Beslut i brf - Hur och med vilken majoritet på stämma?

[Admin]

- Hur fattas beslut på föreningsstämman i bostadsrättsföreningen?
- Med vilken majoritet måste olika beslut tas på stämman?
- Vad säger stadgar och bostadsrättslagen om hur beslut ska fattas i föreningen?
Här följer en sammanställning.

0. Typ av beslut:
Begäran om särskild granskning eller medrevisor/minoritetsrevisor i brf.
Förslag om särskild granskare framställs på en föreningsstämma där ärendet ska tas upp enligt kallelsen till stämman.
Förslaget måste biträdas av;

• minst en tredjedel (33,33%) av de vid stämman närvarande röstberättigade.
  Dvs om det finns 72 röstberättigade medlemmar på stämman krävs det att 24 av dessa röstar för beslutet (notera att man här i denna specifika fråga helt unikt räknar in blankröster).
  Eller;
• minst en tiondel av samtliga röstberättigade i föreningen.
  Dvs om föreningen t ex har 240 röstberättigade medlemmar i föreningen så räcker det med 24 röster på stämman för att beslutet ska gå igenom.

Referens: 8 kap. 17 § och 2 § Föreningslagen

------------------------

1. Typ av beslut:
Beslut om väsentliga förändringar (till- eller ombyggnad) av föreningens fasta egendom.
Huvudregeln
Exempel: Installation av hiss.
Utbyte av ytterdörr till bostadsrätter har bedömts vara ett sådant beslut där enkel majoritet är tillräckligt på stämman och där hyresnämnden inte kan stoppa stämmans beslut. Det finns ingen prejudicerande dom på detta, men Svea Hovrätt har under 2010 gjort denna bedömning; Mål ÖH 3580-09).
Hur stämmobeslut fattas:

• Enkel majoritet.

Referens: 9 kap. 15 § BRL samt § 20 i kortstadgarna för HSB-brf.

Bostadsrättslagen 9 kap. 15 §

15 § Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark skall fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna.

I fråga om sådana åtgärder som innebär en förändring av en bostadsrättshavares lägenhet gäller dock bestämmelserna i 7 kap. 7 § och bestämmelserna i 16 § första stycket 2 detta kapitel. Lag (1995:1464).

a. Typ av beslut:
Undantag för punkt 1.
Då beslutet innebär att en bostadsrättslägenhet kommer att förändras, eller
om bostadsrättslägenhet i sin helhet kommer att behöva tas i anspråk av föreningen
med anledning av en om- eller tillbyggnad.
Hur stämmobeslut fattas:

• Bostadsrättshavarens samtycke, eller
• Stämmobeslut där 2/3 majoritet röstar för förslaget och hyresnämnden ger sitt godkännande.

Not. Exempel på ombyggnad där det inte räcker med stämmobeslut utan som även kräver hyresnämndens godkännande är ändringar som berör lägenhetens inre, och förändringar i föreningens allmänna utrymmen (t.ex. förråd, källare och tvättstuga) samt bygge av balkonger ovanför fönster.

Referens: 9 kap. 16 § p 2 BRL.

Bostadsrättslagen 9 kap. 16 §

16 § För att ett beslut i en fråga som anges i denna paragraf skall vara giltigt krävs att det har fattats på en föreningsstämma och att följande bestämmelser har iakttagits.

1. Om beslutet innebär ändring av någon insats och medför rubbning av det inbördes förhållandet mellan insatserna, skall samtliga bostadsrättshavare som berörs av ändringen ha gått med på beslutet. Om enighet inte uppnås, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de berörda bostadsrättshavarna har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.

1 a. Om beslutet innebär en ökning av samtliga insatser utan att förhållandet mellan de inbördes insatserna rubbas, skall alla bostadsrättshavarna ha gått med på beslutet. Om enighet inte uppnås, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden. Hyresnämnden skall godkänna beslutet om detta inte framstår som otillbörligt mot någon bostadsrättshavare.

2. Om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad, skall bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet.
Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.

3. Om beslutet innebär utvidgning av föreningens verksamhet, skall minst två tredjedelar av de röstande ha gått med på beslutet.

4. Om beslutet innebär överlåtelse av ett hus som tillhör föreningen, i vilket det finns en eller flera lägenheter som är upplåtna med bostadsrätt, skall beslutet ha fattats på det sätt som gäller för beslut om likvidation enligt 11 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. Minst två tredjedelar av bostadsrättshavarna i det hus som skall överlåtas skall dock alltid ha gått med på beslutet.

5. Om det i stadgarna finns ytterligare något villkor för att ett beslut enligt 1-4 skall vara giltigt, gäller även det.

Föreningen skall genast underrätta den som har pant i bostadsrätten och som är känd för föreningen om ett beslut enligt första stycket 2 eller 4. Lag (2003:31).

------------------------

2. Typ av beslut:
Beslut om övertagande av Brh:s underhållsansvar – avser åtgärder som företas i samband med omfattande underhåll eller ombyggnad av Brf:s hus, som berör Brh:s lägenhet.
Exempel: Brf beslutar att i samband med stambyte i badrummen byta ut plastmattan mot klinkers.
Hur stämmobeslut fattas:

• Enkel majoritet.

Referens: § 27 i kortstadgar för HSB-brf.

HSBs kortstadgar §27 (motsvaras ordagrant av HSBs normalstadgar § 37)

§ 27
Bostadsrättsföreningen får åta sig att utföra sådan reparation och samt byte av inredning och utrustning vilken bostadsrättshavaren enligt § 26 skall svara för.
Beslut härom skall fattas på föreningsstämma och får endast avse åtgärd som företas i samband med omfattande underhåll eller ombyggnad av föreningens hus och som berör bostadsrättshavarens lägenhet.
Föreningens åtgärder enligt denna bestämmelse skall ske till sedvanlig standard.

OBS! Vid förändring av bostadsrättshavarens lägenhet, se ovan (punkt 1a).
------------------------

3. Typ av beslut:
Beslut om ändring av insats som ändrar det inbördes förhållandet mellan insatserna.
Exempel: Ändring av insats för en lokal i en brf som har insatsen som beräkningsgrund för årsavgift.
Hur stämmobeslut fattas:

• Godkännande av samtliga brh som berörs av förändringen, eller
• 2/3 majoritet av de berörda brh samt hyresnämndens godkännande.

Referens: 9 kap. 16 § p 1 BRL.

Bostadsrättslagen 9 kap. 16 §, p 1

16 § För att ett beslut i en fråga som anges i denna paragraf skall vara giltigt krävs att det har fattats på en föreningsstämma och att följande bestämmelser har iakttagits.

1. Om beslutet innebär ändring av någon insats och medför rubbning av det inbördes förhållandet mellan insatserna, skall samtliga bostadsrättshavare som berörs av ändringen ha gått med på beslutet.
Om enighet inte uppnås, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de berörda bostadsrättshavarna har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.

------------------------

4. Typ av beslut:
Beslut om ändring av stadgar (generellt).
Hur stämmobeslut fattas:

• Godkännande av samtliga röstberättigande på en stämma, eller
• Beslut på två stämmor och med minst 2/3 majoritet på den andra stämman.

a. Typ av beslut:
- Ändring i stadgar avseende grunderna för beräkning av årsavgiften.
Exempel: Beräkningsgrunden för årsavgift ändras från insats till andelstal.
Hur stämmobeslut fattas:

• Godkännande av samtliga röstberättigade, eller
• Beslut på två stämmor och med minst ¾ majoritet på den andra stämman.

b. Typ av beslut:
- Ändring som innebär att medlems rätt till föreningens behållna tillgångar vid dess upplösning inskränks.
Hur stämmobeslut fattas:

• Beslut på två stämmor och med godkännande av samtliga röstande på den andra stämman.

c. Typ av beslut:
- Ändring som innebär att medlems rätt att överlåta sin bostadsrätt inskränks eller att förbehåll om lösningsrätt vid överlåtelse av lokal görs.
Hur stämmobeslut fattas:

• Beslut på två stämmor och med minst 2/3 majoritet på den andra stämman samt samtycke av samtliga Brh vars rätt berörs av ändringen.

Bostadsrättslagen 9 kap. 23-25 §§

Ändring av stadgar

23 § Ett beslut om ändring av en bostadsrättsförenings stadgar är giltigt om samtliga röstberättigade i föreningen är ense om det. Beslutet är även giltigt, om det har fattats på två på varandra följande föreningsstämmor och minst två tredjedelar av de röstande på den senare stämman gått med på beslutet.
Om beslutet avser ändring av de grunder enligt vilka årsavgifter skall beräknas, fordras dock att minst tre fjärdedelar av de röstande på den senare stämman gått med på beslutet.
Om beslutet innebär att en medlems rätt till föreningens behållna tillgångar vid dess upplösning inskränks, fordras att samtliga röstande på den senare stämman gått med på beslutet.

Ett beslut som innebär att en medlems rätt att överlåta sin bostadsrätt inskränks eller att förbehåll enligt 6 kap. 9 § införs, är giltigt endast om samtliga bostadsrättshavare vars rätt berörs av ändringen gått med på beslutet.

24 § Om det i stadgarna har tagits in något villkor utöver vad som följer av 23 § för ändring av stadgarna, gäller även det.

Om det finns en föreskrift i stadgarna om att en viss bestämmelse inte får ändras utan regeringens tillstånd, får inte heller föreskriften ändras utan regeringens tillstånd, om den har tagits in i stadgarna på grund av lag eller annan författning eller efter regeringens medgivande.

25 § Ett beslut om ändring av stadgarna skall genast anmälas för registrering. Beslutet får inte verkställas förrän registreringen har skett.

------------------------

5. Typ av beslut:
Beslut om utvidgning av föreningens verksamhet.
Exempel: Bilpoolverksamhet i brf:s egen regi.
Hur stämmobeslut fattas:

• 2/3 majoritet, under förutsättning att utvidgningen ryms inom föreningens stadgar.

Referens: 9 kap. 16 § p 3 BRL.

Bostadsrättslagen 9 kap. 16 §, p 3

16 § För att ett beslut i en fråga som anges i denna paragraf skall vara giltigt krävs att det har fattats på en föreningsstämma och att följande bestämmelser har iakttagits.

3. Om beslutet innebär utvidgning av föreningens verksamhet, skall minst två tredjedelar av de röstande ha gått med på beslutet.

------------------------

6. Typ av beslut:
Beslut om överlåtelse av brf:s hus i vilket finns minst en bostadsrättslägenhet.
Hur stämmobeslut fattas:

• Godkännande av samtliga röstberättigade i föreningen, eller
• Beslut på två stämmor och med minst 2/3 majoritet på den andra stämman samt med godkännande av 2/3 av Brh i det hus som ska överlåtas.

Referens: 9 kap. 16 § p 4 BRL.

Bostadsrättslagen 9 kap. 16 §, p 4

16 § För att ett beslut i en fråga som anges i denna paragraf skall vara giltigt krävs att det har fattats på en föreningsstämma och att följande bestämmelser har iakttagits.

4. Om beslutet innebär överlåtelse av ett hus som tillhör föreningen, i vilket det finns en eller flera lägenheter som är upplåtna med bostadsrätt, skall beslutet ha fattats på det sätt som gäller för beslut om likvidation enligt 11 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar.
Minst två tredjedelar av bostadsrättshavarna i det hus som skall överlåtas skall dock alltid ha gått med på beslutet.

------------------------

Förklaringar:
BRL = Bostadsrättslagen

Brf = Bostadsrättsföreningen
Brh = Bostadsrättshavare

2/3 majoritet = Beslutet skall ha godkänts av minst två tredjedelar av de röstande på stämman (blankröster vägs inte in).


Fråga: Vad innebär enkel majoritet vid röstning på stämma?
Svar: Enkel majoritet betyder att fler än hälften av rösterna krävs för att ett beslut ska gå igenom.

Fråga: Vad innebär kvalificerad majoritet vid röstning på stämma?
Svar: Kvalificerad majoritet betyder att mer än 50% av de röstande ställer sig bakom ett visst beslut (som regel 2/3 - t ex vid ombildning av hyresrätter till bostadsrätter - eller 3/4 av rösterna).
Kvalificerad majoritet krävs för vissa beslut för att ge skydd åt minoriteten och för att förhindra att förändringar som kraftigt kan påverka medlemmar på ett inte tillfredsställande genomtänkt sätt genom en tillfällig enkel majoritet.


För mer information om röstning och röstlängd i brf, se bl a;
Beslut på stämman - olika typer av majoritet - Faktabanken

Stämma - Beslut på stämman, votering - Faktabanken

Rösträtt för medlem, stämma - Röstlängd - Faktabanken

Röstning 2/3 beslut, hur räknas det? - Hyresnämnden tror att blankröster ska räknas in i majoritetsbeslut vid röstning på stämma

Olika typer av majoritet vid röstning på stämma - Röstning med enkel majoritet

Hur avgörs beslut på stämma vid lika röstetal?

Vem får rösta på en bostadsrättsförenings stämma (årsstämma eller extrastämma)? - Vem har rösträtt i en brf? Rösta via ombud. Exempel på jävsituationer vid röstning på föreningsstämma

Får sambo till styrelseledamot rösta på stämman i föreningen? - I vilka frågor får styrelsen inte rösta på stämman?

Ombud och biträde på stämman - Faktabanken
Regelverk för ombud på stämma i brf, hur många röster? - I röstlängden ska framgå vem som utövar rösträtt

Exempel på fullmakt i brf - En genomtänkt mall för fullmakt vid röstning i bostadsrättsföreningen
Mall för fullmakt till ombud - Exempel på hur en giltig fullmakt ska se ut i en brf. Regelverk för ombud. Vem får vara ombud i föreningen?
Vad gäller för fullmakter? - Frågor och svar om röstning via fullmakt? Hur länge gäller en fullmakt?
Fuska med fullmakt i brf
Hur ska giltig fullmakt se ut? - Vad ska fullmakt för röstning innehålla?
Regelverk för röstning via fullmakt - Kan två medlemmar i samma familj (samma bostadsrätt) ta var sin fullmakt?

Vem får rösta på stämma i brf för avliden medlem? - Hur styrker den som röstar för avliden medlem sin legitimitet och hur ska detta redovisas av styrelsen?

Får medlem som äger två lägenheter rösta två gånger på föreningsstämma i brf? - Har medlem lika många röster som bostadsrätter?
Rösträtt per medlem eller per bostadsrätt i brf? - Möjlighet att köpa sig mer makt i en brf, jämfört med andra medlemmar
Hur många röster har medlem som äger fler än en bostadsrätt?
Två röster tillsammans trots gifta/sammanboende i två lägenheter i samma brf? - Hur stor andel som innehas av bostadsrätt ej relevant för rösträtt
Har ordföranden, som äger tre lokaler i föreningen, tre röster på stämman? - "En röst per medlem som innehar bostadsrätt gemensamt"

Är frågan om ansvarsfrihet ett majoritetsbeslut? - Hur många röster krävs för att neka ansvarsfrihet för styrelsen i en brf?
Är röstning på stämma om ansvarsfrihet för styrelsen ett minoritetsbeslut?
Vem får rösta på föreningsstämman i frågan om ansvarsfrihet? - Kan medlem som ingått i styrelsen rösta mot ansvarsfrihet eller är denna medlem jävig vid röstning?
Styrelsen röstar i egen sak vid frågan om ansvarsfrihet - Är styrelsens ledamöter röstberättigade om styrelsens ansvarsfrihet?

Har styrelsen rösträtt i frågan om utbyte av styrelse? - Får styrelseledamot rösta på stämma om att byta ut styrelse?

Kan man rösta i ett ärende som finns på dagordningen men endast som diskussions/informationspunkt? - Kan beslut tas under diskussionspunkt i dagordning?

Kan stämman rösta om att få in en ny punkt i dagordningen?

Förfalskade fullmakter, mutade ja-röstare och slagsmål på stämman - Artikel i SDS om hur det kan gå till vid röstning i samband med ombildning
Fusk vid rösträkning på stämma i samband med ombildning - Hur vet man att rösträkning gått rätt till?

Har HSB 1 eller 2 röster i bostadsrättsförening hörande till HSB? - Har HSB-ledamot rösträtt på föreningsstämma?

Röstning på föreningsstämma om inglasning, socialens röster inräknade?

Kvalificerad majoritet vid röstning om stamrenovering/badrumsrenovering i brf?

Röstning i samband med balkongbygge - Hur stor majoritet måste det vara vid röstningen för att balkongbygge ska gå igenom?

HSB/Mötesordförande, tillika advokat, hittar på vad som gäller avseende röstning om nya stadgar

Exempel på stämma med sluten röstning där röstning ändå genomförs öppet

Måste inte större förändringar i brf röstas om på stämma? - Styrelsens rättighet att ta beslut om TV/bredband/telefoni

Vid röstning på stämma, måste ej närvarande medlemmar också tillfrågas? - Röstning om tillbyggnad av entré

Vid röstning på stämma om garage fick de med garage inte rösta - Fick ej rösta "i egen sak"

Illojal styrelseledamot - röstar mot sig själv på stämman - Illojalt för ledamot att rösta mot styrelsens förslag?

Får styrelsen rösta om motion? - Får styrelseledamot rösta i motion som innebär ändring av styrelsebeslut?

Rösta på sin egen motion - Styrelsens ordförande säger att medlem inte får rösta på sin egen motion

En nej-röst räcker för att beslut ej ska genomföras? - Veto-rätt i brf? Röstning per capsulam

HSB:s kod för föreningsstyrning - - 2:a principen; "Medlemmarna i primärkooperativ har lika rösträtt (en medlem, en röst)".
1.3.4 "Röstning ska genomföras på ett formellt, noggrant och tillgängligt sätt. Vid föreningsstämman ska det användas en rättvis och tydlig metod för rösträkning och stämmoordföranden ska förklara denna metod".


Arbetsordning för styrelse i en brf - Majoritetskrav vid styrelsebeslut

Styrelsemöte brf - Lägga ner sin röst/reservera sig

HSB-ledamotens rätt att rösta om inträde i brf på styrelsemöte - HSB Riksförbund svarar

Rösta in vicevärd i styrelsen - Jäv?



Se även;
Stämmans kompetens

Särskild granskare och medrevisor i brf

Stadgeändring

Förändring av en lägenhet

Väsentliga förändringar av föreningens fastighet

Väsentlig avgiftshöjning i en brf

Nedsättning av avgiften i en brf

Ändring av insats

Utvidgning av bostadsrättsförenings verksamhet