga. Det finns många fler. En högaktuell fråga under utredning i min egen förening:

Är ett frivilligt kapitaltillskott i en bostadsrättsförening ovillkorligen lika med höjning av insats oavsett syftet med tillskottet?

Det råder olika uppfattningar om vad som gäller och utredning pågår om det juridiska. Svaret på frågan är jätteviktig för oss eftersom den är avgörande för:
  1. vilket majoritetskrav som gäller för beslut på stämman
  2. om vi får bokföra kapitaltillskottet mot fritt eget kapital eller om vi är tvungna att bokföra inkomna medel som insatser
Jämförelse mellan olika bokföringsalternativ

Googlat på nätet, men hittar inget vettigt. Kapitaltillskott i bostadsrättsföreningar jämställs med höjning av insatser.
Bostadsrättslagen behandlar endast höjning av insatser, begreppet kapitaltillskott nämns över huvud taget inte. Aktiebolag kan välja att öka aktiekapitalet eller tillföra medel till det fria egna kapitalet.

Citat:
Kapitalökning genom aktieägartillskott
Ett aktieägartillskott innebär att en eller flera av ett aktiebolags ägare skjuter till kapital utan att aktiekapitalet ökas eller att deras ägarandel förändras på något sätt. Aktieägartillskott kan lämnas när som helst och kräver inget beslut av bolagsstämma eller liknande. Aktieägartillskott är ett mycket vanigt verktyg för att komma tillrätta med tvångslikvidationssituationer p.g.a. kapitalbrist. (källa: Heinestams Bolagstjänst hemsida)
Man kan undra över om det är skillnad att förvalta ett bostadsaktiebolag och bostadsrättsförening.


Se även;
Kapitaltillskott och insatshöjning i brf
__________________
Med vänlig hälsning

Senast redigerad av Admin: 2014-08-14 klockan 13:32. Anledning: Lagt till länk
Svara med citat
  #2  
Gammal 2012-01-21, 16:12
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 738
Standard Resultatet av ett alltför kortsiktigt styrelsearbete!

Bakgrunden till att ni i er förening behöver ta in kapitaltillskott är omläggningen av ert tak. Men föreningen har haft många år på sig att ta in dessa pengar.

Eftersom styrelsen inte skött sitt jobb, och tagit för lite i avgift under många år, står ni nu inför detta faktum. De med de största lägenheterna drabbas av flera 100 000 kr som ska inbetalas.

Genomför gärna detta om ni inte finner någon annan utväg. Men jag hoppas att ni tar lärdom och fortsättningsvis tar in de pengar som bostadsrättsföreningen behöver på ett betydligt rättvisare sätt, nämligen genom att anpassa avgifterna. Det är styrelsens skyldighet att bedriva verksamheten så att denna typ av kapitaltillskott aldrig blir nödvändiga.

Inlägget kommer vara aktuellt i många föreningar de kommande 1-3 åren.
Svara med citat
  #3  
Gammal 2012-01-21, 18:18
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard Vi har bättre långtidsprognoser än de flesta

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Bakgrunden till att ni i er förening behöver ta in kapitaltillskott är omläggningen av ert tak. Men föreningen har haft många år på sig att ta in dessa pengar.
Vi behöver inte, VI VILL, förutsatt att vi inom lagens ramar kan göra ett upplägg som ger önskvärd diskrepens mellan bundet och fritt eget kapital.

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Eftersom styrelsen inte skött sitt jobb, och tagit för lite i avgift under många år, står ni nu inför detta faktum. De med de största lägenheterna drabbas av flera 100 000 kr som ska inbetalas.
Man kan inte ställa en styrelse till svars som verkade för 14 år sen. Alla bor inte kvar, och en ledamot är avliden. Felet som styrelsen gjorde då var att anlita dåliga rådgivare i samband med att man byggde nya bostadsrätter på vinden. Enligt besiktningsprotokoll var plåten på taket i utmärkt skick och behövde inte åtgärdas.

Att befintlig plåttak inte höll kraven för att täcka en varmvind nämndes inte. Enkelfals och avsaknad av underlagspapp. Det upptäcktes på grund av vargavintrarna 2009 och 2010. Dessutom borde plåtomläggningen varit en del av vindsbyggarens produktionskostnad, inte föreningens. Förening hade sålt råvinden, alla kostnader som bygget medförde skulle köparen stå för. Renoveringen ingick inte i föreningens långsiktiga ekonomiska planering utan kom som en kalldusch. Vi är nu tvungna att riva fräsch plåt, lagd med fel metod, för att täcka en varmvind.

Tillskotten som vi nu utreder är ca: 2 - 2,5% av bostadsrätternas aktuella försäljningsvärden. Det är medlemmarna själva som väckte frågan om tillskott. Styrelsen är neutral i frågan, vi gör bara vår plikt att utreda effekterna av två olika finansieringsalternativ.

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Genomför gärna detta om ni inte finner någon annan utväg. Men jag hoppas att ni tar lärdom och fortsättningsvis tar in de pengar som bostadsrättsföreningen behöver på ett betydligt rättvisare sätt, nämligen genom att anpassa avgifterna. Det är styrelsens skyldighet att bedriva verksamheten så att denna typ av kapitaltillskott aldrig blir nödvändiga.
Den lärdom som vi kan dra av detta är att man ska tänka efter både en och två gånger innan man gör omfattande ingrepp på ett gammalt hus.

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Inlägget kommer vara aktuellt i många föreningar de kommande 1-3 åren.
Mycket möjligt. Det har varit en trend under senare år att låta medlemmarna ta över föreningens lån. Tidningarna har varit ganska duktiga på att propagera för företeelsen. Även vid nyproduktion är trenden att ta ut skyhöga insatser för att kunna hålla låga avgifter.
__________________
Med vänlig hälsning
Svara med citat
  #4  
Gammal 2012-01-21, 21:46
totiki totiki är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Aug 2008
Ort: sthlm
Inlägg: 2 204
Standard Försäljning råvind

Påminner en smula om vad jag sagt om ombyggnader av bl a råvindar. Jag skulle vilja veta vilken vinst ni fortfarande har av försäljningen av råvinden? Eller om den efter 14 år kostat mer än vad ni fick in?
Svara med citat
  #5  
Gammal 2012-01-22, 00:41
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard Vi har inte tjänat en spänn på vindsbygget

Citat:
Ursprungligen skrivet av totiki Visa inlägg
Jag skulle vilja veta vilken vinst ni fortfarande har av försäljningen av råvinden? Eller om den efter 14 år kostat mer än vad ni fick in?
Man hade sålt råvinden rakt av, som många andra föreningar har gjort och gör fortfarande. Pengarna som föreningen fick bokfördes som insatser och upplåtelseavgifter. En stor del av pengarna gick åt till konsultkostnader och nödvändiga ombyggnader för att kunna bygga nya förråd. När byggfirman sen sålde de färdiga lägenheterna var det överlåtelser. Upplåtelseavtalet var mellan föreningen och byggfirman till priset för råvinden.

Sen dess har vi fått bygga om tre av fem takaltaner. Vindsbygget var i särklass den sämsta affären i den här bostadsrättsföreningens snart hundraåriga historia. Den senaste chocken är att takomläggningen kostar nästan det dubbla mot vad vi fick för vinden. Detta är priset för okunskap.

Jag tillhörde de få som motsatte sig försäljningen av vinden. Majoriteten svalde skitsnacket om "mössa på huset" som ger lägre uppvärmningskostnader, flera som betalar avgift och stärker föreningens ekonomi, osv. Samma tugg kör man med forfarande för att förmå föreningarna att sälja sina vindar.

Det finns fina pengar att tjäna på vindsbyggen, men det är inte bostadsrättsföreningen som får pengarna.
__________________
Med vänlig hälsning

Senast redigerad av Admin: 2012-12-05 klockan 22:03.
Svara med citat
  #6  
Gammal 2012-01-23, 08:57
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 494
Standard Bokföring av kapitaltillskott

Citat:
Ursprungligen skrivet av kluringen Visa inlägg
Är ett frivilligt kapitaltillskott i en bostadsrättsförening ovillkorligen lika med höjning av insats oavsett syftet med tillskottet?

Det råder olika uppfattningar om vad som gäller och utredning pågår om det juridiska. Svaret på frågan är jätteviktig för oss eftersom den är avgörande för:
  1. vilket majoritetskrav som gäller för beslut på stämman
  2. om vi får bokföra kapitaltillskottet mot fritt eget kapital eller om vi är tvungna att bokföra inkomna medel som insatser
Kapitaltillskott i bostadsrättsföreningar jämställs med höjning av insatser.
Bostadsrättslagen behandlar endast höjning av insatser, begreppet kapitaltillskott nämns över huvud taget inte. Aktiebolag kan välja att öka aktiekapitalet eller tillföra medel till det fria egna kapitalet.
Jag har letat på nätet men inte funnit något skrivet i klartext om ifall bokföring av kapitaltillskott till bostadsrättsföreningar ska ske som fritt eller bundet eget kapital (förutom att "kapitaltillskott redovisas på egen rad i balansräkningen").

I de årsredovisningar jag googlat fram redovisas kapitaltillskotten i samtliga fall som bundet eget kapital.

Bostadsrättslagen tillåter inga andra avgifter än insats och årsavgift för den löpande verksamheten samt, om det anges i stadgarna, upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift.

Jag kan inte se att det finns utrymme i lagen för annat än att jämställa kapitaltillskott med ökning av insatser, annars finns inte lagligen rätt att tvinga medlemmarna att betala in kapitaltillskottet. Därmed ska också kapitaltillskotten bokföras som bundet kapital.

Det vore intressant att sedermera få veta vad era utredningar ger för svar.
Svara med citat
  #7  
Gammal 2012-01-23, 11:15
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 494
Standard Frivilligt kapitaltillskott

Jag har grunnat lite mer på din frågeställning och ser nu att jag missade att du specificerat det som att diskussionen handlar om ett frivilligt kapitaltillskott.

Är det då verkligen en fråga för en föreningsstämma? Om det rör sig om frivilliga kapitaltillskott borde de kunna ske utan beslut på stämman. Beslutet är ju inte föreningens utan den enskilde medlemmens.

En inbetalning av en medlem kan dock inte rimligen ses som en ökning av dennes insats om det inte föregås av ett stämmobeslut om höjning av insatsen.

Finns det inget stämmobeslut får inbetalningen bokföras som något annat än ökning av insatsen.

För övrigt finns det en uppsats på nätet som handlar om kapitaltillskott till bostadsrättsföreningar. Dess underrubrik och fokus är "en säker och lönsam investering?" men den tar också upp reglerna kring beslut om kapitaltillskott.
Kapitaltillskott till bostadsrättsföreningar En säker och lönsam investering?
Avsnitt 5 på sidan 21 och framåt tar upp gällande rätt:
Citat:
5.1
Gällande rätt
Föreningsbeslut ska i normalfallet tas av styrelse eller en majoritet av de röstberättigade vid föreningsstämma (Bostadsrättslagen i sin helhet och 6 Kap Lagen om ekonomiska föreningar).
För att beslut om insatshöjning ska gälla finns det dock utökade krav kring hur beslutet ska vara fattat. Dessa utökade krav ges av 9 kap. 16§ 1 st. 1 och 1 a BRL och presenteras nedan i sin helhet.
"1. Om beslutet innebär ändring av någon insats och medför rubbning av det inbördes förhållandet mellan insatserna,
skall samtliga bostadsrättshavare som berörs av ändringen ha gått med på beslutet. Om enighet inte uppnås, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de berörda bostadsrättshavarna har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.
"

"1 a. Om beslutet innebär en ökning av samtliga insatser utan att förhållandet mellan de inbördes insatserna rubbas, skall alla bostadsrättshavarna ha gått med på beslutet. Om enighet inte uppnås, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden. Hyresnämnden skall godkänna beslutet om detta inte framstår som otillbörligt mot någon bostadsrättshavare."

Bestämmelserna i första stycket punkten 1 har varit oförändrade sedan den förra bostadsrättslagen trädde i kraft 1972 och syftar till att skydda de medlemmar som kan påverkas negativt av ett sådant beslut som beskrivs. Behovet av en sådan bestämmelse är uppenbar då en majoritet annars fritt kan tvinga en minoritet till en insatshöjning som skulle påverka minoriteten negativt i förhållande till majoriteten.

I riksdagens proposition 2002/03:12 diskuterades även behovet av särskilda regler kring ”differentierade insatser”. Differentierade insatser leder till differentierade andelstal för beräkning av årsavgifterna. Möjligheten med denna typ av konstruktion är att de som vill öka sina insatser får göra det samtidigt som de som inte vill öka sina insatser slipper. En mer utförlig redogörelse för denna konstruktion står att läsa i 5.2.3 Differentierade andelstal. Diskussionerna resulterade i att några särskilda regler inte ansågs behövas. Ett sådant beslut ska därför fattas i enlighet med bestämmelserna i första stycket punkten 1. Differentierade andelstal behöver inte nödvändigtvis vara en produkt av differentierade insatser. Kapitaltillskott kan utföras utan att påverka insatsförhållandet genom att bostadsrättsföreningen redovisar kapitaltillskottet separerat från de ursprungliga insatserna. På så sätt påverkas inte ägarförhållandet medlemmarna emellan. Vid sådant tillskott finns heller inget utökat krav på hur beslut ska tas (9 Kap 15-16 § e contrario Bostadsrättslagen). Skatteverket har även förklarat att avdragsrätten, vid försäljning av bostadsrätt där särskilt kapitaltillskott utförts för att amortera av motsvarande del av föreningens lån, tillfaller just den bostadsrätten. Detta ställningstagande publicerades 5 maj 2009 och fram till dess rådde viss osäkerhet kring detta. Hade den avdragsrätten fördelats jämnt över föreningen, och även kommit medlemmar som inte utfört kapitaltillskottet till gagn på bekostnad av de andra, hade de skattemässiga fördelar under boendetiden som möjliggjorts av kapitaltillskottet fått vägas mot skattemässiga nackdelar vid försäljning. Några sådana skattemässiga nackdelar finns nu alltså inte.

Bestämmelserna i första stycket punkten 1a kom till genom ändring i enlighet med riksdagens proposition 2002/03:12. Syftet är att ”skydda enskilda bostadsrättshavare mot otillbörliga förfaranden”. Även om insatshöjningarna gjordes rät
tvist i det avseendet att det var i enlighet med förhållandet av de inbördes insatserna sågs en risk i att en sådan höjning kunde påverka medlemmarna olika på grund av olika ekonomiska förutsättningar och att det kunde vara ett sätt att
tvinga en oönskad granne att flytta. Det framhölls dock att beslutet inte nödvändigtvis var otillbörligt med anledning av att någon av medlemmarna inte skulle ha råd att bo kvar. Dock ansågs det att om en höjning skulle leda till ”betydande ekonomiska svårigheter” för flera medlemmar kunde det utgöra anledning för hyresnämnden att anse beslutet vara otillbörligt, även om kapitaltillskottets syfte i sig var legitimt. Det skulle även vara upp till den medlem som hävdar att beslutet är otillbörligt att bevisa detta.

Utredningen fann inga andra konsekvenser som var att se som negativa av en proportionell insatsökning. Någon diskussion kring den sannolika värdeförändringen till följd av kapitaltillskottet fördes inte i propositionen. Statens bostadsfinansieringsaktiebolag (SBAB), som var en av remissinstanserna, framhöll att en ökning av insatserna kunde vara av ekonomiskt intresse för föreningarna. Redan vid den tiden, innan inkomstbeskattningen slopades, sågs skattemässiga
fördelar för vissa föreningar att lägga över belåningen på sina medlemmar och att dessa skäl borde anses legitima och rationella. Huruvida rationaliteten i beslutet ur ett ekonomiskt perspektiv ansågs vara en förutsättning för hyresnämnden att godkänna beslutet vid prövning är däremot oklart.
Svara med citat
  #8  
Gammal 2012-01-23, 12:28
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard Frågan är mera komplicerad än jag trodde

Frågeställningen omfattar även hur avgiften ska beräknas för dem som betalar kapitaltillskott, och för dem som inte gör det, inte okomplicerat. Det måste avgöras av en stämma viken väg vi ska välja.

Som jag skrev i inledningen, BRF lever inte efter lagen utan efter lagtolkningar som organisationerna har pådyvlat oss.

Efter mycket letande på nätet har jag hittat tre dokument som motsäger den till synes allmänt tillämpade tolkningen.

Skatteverkets ställningstaganden. Särskilda kapitaltillskott till bostadsrättsförening för amortering av lån

Beskrivning hur frivilligt ägarkapitaltillskott kan tillämpas i aktiebolag

Kapitaltillskott i BRF

Så här långt lutar det åt att vi visst kan få göra som vi vill. Enligt vår auktoriserade revisor är det grönt. Några i huset vill att vi dubbelkollar, så vi kommer att låta juristerna hos Fastighetsägarna granska våra idéer. Fastighetsägarna företräder både kommersiella fastighetsägare och BRF föreningar och ger inga standardsvar ur luften på samma sätt som HSB, SBC m.fl. gör. Tre olika jurister på Fastighetsägarna gratisrådgivning har svarat "Jag vet inte, det måste kollas upp lite djupare" vilket hedrar dem. Jag återkommer om svaret vi får, det tar några veckor då en av deras expertjurister som bör bli inblandad är på semester.
__________________
Med vänlig hälsning
Svara med citat
  #9  
Gammal 2012-01-23, 12:31
Gusten Gusten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Nov 2008
Ort: Sundbyberg
Inlägg: 3 331
Standard Ett andelstal för kapitaldelen och ett andelstal för driftdelen

Om jag minns rätt så avråder SBC från modellen med frivilligt kapitaltillskott.
För de som gått med får man ju då två andelstal för årsavgiften: Ett andelstal för kapitaldelen och ett andelstal för driftdelen. Mycket att hålla reda på.

Vid kollektivt kapitaltillskott (som kan överklagas till hyresnämnden) kanske föreningen kan ge ett lån till de som får problem med att betala den extra insatsen.

Senast redigerad av Admin: 2014-07-16 klockan 13:33.
Svara med citat
  #10  
Gammal 2012-01-23, 13:49
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 494
Standard

Jag har läst dina länkar men hittar inte svar på just din frågeställning tycker jag.
Din frågeställning var ju om hur föreningen skulle bokföra tillskottet, tvingande som insatshöjning eller om tillskottet kan bokföras som fritt eget kapital.

Länken från Skatteverket behandlar avdragsfrågor för den enskilde bostadsrättshavaren.

Länken om aktieägartillskott ger en viss ledning om hur man gör i aktiebolag (det framgår att ovillkorade tillskott bokförs som fritt kapital medan det är oklart hur villkorade tillskott bokförs), men för mig är det oklart om det ger någon ledning för en brf.

Länken "Kapitaltillskott i BRF" säger ingenting om bokföring av frivilliga kapitaltillskott.

Det finns ett mellanting mellan att bokföra som en höjd insats och som fritt eget kapital. Det är att bokföra kapitaltillskottet som ett bundet eget kapital, men som en separat post och inte ihopräknat med insatskapitalet. Frågan är om inte denna lösning är den riktiga? Vad säger er anlitade expertis?

Senast redigerad av Admin: 2014-08-14 klockan 13:48. Anledning: .
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Lagen om skydd mot olyckor - vem har ansvaret i en brf? Chrissofsweden Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 13 2011-09-17 21:30
Fläkt i lgh, vad säger lagen? Maggy Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 1 2011-03-02 19:21
HSB Malmö bryter mot lagen ! Admin Bostadsorganisationerna HSB, Riksbyggen, SBC - Fullmäktige 3 2010-12-22 18:02
Underrättelser avhysning bostadsrätt, vad säger lagen? Admin Faktabanken 0 2009-03-30 14:34
Lagen om upplysningsplikt - Informationsplikt Admin Styrelse - arvode, styrelseprotokoll, arbetsordning, revisorer 0 2009-03-26 14:31



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 05:59.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2018.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare