Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF
Tolkningar av lagar och stadgar, Likabehandlingsprincipen, Lagen om ekonomiska föreningar (LEF), Bostadsrättslagen (BrL), vårdplikt, lydnadsplikt, lojalitetsplikt, informationsplikt, jäv (styrelse/stämma, för revisorer, HSB-representant, ledamöter, mötesordförande, m.fl.), trivselföreskrifter. Faktabanken innehåller många viktiga tips! Faktabanken RSS-feed för juridikforumet som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!

Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2012-01-02, 18:08
Skrumplever Skrumplever är inte inloggad
Duktig medlem
 
Reg.datum: Jan 2012
Ort: Uppsala
Inlägg: 21
Fråga Frågor kring råvindsupplåtelse

Jag och min sambo hoppas på att få bygga ut vår lägenhet (i sidled) på vinden. Vad jag förstått finns det en del fallgropar. Jag är jurist och har delvis fördjupat mig i fastighetsrätt, det är dock inte mitt kärnområde. Jag tycker vissa delar är väldigt svåra trots den relativt höga utbildningsnivå jag besitter i detta sammanhang, så jag ställer frågorna här då det finns en del väldigt kunniga och intresserade människor på detta forum har jag märkt. Vid svar är jag väldigt tacksam för lagrumshänvisningar då jag har tillgång till diverse kommentarer och bibliotek.

1. Vinden är våning 4/4 utan hiss. Kommer det enligt nya PBL att krävas hiss för minsta utbyggnad av vinden?

2. Andelstalen i föreningen korrelerar med insatserna i föreningen, vilka är gjorda 1930. Hur går man praktiskt tillväga för att upplåta vinden men samtidigt spegla att vi har en större yta? Rimligen borde vi betala en högre avgift för en större yta (jag vet att frågan har diskuterats i vilken mån dylikt ska låtas påverka storleken på avgiften, men detta är min åsikt). Låt säga att vi höjer vårt andelstal med hjälp av att lägga insatsen för de "nya" kvadratmeterna på samma nivå som de låg 1930. Detta innebär att alla andra medlemmar får ett lägre andelstal, vilket i sin tur påverkar inte bara avgiften, utan också deras ägande i föreningens egendommassa vilket väl inte är rimligt?

3. Hur fungerar det praktiskt att Brf upplåter en ny lägenhet (i form av obeboelig vind) som sedan sammanfogas med vår lägenhet? Måste föreningen "lösa" in vår lägenhet för att sedan upplåta den nya, större lägenheten till oss?

4. Det ligger, som det ofta gör, vindsförråd på den aktuella ytan. Dessa är ju inte upplåtna med bostadsrätt.
Kan stämman med enkel majoritet dra in dessa förråd eller räknas detta beslut som ett sådant beslut som särskilt berör en bostadsrättsinnehavare?
Om föreningen inte kan dra in förråden, är den då i sin fulla makt att flytta förråden, exempelvis till källaren efter eget gottfinnande?


För mer information om andelstal i bostadsrättsförening, se bl a;

VIND & ANDELSTAL
Sälja föreningens råvind. Vindsprojekt. Inreda till bostad (pdf)
Tillbyggnad och höjd avgift i brf pga inredning av vind? - Andelstal när lgh byggs på vind
Bygga ut i brf - tillägg av vindsutrymme utan kostnad
Väsentlig förändring, bygga lägenheter på vind - ny ekonomisk plan i brf?
Frågor kring försäljning av råvind
Vindsinredning i bostadsrättsförening
Inreda vind i brf
Försäljning råvind i bostadsrättsförening. Budget, kostnader
Vindsutförsäljning med inslag av egenintressen
Sälja vindsyta till etagelägenhet - Dra tillbaka stämmoprotokoll
Beräkning avgift vid köp av vindsyta ovan lägenhet
Höja innertak?
Avgift för altan på vind i brf - Principer för att beräkna andelstal

Andelstal i bostadsrättsförening - Beräkna och ändra andelstal bostadsrätt - Faktabanken

Andelstal, andel, betalningsgrundande andel, laglig grund

För lätt att omfördela årsavgifterna - andelstal i brf

Kringgående av 3/4-majoritet för ändring av årsavgiftsberäkning

Samma andelstal men olika avgifter - Koppling mellan andelstal och avgift i en brf

Insats eller andelstal som fördelningsgrund för avgifterna i en brf? - Faktabanken

Skillnad mellan andelstal för insater och andelstal för beräkning av avgifter

Beräkna andelstal

Beräkna andelstal och årsavgift för nybyggda lägenheter

Utökad boendeyta - högre månadskostnad

Dubbla andelstal i brf - Andelstal ska anges vid försäljning av en bostadsrätt och att detta kan innebära att två andelstal måste anges

Avgiftsskillnader i brf, mer än grava. Andelstal

Ökat taxeringsvärde koppling till andelstal i brf?

Köpa del av grannens lägenhet i brf och omräkning av andelstal

Kostnader för bredband fördelat enligt andelstal?

Utvidgning av föreningens verksamhet i brf - Innebär en vindsförsäljning även ändrade andelstal?

Avskrivningar av brf-fastighetens värde - Vindsutrymme och höjning av andelstal för att täcka ökade kostnader

Andelstal vid ombyggnad av källare
Bygga om källare till en del av lägenheten, hur ska andelstal beräknas?

Tillbyggnad och höjd avgift i brf - Vad styr andelstal? Höjning av andelstal måste kunna motiveras utifrån lag/stadgar

Arrendeavtal för bakgård till bostadsrättsförening och andelstal

Sänka avgift / ändra andelstal?

Avgiftssänkning i brf - Felaktiga beslut? - Årsavgift kopplad till ekonomisk plan... men vilken?

Fördelning av kapitaltillskott baserat på andelstal?

Höjning av enskild medlems avgift - andelstal i brf - Frågor om andelstal i brf

Nya andelstal i brf. Olika andelstal för lika lägenheter - Frågor om andelstal i bostadsrättsförening

Senast redigerad av Admin: 2014-08-06 klockan 14:14. Anledning: Lagt till länkar om andelstal i brf
Svara med citat
  #2  
Gammal 2012-01-02, 20:47
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 562
Standard Så här räknar du ut andelstal

Hur räknar man ut andelstal?

1) Nej, det krävs ingen hiss. Exakt "hiss" är ej detaljerat i nya PBL vid PÅBYGGNAD, utan man skriver att "tillgänglighet skall möta dagens krav", vilket egentligen vid påbyggnad till en 4:e våning borde vart hiss. Men man har låtit de lokala byggnadsnämnderna detaljstyra, vilket gett ganska många 4: e våningar i Malmö, och även några i Stockholm. Få eller inga i Göteborg.

När man som du, integrerar BEFINTLIG lägenhet, så brukar hisskravet aldrig ens komma upp på dagordningen.

2) Du har exakt rätt. Praktiskt löser ni det så här:

A) Om ombyggnaden är av liten påverkan på föreningens ekonomi

Då behöver ni inte ändra andelstal eller den ekonomiska planen alls. Styrelsen beslutar vad avgiften för ytan ska vara, ex 1 000 kr, och så läggs denna på er ordinarie avgift som "avgift för vindsytan" el. liknande.

Däremot måste ni i fortsättningen, i och med den nya mäklarlagen, ange TVÅ "andelstal" för alla bostadsrätter.
Alltså först ANDELSTALET (som är samma som idag för att inte rucka på den ursprungliga fördelningen av förmögenheten), sen ANDEL AV ÅRSAVGIFT.
Innan så var andelstal och andel av årsavgift samma tal. Nu kommer alla andra få ett lite lägre ANDEL AV ÅRSAVGIFT än andelstal, och ni ett lite högre.

Ex för er) Andelstal: 2,5, Andel av årsavgift: 3, 02.
Ex för granne) Andeltal: 2,5, Andel av årsavgift: 2,35


B) Om ombyggnaden är av stor påverkan för föreningens ekonomi

Då måste den ekonomiska planen och andelstalen ändras.

Räkna ut nya andelstal så här:
Styrelsen beslutar hur mycket föreningen vill ha för ytan/mån, t ex: 1 000 kr.
Sen tar man ALLA avgifter = 100 %, räknar baklänges, och bingo! Nya andelstal.

Sen tar man de ursprungliga insatserna, säg t ex att för ER GRANNE var det 15 000 kr. Då är 15 000 kr = det nya andelstalet. Räkna baklänge igen, och ni kommer få fram VINDSYTANS insats. Säg att den blir 10 000 kr.

Sen KÖPER du vinden av bostadsrättsföreningen för t ex 100 000 kr. Då är 10 000 kr INSATS, och 90 000 kr UPPLÅTELSEAVGIFT.

Sen stämmer allt.

3) Ni ansöker hos styrelsen "Vi vill köpa denna yta och bygga ut vår bostadsrättt där".
Styrelsen BEREDER, normalt är att de då kräver att Ni kan visa på att bygglov beviljats. Då söker ni det.
Går bygglov igenom, ska styrelsen sammankalla stämman för beslut. Styrelsen föredrar för stämman bifall/avslag och dess motiv till detta, sedan pratar ni, ordet fritt, röstning. Man röstar endast JA/NEJ, inte priser etc. Det är styrelsens uppdrag att söka för föreningen den "bästa affären".

Antingen betalar ni styrelsens begärda pris, eller så gör någon annan det.

4) Förrådsflytten ska vara inbakad i stämmobeslutet. Vid bifall ska det finnas ett klart utrett förslag var förråden ska uppföras istället.

Lycka till!

Senast redigerad av Admin: 2014-08-16 klockan 11:16. Anledning: tillägg
Svara med citat
  #3  
Gammal 2012-01-03, 10:58
Skrumplever Skrumplever är inte inloggad
Duktig medlem
 
Reg.datum: Jan 2012
Ort: Uppsala
Inlägg: 21
Standard Reflektioner

Jag tittade lite närmare på vad som är att anse som "väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet" som det står i BRL 3:4. Boverket har gett ut föreskrifter i ämnet, BVS 2007:2. På sid 27ff finns lite olika nyckeltal för att bedöma huruvida man måste upprätta en ny ekonomisk plan. Jag har inte räknat på vår tilltänkta utbyggnad men rimligen bör det vara en sådan som inte medför en väsentlig betydelse varför en ny ekonomisk plan inte behöver upprättas. Ett problem löst.

Vad avser dina uträkningsexempel så var det precis så jag tänkte, skönt att få det bekräftat. En fråga dock. Räcker det med ett stämmobeslut med enkel majoritet för att hela projektet ska vara i hamn? Dvs, kräver själva ändringen av medlemmarnas "andel av årsavgiften" något särskilt stämmoförfarande?

Förrådsproblematiken kommer bli det som är klurigast att få med alla på tror jag. Nog för att vi har många förråd så kommer ingen vilja ha ett förråd mindre. Jag får klura på den frågan ordentligt.

Nu en fråga om själva bygglovet som jag ställer samtidigt som jag kommer börja söka svar på nätet. Hur detaljerad är en bygglovsansökan, samt hur bunden är man av själva ansökan? Ofta, tänker jag mig, vill man ändra lite från att man skickade in ansökan till själva bygget står klart?

I övrigt tackar jag för väldigt pedagogiska och vederhäftiga svar!

Senast redigerad av Admin: 2012-03-19 klockan 00:42.
Svara med citat
  #4  
Gammal 2012-01-03, 11:33
Gusten Gusten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Nov 2008
Ort: Sundbyberg
Inlägg: 3 243
Standard Krav på röster vid ändring av andelstal

Citat:
Ursprungligen skrivet av Skrumplever Visa inlägg
Vad avser dina uträkningsexempel så var det precis så jag tänkte, skönt att få det bekräftat. En fråga dock. Räcker det med ett stämmobeslut med enkel majoritet för att hela projektet ska vara i hamn? Dvs, kräver själva ändringen av medlemmarnas "andel av årsavgiften" något särskilt stämmoförfarande?
För ändring av andelstal som enbart berör årsavgifterna (alltså inte berör insatserna), räcker det enligt HSB med en stämma och enkel majoritet.

Rättsläget verkar dock inte vara helt klart eftersom det vid omfördelning av årsavgifter medelst stadgeändring krävs två stämmobeslut med 75 % majoritet på 2:a stämman.

Senast redigerad av Admin: 2012-03-19 klockan 00:44.
Svara med citat
  #5  
Gammal 2012-01-03, 12:08
Skrumplever Skrumplever är inte inloggad
Duktig medlem
 
Reg.datum: Jan 2012
Ort: Uppsala
Inlägg: 21
Standard Nu rök ett argument

Ett av mina argument för att föreningens medlemmar skulle acceptera en utbyggnad var att deras avgift minskar i motsvarande mån som vår avgift ökar. Så blir det ju inte. Det som händer är att vår andel av årsavgiften ökar med x % och alla andras andelar av årsavgiften minskar i motsvarande mån. Detta gör inte att deras avgift minskar utan blott att den stannar på samma nivå eftersom deras minskade andel räknas mot ett högre totalbelopp efter att vi betalat in mer avgift än vad föreningen tidigare fått in.

Hmm. Bostadsrättsföreningen blir dock rikare eftersom den får in denna extra avgift.

Hur övertygar man i så fall personer som är skeptiska till en utbyggnad då det enbart är bostadsrättsförenings ekonomi som gynnas och inte deras egen (trots att den indirekt gynnas genom föreningens goda ekonomi)?


Citat:
Ursprungligen skrivet av Gusten Visa inlägg
Rättsläget verkar dock inte vara helt klart eftersom det vid omfördelning av årsavgifter medelst stadgeändring krävs två stämmobeslut med 75 % majoritet på 2:a stämman.
I våra stadgar står det: "Årsavgifterna fördelas på bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas andelstal".

Detta torde innebära att det krävs en stadgeändring för att kunna räkna så som jag och Harald har gjort. Eller?

Senast redigerad av Admin: 2012-03-19 klockan 00:44.
Svara med citat
  #6  
Gammal 2012-01-03, 15:30
Gusten Gusten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Nov 2008
Ort: Sundbyberg
Inlägg: 3 243
Standard Om andelstalen för årsavgifterna inte följer insatserna

Det man kan kolla är om det i den ekonomiska planen finns en rad med andelstal som är annorlunda fördelade än insatserna.
Om andelstalen för årsavgifterna inte följer insatserna blir det förstås enklare eftersom man då kan fastställa nya insatser och nya årsavgifter helt oberoende av varandra.

Senast redigerad av Admin: 2014-07-16 klockan 23:53.
Svara med citat
  #7  
Gammal 2012-01-03, 16:39
Skrumplever Skrumplever är inte inloggad
Duktig medlem
 
Reg.datum: Jan 2012
Ort: Uppsala
Inlägg: 21
Standard Fördelning efter insatser enligt den ekonomiska planen

Citat:
Ursprungligen skrivet av Gusten Visa inlägg
Det man kan kolla är om det i den ekonomiska planen finns en rad med andelstal som är annorlunda fördelade än insatserna.
Om andelstalen för årsavgifterna inte följer insatserna blir det förstås enklare eftersom man då kan fastställa nya insatser och nya årsavgifter helt oberoende av varandra.
Tyvärr är det så att allt har fördelats efter insatser enligt den ekonomiska planen. Det var dock roligt att se den ekonomiska planen, som är från 1930. Lite historia på köpet

Senast redigerad av Admin: 2014-07-16 klockan 23:52.
Svara med citat
  #8  
Gammal 2012-01-03, 19:38
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 562
Standard Vindsytan blir i detta fall ej underlag för årsavgift

Citat:
Ursprungligen skrivet av Skrumplever Visa inlägg
I våra stadgar står det: Årsavgifterna fördelas på bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas andelstal.
Detta torde innebära att det krävs en stadgeändring för att kunna räkna så som jag och Harald har gjort. Eller?
Nej, strunt i det. I och med att ni lägger avgiften "utanför", och kallar den "Vindstillägg" eller "Extra vindsyta" eller vad som helst, så behöver ni inte fundera på att den avgiften inte baseras på andelstal. Jämför med t ex parkeringshyra. Kostar en parkering 300 kr/mån, så kostar den det oavsett vilket andelstal man har.

Citat:
Ursprungligen skrivet av Skrumplever Visa inlägg
Nu rök ett argument
Nej, här ryker inga argument, tvärtom! Bostadsrättsföreningen behöver för all framtid ha in X pengar. Om din bostadsrätt får ett lite högre FÖRDELNINGSTAL, vad gäller avgiften, så innebär det att alla andra för alltid kommer att ha en något lägre avgift, än vad de skulle haft om vinden inte upplåtits.

Däremot justeras inte avgifterna nu direkt, så att summan blir lika innan. För då finns det ju ingen anledning för styrelsen att jobba med frågan. Styrelsen ska jobba med frågor som STÄRKER ekonomin, inte lösningar som enbart ger en annorlunda fördelning.

Citat:
Ursprungligen skrivet av Gusten Visa inlägg
För ändring av andelstal som enbart berör årsavgifterna (alltså inte berör insatserna), räcker det enligt HSB med en stämma och enkel majoritet.
Detta menar jag är helt korrekt, och det faller sig dessutom naturligt, UTAN att nivåer över huvud taget nämnts på stämman.

Styrelsen sätter ensam avgiften.


För en annan medlem så blir effekten

Före Beslut:
Betalar: 2 000 kr/månad
Äger: 4 % av förmögenheten (andelstalet)
Betalar: 4 % av bostadsrättsföreningens intäkter

Efter beslut:
Betalar: 2 000 kr/månad
Äger: 4 % av förmögenheten (andelstalet)
Betalar: 3,75 % av bostadsrättsföreningens intäkter

I framtiden kommer medlemmens HÖJNINGAR av avgiften alltså bli lägre än de varit hittills.

Senast redigerad av Admin: 2014-08-16 klockan 11:31. Anledning: stavfel
Svara med citat
  #9  
Gammal 2012-01-03, 20:01
Gusten Gusten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Nov 2008
Ort: Sundbyberg
Inlägg: 3 243
Standard Separat "vindstillägg" vid sidan av årsavgiften kan ej tas ut av föreningen

Problemet är att det inte är tillåtet att ta ut ett separat "vindstillägg" vid sidan av årsavgiften.
På något sätt måste alltså "vindstillägget" bakas in i själva årsavgiften.

Senast redigerad av Admin: 2014-07-17 klockan 00:01.
Svara med citat
  #10  
Gammal 2012-01-03, 20:27
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 562
Standard Separat vindstillägg kan tas ut

Citat:
Ursprungligen skrivet av Gusten Visa inlägg
Problemet är att det inte är tillåtet att ta ut ett separat "vindstillägg" vid sidan av årsavgiften.
På något sätt måste alltså "vindstillägget" bakas in i själva årsavgiften.
Klart som korvspad att det är tillåtet!

Bostadsrättsföreningen har gjort en INVESTERING, en utökning av verksamheten, och är den ej av ekonomiskt avgörande betydelse, så kan föreningen lätt lägga detta som en separat avgift.

Säg att föreningen bygger fyra ny P-platser. Motsvarande gäller att styrelsen sätter avgift, utan att blandaa in några andelstal. Däremot är det ett stämmobeslut huruvida man SKA bygga dessa P-platser eller ej.

På samma sätt är det ett stämmobeslut om man ska upplåta vindsytan eller ej.

Senast redigerad av Admin: 2014-07-17 klockan 00:01.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Osäkra ägarförhållande kring vindsvåningar - E24 Admin Senaste Nytt 0 2010-10-25 15:11
Funderingar kring frivillig likvidation av BRF Stefan K Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 0 2009-07-01 14:40
Klart med detaljerna kring nya rotavdraget Admin ROT-avdraget - Hushållsnära tjänster 0 2009-03-16 06:36
Nya detaljer kring rot-avdraget Admin ROT-avdraget - Hushållsnära tjänster 0 2009-03-13 01:46



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 18:55.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2017.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare